（2014）怀民初字第00656号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-12-04

案件名称

北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会与李进发租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市怀柔区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会,李进发

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条

全文

北京市怀柔区人民法院民事判决书（2014）怀民初字第00656号原告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会，住所地北京市怀柔区怀柔镇南关村。法定代表人刘美麟，村主任。委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。被告李进发，男，1947年11月28日出生。原告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会（以下简称南关村委会）与被告李进发租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南关村委会委托代理人郭跃及被告李进发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）南关村委会诉称，2000年10月14日，原、被告签订租赁协议，约定被告承租原告原水产公司的资产，租赁期限为5年，自2000年11月1日起至2005年11月30日止，第一年租金为4万元，自第二年起每年租金为5万元，同时约定合同期满原告有权收回全部资产。合同到期后原告未收回资产，被告使用至今。现根据合同法相关规定，起诉要求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告将所占用的原告集体土地、房屋及资产返还给原告，并支付自2011年7月1日起至实际返还之日止的房屋使用费（标准为每月4200元）。被告（反诉原告）李进发辩称，我与南关村委会在2009年12月21日签订的租赁合同是对之前租赁合同的续签，不是新订立的租赁合同，在我租赁期间历经几任村委，为什么村主任刘美麟上任就不允许我租赁土地了？南关村委会把其与张建生之间签的资产清单适用于我，我是不认可的。我不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李进发反诉称，2000年10月14日我与南关村村办企业—北京南华企业总公司签订《租赁协议》，约定：北京南华企业总公司将原水产公司资产租给李进发经营使用；租赁期限自2000年11月1日至2005年11月30日；年租金为4万元；电力报装、水报装手续由李进发个人办理；合同期满后，南华企业总公司有权收回全部资产。2005年10月13日，南关村委会在“此协议到期后延续5年，自2005年12月1日至2010年12月1日，协议条款不变”处加盖公章。2009年12月21日，双方又签订《租赁合同》约定：南关村委会现有集体土地及房屋一处约2亩租给李进发使用；租赁期限为20年，（自2010年1月1日至2029年12月31日）。年租金为4.2万元，李进发分别于每年3月1日、7月31日上交租金2.1万元。租赁期满，经验收合格后由南关村委会收回出租的土地、房屋，如继续承租，李进发在同等条件下优先承租。合同第七条约定：李进发在经营期内投资的建筑、购置的资产在合同期满时归李进发所有。合同第十条约定：遇国家整体规划，对该厂区有影响时，南关村委会享有国家对土地的补偿，李进发享有国家对经营者的补偿和投入资产的补偿。上述合同均加盖原告村委会公章并由时任原告村主任的张玉东签字。2009年12月，南关村进入换届选举。2010年6月，南关村更换村委会主任为刘美麟。2010年12月9日，原告南关村委会起诉至北京市怀柔区人民法院，要求确认2009年12月21日签订的租赁合同无效。怀柔法院于2011年6月13日以此合同在重大事项上与原合同有重大变更，不属于原合同的延续为由，判决确认该合同无效。2013年12月27日，南关村委会再次提起诉讼，要求我方腾退租赁场地并支付使用费。本案在审理过程中，2011年3月9日，原告南关村委会收取被告李进发2010年1-12月租金42000元。