（2015）鄂新洲民商初字第00004号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-19
案件名称
时式宝石有限公司与高静房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武汉市新洲区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
时式宝石厂有限公司,高静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十三条第一款，第四条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂新洲民商初字第00004号原告时式宝石厂有限公司。法定代表人：郑耀才，公司董事。委托代理人：袁新刚，湖北精图治律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告高静，男，汉族，1971年11月27日出生，武汉市新洲区人。委托代理人邱荣君，湖北精图治律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告时式宝石有限公司（以下简称宝石公司）与被告高静房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年12月24日立案受理后，适用普通程序，依法组成由审判员方彩明担任审判长，人民陪审员商红卫、人民陪审员徐明峰参加的合议庭审理此案，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告宝石公司委托代理人袁新刚、被告高静委托代理人邱荣君均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝石公司诉称：2011年9月17日被告高静与我公司签订房屋租赁合同，约定将我公司所有的玫瑰花园临街门面第三间出租给被告从事摩托车出售经营，租用期限为2011年9月23日至2014年9月22日，租用合同期满合同自行失效，租金为5.8万／年。至2014年9月22日，合同期限已届满，被告理应向原告腾退返还出租门面房屋，但却继续占用经营。自2014年6月至2014年9月，我公司多次向被告发出函告，通知其如若续租应于合同到期前按每月10，700元签订新的合同，到期不愿签订租用合同应返还租赁房屋且应赔偿拒不返还的经济损失，但时至起诉之日，被告仍拒不腾退租用房屋。为维护合法权益故诉至法院，请求判决被告高静：1、立即腾退其占用的玫瑰花园第三间门面房屋；2、赔偿继续占用房屋的经济损失32，100元（暂计算三个月损失，自2014年9月23日起至被告实际返还之日，按每月10，700元或同地段租赁行情计算占用房屋损失）；3、承担本案受理费及诉讼支出费用。被告高静辩称：原告诉讼请求不合法、不合理。原、被告间的门面租赁是长期的，也是约定俗成的，不能轻易改变，应按2013年约定履行，原告下达的50元每平方米的租金通知函不合理，本案不是租与不租的矛盾，而是租金多少的矛盾。原告曾口头承诺租金基数递增不超过三万，应遵守诚实信用原则继续履行双方的租赁合同，请求驳回原告的诉讼请求。原告宝石公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下六份证据：证据一证明书、公司注册资本证书、法定代表人身份证明书，拟证明原告诉讼主体资格及法定代表人身份情况。证据二企业信息，拟证明被告的诉讼主体资格。证据三承租合同，拟证明被告租赁原告的门面已到期，被告既不续租亦不腾退、返还的事实。证据四房屋所有权证、土地使用权证，拟证明原告对被告承租的门面房屋享有所有权的事实。证据五通知函及EMS快递单，拟证明承租合同到期前，原告多次通知被告如无意续租，应于合同到期后及时交还租赁的房屋，并告知了拒不腾退的法律后果。证据六租赁合同，拟证明其它商铺的租赁市场价格，被告无合法依据占用原告的房屋损失，应按同地段市场价格予以赔偿。被告高静为支持其辩称理由，向本院提交了如下八份证据：证据一被告身份证复印件，拟证明被告身份情况。证据二原、被告2011年9月17日签订的租赁合同，拟证明第三个三年的租金为5.8万／年。证据三时式公司分别于2014年8月8日、9月14日、9月23日出具的《承租合同意向书》、两份《通知函》，拟证明原告提出的2014年9月23日至2017年9月22日期间租金平均每间涨至1万元／月，改变了原告公司法定代表人郑某2011年多次当众承诺的内容。证据四2014年9月26日玫瑰花园各商户联合出具的回复函，拟证明在原告提出涨价后，被告曾多次与原告进行协商，且双方争执的焦点是租金问题。证据五周边地块租金图、《房屋租赁合同》，拟证明原告提出的租金50元／平方米严重超出周边同地区商户的租金。证据六当事人互证内容，拟证明人郑某于2011年租赁合同签订前后多次当众承诺下一个三年的租金涨幅不超过3万元。证据七证人证言及身份证复印件，拟证明证人共同证实时式公司法定代表人郑某于2011年租赁合同签订前后多次当众承诺下一个三年的租金涨幅不超过3万元。证据八被告于2014年4月20日对店面进行装修的装修合同和票据，拟证明租户装修是基于郑某于2011年租赁合同签订前后多次当众承诺下一个三年的租金涨幅不超过3万元的承诺作出的行为。被告高静对原告宝石公司提交的六份证据质证意见如下：对原告提交的证据一、二、三、四、五真实性均无异议，但是对证据五的证明目的有异议，证据五可以显示是租金多少的问题，而不是租与不租的问题。