（2015）穗中法民五终字第2389号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
符志军与增城市南亚树脂合成实业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
增城市南亚树脂合成实业有限公司,符志军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第六十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2389号上诉人（原审被告、反诉原告）：增城市南亚树脂合成实业有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：陈灿坤。委托代理人：王冬娜。委托代理人：魏强。被上诉人（原审原告、反诉被告）：符志军，住湖南省攸县。委托代理人：杨会明。上诉人增城市南亚树脂合成实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年1月4日，增城市南亚树脂合成实业有限公司（以下简称南亚公司）（甲方）与符志军（乙方）签署《厂房用地租赁合同》，合同载明“甲方将其所属位于增城市仙村镇蓝山村蓝山开发区（又名白面洲）原仙村南亚树脂公司内空地450平方米出租给乙方作生产经营场地。每月租金每平方米1.8元，厂房面积500平方米，每平方米9元／月，合计伍仟叁佰壹元整／月……一、租赁期限及租金计算方法，即2014年1月1日至2017年12月31日。启租时间由2014年3月25日起计算。二、押金、租金及缴纳方式。1、在甲乙双方签订合同时，乙方要交付押金贰万元整及租金贰万元整给甲方，合计肆万元整。之后，乙方按3个月为一期租金交付给甲方，至合同期满。……三、租赁的空地、厂房、水及电的移交问题。1、甲乙双方签订合同生效后，甲方在2014年2月25日将厂房及空地交给乙方。2、乙方使用的电费按供电公司电费通知计算单，每度电增加0.25元，使用的电费在每个月十号前甲方与乙方结算，乙方必须按供电公司规定预购电费，每次购买不得低于10000元，每月必须用电不低于2000度，否则要付变损费（20kw＋23元／kw＋当月电度电费）。……五、乙方承租后每年负责蓝山村的管理费、治安费及卫生费等每年5000元整，每年6月1日交付给甲方统一缴付。……八、违约责任……2、合同生效履行期间，如乙方超过了5天未交租金，甲方视乙方违约，并收回一切场地，本合同自动终止。乙方所交的租金包括其他费用及新建的建筑物，全部归甲方所有。经双方协商，如乙方继续生产的话，甲方按超期每天5%收取滞纳金，至乙方交齐租金及滞纳金为止，方可继续使用。……”。符志军、南亚公司的法定代表人陈灿坤在合同中签名。2014年1月4日，符志军支付厂房押金20000元、厂房预付租金16000元给南亚公司，2014年1月7日支付预付租金4000元给南亚公司。南亚公司分别开具20000元、16000元、4000元的收据给符志军收执。原审另查明，2014年1月15日，广州市工商行政管理局增城分局出具广州市明军模具制造有限公司的企业法人营业执照，法定代表人为符志军。2014年8月25日，原审法院立案受理本案。原审庭审过程中：一、符志军与南亚公司均确认《厂房用地租赁合同》系符志军与南亚公司所签订的，并同意解除该合同；二、符志军提交日期为2014年2月28日，其与案外人签订的《厂房租用协议》及2014年2月18日的押金收据及之后的租金收据10张，拟证明其为了不影响生产已另租厂房；三、南亚公司提供2014年3月、4月、5月、6月、7月、8月的《广州供电局有限公司电费通知单》各1份，拟证明涉案厂房每月均产生基本电费7245元，按照合同约定，符志军应支付相应变损费；南亚公司另提交了收据3张、增城市仙村南亚造纸实业有限公司证明1份，拟证明涉案厂房产生了管理费、治安费5000元，厂房招租中介费7000元，代办营业执照费用6000元。四、双方均确认符志军未实际使用过《厂房用地租赁合同》所约定的厂房及空地。五、双方均确认从2014年3月25日开始计收租金。但符志军认为从2014年1月1日至2014年2月25日为南亚公司替符志军建造所需租赁的厂房的期间，从2014年2月25日至2014年3月25日才属于免租期。对此，南亚公司予以否认，陈述其有2000平方米厂房，无需另行建造，其出租给符志军的厂房为现房。在合同约定的交付厂房日期到期后，南亚公司认为是符志军拒不前来接收，符志军则认为是南亚公司拒不交付，双方均未向对方发出书面催收函件。