（2015）沪一中民二（民）终字第957号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-05-26

案件名称

上海物流职业技能培训学校诉上海长峰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海物流职业技能培训学校,上海长峰房地产开发有限公司

案由

占有物返还纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2015）沪一中民二（民）终字第957号上诉人（原审被告）上海物流职业技能培训学校。法定代表人＊＊＊，校长。被上诉人（原审原告）上海长峰房地产开发有限公司。法��代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。上诉人上海物流职业技能培训学校因占有物返还纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人上海物流职业技能培训学校之法定代表人＊＊＊，被上诉人上海长峰房地产开发有限公司之委托代理人xxx、xx到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，上海长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）系本市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号2层建筑面积1，627.20平方米房屋的产权人。2004年1月起，长峰公司委托案外人上海长泉物业管理所（以下简称xxxxx）对上述房屋办理租赁、签约等事宜。2004年9月，xxxxx（甲方）与上海物流职业技能培训学校（乙方、以下简称物流学校）签订《房屋租赁合同》（以下简称主合同），甲方将坐落于本市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号2A室、预测建筑面积为406平方米的房屋出租给乙方使用，房屋用途为综合，该房屋平面图见本合同附件（一）；租赁期限自2004年9月1日起至2015年8月31日止；2004年9月1日至2007年8月31日每月管理费人民币（下同）15，436.50元，2007年9月1日至2010年8月31日每月管理费17，783元，2010年9月1日至2015年8月31日每月管理费20，376元。主合同有附图，附图红线内为物流学校租赁部位，该附图有物流学校的盖章确认。后长峰公司（甲方）与物流学校（乙方）订立补充协议一份，约定乙方在原有建筑面积基础上再增加租赁面积106.14平方米，租赁部位（详见附图）；租赁期限自2004年9月1日起至2007年8月31日止，每月管理费2，433元（注：长峰公司庭审中提供划线的附图，但该附图无物流学校盖章，物流学校对附图不予认可，称签订合同时未曾见过附图）。物流学校未支付自2013年9月1日起该补充协议所涉租金。2009年10月27日，长峰公司与案外人xxx签订租赁合同，约定长峰公司将上海市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号2F室部分房屋出租给xxx，建筑面积250平方米（具体房屋平面见附图），租期自2010年1月1日起至2011年12月31日止，月租金13，600元，物业管理费每月400元。2009年7月6日，xxx与物流学校签订租赁协议，xxx将2层朝南三间、朝西两间房屋出租给物流学校使用，租期自2009年7月20日至2011年7月19日，年租金45，000元。2011年9月14日，xxx起诉物流学校，要求物流学校搬离房屋、支付使用费，法院于2012年5月8日判决物流学校搬离上海市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号二楼朝南三间、朝西两间房屋，并支付xxx自2011年7月20日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月3��750元计算（即年租金45，000元）。物流学校上诉后二审法院维持了原判。2012年2月17日，长峰公司起诉案外人xxx，要求xxx搬离2楼房屋并支付使用费，2012年6月17日，法院判决xxx搬离上海市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号二楼，并支付长峰公司自2012年1月1日起至实际迁出之日的房屋使用费，按每日2，500元计。