（2015）深中法房终字第498号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-07-28
案件名称
谢碧君与庄友银房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢碧君,庄友银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第498号上诉人（原审被告）：谢碧君，女，1970年10月3日出生，汉族。委托代理人：张建兵，广东承鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄友银，男，1975年4月3日出生，汉族。委托代理人：何惠，广东吉光律师事务所律师。委托代理人：利志鹏，广东吉光律师事务所实习律师。上诉人谢碧君与被上诉人庄友银因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明如下事实：一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区布吉街道新三村牛岭吓布李路x号住宅第一层（A左）。二、涉案房产产权情况：产权人黄赛美，房地产证号：深房地字第x号，庄友银提交的结婚证显示，黄赛美系庄友银的妻子。三、房产建筑面积：34.82平方米。四、租赁合同签订时间：2012年5月11日签订《商铺租赁合同》。五、合同约定的月租金标准：每月租金人民币3000元。六、合同约定租金缴纳日期：当月5号之前到银行存入庄友银账户，否则按租金总额每天加罚滞纳金5%。七、合同约定租赁合同履行期限：2012年5月11日至2014年5月19日止。八、合同约定的其他情况：商铺出租期间，谢碧君的一切经营活动和经营范围不得违反国家及当地政府的法律法规（不准经营煤气），否则后果自负。合同生效后，谢碧君交给庄友银商铺押金人民币6000元，如未违约，租赁期满后，庄友银如数退还给谢碧君。九、谢碧君支付租金的情况：2012年12月开始，庄友银实际收取的谢碧君每月租金均是2000元，庄友银并在收款收据中会写明抵某个月的1个月租金。庄友银称之所以收2000元，是因为谢碧君只支付了2000元，但庄友银没有证据证明其在长达一年多的时间内曾要求谢碧君补缴租金。据此，根据证据高度盖然性原则，原审法院采信谢碧君的主张，即双方于2012年12月开始即实际按照2000元／月的租金标准履行租赁合同。庄友银主张谢碧君未支付2013年4月20日至当年5月19日的房屋租金。谢碧君认为，这个月的租金已经交纳，但无法提供证据；正常情况若该月租金未交，庄友银不可能出具下个月的房屋租金收据。庄友银回应称，两个月的押金是6000元，当时谢碧君要求拿押金来抵扣这个月的租金，但是谢碧君没有拿押金条过来更改。原审法院认为，因双方于2012年12月开始每月租金为2000元，因此合同约定的两个月押金应该是4000元，多预交的押金2000元可以抵扣该月租金；谢碧君没有提供收款收据证明其另外交了该月的租金2000元，故原审法院认定，谢碧君实际是以押金抵扣了2000元的租金，较为符合情理，可以视为谢碧君已实际支付了该部分租金，但谢碧君预交的租赁押金实际应确认为4000元。庄友银主张，谢碧君没有支付2014年4月20日之后的租金。谢碧君主张，其租金已经支付到了2014年5月19日，之后因为庄友银停水停电，所以没有支付租金。原审法院认为，谢碧君作为承租人应当对其支付租金的情况承担举证责任，其未提交证据证明上述主张，应承担不利法律后果。原审法院采信庄友银的主张，认定谢碧君尚未支付2014年4月20日之后的租金。十、租赁合同是否解除：庄友银自2013年9月即开始在收取租金的收据上向谢碧君声明，2014年5月19日合同到期，双方权利义务将自然终止。另庄友银于2014年5月21日即向谢碧君租赁的房屋邮寄《解除房屋租赁通知》，称商铺租赁合同于2014年5月19日到期，请谢碧君收到本通知之日起十日内搬离，并结清所欠租金。原审法院认为，租赁期间届满前，庄友银即向谢碧君表达了合同自租赁期间届满之日解除的意思表示，并于届满之日后较短时间内向谢碧君送达解除合同的通知，足以认定庄友银不存在与谢碧君续订租赁合同的意愿。因此应当认定租赁合同自合同约定的届满之日即2014年5月19日即终止，谢碧君辩称双方在合同届满之日起形成不定期租赁合同，明显与事实不符，原审法院不予采纳。原审原告庄友银诉讼请求：1、解除庄友银与谢碧君之间的房屋租赁合同；2、谢碧君立即搬离租赁房屋；3、谢碧君向庄友银支付2014年4月20日至完全搬离租赁房屋止期间的租金6000元（暂计至起诉日）、2013年4月20日至5月19日房租3000元及2012年12月20日至今每月少付的房租共计16000元及拖欠房租利息2000元，共计27000元；4、谢碧君承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，庄友银（作为登记的产权人黄赛美的丈夫）与谢碧君于2012年5月11日签订的《商铺租赁合同》，构成表见代理，合同真实、合法、有效，承租人应当按照约定的内容全面履行自己的义务，包括支付租金及租赁期间届满后及时返还房屋的义务。涉案租赁合同是附有租赁期限的合同，租赁期满前，庄友银即多次提出租赁期限届满双方合同终止；在租赁期满后，庄友银亦对谢碧君继续占用房屋提出了异议，直至向原审法院提起本诉讼，因此租赁合同至2014年5月19日即失效。谢碧君尚未支付2014年4月20日至租赁期间届满之日即同年5月19日期间的房租2000元，庄友银诉请该部分租金，原审法院予以支持；庄友银诉请2013年4月20日至5月19日的房租，与原审法院查明的事实不符，该院不予支持。谢碧君未在租赁期间届满后，即庄友银通知的合理期限内搬离，属于非法占有他人房屋的行为，庄友银有权请求谢碧君立即搬离涉案房屋，且谢碧君应参照2000元／月的标准向庄友银支付相应的房屋占用费。庄友银诉请按照3000元／月的标准要求谢碧君支付租金和房屋占用费，与在实际履行合同过程中租金已发生变更的事实不符，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认庄友银与谢碧君于2012年5月11日签订的《商铺租赁合同》于2014年5月19日失效；二、谢碧君于本判决生效之日起5日内向庄友银支付2014年4月20日至同年5月19日期间的房租2000元人民币；三、谢碧君于本判决生效之日起5日内从深圳市龙岗区布吉街道新三村牛岭吓布李路x号住宅第一层（A左）的房屋内搬离，并将该房屋退还庄友银；四、谢碧君于本判决生效之日起5日内向庄友银支付自2014年5月20日至本判决确定的归还房屋之日期间的房屋占用费，按每月2000元的标准计付；五、驳回庄友银的其他诉讼请求。谢碧君如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元（庄友银已预交），由庄友银自行负担100元，谢碧君负担137元（迳行支付给庄友银）；谢碧君应于本判决生效之日起5日内向原审法院缴纳管辖权异议费50元。谢碧君不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决；2、驳回庄友银的全部诉讼请求。上诉事实和理由：谢碧君认为在租赁合同履行过程中，庄友银请了案外人进行协调双方关系，最终双方对租赁期限及租金标准进行了变更，谢碧君一直按照约定支付租金，现租赁期限并未到期，庄友银的各项请求，没有法律依据。为了维护谢碧君的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法予以改判。庄友银答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点，谢碧君与庄友银在涉案租赁合同履行过程中，是否对租赁期限及租金标准予以变更。谢碧君上诉认为，双方曾经在案外人的协调下一致同意延长租赁期限并变更租金标准，庄友银对此不予认可，谢碧君亦未提交充分证据予以证明，本院对谢碧君的上诉主张不予采信。涉案房屋租赁期限届满，承租人具有返还租赁物的义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由上诉人谢碧君负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一五年五月六日书 记 员 刘尹琳（兼）相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”