为查明事实，原审法院于2014年10月20日向增城市城乡规划局发函，请求确认位于增城市仙村镇蓝山村蓝山开发区（又名白面洲）原仙村南亚树脂公司内厂房办理规划手续情况。2014年10月24日增城市城乡规划局出具《关于咨询增城市南亚树脂合成实业有限公司用地规划手续情况的复函》，载明“……经核查，你院提供的《建设用地规划许可证申请书》（复印件）所致的用地位于仙村上境新屋社，用地面积2000平方米。我局于1996年4月24日核发了该用地的《建设用地规划许可证》（编号9605B020），用地单位为南亚树脂合成实业有限公司，用地项目名称为仓库、宿舍。专此函复”。2014年8月25日，符志军向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除符志军与南亚公司之间的《厂房用地租赁合同》；二、南亚公司返还房屋押金和租金40000元；三、南亚公司支付利息（利息计算至法院判决之日，暂计至2014年9月4日为1746元）；四、南亚公司承担本案的诉讼费。2014年9月26日，南亚公司向原审法院提起反诉，请求判令：一、解除南亚公司与符志军之间签订的《厂房用地租赁合同》（合同编号：201414）；二、符志军向南亚公司支付拖欠的租金（以每月5310元租金计算，自2014年7月18日起暂计至2014年9月17日为10620元，计至符志军实际交付场地之日）；三、符志军向南亚公司支付拖欠租金的滞纳金100元（2014年7月24日起暂计至2014年7月31日按拖欠租金每天5％计算）；四、符志军向南亚公司支付租赁期间的电费2760元（自2014年2月25日起暂计至2014年9月24日）；五、符志军向南亚公司支付管理费、治安费及卫生费5000元；六、符志军向南亚公司支付办理及领取营业执照的费用6000元；七、符志军向南亚公司支付招租厂房发生的中介费3500元；八、本案诉讼费用由符志军负担。原审法院认为：符志军与南亚公司于2014年1月4日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。符志军与南亚公司在庭审中一致同意解除《租赁合同》，予以准许。经双方当事人诉辩，本案的争议焦点为在履行上述合同过程中，符志军与南亚公司哪一方存在违约行为。作为《租赁合同》的签约双方，符志军负有交纳租金及押金的义务，南亚公司负有将涉案租赁物交付符志军使用的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，南亚公司应承担交付涉案厂房及空地给符志军的合同义务，因此对涉案厂房是否已交付使用的举证责任在南亚公司。南亚公司主张符志军委托其办理符志军为法定代表人的营业执照可以证明南亚公司已交付厂房及空地给符志军，但是合同中并没有对办理营业执照与交付厂房及空地之间关系进行约定，南亚公司亦没有提交其他证据予以佐证其已交付厂房及空地，南亚公司应对涉案厂房及空地的交付承担举证不能的责任。同时，结合符志军在签订涉案合同后已及时交纳租金及押金的行为，可知符志军具有履约的意愿。故南亚公司主张已交付涉案厂房及空地给符志军，是符志军本人拒不前来收取的抗辩理由，不予采纳。故原审法院认定南亚公司未交付涉案租赁物的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于符志军和南亚公司均同意解除《租赁合同》，故南亚公司应返还已收取符志军的押金20000元及租金20000元给符志军，符志军主张南亚公司返还前述款项，于法有据，予以支持。关于利息问题。原审法院认为，法律并未对押金的性质进行规定，但是押金已经形成了约定俗成的租赁交易形态，在没有特别约定的情况下，合同解除后，押金一般应无息返还，故只计算20000元租金的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从符志军起诉之日即2014年8月25日计至判决之日。由于南亚公司并未有证据证明其已经交付涉案厂房及空地给符志军，故南亚公司要求符志军支付租金及滞纳金、电费、管理费、治安费及卫生费等费用，没有事实及法律依据，不予支持。关于南亚公司主张办理及领取营业执照费用，与本案租赁合同非同一法律关系，南亚公司可另案主张，在此不予调处。