（2014）天民初字第3509号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-10-29
案件名称
廖付连与湖南鹏鑫投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖付连,湖南鹏鑫投资置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《商品房销售管理办法》：第三十条第一款
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民初字第3509号原告廖付连，女，1960年7月5日出生，汉族。委托代理人梁维珍，女，1982年9月29日出生，汉族。被告湖南鹏鑫投资置业有限公司，住所地长沙市天心区书院路2号。法定代表人刘红波，总经理。委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。原告廖付连诉被告湖南鹏鑫投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，由审判员舒智玲适用简易程序于2014年12月5日第一次公开开庭进行了审理，原告廖付连的委托代理人梁维珍及被告的委托代理人陈伟博、贾晴到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，组成由审判员舒智玲担任审判长、人民陪审员孙明娜、唐红伍参加的合议庭，于2015年3月18日第二次公开开庭进行了审理，原告廖付连的委托代理人梁维珍及被告的委托代理人陈伟博、贾晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与湖南鹏鑫投资置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于长沙南湖路鹏鑫大厦房，并已按照合同约定履行付款义务，合同约定交房时间为2013年12月30日，且商品房经验收合格并符合购房合同附件三所约定的装饰、设备标准。然而，时至今日，被告未将符合约定条件的房屋交付给原告，原告多次找被告协商未果，故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿逾期交房违约金39999元（按双方签订商品房买卖合同约定的标准计算，即以房款593280元为基数、按日万分之二的标准自2013年12月30日起算，暂算至立案之日，后续要求计算至实际交房之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1，关于交房时间问题。交房延期系市政工程施工等因素导致，属于合同约定的可以顺延工期的情形，延期交房不可归责于被告，被告不承担违约责任。被告与长沙新奥燃气有限公司签订了《管道燃气设施配套工程协议》，组织施工后，由于南湖隧道施工的原因，长沙新奥燃气有限公司主干并网工作、室内施工方案及管道施工工程均无法顺利进行。被告于2013年12月30日收到长沙新奥燃气有限公司的情况说明，明确告知被告因长沙市市政工程南湖路过江隧道施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程将延期3个月完成。故而，造成被告现场施工方案无法确定，精装修工程无法进行，鹏鑫大厦工程不得不延期，无法按期交房，不可归责于被告。2、关于交房通知形式问题。报纸刊登交房公告的形式通知业主收房符合原、被告合同约定，原告拒不收房，其风险和责任应由其自行承担。2014年4月，鹏鑫大厦虽受市政工程南湖路过江隧道施工的影响，但已全面竣工，并已经五方验收合格，符合交房条件。2014年4月29日，被告通过在潇湘晨报公告刊登的方式通知鹏鑫大厦C栋全体业主于2014年4月30日办理交房手续，此后C栋业主陆续前来办理交房手续，但原告等人却以被告被告迟延交房为由迟迟未办理交房手续。此交房形式符合双方的合同约定，故被告已完成交房义务，原告应自行承担房屋毁损、灭失的风险并支付物业费等相关费用。3、关于商品房质量及交房是否合法的问题。鹏鑫大厦已经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收，依法可以交房，原告所主张的质量问题并非设计房屋主体结构质量缺陷问题，而是一些质量瑕疵，这并不构成原告不同意收房的理由。4、违约金计算错误。被告即使有违约交房情形，但亦应扣除因市政工程原告导致的鹏鑫大厦工程延期的3个月时间，故违约金期限只能算至2014年4月29日止。