（2014）鼓民初字第2310号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-25
案件名称
张西荣、王功民与徐州伟利房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,王某某,徐州某某房地产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第2310号原告张某某原告王某某被告徐州某某房地产发展有限公司。法定代表人农某某。委托代理人罗某某。原告张某某、原告王某某诉被告徐州某某房地产发展有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告张某某、王某某、被告某某公司的委托代理人罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、王某某诉称，2006年2月，原、被告达成了原告购买被告开发销售的位于本市淮海西路39号某某1#-1-5202（原3-502）、538、541、5201（原3-501）、459、297、298、476号八套房屋的购房协议，并且原告交付了购房款。2006年6月9日，原告与被告签订了备案商品房买卖合同，合同约定交付房屋的时间为2006年5月1日，交付后180日内由被告办理产权登记。此后，被告虽按期完成了交付，但并未按照合同约定给原告办理产权登记，经过原告多次催促，被告才于2012年11月28日办理了涉案房屋房屋所有权证。被告延期办证的行为违反了合同约定，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办证违约金937374元（以1316999.15元购房款为本金，按照同期同类银行贷款利率的1.5倍，从2006年11月1日计算至2013年3月1日止），并要求被告承担本案的诉讼费用。被告某某公司辩称：首先，原告要求支付违约金没有事实和法律依据，逾期办理房屋权属证书并未给原告造成实际损失，其要求按照银行同期贷款利率的1.5倍支付违约金不应得到支持，双方签订商品房买卖合同后同时又签订了预约委托出租合同，根据合同约定原告将相应的房产出租给了徐州市某某百货有限公司，并且基于该合同享有了租金收益的权利，因此原告起诉违约金并无实际损失；其次，在2012年11月前后，原告房产已具备了办理权属证书的条件，原告那时已接到被告通知并取得了相关权属证书办理所需的材料，在当时该房屋已经具备办理房屋所有权证和土地使用权证的条件，至于原告实际于2013年5月份取得权属证书室由于其怠于行使其权利所造成的后果，不应当由被告承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、2006年6月9日原、被告双方签订的商品房买卖合同八份，证明原、被告之间约定购买淮海西路39号某某1#-1-5202（原3-502）、538、541、5201（原3-501）、459、297、298、476号八套房屋，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付后180日内协助原告办理权属登记需要出卖人提供资料报登记部门有关备案，被告存在违约行为；2、完税凭证八张，证明原告在2006年8月8日支付了诉争房屋买卖的契税；3、被告出具的购房发票八张，证明原告已经履行了交付房款的义务；4、房屋所有权证书、土地使用权证书各八份，证明被告为原告办理房屋登记的时间是2012年11月28日，办理土地所有权时间是2013年5月7日，在办理完房屋所有权证被告没有给原告出具土地分割证所以导致无法及时办理土地使用权证；4、预约委托出租合同一份，证明涉案房屋在2006年2月14日就已经自被告处购得，并由被告将涉案房屋交付给了原告使用，那么原告实际支付房款时间为2006年2月14日，2006年6月9日所签订的是一份备案合同，用以办理房屋所有权证，在合同上之所以表述2006年5月1日交房，是因为在合同签订之前被告已经将房屋交付原告占有使用了。经质证，被告某某公司对证据1中商品房买卖合同的真实性没有异议，但合同签订时间为2006年6月9日，交付时间为2006年5月1日，支付购房款的时间为2006年2月14日，有两处合同条款与签订时间不一致的地方。虽然双方合同约定交付时间为2006年5月1日但是合同签订时间为2006年6月9日，即使计算逾期办证起始时间也应当从签订合同后计算180天。原告主张按银行利率的1.5倍支付利息没有合同和法律依据，该主张与该合同第十五条约定不符，因此根据合同约定，即使原告主张的事实成立，被告承担违约责任应当是按照已付购房款的0.5%支付违约金；对证据2、3的真实性没有异议，但是购房发票仅能证明在2012年11月9日被告已经收到原告的购房款，不能证明原告实际支付购房款的时间，即使其主张的事实和理由成立，在此之前其主张银行同期贷款利率也应当自实际付款之日起计算；对证据4的真实性没有异议；对证据5的真实性没有异议，对关联性不认可，该预约委托出租合同仅能证明各方对于出租房屋的合意但是并不能证明原告已经实际取得该房产并将该房产出租给了受托方。