（2014）湛中法民三终字第265号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-30
案件名称
邓解荣与戴瑞毫、窦国有建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省湛江市中级人民法院
所属地区
广东省湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓解荣,戴瑞毫,窦国有
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条
全文
广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）湛中法民三终字第265号上诉人（原审原告）：邓解荣。委托代理人：麦浪，徐闻县法律援助处律师。被上诉人（原审被告）：戴瑞毫。委托代理人：蔡开键，广东择正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：窦国有。上诉人邓解荣因与被上诉人戴瑞毫、窦国有建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2014）湛徐法民一初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月28日受理后，依法组成由审判员陈建业担任审判长，审判员杜友裕、代理审判员卢珍桥参加的合议庭对本案进行了审理，书记员朱浩光担任记录。上诉人邓解荣及其委托代理人林胜邦，被上诉人戴瑞毫及其委托代理人蔡开键和被上诉人窦国有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年4月23日，原审原告邓解荣向原审法院起诉称：其于1997年购买了位于徐闻县海安开发区云商路22号商住地，面积壹佰叁拾伍平方米，并于同年5月5日办理登记在邓解荣名下的《土地使用证》。2012年底，邓解荣发现土地证不见了，遂追问丈夫窦国有。窦国有在邓解荣的追问之下，无奈才讲出实情，其为替堂弟偿还因生意失败所欠的债务，而偷拿邓解荣的土地证，在未征得邓解荣同意的前提下将该地变卖他人。窦国有始终不肯透露买方详情，多次要求邓解荣去签名过户给买方。邓解荣拒绝签名过户并要求窦国有将地款退回买方，把土地证取回。多年来，因土地证未取回，家庭数次发生纠纷，致家庭近乎破裂。2013年4月，戴瑞毫带打手到曲界国税局大院，欲威胁逼迫邓解荣签名给其办理土地过户手续，此时邓解荣才知戴瑞毫与窦国有于2009年8月14日签订了一份《转让宅基地契约》，戴瑞毫与窦国有约定将邓解荣位于海安开发区云商路22号商住地转卖给戴瑞毫，价格51500元，但戴瑞毫担心邓解荣不同意，故约定先扣下2000元，待办妥过户手续后再付清地款，在该《转让宅基地契约》里，窦国有冒邓解荣的签名并按指模。此时邓解荣才知此事并认识戴瑞毫。邓解荣坚决不同意转卖土地，随后坚持叫戴瑞毫返还土地证并叫窦国有把地款退回给戴瑞毫，遭到戴瑞毫拒绝。涉案土地合法使用者是邓解荣，属于邓解荣与窦国有的共同共有财产。窦国有与戴瑞毫未经邓解荣同意，擅自于2009年8月14日签订的《转让宅基地契约》，将邓解荣的土地转卖给戴瑞毫的行为明显侵犯了邓解荣的合法权益，根据民法通则，未经共有人同意，处理共有财产无效的规定，故《转让宅基地契约》无效。为保护邓解荣的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认戴瑞毫与窦国有于2009年8月14日签订的《转让宅基地契约》无效；2、判令戴瑞毫将《土地使用证》返还邓解荣，窦国有退还卖地款给戴瑞毫；3、本案诉讼费用由戴瑞毫负担。案件诉讼期间，邓解荣增加诉讼请求为：判令戴瑞毫立即拆除其在涉案土地上的围墙和铁门，将土地使用权返还给邓解荣。原审被告戴瑞毫在原审期间答辩称：1、邓解荣的丈夫窦国有和邓解荣与戴瑞毫签订的《转让宅基地契约》有效，人民法院应予确认。转让土地的具体事实是：2009年7月25日10时许，邓解荣的丈夫窦国有到海安红棉饭店（现改名为新港饭店）找其老相识谢军港（时为红棉饭店的厨师），并对谢军港说：因在曲界经营的饭店亏本，需将在海安的一块135平方米宅基地转让。