（2015）西中民一终字第00447号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-25
案件名称
某某区人民武装部与杨某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨某某,某某区人民武装部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00447号上诉人（原审被告）杨某某。被上诉人（原审原告）某某区人民武装部，住所地西安市临潼区骊山街办南大街60号。法定代表人李志国，该部部长。委托代理人董为民，陕西昭应律师事务所律师。上诉人杨某某因与某某区人民武装部（以下简称：某某区人民武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2014）临潼民初字第02171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨某某、被上诉人某某区人民武装部的委托代理人董为民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。某某区人民武装部向原审法院起诉称，2013年1月，杨某某因经营所需，承租某某区人民武装部综合楼第一层第六间和第三层两间共三间房屋，租期为1年，每月租金为2100元。为此双方签订了临武（2013）0005号军队房地产租赁合同，双方均完全履行了合同。租赁期满后，某某区人民武装部根据上级指示精神必须收回所有房屋，并明确表示不再与杨某某续租，但杨某某对某某区人民武装部以各种形式的收房通知予以拒绝。请求判令杨某某退还租赁其综合楼第一层第六间和第三层两间共三间房屋，并按每月2100元承担该房从2014年5月1日至交房之日期间的租金。杨某某在原审法院答辩称，某某区人民武装部所述第三层两间房屋已于2011年收回，合同上虽依旧体现，但之后并未实际交付。某某区人民武装部诉请的第六间，仅是杨某某承租房屋的一部分，与杨某某集资抵扣租金的第五间是不可分割的整体。2001年某某区人民武装部重建房屋时，杨某某向某某区人民武装部交纳了15万元集资建房款，双方达成协议，第五间的租金以集资款逐年抵扣，租期至2017年5月31日。某某区人民武装部为了自身利益，与杨某某约定第六间房屋逐年签订合同、给付租金。第五间与第六间房屋是作为整体出租给杨某某的，某某区人民武装部割裂了原出租整体，要求收回第六间房屋的做法，有悖事实与约定。2013年年底，分年签订的合同到期时，某某区人民武装部仅对租金进行了调整。双方多次协商后，杨某某也于2014年4月交纳了1月至4月租金，租赁关系已经产生。2014年6月份开始，某某区人民武装部先后多次向杨某某发放通知，要求收回出租房屋。7月份又强制停电，既违背合同，又影响杨某某经营，对杨某某造成损失。所以，杨某某对2014年5月1日之后每月2100元租金的请求不予认可。原审法院经审理查明，2001年1月杨某某承租某某区人民武装部临街综合楼第一层由南至北第五间、第六间（该层第五间、第六间为南北相连无隔墙的两间）进行服装经营，之后双方租赁关系一直延续。2013年1月1日，某某区人民武装部、杨某某对杨某某已租赁的房屋再次签订军队房地产租赁合同（临武（2013）0005号），合同确认杨某某承租的第一层由南至北第五间租期为16年半，租期从2001年1月1日起算，年租金9090元，租金从杨某某于2001年一次预交的150000元逐年扣除；第一层由南至北第六间和第三层两间租赁期限1年，租期从2013年1月1日至2014年1月1日止，一层第六间月租金1900元、三层两间月租金200元，月租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币￥2100元，年租金为人民币￥25200元。杨某某应于每年的一月一日前交付。租赁期内，由某某区人民武装部提供水、电等资源，所产生的费用由杨某某按时向某某区人民武装部交纳；杨某某不得对承租的房屋进行改造、装修，确需装修、增设的，费用自理，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交某某区人民武装部；租赁期满，合同解除等等。2013年11月13日，合同履行期间某某区人民武装部通知杨某某来年租赁费由原来的2.52万元提高至4.5万元，如有继续租赁意向，于12月10日前到人武部后勤科办理相关手续，逾期不办视为自动放弃。2014年1月13日，某某区人民武装部又通知杨某某2014年房屋租赁费4万元于2014年1月31日前交到警备区公用账户后凭银行转账凭证到人武部后勤科签订合同，逾期不办将视为自动放弃继续租赁。2014年1月1日杨某某承租的第一层第六间和第三层两间合同期满后，双方未续签合同，杨某某继续使用某某区人民武装部房屋。2014年4月30日杨某某以每月2500元的标准交付了其承租房屋2014年1月至4月的租金共计10000元。2014年6月某某区人民武装部口头通知杨某某返还房屋，未果。7月某某区人民武装部对杨某某租用的房屋断电，要求杨某某返还房屋。同年9月某某区人民武装部采用书面通知、特快专递、门面房张贴通知等形式通知杨某某返还房屋，均未果。2014年10月31日，某某区人民武装部起诉至法院，要求杨某某退还租赁某某区人民武装部综合楼第一层第六间和第三层两间共计三间房屋，并按每月2100元承担该三间房屋从2014年5月1日至实际退还之日期间的租金。2014年11月1日，杨某某退还其承租的第三层两间房屋。原审法院经审理认为，某某区人民武装部、杨某某间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同期满后，某某区人民武装部、杨某某虽未续签合同，杨某某继续使用该房屋，某某区人民武装部未提出异议，双方租赁为不定期租赁关系。