关于南亚公司主张符志军支付招租涉案厂房的中介费，因南亚公司是违约方，故对此不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，于2014年12月2日作出如下判决：一、解除符志军与南亚公司于2014年1月4日签署的《租赁合同》；二、南亚公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还押金20000元给符志军；三、南亚公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还租金20000元及其利息（以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年8月25日计至2014年12月2日）给符志军；四、驳回符志军的其他诉讼请求；五、驳回南亚公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费425元，由符志军负担25元，南亚公司负担400元；反诉受理费450元由南亚公司负担。判后，上诉人南亚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对于南亚公司、符志军双方在履行《租赁合同》过程中哪一方违约的事实审查不清。南亚公司为履行租赁合同，为符志军提供经营场所，并办理营业执照，将南亚公司法定代表人陈灿坤及陈伟健持有的广州市信诚模具有限公司的99%的股权变更登记至符志军名下，并按要求更名为广州市明军模具制造有限公司，租赁合同没有对办理营业执照与交付厂房之间进行约定，但并不能说明南亚公司没有交付场地，事实是符志军因自身原因没有接收场地，原审认定南亚公司没有交付场地与事实不符；二、如果是南亚公司不交付场地，符志军不可能不催收，这是不符常理的，实际情况是在约定交付场地的第3天即2月28日，在没有发函催收的情况下，符志军与他人签订租赁合同，进一步证实是符志军拒绝履行接收场地。综上，南亚公司请求判令：1.撤销原审判决第二、三、五项；2.符志军向南亚公司支付租金10620元（以每月5310元计算，自2014年7月18日起至2014年9月24日止）；3.符志军向南亚公司支付电费2760元（自2014年2月25日起至2014年9月24日止）；4.符志军向南亚公司支付管理费、治安费、卫生费5000元；5.符志军向南亚公司支付营业执照办理费6000元；6.符志军向南亚公司支付中介费3500元；7.本案诉讼费由符志军负担。被上诉人符志军答辩称：同意原审判决，不同意南亚公司的上诉请求。上诉人南亚公司与被上诉人符志军对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均确认案涉合同约定了标的物交付时间为2014年2月25日，但没有约定交付方式。二审中，双方当事人对于案涉合同无法履行的原因和责任存有争议。南亚公司认为是符志军不接收涉案场地，责任在于符志军，而南亚公司主张符志军拒绝接收涉案场地的依据是符志军在2014年2月28日与案外人签订的租赁合同，南亚公司没有书面证据证实其通知符志军接收涉案场地。符志军则认为南亚公司从未通知其接收涉案场地，责任在南亚公司，且与案外人签订合同系因南亚公司未依约交付场地而被迫另寻场地。本院认为：本案的争议焦点为案涉合同解除的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付出租人”，第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，依据上述法律规定，南亚公司作为出租人，应当负有向出租人交付租赁物的法定义务，在双方签订的租赁合同没有对租赁物交付方式作出具体约定的情况下，则应当根据交易习惯履行，即南亚公司负有通知符志军办理接收涉案场地手续的义务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”，现南亚公司并无提交证据证实其履行了通知符志军办理接收涉案场地的义务，其以符志军与案外人签订租赁合同为由而主张符志军拒绝接收涉案场地，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原审法院认定案涉合同解除的责任在于南亚公司，并据此判令南亚公司向符志军返还相关费用正确，本院予以维持。南亚公司上诉主张应支持其他反诉请求，缺乏理据，本院不予采信。因双方当事人对于原审判决第一项均未提出上诉，故该判项可予维持。综上所述，上诉人南亚公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1700元，由上诉人增城市南亚树脂合成实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 余盾代理审判员 蔡峰二〇一五年五月六日书 记 员 张辉 搜索“”