谢军港因无钱购买，即介经饭店的老板李锦珠与窦国有商议，随后，李锦珠电话咨询其妹李锦珍是否购买。尔后，李锦珍及其丈夫戴瑞毫骑摩托车来到饭店，与窦国有商谈，李锦珠及谢军港当时在场。戴瑞毫与窦国有商议的土地转让价格为52000元，由买方从中支付中介费给谢军港，并商定转让方须与买方办理转让过户手续，买方先扣下地款2000元待办妥转让登记过户手续后，再付该款给卖方。上述事宜商议后，由窦国有执笔起草《转让宅基地契约》的具体内容。当时该契约署名处的“卖地方”、“买方”和“中介方”均留空，原因是卖方仅有窦国有在场，还需其妻子签名按捺指模，于是各方约定，由窦国有带该契约回去与其妻子签名按捺指模，带《国有土地使用证》来交给戴瑞毫，双方款证两清。当时，戴瑞毫按窦国有的要求给付定金1000元，双方并办理定金相关手续。此后，谢军港还到曲界镇的八角亭饭店（窦国有、邓解荣夫妻所经营），同窦国有、邓解荣商谈了此事，邓解荣表示同意出卖。同年8月14日上午10时许，窦国有到海安红棉饭店同戴瑞毫、李锦珍、谢军港等人会面，拿出有窦国有、邓解荣在“卖地方”栏签名盖指模的《转让宅基地契约》，交给戴瑞毫，戴瑞毫随即在“买方”栏签名盖指模，谢军港在“中介方”栏签名盖指模。随后，窦国有将该转让地的《国有土地使用证》交给戴瑞毫，戴瑞毫即交49500元给窦国有；窦国有写收据给戴瑞毫；戴瑞毫交500元中介费给谢军港。就此，窦国有、邓解荣夫妻将其原购买的位于海安开发区云商路22号135平方米宅基地转让给戴瑞毫使用，只待办理过户手续。不久（即于2011年初），戴瑞毫就购买砖石和雇工在此地四周建起围墙，准备建屋。邓解荣在其增加的诉讼请求中编造所谓“戴瑞毫不顾邓解荣的劝阻，在纠纷中仍强行在该地建起围墙和铁门”，这都是谎言。戴瑞毫自2010年起，多次要求窦国有、邓解荣到县国土部门申请办理该土地使用证转让登记手续，其夫妻故意拖延；到2012年又催办时，其夫妻要求戴瑞毫另补十万元就去办过户手续，此无理要求遭戴瑞毫拒绝；2013年4月，戴瑞毫因急于办理准建等有关手续，再次到曲界要求其夫妻办理过户，其夫妻依然要求戴瑞毫补款，否则退证还地。戴瑞毫无奈其夫妻的耍赖行径。近年来，土地涨价了，邓解荣与窦国有夫妻恶意串通，背信弃义的行为，依法依理均不应支持；2、邓解荣与其丈夫不按合同约定给戴瑞毫申请办理转让宅基地过户登记手续，人民法院应依法判令其履行。依据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条：“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第八条：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任”和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，人民法院应依法驳回邓解荣的诉求，并判令邓解荣为戴瑞毫办理转让宅地过户登记手续。原审被告窦国有在原审期间答辩称：邓解荣所述属实。窦国有回去与邓解荣商量后，邓解荣不同意出卖该地，窦国有与戴瑞毫签订的土地交易合同未经邓解荣同意，合同上邓解荣的名字是窦国有所签。窦国有同意邓解荣的诉讼请求。原审法院经审理查明：涉案的土地使用权位于徐闻县海安镇云商路22号，土地使用权四至为东至陈忠地，西至钟国飞地，南至财源街，北至2米巷后接董华劳地，土地使用权面积：135平方米。该地于1997年5月5日经国土职能部门批准而出让的国有土地使用权，产权登记在邓解荣名下，《国有土地使用证》证号：徐府国用总字第0000309号、徐府国用字（1997）第08250900075号。2009年7月，就该土地使用权转让事宜，窦国有与戴瑞毫经协商后，窦国有草拟了一份《转让宅基地契约》，内容为：“邓解荣座落在海安镇云商路22号地块，面积为壹佰叁拾伍平方米。该地块四至分明，手续齐全。现转让给戴瑞毫做宅基地使用。经双方协商确定，价值（格）伍万壹仟伍佰元正。为了今后办理过户手续，现扣下贰仟元，待后办妥过户手续再付清”。因当时邓解荣不在现场，戴瑞毫在该草拟合同的“买方”栏签名和按捺手模，同时交付定金1000元给窦国有；由窦国有带该合同回去给邓解荣签名。