2011年3月25日，原告南关村委会收取被告李进发租金21000元。原、被告双方认可现租金只交至2011年6月底。本案在审理过程中，我申请法院委托北京科之源资产评估有限公司对租赁土地上的房屋、构筑物、管道沟槽电子设施、运输车辆、制冷设备进行评估，该公司于2014年11月20日出具评估报告，涉案财产作价2311860元，我缴纳评估费用6万元。我认为，2009年12月21日双方签订的租赁合同系双方真实的意思表示，虽然法院最终判决无效，但无效的责任完全是由于南关村委会法定代表人变更后，因其内部矛盾造成的，与我没有任何关系，我对合同无效没有任何责任，所以因合同无效给我造成的全部损失，南关村委会都应予以赔偿。综上所述，因南关村委会的过错，致使双方签订的租赁合同无效，现提起反诉，要求：1、南关村委会赔偿我租赁土地上的房屋、构筑物、管道沟槽、电子设备、运输车辆、制冷设备等共计2311860元，水电暖报装、线路架设费用55万元；2、南关村委会赔偿我可得利益损失1140万元；3、反诉费及评估费6万元由南关村委会负担。原告（反诉被告）南关村委会辩称：1、反诉人第一项反诉请求中要求支付的各项费用，被反诉人均不同意给付。双方于2000年10月14日签订的租赁协议明确约定租赁标的为原水产公司的资产，包括了评估报告中4-6-4的内容，评估报告中其余部分中的车辆、空调等动产可以由反诉人自行取走，被反诉人无义务支付费用。此外按照双方2000年租赁协议第六条约定，反诉人负有对承租标的维修保养义务，其承租期内维修防水、水泥台阶、维修设备等均系履行合同义务的行为，应自行承担相关费用，该合同第八条约定“合同期满，甲方（指被反诉人）有权收回全部资产，或经甲、乙（指反诉人）双方协商延续合同。”据此双方合同早已期满，现处于不定期租赁过程中，被反诉人有权收回全部资产，无义务向原告支付任何费用。2、反诉人第二项反诉请求，要求被反诉人赔偿可得利益损失1140万元没有事实根据和法律依据，被反诉人不同意支付。据法院生效判决确认无效的2009年12月21日租赁合同中约定的租赁标的为房屋和土地，而被反诉人要求解除的不定期租赁合同的租赁标的为原水产公司资产，租赁标的不同。反诉人添附的除了评估报告中表4-6-4中第15项控制柜之外，其余明细表中属于2009年12月21日之后添附的均系动产，可以移动。故合同无效对于反诉人无任何影响，且反诉人作为村民代表，对于租赁合同须经村民代表大会同意应属明知，对于无效合同的签订反诉人存在过错。反诉人提出巨额的可得利益损失没有证据支持，是间接损失，不合理，应予以驳回。3、评估报告中评估范围按照反诉人单方陈述确定，其中属于被反诉人的资产、动产等均与反诉人无关，除前述项目之外的房屋等违章建筑也系反诉人私自所建，反诉人的主张均应予以驳回，反诉费和评估费均应由反诉人自行承担。综上，请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。经审理查明，被告李进发于2000年10月14日与南关村村办企业—北京南华企业总公司签订《租赁协议》，约定：北京南华企业总公司将原水产公司资产租给李进发经营使用；租赁期限自2000年11月1日至2005年11月30日；年租金为4万元；电力报装、水报装手续由李进发个人办理；合同期满后，南华企业总公司有权收回全部资产。2005年10月13日，南关村委会在“此协议到期后延续5年，自2005年12月1日至2010年12月1日，协议条款不变”处加盖公章。2009年12月21日，原告南关村委会与被告李进发签订《租赁合同》约定：南关村委会现有集体土地及房屋一处约2亩租给李进发使用；租赁期限为20年，（自2010年1月1日至2029年12月31日）。年租金为4.2万元，李进发分别于每年3月1日、7月31日上交租金2.1万元。租赁期满，经验收合格后由南关村委会收回出租的土地、房屋，如继续承租，李进发在同等条件下优先承租。此外，《租赁合同》就租赁双方的责任、违约责任、国家整体规划占地等情形进行了约定。其中，合同第五条约定：对李进发承租的土地使用权，南关村委会保证不加以干涉。合同第六条约定：李进发在租赁期内仅享有承租土地、房屋的使用权，不得变卖、抵押，合同到期完整交回；如李进发需投资建筑，南关村委会负责相关手续，上报主管单位审批方可实施；李进发须依法经营并保证按时足额交纳租赁费。合同第七条约定：李进发在经营期内投资的建筑、购置的资产在合同期满时归李进发所有。合同第十条约定：遇国家整体规划，对该厂区有影响时，南关村委会享有国家对土地的补偿，李进发享有国家对经营者的补偿和投入资产的补偿。上述合同均加盖原告村委会公章并由时任原告村主任的张玉东签字。2009年12月，南关村进入换届选举。