（2015）仙民初字第423号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-10-23
案件名称
郑海斌与莆田市正鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
仙游县人民法院
所属地区
仙游县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑某某,莆田市正鼎房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第六十一条第一款
全文
福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2015）仙民初字第423号原告郑某某，男，1997年7月28日出生，汉族，学生，���仙游县。法定代理人郑重，男，农民，住址同上，系原告郑某某之父。委托代理人林文慰，仙游县大济法律服务所法律工作者，特别代理。被告莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区10号楼27、29号。法定代表人张建雄，董事长。委托代理人李纪雍，男，公司员工，住址莆田市涵江区，特别代理。原告郑某某与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法，依法由审判员陈建红独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林文慰及被告的委托代理人李纪雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系仙游县职业中专学校学生，因看到正鼎澜天的商品房公告倍感诱人，在未经原告父母同意下，便于2015年2月9日擅自四处打算五万元到被告营销处交纳定金。订购了一套面积107.94平方米的205房间，回家后遭到原告父亲的极力反对，而原告正在读书，未经父母认同下是完全无力购置房屋的。请求判令被告退还原告交纳的认购定金人民币五万元。被告辩称，1、原告前往营销中心签订认购书时系由其父郑重及二位亲朋陪同，根据证据的高度盖然性原则，可以合理推定该认购书是原告及其法定代理人郑重的真实意思表示，认购书合法有效。2、认购书属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。商品房预约合同生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约，原告无故不履行合同义务，导致商品房买卖合同不能达成，应承担违约责任。故原告交付的认购定金五万元应适用定金罚则，被告不予退还。经审理查明，原告郑某某于2014年9月就读仙游县职业中专学校，为该校一��级在校学生。2015年2月9日，原告郑某某与被告签订“正鼎.澜天”商品房认购书，认购被告出售的仙游县北一环与西一环交汇处“正鼎.澜天”5号楼2层205室建筑面积为107.94平方米的套房一套，约定认购方在签订认购书时交付认购定金人民币5万元，认购方签订认购书后，于2015年2月16日前到“正鼎.澜天”接待中心与出售方签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》时该认购定金自动转为首付款，办理商业按揭贷款（公积金）的，按出售方指定银行政策规定的最低首付款比例一次性付清全部首付款，逾期办理均视为认购方放弃认购书规定的所有相关权益，出售方不予退还认购方已交付的定金，并有权无需知会认购方而将该物业另行出售等内容。当天，原告交付给被告定金人民币5万元。之后，因原告父母不同意原告的认购行为，向被告要求退还���金未果，而引起诉讼。上述事实，双方当事人除对原告郑某某的认购行为是否有效有异议外，对其他事实没有异议，本院对当事人没有异议的事实予以确认。对当事人的争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下：原告认为，原告在签订认购书时未满十八周岁，且是在校学生，不具备完全民事行为能力，依据《民法通则》第五十八条规定，该认购行为是无效的。被告认为，原告前往营销中心签订认购书时系由其父郑重及二位亲朋陪同，根据证据的高度盖然性原则，可以合理推定该认购书是原告及其法定代理人郑重的真实意思表示，认购书合法有效。并提供监控录像光盘一张和录音光盘一张，证明原告郑某某签订认购书是经过其父郑重同意，且郑某某的购房款系从郑重处取得。原告质证认为，该录像只能体现原告之父郑重曾陪同原告来到被告营销处，但无法体现���重有参与签订认购书及交纳定金等具体活动；录音光盘是在超过举证期限后提供的，不予质证，附条件质证：即使定金是从郑重处取得，也不影响未成年人订购行为的无效认定。本院经审查认为，原告提供的监控录像中虽然体现原告之父郑重陪同原告一起到被告的营销中心，但无法体现原告在签订认购书和交纳定金时其父郑重在场参与具体活动。因原告签订认购书时未满十八周岁，属于限制民事行为能力人，只能从事与其年龄、智力相适应的民事活动，认购房屋的行为显然与其年龄、智力不相适应，是不能独立实施的民事行为，况且原告还是在校学生，没有生活来源，故依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，应认定该民事行为无效。本院认为，原告在签订商品房认购书时未满十八周岁，属于限制民事行为能力人，且是在校学生，没有生活来源，故���与被告之间签订的商品房认购书无效。因无效的民事行为从行为开始时就没有法律约束力，故被告依据该认购书收取的商品房认购定金人民币5万元应予返还给原告。原告的诉讼请求有理，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款之规定，判决如下：莆田市正鼎房地产开发有限公司应返还给原告郑某某商品房认购定金人民币五万元。上述款项限在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币一千零五十元，减半收取人民币五百二十五由被告莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提��副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 陈建红二〇一五年五月六日书记员 林楚婧另附页：一、主要法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；此款2009年8月27日删除。（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第六十一条第一款民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对��因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 来自