证据六的摩尔城租金和本案无法比拟，卢建国、洪建军的租赁合同是复印件且有改动，真实性无法核对，店面也不是同一地段，租金没有可比性。原告宝石公司对被告高静提交的证据质证意见如下：对证据一无异议，对证据二的关联性、证明目的有异议，本案是房屋租赁合同腾退，几份合同与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，被告说双方是一种约定俗成的连续租赁关系，是不符合法律规定的，应有书面证据证实。对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议。对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，被告是不同意与原告续租。证据五和本案无关联，对其真实性客观性也有异议。对证据六真实性客观性均有异议，证人和被告有利害关系，不能作为证据，即使有口头约定，但是应有书面材料固定。证据八被告装修票据真实性无异议，如若其认为租金过高，完全可以不租。装修票据形式不合法。对真实性有异议，均不能证明其目的。本院经审查双方证据认为：被告高静对原告宝石公司提交证据一、二、三、四、五真实性均无异议，且符合证据的真实性、关联性、合法性特征，本院依法予以采信。证据六三份租赁合同，因所涉店铺不属同一地段且均为复印件，故该证据本院不予采信。原告宝石公司对被告高静提交证据一、二、三、四真实性均无异议，本院予以采纳。证据五无其它证据予以佐证，不予采信。证据六、七、八形成证据链，且证明原、被告租赁关系完整过程，本院予以采信。根据当事人的举证、质证、及本院认证，本院经审理确认以下事实：2011年9月，被告高静、徐胜春、詹建梅、武汉市阳光宇宙有限公司、武汉市丰甜商贸有限公司、李雪芳、武汉市泰盛商贸有限公司七位商户与原告宝石公司签订了房屋承租合同，约定将原告宝石公司所有的玫瑰花园临街门面（被告高静承租的是第三间）出租给七商户从事摩托车出售经营，每轮租赁的租用期限均为三年，（被告高静承租店铺2005年-2008年、2008年-2011年租金分别为2.4万／年、3万／年）。2011年8、9月第二轮承租期届满前，原告宝石公司要求将被告第三轮租赁的门面租金上涨至5.8万／年，七家租户认为租金涨幅太大，经口头协商及原告宝石公司法定代表人郑某：“下次再不会这么涨了”的口头承诺，租户们签订了第三轮租赁协议，租期至2014年9月22日止。合同还约定：租用合同期满合同自行失效。第三轮租赁协议期限届满前，原告宝石公司先后通过口头方式、书面《承租合同意向书》、通知函方式告知被告如续租应于合同到期前按每月租金10，700元签订新的租赁合同，到期不愿签订租用合同应返还租赁房屋并赔偿相应经济损失。2014年9月26日，被告在内的七家租户向原告发出书面回复函，反映租金涨幅较大不符合市场行情，且原告宝石公司法定代表人郑某违背口头承诺。原、被告双方就租金问题各执己见，僵持不下。至2014年9月23日，合同期限届满，被告既未与原告签订新的租赁合同亦拒绝腾交商铺，原告遂向本院提起诉讼，诉求如前所述。另本院现场查明，本案诉争商铺周边市场现行租金价格为每月35~44.4元／平方米。本院认为，原、被告订立的三份房屋租赁合同，其内容系合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务并享有权利。一、依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，租赁合同原则上应采用书面形式固定租金、租赁期限等合同主要条款。2011年原告宝石公司法定代表人郑某虽许下有关涨幅口头承诺，但内容过于模糊且形式不合法，不能视为合同内容；二、原、被告2011年9月23日续签房屋租赁合同时，约定合同期限为三年，且合同期满自行失效，故租赁期限届满时，被告理应返还租赁物或在原告愿意出租的情况下与被告另行签订新的租赁合同。原告于2014年6月至2014年9月22日期间，多次书面书面通知被告或按照新的租金续约或腾交商铺，在本院作出判决前，原、被告就租金问题协商未果，没有续签新的租赁合同，被告亦实际占用商铺，继续经营，可视为原告已经给予被告合理的宽限期。综上，对原告要求被告腾退商铺的诉讼请求，应当予以支持，被告还应当向原告赔偿逾期交付商铺的损失；三、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物”，被告对租赁店铺进行装修既未提交正式票据亦未经原告许可同意，故对被告抗辩提出的装修费损失，本院不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高静将原告时式宝石厂有限公司所有的玫瑰花园临街第三间门面腾退后交给原告时式宝石厂有限公司，限本判决生效后150日内交付完毕；二、被告高静按照租金7，500元／月的标准赔偿原告时式宝石厂有限公司自2014年9月23日起至实际交付商铺期间的占用费损失；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元，由被告高静负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交案件受理费603元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方彩明人民陪审员 商红卫人民陪审员 徐明峰二〇一五年五月六日书 记 员 邬小丹 关注微信公众号“”