双方口头另约定，由出卖方及时协助买方办理土地使用权过户手续和中介费支付等。同年8月14日，窦国有带来有邓解荣及其本人在“卖地方”栏签名并按捺指模的《转让宅基地契约》和该土地的《国有土地使用权证》到徐闻县海安镇红棉饭店交给戴瑞毫，戴瑞毫接受该《转让宅基地契约》并按契约约定交付地价款49500元给窦国有；尔后，谢军港在该契约的“中介方”栏签名并按捺指模。戴瑞毫受让土地后，在该土地里种植木莳，随后，又在该土地范围内筑起围墙。多年来，因土地使用权登记人邓解荣未协助戴瑞毫办理产权过户手续，戴瑞毫催促窦国有协助办理产权过户手续未果，邓解荣认为戴瑞毫与窦国有的行为侵犯其权益，双方遂产生纠纷。在案件庭审期间，邓解荣否认其在《转让宅基地契约》上的签各，经释明后，其明确表示不需要进行司法文书鉴定。另查明，邓解荣与窦国有于1989年10月结婚，双方为持续的婚姻关系。原审法院经审理认为：本案因当事人转让国有土地使用权而发生纠纷，故本案应定性为建设用地使用权转让合同纠纷。根据邓解荣的起诉主张和戴瑞毫、窦国有的答辩意见、理由，本案争议的焦点问题是：涉案双方于2009年8月14日签订的《转让宅基地契约》是否有效。根据有关司法解释，土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。位于徐闻县海安镇云商路22号的国有土地使用权，产权登记在邓解荣名下，邓解荣系该物权所有人。因邓解荣与窦国有特定的身份关系，窦国有与戴瑞毫经协商一致后，窦国有和戴瑞毫分别在《转让宅基地契约》上签名，窦国有带该合同回家给邓解荣签名。2009年8月14日，窦国有带来有邓解荣签名并按捺指模的《转让宅基地契约》和该土地的《国有土地使用权证》到海安交给戴瑞毫，该《转让宅基地契约》是双方真实意思表示，受让方支付了合理对价并无主观过失，故《转让宅基地契约》合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。关于邓解荣否认在《转让宅基地契约》的签名问题，案件诉讼期间，邓解荣述称没有在《转让宅基地契约》签名，原审法院向其释明后，邓解荣明确表示不需进行司法文书鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，邓解荣的该陈述理由，无事实依据，故应认定《转让宅基地契约》系邓解荣和窦国有夫妻与戴瑞毫对财产所有权的处分行为。另外，根据本案证据，窦国有出让土地使用权多年，邓解荣亦未行使撤销权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故邓解荣请求确认《转让宅基地契约》无效的主张，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款，判决：驳回邓解荣的诉讼请求。案件受理费1038元，由邓解荣负担。邓解荣不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定“本院庭审期间，邓解荣否认其在《转让宅基地契约》上的签名。经释明后，其明确表示不需要进行司法文书鉴定”不属实，进而以该认定判决上诉人承担举证不能后果更是错误的。1、邓解荣自起诉一直否认在《转让宅基地契约》上签名与捺指纹，并不是在庭审时才否认；2、窦国有一直陈述承认该“邓解荣”的签名与指纹系其自己所为，并不是邓解荣真实签名与捺指纹；3、一审判决称“窦国有带该合同回家给邓解荣签名”没有证据证明，只是戴瑞毫的个人陈述，该认定明显是错误的；4、戴瑞毫庭审并没有明确表示《契约》上的签名是邓解荣所签，其及代理人在庭上均表示“邓解荣与窦国有共同生活多年，不可能不知道出卖土地一事”，这正好证实其也承认契约上“邓解荣”的签名不是邓解荣所签；5、一审法官从来没有就鉴定事项向邓解荣释明过，邓解荣更加从来没有表示过不需要进行司法文书鉴定。一审判决在根本不存在上述事实的情况下，却作出如上认定，明显是偏袒戴瑞毫，属于捏造事实，明显违反程序；6、为公正合法处理本案，邓解荣现向法院提出对契约上签名“邓解荣”签名与指纹进行司法文书鉴定申请。如果不是邓解荣所签，鉴定费用由戴瑞毫承担。二、本案并不是买卖合同纠纷，一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条进行判决显属适用法律错误，应予撤销。