5、双方合同签订于2011年10月16日，合同约定总价款为593280元，原告应于合同签订之日支付183280元首付款，剩余410000元房款采用银行按揭方式支付，但原告在合同签订之日只支付了部分首付款，剩余133280元直至2011年11月6日才付清，违约21天之久，应按合同约定向被告支付违约金；而按揭贷款因原告个人原因一直未顺利办理下来，直至2014年2月7日被告才收到银行的按揭贷款，原告逾期一年有余，亦应按约向被告支付违约金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访1.MP4；证据2、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访2.MP4；证据3、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访3.MP4；证据4、湖南都市频道蓝湾维权.MP4证据1-4共同拟证明被告存在违约情形；证据5、开发商关于交房子的申明；证据6、开发商告知C栋业主书；证据7、业主致开发商的公开信；证据8、长沙市住房和建设委员会文件；证据5-8共同拟证明房子有质量问题；证据9、视频文件说明，说明视频文件内容；证据10、拍摄于2014年12月4日的照片、光盘，共同拟证明房屋客厅餐厅的墙面装修应当是高级墙砖，但现在是墙漆，不符合交房条件；卫生间的门不符合约定，卫生间的沐浴隔断应该是高档钢化的，但是现在没有；证据11、档案袋封面、销售不动产发票（无原件）、销售确认单、收据、2011年11月6日结算统一凭据、税费明细表，拟证明被告提供的2011年11月份POS消费单系案外人向剑民购买该房屋时的单据，原告实际购房时是在向剑民之后买的，因此我们购买房屋时签合同是2013年12月份签的，合同上面的日期没有写，据说向剑民是在2013年8月份去房产局消的备案，综上所述，被告说原告逾期交纳首付款是不成立的，原告是没有逾期交纳首付款的。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、《长沙市商品房买卖合同》；证据2、银行pos机刷卡消费小票；共同拟证明：1、2011年10月，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》；2、合同约定原告应于合同签订之日支付首付款183280元，剩余410000元采用按揭方式支付，自合同签订后7日内办理贷款手续；3、原告于2011年10月支付部分首付款；4、交房通知事项在报纸刊登后三天视为通知已送达；5、因市政配套的批准与施工延误导致项目开发建设期延长的，被告可据实予以延期；证据3、交通银行进账单，拟证明：1、2014年2月7日被告收到原告银行贷款410000元，已逾期一年多；证据4、管道燃气设施配套工程协议；证据5、地税发票；证据6、报告；证据7、《关于湖南鹏鑫投资置业有限公司燃气施工的情况说明》；共同拟证明：1、2013年5月28日，被告与长沙新奥燃气有限公司签订《协议》，约定被告付款并具备施工条件后该公司进场施工，工期为90天；2、2013年6月3日被告向长沙新奥燃气有限公司支付工程款；3、长沙新奥燃气有限公司因市政工程南湖路过江隧道施工工期延误3个月，导致被告工期延误；证据8、《建设工程竣工验收表》；证据9、《交房公告》，共同拟证明：1、原告房屋已于2013年9月12日竣工验收合格；2、被告于2014年4月29日登报通知交房；证据10、建设工程竣工验收备案表，拟证明鹏鑫公寓C栋于2014年9月30日完成综合竣工验收备案。综合庭审调查情况，本院对原、被告提交的上述证据认定如下：对原告的证据：证据1-4，对其合法性、真实性、关联性（以下简称“三性”）予以确认，证明目的予以采信；证据5-9，对其三性予以确认，但证明目的不予采信；证据10，三性予以确认，但房屋质量是否存有缺陷需要双方共同指定的具有相应鉴定资质的机构予以鉴定，故对其证明目的不予采信；证据11，三性予以确认，但因原告支付房款是否存在违约与本案无关，故对原告的该证明目的本院不予认定。对被告的证据：证据1-2，对其三性予以确认；证据3，合法性、关联性予以确认，但因被告未反诉，与本案无关；证据4-9，对其三性予以确认，但证明目的酌定；证据10，对其三性予以确认，证明目的予以采信。根据上述采信的有效证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2011年10月16日，案外人向剑民（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买位于长沙市天心区房，单价为每平方米12329.18元，总金额为593280元，约定合同签订之日原告支付首付款183280元，余款410000元采用银行按揭方式支付。合同第十条（交付期限及条件）约定出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准，并符合约定的商品房交付买受人使用，并约定如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套的批准与施工延误的：为配合政府新规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级以上规划、文物、环保、土管、林业水利等主管部门根据法规及政策之规定采取行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条（房屋交接及违约责任）第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十一条第二款约定，由于出卖人的原因逾期交付商品房超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议》（附件四）第六条第8项约定买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。