（2015）广法民终字第295号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-02
案件名称
向荣成与广安溪海房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
向荣成,广安溪海房产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第295号上诉人（原审被告）向荣成，男，生于1977年7月10日，汉族，居民，住四川省岳池县九龙镇。委托代理人包超飞，四川智群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广安溪海房产经纪有限公司，住所地：广安市广安区。法定代表人曾学权，职务为总经理。委托代理人：冯曾利，女，汉族，生于1989年3月2日，住四川省广安市广安区百业街，该公司职工。上诉人向荣成为与被上诉人广安溪海房产经纪有限公司（以下简称溪海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理，上诉人向荣成及其委托代理人包超飞、被上诉人溪海公司委托代理人冯曾利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审审理查明：广安溪海房产经纪有限公司名称由广安溪海企业策划顾问有限公司经四川省广安市工商行政管理局2010年10月29日核准变更而来。2007年4月20日，向荣成（乙方）与广安溪海企业策划顾问有限公司（甲方）签订了《广安思源商贸园区·龙马商业广场房屋租赁协议》，2007年6月6日，双方又签订了《广安思源商贸园区·龙马商业广场房屋租赁补充协议》。《广安思源商贸园区·龙马商业广场房屋租赁协议》主要约定：（1）乙方自愿租赁甲方位于龙门商业广场商一区龙飞路西一段二层房屋，建筑面积850平方米，经营家具；（2）租赁期限7.5年，即从2007年5月1日起至2014年10月30日止；（3）免租金2.5年，后5年租金共计306000元，2007年4月20日付10000元，2008年4月24日付33714元，2008年5月1日付43716元，2009年5月1日付43714元，2010年5月1日付43714元，2011年5月1日付43714元，2012年5月1日付43714元，2013年5月1日付43714元；《广安思源商贸园区·龙马商业广场房屋租赁补充协议》主要约定：原合同中约定2007年5月1日房屋交乙方使用，现因基础设施未按时完善，延迟至2007年6月1日交房，故原合同中租期顺延一个月，从2007年6月1日起至2014年12月31日止；原合同中市场管理办公室所在二层工程部提供的建筑面积为275.56平方米，实图纸中建筑面积应为263.75平方米，多计11.81平方米，现约定以合同中均价形式计算扣减乙方租金7.5年共4151.6元，此款乙方可在交第二年租金时扣除。2008年12月30日，向荣成（乙方）与广安溪海企业策划顾问有限公司（甲方）又签订了《广安思源商贸园区·龙马商业广场房屋租赁协议》，主要约定：乙方自愿租赁甲方位于龙马商业广场龙飞路西一段二层内32号、135-2-3号门市对应的二楼经营家具，建筑面积73平方米；（2）租期5年，即从2009年7月1日到2014年6月30止；（3）5年租金共计15000元，2009年7月1日付3000元，后四年平均交3000元，每年7月1日付等。向荣成应于2013年5月1日支付龙飞路一段二层的租金38214元，2013年5月31日，向荣成向溪海公司支付2013年5月1日至2014年5月1日租金20000元，下欠18214元，2013年7月1日应付龙马商业广场龙飞路西一段二层内32号、135-2-3号门市对应的二楼的门市租金3000元也未支付，共计欠溪海公司租金21214元。另查明：案涉租赁房屋即广安区龙飞路4号201号房屋所有权人为李朝辉、广安区龙飞路4号＊02号房屋所有权人为唐果、陶红梅、广安区龙飞路4号＊03、＊04号房屋所有权人为赵吉英、广安区龙飞路4号＊05、＊06号房屋所有权人为王承芳、广安区龙飞路4号＊07号房屋所有权人为张曦予、广安区龙飞路4号＊08号房屋购买人为唐德珍、广安区龙飞路6号＊03号房屋所有权人为毛海英。