该案已生效。另查明，2010年5月19日，长峰公司向原审法院递交起诉状，要求物流学校搬离并支付自2009年7月1日起多占房屋的使用费，后长峰公司撤诉。2011年12月8日，长峰公司再次向原审法院递交起诉状，要求物流学校搬离并支付自2004年9月1日起多占房屋的使用费，后该案按长峰公司撤诉处理。原审审理中，长峰公司请求判令：1、物流学校搬离其所侵占的上海市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号2楼的房屋；2、物流公司支付侵占房屋期间的使用费，其中多侵占的C1／C2／D1部位面积269平方米，自2004年9月1日起；补充协议的B部位面积106.14平方米，自2013年9月1日起；向xxx租赁的房屋E部位面积150平方米，自2012年1月1日起；均计算至2014年12月31日止，按每日每平方米1.80元计算。物流学校辩称，双方签订的主合同约定租赁406平方米，协议有附图，但双方的补充协议中对106.14平方米的具体使用部位没有约定。物流学校在合同签订后就开始实际使用这些部位，长期以来长峰公司都没有提出异议，长峰公司不可能平白无故地给物流学校使用合同约定外的房屋，说明这些部位就是长峰公司同意物流学校使用的部位，物流学校没有多占。长峰公司直至7年后才起诉，已过诉讼时效。长峰公司主张物流学校侵占的C1／C2／D1部位面积269平方米、物流学校租赁xxx的房屋面积150平方米，均缺乏依据，长峰公司主张的使用费标准也没有依据。审理中，长峰公司��证明其主张，提供二层房屋的附图一份（原审卷宗第41页），附图中标示A的部位即为主合同中约定的406平方米的租赁部位，对此物流学校予以认可。附图中标示的B部位，长峰公司认为即是补充协议中约定的106.14平方米，对此物流学校不予确认。附图中标示的C1、C2和D1部位，长峰公司认为即是物流学校多占用的租赁部位，合计269平方米；附图中标示的E部位，长峰公司认为是物流学校从案外人xxx处所租赁的部位。物流公司称，其目前使用附图中所标示的上述A、B、C1、C2、D1、E租赁部位，D1和E部位系从xxx处租赁使用，其余部位均与主合同同时使用。物流学校取得上述部位房屋后整体装修使用，其内部结构已不同于原始结构。因原审法院查明，长峰公司租赁给xxx的房屋部位不包含D1部位，E部位在长峰公司出租给xxx的房屋范围内，故物流学校认为D1部位系自xxx处租赁取得，��予采信。审理中，原审法院委托上海星火测绘有限公司就附图中所标示的A、B、C1、C2、D1的面积进行测绘。结论为：1、按现场实地勘丈测算：A部位面积406.67平方米，B部位面积89.40平方米，C1部位面积64.26平方米，C2部位面积125.78平方米，D1部位面积40.11平方米；上述面积合计为726.22平方米；2、按长峰公司提供的施工图纸标示的尺寸计算：A部位面积394.71平方米，B部位面积97.20平方米，C1部位面积62.74平方米，C2部位面积123.68平方米，D1部位面积39.06平方米。上述面积均指独用面积，测绘范围以墙体中线为准。原审认为，基于主合同、补充协议，长峰公司租赁给物流学校的上海市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号二楼房屋面积为406.67（因双方就实际部位无争议，故以实测面积为准）＋106.14＝512.81平方米。不计算物流学校从xxx处租赁的E部位，其余A、B、C1、C2、D1部位经测绘面��为726.22平方米，故物流学校确实多占了房屋。但长峰公司认为B部位即补充协议租赁的房屋部位，C1、C2、D1为物流学校多占房屋，因B部位实测面积或按图纸标示尺寸测算面积均与协议约定的106.14平方米严重不符，故对长峰公司该意见不予采信。其余各部位的实测面积或按图纸测算面积均无等同或接近106.14平方米的数值，故其余部位也难以确定为补充协议租赁之部位，因补充协议缺乏经双方确认的附图以确定租赁部位，故补充协议租赁的实际部位现已难以考证。又鉴于房屋实际已被物流学校整体使用，其内部结构难以分割或分割后将破坏其整体使用功能，即使长峰公司收回也难以利用，基于物尽其用的原则，故长峰公司要求物流学校搬离多占的C1、C2、D1部位房屋的请求，不予支持。但物流学校应按面积之差额支付使用费，使用费的标准按主合同约定计算。