1、一审判决将本案定性为建设用地使用权转让合同纠纷显属不当，邓解荣从来没有转让过土地，现在是要求返还原物；2、土地依法不能买卖，土地使用权转让并不属于买卖合同纠纷，一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条进行判决显属适用法律错误，应予撤销。三、戴瑞毫于2009年8月14日签订的《转让宅基地契约》因侵害了邓解荣的合法权益而无效。本案的土地合法使用者是邓解荣。窦国有与戴瑞毫未经邓解荣同意，擅自于2009年8月14日签订的《转让宅基地契约》将涉案土地转卖给戴瑞毫的行为明显侵犯了邓解荣的合法权益。《民法通则》规定，未经共有人同意，处理共有财产无效。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。故该《转让宅基地契约》因侵犯了邓解荣的合法权益而无效。四、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，邓解荣有权要求戴瑞毫交回土地。窦国有未经邓解荣同意，不具有处分权，且不符合善意取得，也还未登记，因此根据上述法律规定，邓解荣有权要求戴瑞毫交回土地。综上所述，原审判决人为故意更改本案案由、漏判关键的诉讼及事实、程序严重违法、适用法律错误，实体处理不当，恳请二审法院撤销原审判决，支持邓解荣的诉讼请求或者将本案发回重审。特提出上诉请求：1、撤销徐闻县人民法院（2014）湛徐法民一初字第117号民事判决；2、确认戴瑞毫与窦国有于2009年8月14日签订的《转让宅基地契约》无效，判令戴瑞毫将土地与《土地使用证》交回给邓解荣，并拆除在该地的围墙与铁门，由窦国有退还卖地款给戴瑞毫；3、要求对《转让宅基地契约》上“邓解荣”签名与指纹进行司法文书鉴定。如果不是邓解荣所签，鉴定费用及一、二审诉讼费用由戴瑞毫承担。邓解荣在二审期间没有提供任何证据。戴瑞毫针对邓解荣的上诉请求及理由答辩称：一、邓解荣在一审期间，没有提出对邓解荣签名和盖指模进行司法鉴定申请，事实上也不必要进行司法鉴定。邓解荣在其上诉状上以很大的篇幅反复说不是其在《转让宅墓地契约》上签名盖指模之事，并责备一审法院不叫其进行司法鉴定。但是，邓解荣从起诉至一审判决，自始至终都没有口头或者书面向一审法院提出申请对“邓解荣”签名盖指模进行司法鉴定。在庭审时，审判长询问双方意见，要不要对此进行司法鉴定，戴瑞毫表示不必要进行司法鉴定。认为窦国有与邓解荣是夫妻关系，长期同居一起，夫妻关系好。窦国有是国家税务局干部，与邓解荣一起在曲界经营饭店，中介人谢军港也曾到邓解荣经营的饭店当邓解荣的面（窦国有也在场）说了窦国有到海安卖宅基地的事，其没有提出异议。即使窦国有代其老婆邓解荣签名，也应视为邓解荣同意，窦国有有代理权。根据《民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，《合同法》第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，邓解荣当庭没有表示申请进行司法鉴定，更没有书面向法院提出司法鉴定的申请，现在却反过来指责一审法院没有叫她申请进行司法鉴定，是无理的纠缠。二、邓解荣及其丈夫窦国有与戴瑞毫所签订的《转让宅基地契约》并非无效，而是有效的土地使用权转让合同，人民法院应予确认。邓解荣上诉称，戴瑞毫与其丈夫窦国有签订的《转让宅基地契约》因侵害其权益而无效。但根据本案的事实及相关法律、法规的规定，该合同合法有效。2009年7月25日上午10时左右，邓解荣丈夫窦国有到海安红棉饭店（现改称新港饭店）找其老相识谢军港（当时在红棉饭店当厨师）说：因在曲界经营的饭店亏本，需将在海安的一块135平方米宅基地转让。谢军港因无钱购买，即介经饭店的老板李锦珠与窦国有商议。李锦珠表示不想买，但其妹妹李锦珍想买宅基地。随后，李锦珠电话咨询其妹李锦珍是否购买。李锦珍在电话上说想在龙塘（因她嫁在龙塘镇竹园村）买一块。李锦珠认为海安比龙塘有发展前途，叫其妹在海安买。李锦珍同意其姐的意见，放下电话，夫妻俩便骑摩托车来到红棉饭店。尔后，戴瑞毫、李锦珍和窦国有商谈，李锦珠、谢军港在场。