2007年7月4日，广安溪海企业策划顾问有限公司（乙方、资产经营方）与李朝辉（甲方、资产所有方）签订了《资产经营合同》，主要约定：由甲方出资与广安市房地产开发公司签订购房合同，购买位于龙飞路14＊号、14＊号门市上、13＊-33号、13＊-34号门市上对应的二楼的房屋，交由乙方经营管理，甲方购房后交乙方经营管理，期限七年，在此期间产生的债权债务及广告等投入均与甲方无关，由乙方享有收益和承担义务。李朝辉于2011年5月19日取得位于广安区龙飞路4号201号房屋所有权。2007年6月30日，广安溪海企业策划顾问有限公司（乙方、资产经营方）与唐果（甲方、资产所有方）签订了《资产经营合同》，主要约定：由甲方出资与广安市房地产开发公司签订购房合同，购买位于龙飞路14＊号、14＊号门市上、13＊-36号至13＊35号门市上对应的二楼的90平方米的房屋，交由乙方经营管理，甲方购房后交乙方经营管理，期限七年，在此期间产生的债权债务及广告等投入均与甲方无关，由乙方享有收益和承担义务。唐果、陶红梅于2011年5月19日取得位于广安区龙飞路4号＊02号房屋所有权。2007年6月30日，广安溪海企业策划顾问有限公司（乙方、资产经营方）与赵吉英（甲方、资产所有方）签订了《资产经营合同》，主要约定：由甲方出资与广安市房地产开发公司签订购房合同，购买位于龙飞路15＊号至149号门市上、13＊-40号至13＊-37号门市上对应的二楼的180平方米的房屋，交由乙方经营管理，甲方购房后交乙方经营管理，期限七年，在此期间产生的债权债务及广告等投入均与甲方无关，由乙方享有收益和承担义务。赵吉英于2010年9月14日取得位于广安区龙飞路4号＊03、＊04号房屋所有权。2007年6月30日，广安溪海企业策划顾问有限公司（乙方、资产经营方）与王承芳（甲方、资产所有方）签订了《资产经营合同》，主要约定：由甲方出资与广安市房地产开发公司签订购房合同，购买位于龙飞路16＊号至15＊号门市上、13＊-41号至13＊-44号门市上对应的二楼的180平方米的房屋，交由乙方经营管理，甲方购房后交乙方经营管理，期限七年，在此期间产生的债权债务及广告等投入均与甲方无关，由乙方享有收益和承担义务。王承芳于2010年9月14日取得位于广安区龙飞路4号20＊、20＊号房屋所有权。2007年7月6日，广安溪海企业策划顾问有限公司（乙方、资产经营方）与张曦予（甲方、资产所有方）签订了《资产经营合同》，主要约定：由甲方出资与广安市房地产开发公司签订购房合同，购买位于A-2区龙飞路16＊、16＊、13＊-45-46号门市上对应的二楼85平方米房屋，交由乙方经营管理，甲方购房后交乙方经营管理，期限七年，在此期间产生的债权债务及广告等投入均与甲方无关，由乙方享有收益和承担义务。张曦予于2011年5月19日取得位于广安区龙飞路4号207号房屋所有权。2007年6月30日，广安溪海企业策划顾问有限公司（乙方、资产经营方）与唐德珍（甲方、资产所有方）签订了《资产经营合同》，主要约定：由甲方出资与广安市房地产开发公司签订购房合同，购买位于A-2区龙飞路16＊、171、13＊-47-48号门市上对应的二楼的面积87平方米的房屋，交由乙方经营管理，甲方购房后交乙方经营管理，期限七年，在此期间产生的债权债务及广告等投入均与甲方无关，由乙方享有收益和承担义务。唐德珍的房屋位于广安区龙飞路4号20＊号，产权证正在办理中。2007年7月6日，广安溪海企业策划顾问有限公司（乙方、资产经营方）与毛海英（甲方、资产所有方）签订了《资产经营合同》，主要约定：由甲方出资与广安市房地产开发公司签订购房合同，购买位于龙飞路13＊-1、13＊、13＊、13＊、13＊号门市上对应的二楼170平方米房屋，交由乙方经营管理，甲方购房后交乙方经营管理，期限七年，在此期间产生的债权债务及广告等投入均与甲方无关，由乙方享有收益和承担义务。毛海英于2012年8月15日取得位于广安区龙飞路6号203号房屋所有权。上述《资产经营责任合同》在第七条其他约定中均约定：1、甲方现买断七年期经营权；2、此房已由广安溪海企业策划顾问有限公司与向荣成经营家具成品7年半；3、甲方现委托乙方经营此房并同意按向荣成与溪海公司所签《租赁协议》执行。一审另查明：2009年1月1日，广安溪海企业策划顾问有限公司与广安市房地产开发有限公司签订了《龙马商业广场商业用房包销、招商招租中介置业合同》，双方就龙马商业广场商业用房的招商招租等事宜达成了协议。