2010年6月，南关村更换村委会主任为刘美麟。2010年12月9日，原告南关村委会起诉至北京市怀柔区人民法院，要求确认2009年12月21日签订的租赁合同无效，并要求被告立即退出租赁的场地和房屋。案件在审理过程中，2011年3月9日，原告南关村委会收取被告李进发2010年1-12月租金42000元。2011年3月25日，原告南关村委会收取被告李进发租金21000元。原、被告双方对于租金交至2011年6月底无异议。北京市怀柔区人民法院经过审理，认为2009年租赁合同对租赁合同期满后投资建造物的归属、遇国家拆迁补偿款额时的归属、租赁年限，以及对土地使用权的合理限制等一些涉及南关村全体村民利益的重大事项，进行了与2000年租赁合同意思相悖的变更，亦无证据证明该租赁合同已经村民代表大会讨论通过，于2011年6月13日作出判决，确认上述租赁合同无效，驳回原告南关村委会的其他诉讼请求。判决作出后，被告李进发不服提起上诉。北京市第二中级人民法院经过审理，于2011年9月20日作出（2011）二中民终字第14885号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李进发不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）高民申字第03466号民事裁定书，裁定驳回李进发的再审申请。2013年3月，原告南关村委会持诉称请求及理由来院，因双方意见分歧较大，故未能调解。另查明，被告租赁土地的四至是：北至南关村老年活动站，南至南华园四区247号楼，东至南小街，西至南关村老年活动站，土地性质是集体建设用地。原告要求腾退的范围是上述四至范围内的所有房屋及土地。庭审中，原告明确要求解除租赁合同的时间是2011年7月1日。经法庭释明，被告称如果法庭判决解除租赁关系，要求对其租赁土地上房屋、水电设施、机器及经营损失进行补偿。被告的投资包括：新建（南倒座、饭厅、厨房、门脸房）及翻建房屋、压缩机2个、液氨管道换新、储液罐、冷却塔。本案在审理过程中，被告提出对其在租赁土地上的房屋、构筑物、管道沟槽电子设备、运输车辆、制冷设备进行评估，经本院报北京市高级人民法院随机确定，依法委托北京科之源资产评估有限责任公司（以下简称科之源公司）进行评估鉴定，被告预付评估费6万元。科之源公司于2014年11月20日作出资产评估报告：房屋建（构）筑物类小计840700元（房屋建筑物461600元，构筑物316700元，管道及沟槽62400元）；设备类小计1471160元（机器设备1154000元，车辆300260元，电子设备16900元），以上资产评估价值合计2311860元。评估结论使用有效期为1年，即自2014年5月26日至2015年5月25日止。评估报告中共涉及六个部分：1、“固定资产——房屋建筑物评估明细表”，载明租赁场地内的办公室、休息室、厕所、厨房、饭厅、员工宿舍、员工工作室、北储藏室、南储藏室、北侧门脸房、门脸房、南侧门脸房、北侧厕所、水泵房评估价格合计461600元。南关村委会认可该部分明细表中所列房屋是李进发所建，但认为该房屋等均未取得批示手续，且未经南关村委会同意所建，故不属于李进发的损失。关于上述房屋，李进发称建房经过当时村领导同意，南关村委会称是当时南关村委会组织成员的问题，但均未在规定期限内举证。2、“固定资产——构筑物及其他辅助设施评估明细表”，载明化粪池、北侧储藏室、狗棚、水窖、水塔、棚子、水泥混凝土台基、防水的评估价格合计316700元。经质证，南关村委会称明细表中的水泥混凝土台阶、防水等系被告对原有设施的维修，按照双方在2000年10月14日租赁协议第六条的约定，是李进发的权利和义务，其余部分未经南关村委会同意添附，不属于李进发的损失。3、“固定资产——管道和沟槽评估明细表”，载明自来水管道、暖气管道、污水管道、蒸发气管道、水泵管道的评估价格合计62400元。经质证，南关村委会认为该明细表中所列是李进发按照双方2000年10月14日租赁协议第五条约定所添附，具体数量和材质仅是其单方陈述，无其他证据支持，南关村委会不予认可，该部分不应认定为是李进发的损失。另查，现场勘查时，南关村委会副主任刘建东对李进发提供的管线数据没有异议。4、“固定资产——电子设备评估明细表”，载明监控、立式空调、空调、电脑的评估价格为16900元。经质证，南关村委会认为该明细表中的空调等属于动产，李进发可自行带走，南关村委会无义务向李进发支付任何费用。