上述合同签订后，向剑民于签订合同当天支付了部分首付款，首付款余款于2011年11月6日付清。后向剑民在房产部门撤回了涉案房屋的备案登记，涉案房屋转由原告向被告购买，并以同等条件签订了《长沙市商品房买卖合同》，但双方在合同上并未写明签订日期。被告后于2014年2月7日收到410000元按揭贷款。2013年5月28日，被告与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定被告付款并具备施工条件后进场施工，工期为90天。2013年12月，新奥公司向原告出具《情况说明》，说明因南湖路隧道市政工程将延期三个月完成。被告于2014年4月29日在潇湘晨报上登报公告通知涉案房屋业主“C栋公寓已达到交房条件，于2014年4月30日起办理收房手续”。另查明，2014年9月28日，长沙市住房和城乡建设委员会向涉案房屋业主出具《关于鹏鑫公寓信访问题的答复》，答复查明工程未经组织竣工验收即交付使用，为此，长沙市建设工程质量监督站于2014年8月1日向开发商下发了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收》的函，要求其及时组织竣工验收。关于由湖南鹏鑫投资置业有限公司开发的该商品房的建设工程的竣工验收时间，被告提供了2013年9月12日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收的验收表与2014年9月17日的竣工验收备案表，竣工验收备案表上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位载明竣工验收日期为2014年9月17日，并于2014年9月30日进行了竣工验收备案登记。本院结合原告提供的长沙市住房和城乡建设委员会于2014年9月28日出具的答复“工程未经组织竣工验收即交付使用”，本院认定涉案工程竣工验收的时间为2014年9月30日。本院认为：当事人依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告已支付了全部购房款，被告应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给原告。被告辩称因市政工程南湖路过江隧道工程施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程延期三个月，属于合同约定可以延期的情形，故交房亦应顺应延长三个月，对此本院认为，南湖路过江隧道工程施工不符合法定的不可抗力情形，被告亦未举证该工程的施工必然会造成鹏鑫大厦庭院管网及入户工程的延期，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告辩称涉案商品房已于2013年9月竣工验收，并已于2014年4月29日公告通知原告收房，对此本院认为，根据被告提供的竣工验收备案表以及长沙市住房和城乡建设委员会的答复，涉案房屋所在的楼房竣工验收的时间应认定为2014年9月30日，而被告在竣工验收之前即发布交房公告，此时尚未达到交房条件，原告故而有权拒绝收房，被告延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。但涉案商品房达到交付条件后，原告应配合被告在合理期限内与被告办理收房手续。故被告应承担逾期交房之日至竣工验收备案之日的违约责任，即对于2013年12月31日至2014年9月30日期间的违约金，本院予以支持。双方合同关于违约金标准（日万分之二）的约定并未过高，原告要求按此标准计算本院予以支持，故被告应承担违约金32037.12元（593280元×0.2‰×270天）。对于2014年9月30日之后的违约金，系原告未及时办理收房验房手续而扩大的损失，应由原告自行承担。原告以被告对涉案房屋的装修不符合合同约定为由拒不收房，对此本院认为，房屋精装修不符合约定是原告基于被告另一违约事由，而非被告未完成竣工验收而导致的逾期交房；纵观全案，本案原告主张的是被告未及时完成竣工验收导致逾期交房而产生的违约责任，其诉讼请求也是基于合同中对该违约责任的约定进行主张的，并非主张房屋装修不符合约定产生的违约责任，该违约责任双方在合同里另有约定，故本院在本案中对被告是否存有该违约情形及违约责任大小不予认定和处理。关于被告辩称原告逾期支付首付款和办理按揭贷款，因此应承担违约责任、按约向被告支付违约金的问题，对此本院认为，因被告并未对该主张提起反诉，故本院在本案中对原告是否构成违约及违约责任大小的问题不予认定和处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：一、限被告湖南鹏鑫投资置业有限公司于本判决生效后10日内向原告廖付连支付自2013年12月31日至2014年9月30日期间的逾期交房违约金32037.12元；二、驳回原告廖付连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由被告湖南鹏鑫投资置业有限公司承担（此款已由原告预交，由被告在履行判决内容的第一项义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 舒智玲人民陪审员 孙明娜人民陪审员 唐红伍二〇一五年五月六日代理书记员 杨思静 来源：百度搜索“”