经双方商议，议定该135平方米宅基地的价款为52000.00元，由买方从中支付500元中介费给谢军港，并议定转让方（即卖方）要同买方办理转让（过户）登记手续，扣下2000元待办妥转让登记手续后再给付。由窦国有执笔写《转让宅基地契约》。契约写明：“邓解荣座落在海安镇云商路22号地块，面积为壹佰叁拾伍平方米该地四至分明，手续齐全。现转卖给戴瑞毫作宅基地使用。经双方协商确定，价值伍万壹仟伍佰元正。为了今后办理过户手续，现扣下贰仟元，待后办妥过户手续再付清”。合同上“卖地方”、“买方”和“中介者”留空，待签名盖指模。当时因卖方只有窦国有到场，还需要其妻子邓解荣签名盖指模。于是双方约定，由窦国有带此契约回去签名盖指模，并将该地的《国有土地使用证》带来，一手交钱，一手交契证。窦国有当时要求买方戴瑞毫给付定金壹仟元，窦国有也写下收到壹仟元定金的收据。及后，谢军港还到曲界八角亭饭店（窦国有、邓解荣夫妻经营的）和他们谈了这桩事，当时邓解荣也没有异议。同年8月14日上午10时许，窦国有到海安红棉饭店同戴瑞毫、李锦珍、谢军港等人会面时，拿出有窦国有、邓解荣在“卖地方”栏签名盖指模的《转让宅基地契约》交给戴瑞毫，戴瑞毫在“买方”栏签名盖指模，谢军港也在“中介方”栏签名盖指模。接着，窦国有将该契约和涉案宅基地的《国有土地使用证》交给戴瑞毫。戴瑞毫当时确信是窦国有夫妻签名盖指模，便将地价款肆万玖仟伍佰元交给窦国有，窦国有当场写收据给戴瑞毫。戴瑞毫交伍佰元中介费给谢军港。就这样，窦国有、邓解荣夫妻将其原购买的座落海安镇云商路22号135平方米宅基地转让给戴瑞毫使用，只待办理过户（转让）登记手续。窦国有是国税干部，邓解荣是其妻子，一起居住生活在曲界镇国税大院内。其双方在2009年8月转让他们原买的宅基地，邓解荣诉称其是在2013年4月份戴瑞毫叫他们办过户登记手续时才知道，完全是假话。这是因为地价涨了，邓解荣见利忘义，瞒着良心说假话。根据《民法通则》第六十六条规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”和《最高人民法院关于审理卖买合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应当确认双方签订的《转让宅基地契约》是有效的土地使用权转让合同，驳回邓解荣的“退证还地”的诉讼请求。三、邓解荣与其丈夫窦国有不按照合同约定为戴瑞毫申请办理转让宅基地过户登记手续，人民法院应判令其立即履行。双方签订的《转让宅基地契约》是有效的土地使用权转让合同，而该契约中写明（约定）“为了今后办理过户手续，现扣下贰仟元，待后办妥过户手续再付清”，根据有关法律法规规定，土地使用权的转让需要原证持有者（也即原证中的“土地使用者”）向县级土地管理部门申请转让过户登记手续，不然，土地使用权就不能依法转移。因此双方在协商土地使用权转让问题时，就特别约定这方面的条款，在《转让宅基地契约》中明确约定。当时窦国有还说：何时需办理过户，随叫随到，积极办妥。可是，时过不够一年，地价上涨，窦国有、邓解荣夫妻见钱眼红，想以不给办理过户手续，逼迫戴瑞毫退证还地。但又感到理亏心虚，于是上演“夫妻打假架”，老婆“骂”老公冒签她名与盖手印，妄图达到“退证还地”的目的，但这是违反人伦道德和国家法律的。早在1995年12月27日《最高人民法院关于审理房地管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中第12条就规定：“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院在2009年4月24日公布，自2009年5月13日施行的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第八条进一步规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或登记的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者申请登记的，属于合同法第四十二条第三项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担赔偿责任”。