长峰公司在2010年5月19日向原审法院递交起诉状要求物流学校支付自2009年7月1日起多占房屋使用费，其后又曾多次起诉，属时效中断，故长峰公司要求物流学校支付自2009年7月1日起多占房屋的使用费并未超过诉讼时效，予以支持。长峰公司主张2009年7月1日前的使用费已过诉讼时效，不予支持。补充协议约定之租金，物流学校理应按约支付。E部位房屋在之前长峰公司起诉xxx、xxx起诉物流学校的两起案件中生效判决均判令搬离，故长峰公司现基于其物权所有人的身份要求物流学校搬离E部位，予以支持。前两起案件判决已判令xxx支付使用费给长峰公司、物流学校支付使用费给xxx，且使用费均计算至实际搬离日止，故长峰公司在本案再要求物流学校支付E部位的使用费，属重复主张，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中��人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，于二○一五年二月十三日作出判决：一、上海物流职业技能培训学校于判决生效之日起十日内搬离上海市中山南二路＊＊＊弄＊＊＊号二楼朝南三间、朝西两间房屋（以附图E部位为准）；二、上海物流职业技能培训学校于判决生效之日起十日内支付上海长峰房地产开发有限公司自2013年9月1日起至2014年12月31日止的补充协议租金38，928元；三、上海物流职业技能培训学校于判决生效之日起十日内支付上海长峰房地产开发有限公司自2009年7月1日起至2014年12月31日止的多占房屋使用费，其中2009年7月1日至2010年8月31日期间按每日每平方米1.46元计算，2010年9月1日至2014年12月31日期间按每日每平方米1.67元计算，面积均按213.41平方米计。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，352元，由上海长峰房地产开发有限公司负担12，352元，由上海物流职业技能培训学校负担10，000元；测绘费5，000元，由双方各负担2，500元。判决后，物流学校不服，上诉于本院，诉称：1、长峰公司向物流学校主张2011年3月18日之前的房屋使用费已经超过诉讼时效。长峰公司虽然于2010年5月19日、2011年12月8日向原审法院提交起诉状，但两次提交起诉状均仅有证据材料收据，法院并未正式立案，物流学校从未收到过起诉状副本，故长峰公司的行为不能认定为时效中断。由于本案系2013年3月18日立案，故2011年3月18日之前的房屋使用费已过诉讼时效，长峰公司已丧失胜诉权。2、由于不存在物流学校多占房屋的事实，故原审法院支持长峰公司主张的多占房屋使用费��变相支持了长峰公司出尔反尔的行为。双方早在2004年即就系争房屋建立了租赁关系，物流学校的承租部位经装修构成一个整体，在长达近十年的时间内长峰公司对此情况不可能不清楚，故显然长峰公司是确认物流学校使用系争部位的，由此，原审法院判令物流学校按主合同约定的使用费标准计算所谓的多占部分房屋使用费，缺乏合同及法律依据，系帮助长峰公司强迫交易获取高额利益，对物流学校有失公平。故请求二审法院撤销原审判决第三项，改判驳回长峰公司关于多占部分房屋使用费的相关诉请。被上诉人长峰公司辩称：长峰公司在本案诉讼前已经分别两次向法院提出诉请，且本案系物流学校侵权的占有纠纷，其占有处于持续状态，故长峰公司诉请未过时效。物流学校超过合同约定租赁面积之外的占用面积均属于侵权。故不同意物流学校的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就物流学校关于长峰公司诉请已过诉讼时效的上诉主张，因在本案诉讼前长峰公司已两次向法院提起诉讼主张其权利，物流学校以其未收到起诉状副本为由主张长峰公司的起诉不产生时效中断的效力，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。就物流学校关于长峰公司系认可其使用多占用部分房屋的主张，因物流学校对此并未提供充分依据证实，故本院对此亦不予采纳。由此，物流学校的上诉诉请，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9，146.80元，由上诉人上海物流职业技能培训学校负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张薇佳审　判　员　　唐建芳代理审判员　　盛伟玲二〇一五年五月六日书　记　员　　莫　莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……