5、“固定资产——机器设备评估明细表”，载明冷凝器、蒸发器、阀门（控制台）、氨压缩机、贮氨器、双极贮氨器、空气幕、氨气报警器、分离器、小潜水泵、潜水泵、压力容器、控制柜、铁笼子、木垫板、手推车、太阳能热水器、电热水器、冷库设计、机械安装、打压试验的评估价格为1154000元。经质证，南关村委会认为，该明细表中的设备属于冷库设备，南关村委会租赁给李进发的资产中包括冷冻机两台及其配套设备，与明细表中的设备名称只是称呼不同，实际上就是南关村委会出租给李进发的设备，当时南关村委会出租的冷库是可以正常运行使用的，包括了明细表中的全部内容，即使李进发有维修，也是为了使用资产履行的维修保养义务，故该部分南关村委会不同意向李进发支付任何费用；此外明细表中铁笼子、木垫板、手推车、太阳能热水器、电热水器均系动产，可以与租赁标的分开，李进发可自行带走。6、“固定资产——车辆评估明细表”，载明京QFM9**（权利人李进发）、京PTQ1**（权利人李进发）车辆评估价格为300260元。经质证，南关村委会认为车辆可由李进发自行带走，南关村委会无义务向李进发支付任何费用。上述事实，有原、被告当庭陈述、书证等证据材料在案佐证。本院认为，因南关村委会与李进发于2009年12月21日签订的租赁合同已经法院生效判决确认无效，原、被告于2000年签订的租赁合同到期后，李进发继续使用本案所涉房屋及场地，应视为双方之间形成不定期租赁法律关系，当事人可以随时解除合同，故对南关村委会要求解除租赁合同、腾退土地及房屋的诉讼请求，本院予以支持。因南关村委会按照每年42000元的标准收取李进发租金至2011年6月底，视为双方自2010年起对年租金数额协议进行了变更，李进发应自租赁关系解除之日起按照每月3500元的标准支付涉讼房屋及土地使用费至其实际腾退之日止。关于李进发的反诉请求，其要求水电暖报装、线路架设费用以及可得利益损失，未向法庭提供充分证据，本院不予支持。本案的争议焦点为南关村委会对李进发在租赁土地上房屋及附属设施的补偿问题。庭审中，南关村委会否认李进发扩建房屋等行为经过村委会同意，就此并未提交充分证据证明，并且李进发的扩建行为基本发生在2005年4月，村委会从未对此提出过异议，且选择继续与李进发履行合同、接受李进发履行义务，应认定为村委会对李进发的扩建及装饰装修行为是知情并且同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”现根据审理查明的事实，涉讼房屋及附属设施未办理合法建设手续，故扩建造价费用应由南关村委会与李进发按照过错分担，其中，车辆应由李进发自行取走，南关村委会对李进发的补偿应扣除该部分的评估价格。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会与被告李进发之间的租赁合同。二、被告李进发于本判决生效后三十日内腾退所租赁原告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会的集体土地及地上房屋（北至南关村老年活动站，南至南华园四区247号楼，东至南小街，西至南关村老年活动站）。三、被告李进发于本判决生效后三十日内，按照每月三千五百元的标准，支付原告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会二○一一年七月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费。四、反诉被告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会于本判决生效后三十日内补偿反诉原告李进发在租赁土地上投资建造的房屋、构筑物、管道沟槽等共计一百万五千八百元。五、反诉被告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会于本判决生效后三十日内支付反诉原告李进发评估费三万元。六、驳回反诉原告李进发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千五百九十元，由被告李进发负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费十万七千三百六十元，由反诉被告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会负担一万三千八百五十二元（于本判决生效后七日内交纳），由反诉原告李进发负担九万三千五百零八元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　孙丽君人民陪审员　　刘晓凤人民陪审员　　王敬秋二〇一五年五月六日书　记　员　　周　琳百度搜索“”