认定上述事实，有溪海公司举示的2007年4月20日溪海公司、向荣成签订的《广安思源商贸园区·龙马商业广场房屋租赁协议》、2007年6月6日签订的《房屋租赁补充协议》、2008年12月30日签订《广安思源商贸园区·龙马商业广场房屋租赁协议》、租金收取明细表、《资产经营责任合同书》、计算机信息查询结果单、企业名称变更核准通知书及溪海公司、向荣成的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：溪海公司根据《资产经营责任合同书》及与广安市房地产开发有限公司签订的《龙马商业广场商业用房包销、招商招租中介置业合同》享有对案涉房屋的经营管理招租权，故溪海公司、向荣成签订的租赁协议、补充协议是双方真实意思表示，双方均应当按约履行。溪海公司按约定将租赁房屋交与向荣成使用，向荣成应当按约定时间和数额向溪海公司交纳房屋租金。向荣成未举证证明已经向溪海公司足额支付了租金，应当承担继续履行交纳下欠租金的义务。溪海公司主张的向荣成下欠21214元租金的数额，向荣成未提出相反证据对该数额的多少予以反驳，且溪海公司提供了“租金收取明细表”予以证实，一审法院对此予以确认。故对溪海公司要求向荣成支付租金21214元的诉讼请求，一审法院予以支持。溪海公司未提供证据证明，在起诉前向向荣成进行了正式催收，也未要求向荣成在合理期限内支付，故溪海公司以向荣成未按约定向溪海公司支付租金，构成实质性违约为由，主张解除租赁合同的请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务或不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，一审判决：一、向荣成向广安溪海房产经纪有限公司支付下欠房屋租金21214元；二、驳回广安溪海房产经纪有限公司的其他诉讼请求。受理费330元，减半收取165元，由广安溪海房产经纪有限公司承担100元，向荣成承担65元。上诉人向荣成不服上述民事判决，向本院提出上诉，上诉的主要内容：一、上诉人与被上诉人签订租赁协议是事实，在上诉人承租期内，被上诉人又将该房屋再次租给张曦兰等人，后又将房屋出卖给张曦兰等人，其行为损害了上诉人的合法权益。同时，被上诉人与权利人签订的资产经营合同与上诉人和被上诉人签订的租赁协议的时间有差异，在2014年5月21日的庭审中，房屋权利人也没有认可上诉人与被上诉人所签订房屋租赁的时间，一审法院认定上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议书的是权利人真实授权有误；二、一审法院认定上诉人所欠21214元的租金应当由上诉人提供反证据予以证明，一审法院对此认定有误，根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的规定，所欠款应由被上诉人举证，上诉人向一审法院提供的证据可以证实，上诉人不欠租金，并对所租房屋的租金也支付完备。三、上诉人属第一承租人，被上诉人在处分该房屋时，应当依据《物权法》的规定，承租人享有优先购买权，所以本案应当依《物权法》的规定进行判决。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人溪海公司未答辩。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，溪海公司依据与房屋所有权人签订的合同享有房屋出租的权利，溪海公司是出租人，收取房屋租金是其应当享有的权利。向荣成作为承租人，交纳租金是其合同义务。向荣成是否履行交纳租金义务，应当由自己举证来证明，向荣成上诉主张由权利人溪海公司举证证明没有法律依据，本院不予支持；对于向荣成上诉称承租人享有房屋的优先购买权，因与本案无关，向荣成可另案主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人向荣成的上诉理由没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审上诉案件受理费165元，由上诉人向荣成负担。本判决为终审判决。审 判 长 成代军审 判 员 罗乔军代理审判员 蒋 濒二〇一五年五月六日书 记 员 王 茜 来自