根据原告的举证、被告的质证，本院对原告提供的证据认定如下：被告对上述证据的真实性均不持异议，且原告提交的均系证据原件，本院对上述证据予以确认，作为定案依据。被告某某公司未提交证据。根据原告的举证、被告的质证，结合双方当事人的陈述，可以确认如下事实：2006年6月9日，原告张某某、王某某与被告某某公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于本市淮海东路39号某某第1幢1单元297、298、459、476、538、541、5201（原3-501）、5202（原3-502）号共八套房屋，上述房屋总价款为1316999.15元，付款方式为2006年2月14日前一次性付款。合同约定被告某某公司应当在2006年5月1日将诉争房屋向原告交付。该商品房买卖合同的第十五条载明“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%向买受人支付违约金。”被告认可其于2006年2月14日将诉争房屋向原告交付，原告于2012年11月28日取得诉争房屋的房屋所有权证，于2013年5月7日取得国有土地使用权证。就本案争议房屋，原、被告与徐州某某百货有限公司之间于2006年2月14日签订《预约委托出租合同》，约定原告将诉争房屋委托徐州某某百货有限公司对外出租，委托出租期限为10年，自2006年2月14日至2016年2月13日。在委托出租期限内，徐州某某百货有限公司保证原告张某某、王某某每年获得购买该铺位房款总额一定比例的租金。原、被告双方签订的商品房买卖合同中的第1幢1单元297、298、459、476、538、541号、第1幢3单元501、502号八套房屋和预约委托出租合同中的二层97、98号、四层59、76号、五层38、41、201、202号铺位系相互对应的房屋。本院认为，被告徐州某某房地产发展有限公司已经将本案诉争房屋向原告交付，原告已支付相应的购房款，原、被告之间为商品房买卖合同关系。根据双方之间2006年6月9日签订的商品房买卖合同第十五条约定：“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%向买受人支付违约金。”，根据合同约定，房屋交付时间为2006年5月1日，但根据原、被告的陈述，2006年2月14日，原告已经支付了购房款，被告也将诉争房屋交付给了原告，按照合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能提供证据证明在交付房屋后180日内将相关资料报产权登记备案机关备案，存在违约行为，原告主张从2006年11月1日开始计算逾期办证违约金，原告该主张，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张以已付购房款总额为本金参照同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算违约金，经审查，本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方之间的商品房买卖合同第十五条并未规定买受人不退房的情况，符合法律规定的合同没有约定违约金的情形。因此，对于原告以1316999.15元为本金，按照同期同类银行贷款利率的1.5倍计算逾期办证违约金的主张，被告要求调整，被告该请求，有法律依据。对于调整的标准，因原告未提供证据证明其损失的具体数额，本案可以根据原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告徐州某某房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某、原告王某某一次性支付淮海东路39号某某1#-1-297、298、459、476、538、541、5201（原3-501）、5202（原3-502）号八套房屋的逾期办证违约金（（以1316999.15元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2006年11月1日计算至2012年11月27日）×1／2＋（以1316999.15元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2006年11月1日计算至2013年3月1日）×1／2；逾期办证违约金总额以937374元为上限）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13170元（原告已预交），由被告徐州某某房地产发展有限公司负担（该款项由被告与上述案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审 判 长 林佳锟人民陪审员 孙敦岭人民陪审员 杨玲霞二〇一五年五月六日见习书记员 居 红 百度搜索“”