依据法律规定，某某区人民武装部有权在留够合理期间范围内随时要求收回房屋。杨某某抗辩其租用的房屋为整体出租，但从合同对租期约定来看第五间、第六间租期不同，虽然第五间、第六间为连通的两间，但实际中可通过物理方式隔离为独立的两间。因此，杨某某抗辩整体租赁不能成立，某某区人民武装部要求收回综合楼第一层第六间房屋的请求，依法予以支持。某某区人民武装部承认起诉后，杨某某已于2014年11月1日退还第三层两间房屋，故其再要求收回第三层两间房屋的请求，缺乏事实依据，不予支持。杨某某抗辩第三层两间房屋已于2013年被收回，但未提供有力证据证明这一事实，依合同约定第一层第六间与第三层两间月租金共2100元内含第三层两间200元，杨某某在交纳2013年租金时已足额交纳，某某区人民武装部并未退款给杨某某。加之杨某某在交纳2014年1月至4月租金时按2500元／月交纳，而某某区人民武装部给同时租赁其一层门面的租户均每间上涨400元。杨某某交纳的每月2500元租金只是对其2013年合同确定的承租标的与其他承租户一样对租金的上涨，如其已交回承租的第三层两间，则租金就不应对等的增加。故对杨某某已于2013年交回第三层两间房屋的抗辩，不予采信。合同期满后杨某某继续使用房屋依法应支付使用费用，故某某区人民武装部要求杨某某支付承租的三间房屋自2014年5月1日至实际退还之日的租金，符合法律规定，依法予以支持。某某区人民武装部承认杨某某起诉后已交回的房屋，杨某某对此不再承担交回后的费用。杨某某在接到某某区人民武装部多次收回房屋的要求后，一直未交房，既违反合同约定也违反法律规定。但某某区人民武装部在杨某某不交回房屋时，对杨某某租用的房屋断电，明显不妥，给杨某某经营造成了一定的损失。现杨某某据此对某某区人民武装部主张的租金进行抗辩，符合法律规定，对其抗辩，予以支持。故对某某区人民武装部断电后杨某某占用房屋应交纳的费用酌情减少。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、杨某某于判决生效之日起30日内返还中国人民解放军陕西省西安市某某区人民武装部位于西安市临潼区南大街人武部综合楼第一层第六间及第三层两间房屋（第三层两间已返还）。二、杨某某于判决生效之日起30日内，以每月2100元为标准支付中国人民解放军陕西省西安市某某区人民武装部2014年5－6月房屋租金；从2014年7月起至2014年10月止，按每月2000元支付中国人民解放军陕西省西安市某某区人民武装部占用房屋的使用费；从2014年11月起至判决确定的返还房屋之日止，按每月1800元支付中国人民解放军陕西省西安市某某区人民武装部占用房屋的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元由杨某某负担。宣判后，杨某某不服，向本院提起上诉称，1、某某区人民武装部没有举证证明其是租赁房屋的合法权利人；2、2001年某某区人民武装部集资建房及房屋整体租赁16年半的事实，原审未作认定；3、原审认定2014年6月份某某区人民武装部口头通知杨某某返还房屋，与事实不符；4、原审认定某某区人民武装部曾以书面通知、特快专递、门面房张贴通知的形式通知杨某某返还房屋，亦与事实不符；5、2014年7月某某区人民武装部给杨某某断水断电，构成违约。原审判决认定事实不清，请求撤销原判，发回重审。某某区人民武装部答辩称，杨某某的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，某某区人民武装部与杨某某于2013年1月1日签订的军队房地产租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照该合同约定全面履行。杨某某租赁的第一层由南向北第六间和第三层两间房屋的租赁期满后，某某区人民武装部、杨某某就该三间房屋没有续签合同，但杨某某继续使用该三间房屋，某某区人民武装部未提出异议，双方租赁关系即为不定期租赁关系。依据法律规定，某某区人民武装部有权在留够合理期间范围内随时要求收回该三间房屋。杨某某抗辩其租用的房屋为整体出租，但从合同对租期约定来看第五间、第六间租期不同，虽然第五间、第六间为连通的两间，但实际中可通过物理方式隔离为独立的两间。因此，杨某某抗辩整体租赁的理由，不能成立。某某区人民武装部要求收回综合楼第一层第六间房屋的请求，本院依法予以支持。某某区人民武装部承认杨某某已于2014年11月1日向其返还了第三层两间房屋，故其诉请杨某某返还第三层两间房屋的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。杨某某抗辩第三层两间房屋已于2013年被收回，但未充分提供证据证明，本院不予采信。该三间房屋租赁期满后，杨某某继续使用房屋依法应支付占有使用费，某某区人民武装部要求杨某某支付承租的三间房屋自2014年5月1日至实际退还之日的租金，符合法律规定，本院依法予以支持。因某某区人民武装部在催促杨某某返还房屋，杨某某拒不返还时，对杨某某租用的房屋采取断电行为，明显不妥。杨某某据此对租金进行抗辩，符合法律规定，对于该抗辩，本院依法予以采纳，对某某区人民武装部断电后杨某某占用房屋应交纳的占有使用费用酌情减少。原审判决杨某某以每月2100元为标准支付某某区人民武装部2014年5－6月房屋租金；从2014年7月起至2014年10月止，按每月2000元支付某某区人民武装部占用房屋的使用费；从2014年11月起至判决确定的返还房屋之日止，按每月1800元支付某某区人民武装部占用房屋的使用费，并无不妥。综上，原审判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费103元由杨某某负担；二审案件受理费103元由杨某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔志刚代理审判员 朱筱滢代理审判员 陈 帅二〇一五年五月六日书 记 员 刘书方 来自