根据以上事实与理由，戴瑞毫认为，一审判决是忠于事实和法律的，应予维持。邓解荣的上诉是无理的，应予驳回。双方所签订的《转让宅基地契约》是有效的，应判令邓解荣立即为戴瑞毫办理其转让的屋地过户登记手续，并承担本案一、二审案件全部诉讼费用。戴瑞毫在二审期间未提供任何证据。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：根据原审法院2014年6月6日《谈话笔录》显示，证人谢军港在回答审判人员有关“你有见过邓解荣”和“是什么时候和他们谈该交易土地事情”的问题时分别回答“我当时去曲界朋友，到窦国有的店，和窦国有、邓解荣谈了交易土地，我说让窦国有、邓解荣考虑清楚再做交易”、“在签土地契约前和他们夫妻交谈”。窦国有在回答审判人员有关“证人去过你店”的问题时回答“有，老婆也在现场，但只是我和证人在聊，我不知道我老婆是否知道”。本院认为：本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对邓解荣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据邓解荣的上诉理由和戴瑞毫的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：一、涉案《转让宅基地契约》效力；二、邓解荣的诉讼请求能否获得支持。关于涉案《转让宅基地契约》效力的问题。涉案的土地使用权于1997年5月5日经国土职能部门批准而出让的国有土地使用权，产权登记在邓解荣名下。邓解荣与窦国有于1989年10月结婚，双方为持续的婚姻关系。以上事实说明涉案国有土地使用权为邓解荣与窦国有夫妻共有。2009年8月14日，窦国有带来有邓解荣及其本人在涉案合同“卖地方”栏签名并按捺指模的《转让宅基地契约》和该土地的《国有土地使用权证》到徐闻县海安镇红棉饭店交给戴瑞毫，戴瑞毫接受该《转让宅基地契约》并按契约约定交付地价款49500元给窦国有，谢军港在该契约的“中介方”栏签名并按捺指模。以上事实说明窦国有与戴瑞毫签订《转让宅基地契约》是出自双方的真实意思表示，戴瑞毫支付了相应的对价。另外根据原审法院2014年6月6日《谈话笔录》有关证人谢军港及窦国有在回答审判人员有关问题时显示，作为窦国有朋友的谢军港曾在邓解荣在场的情况讨论了涉案宅基地转让事项。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，因邓解荣与窦国有为夫妻关系，《转让宅基地契约》上有邓解荣的签名，因此戴瑞毫有理由相信转让宅基地是出自邓解荣与窦国有夫妻的共同意思，窦国有有权转让宅基地。另外双方签订《转让宅基地契约》后，窦国有也将涉案宅基地交付戴瑞毫使用多年，故涉案《转让宅基地契约》应视为双方的真实意思表示，该《转让宅基地契约》合法有效，双方应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理卖买合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对邓解荣有关窦国有转让宅基地未经其同意，涉案《转让宅基地契约》应无效的主张，因对其主张无法举证证明，同时《转让宅基地契约》签订于2009年8月14日，据邓解荣的诉称，邓解荣至少在2012年底便知道窦国有将涉案宅基地转让给他人，但邓解荣知道后也没有在一年内行使撤销权，因此对邓解荣该主张不予支持。关于邓解荣的诉讼请求能否获得支持的问题。因邓解荣本案中的诉讼请求均基于《转让宅基地契约》无效的情况下才能成立，因《转让宅基地契约》合法有效，双方应遵照履行，因此邓解荣本案中的有关诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。邓解荣的上诉主张和理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由邓解荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 杜友裕代理审判员 卢珍桥二〇一五年五月六日书 记 员 朱浩光附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”