（2015）宁民终字第1985号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-30
案件名称
上诉人黄长友与被上诉人徐家良房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄长友,徐家良
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1985号上诉人（原审原告）黄长友，男，1970年3月1日出生，汉族。委托代理人顾一新，江苏天茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐家良，男，1963年1月27日出生，汉族，无业。委托代理人徐桃红，女，1969年10月8日出生，汉族，无业。上诉人黄长友不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人黄长友的委托代理人顾一新、被上诉人徐家良及其委托代理人徐桃红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄长友一审诉称，2014年5月28日与徐家良签订房屋租赁合同，租赁浦口区北圩商城11幢105室的房屋经营使用，合同期限自2014年3月15日至2015年3月14日，协议签订后黄长友按约支付了租金和押金，并经营至2014年11月20日。2014年12月17日，徐家良与拆迁人达成房屋的拆迁补偿协议，并拒绝给付属于黄长友的补偿费用。故提起诉讼，请求法院判令徐家良立即支付黄长友设备拆移补助费、停产停业补偿费、设备拆除、安装和搬运费用共计150000元。被上诉人徐家良一审辩称，黄长友的请求没有理由，不合理，不存在什么营业损失，适当的补偿是应该的，但是黄长友的请求有些过分。原审法院经审理查明，2014年5月28日黄长友与徐家良签订租赁合同，黄长友租赁徐家良所有的南京市浦口区北圩商城11幢105室的房屋经营使用，租赁期限自2014年3月15日至2015年3月14日。房屋租赁合同签订后，双方按合同约定履行义务，就房屋租赁关系双方无纠纷。2015年1月12日，黄长友将租赁房屋交给徐家良。2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月16日，徐家良作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付的各项费用，具体到本案涉诉费用包括：营业用房的停业补偿费用99756元、非住宅房屋的设施搬运费用49878元、空调拆装补助费1000元、宽带网拆除补助费1000元。庭审中黄长友提出设备拆移补助费即空调拆装补助费、宽带网拆除补助费，其分别主张400元、500元，徐家良予以认可。原审法院认为，本案是一起因房屋租赁合同关系衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。从本案查明的事实看，黄长友与徐家良之间的房屋租赁合同关系已经解除，双方就拆迁补偿费用产生了纠纷。基于房屋租赁合同关系，黄长友作为承租人主张在拆迁中的如下损失：黄长友主张空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元，徐家良认可，该费用予以支持；黄长友主张营业用房的停业补偿费用99756元、非住宅房屋的设施搬运费用49878元，原审法院认为，从《浦口区房屋拆迁补偿协议》来看，协议系拆迁人与被拆迁人双方签订的，补偿费用是拆迁人补偿给房屋产权人的，未明确上述两项费用与承租人有关联，但考虑到房屋租赁合同正在履行期间，房屋拆迁确实给正在经营的黄长友造成了一定的损失，故应结合黄长友的租赁现状、实际经营等因素进行综合考量和利益平衡，徐家良应从拆迁人支付其的拆迁补偿费用中拿出一定的费用作为给予原告的补偿，本院酌定为营业用房的停业补偿费用和非住宅房屋的设施搬运费用的15%，即补偿费用为22445元，计算方式为：（99756＋49878）×15%=22445元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决徐家良于判决书生效后三日内给付黄长友空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、补偿费用22445元，以上合计23345元。案件受理费3300元减半收取1650元，保全费1320元，合计2970元，由黄长友负担2505元，徐家良负担465元。上诉人黄长友上诉称，一、原审判决认定事实错误：拆迁人对涉案房屋的拆迁补偿并非全部针对涉案房屋本身，根据相关拆迁正常法规规定，营业用房的停业补偿费用是对在被拆迁房屋中实际经营人所造成的停产、停业损失的补偿。二、原审判决适用法律错误：原审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条是错误的，本案租赁合同是终止履行。综上，上诉人基于租赁合同关系在涉案房屋内经营，并合法占有涉案房屋，故被上诉人应依法在拆迁补偿范围内补偿上诉人营业用房的停业补偿费用和非住宅房屋的设施搬运费用。故请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。被上诉人徐家良辩称，征收拆迁与上诉人没有任何关系，上诉人称有搬迁损失，事实上根本不存在这么多损失。被上诉人服从一审判决。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。本院另查明，涉案房屋共有三层，其中第一层由上诉人黄长友承租经营南京市浦口区雪梅冰淇淋店，第二、三层为被上诉人徐家良自用居住。本案的争议焦点在于，上诉人黄长友是否应当获得因拆迁而产生的停业补偿费用和其他非住宅房屋的设施搬运费用。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配或者处理相应的补偿费用并没有作出约定被上诉人徐家良作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与被上诉人徐家良签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有上诉人黄长友参加，但上诉人黄长友作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，征收拆迁同样会影响到上诉人黄长友的相关合法利益，因此上诉人黄长友有权在被上诉人徐家良获得的补偿款中得到相应的补偿。《浦口区房屋拆迁补偿协议》第五条约定，“甲方应当支付以下补偿费用：……2、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用49878元；3、拆迁营业用房的停业补偿费用99756元；……”该约定明确了补偿费用系用于支付“非住宅房屋”和“营业用房”拆迁，在涉案房屋中，上诉人黄长友经营的第一层属于“非住宅房屋”和“营业用房”。根据上诉人黄长友与被上诉人徐家良签订的《房屋租赁合同》，上诉人黄长友合法占有、使用涉案房屋，因此为协助被上诉人徐家良履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，上诉人黄长友有义务及时对南京市浦口区雪梅冰淇淋店的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，上诉人黄长友于2015年1月12日将涉案房屋交还给被上诉人徐家良，基本按时配合了拆迁，且被上诉人徐家良并无证据证明其有协助、配合上诉人黄长友进行设施搬迁的行为，因此上诉人黄长友应当获得拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用49878元。被上诉人徐家良将涉案房屋第一层租赁给上诉人黄长友经营，获取相应的租金，本身即是一种经营行为。因此当涉案房屋被征收拆迁时，既影响到上诉人黄长友的营业利益，也同样会影响到被上诉人徐家良的营业利益，故对于拆迁营业用房的停业补偿费用应由双方当事人分享。鉴于涉案房屋被征收拆迁时距《房屋租赁合同》期限届满只有2个月的时间，故本院认为原审法院按15%计算上诉人黄长友的停业补偿费用，亦无不当。综上，原审法院认定事实有误，本院依法予以改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第151号民事判决，改判被上诉人徐家良于判决书生效后三日内退还上诉人黄长友空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、其他非住宅房屋的设施搬运费用49878元和营业用房的停业补偿费用14965元，以上合计65743元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元减半收取1650元，由上诉人黄长友负担726元，被上诉人徐家良负担924元。保全费1320元，由被上诉人徐家良负担。二审案件受理费3300元，上诉人黄长友负担1452元，被上诉人徐家良负担1848元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年五月六日书 记 员 罗程允 来源：