（2015）西民二初字第46号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-07-21
案件名称
青海省演艺集团有限责任公司和刘泽旭房屋租赁合同一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海省演艺集团有限责任公司,刘泽旭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十八条，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百三十四条第一款，第一百四十八条第一款
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第46号原告青海省演艺集团有限责任公司。法定代表人旦正加，该公司经理。委托代理人陶永霞，青海同一律师事务所律师。被告刘泽旭，男，1965年9月25日出生，汉族，西宁城西四和茶餐厅业主。委托代理人鲁卧领，青海恩泽律师事务所律师。原告青海省演艺集团有限责任公司与被告刘泽旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由审判员马元梅适用简易程序于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告青海省演艺集团有限责任公司委托代理人陶永霞、被告刘泽旭委托代理人鲁卧领到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青海省演艺集团有限责任公司诉称，2013年12月原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将原告300平米的房屋租赁给被告用于餐饮经营，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金为107500元。被告在租期中严重违反租赁合同，未按时支付租金、水电、暖气费，且私自修改电路，偷电长达17各月，经原告多次索要上述费用，被告拒不偿付。现要求判令被告返还房屋，恢复原状，停止占用；判令被告支付租金47500元、暖气费3289元、水费342元、卫生费405元，电费65000元；判令被告支付迟延支付违约金5826元，支付2015年1月1日至2015年1月26日逾期腾退房屋使用费7800元，其后每日按300元计至返还租赁房屋，以上共计被告支付原告130162元。并承担本案诉讼费用。原告青海省演艺集团有限责任公司在庭审中向法庭出示如下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份，拟证明双方之间的租赁合同关系，双方约定了租金即租金支付方式。被告刘泽旭的质证意见：对真实性无异议，但对租期有异议，该房屋被告在2010年就签订了合同，在签订此份合同时明确期限按原合同执行。证据二、工商登记一份，拟证明被告为四和茶餐饮厅业主及承租人。被告刘泽旭的质证意见：对该证据真实性无异议。证据三、现金存款凭证、发票各一份，拟证明被告应付租金107500元，已付60000元，尚欠47500元。被告刘泽旭的质证意见：无异议。证据四、暖气费已收收据及催缴暖气费的通知各一份，拟证明被告欠暖气费3289元（2014年10月15日至2014年12月31日）。被告刘泽旭的质证意见：对数额无异议，但因原告违约在先，被告履行抗辩权。证据五、水费、卫生费已收收据及催缴的通知书各一份，拟证明扣除2014年1月至9月的水费、卫生费，被告欠付水费342元、卫生费405元。被告刘泽旭的质证意见：对数额无异议，被告在履行抗辩权。证据六、被告已交付电费收据，未交付电费明细，偷电及催缴电费通知书各一份，拟证明被告自2013年5月开始未交电费，且有偷电行为，欠付电费65000元。被告刘泽旭的质证意见：有异议，原告只是推算，2014年11月5日被告就因门被封，没有继续经营。证据七、催缴通知、特此通知各一份，拟证明被告欠付各项费用、合同到期后拒绝腾房的事实。被告刘泽旭的质证意见：真实性无异议。证据八、律师函一份，拟证明2014年12月5日被告尚在经营，之后被告自己不经营，2015年原告发函要求被告搬走设备。被告刘泽旭的质证意见：该函件是李英丽收到的，从律师函看不是合同终止，而是解除。证据九、2015年1月底，手机照片五张，拟证明被告自己封门的事实，被告自己开车自行开锁后进入茶餐厅的事实。被告刘泽旭的质证意见：该照片不能认定是被告进入房屋。被告刘泽旭辩称，原告所述被告尚欠租金即水费、暖气费和卫生费数额属实，但原告起诉主体不适格，被告是有字号的个体工商户，应按字号起诉。该租赁合同实际未到期，租赁合同只是形式，实际上双方租赁期限应该是五年，在租赁期中原告违约在先，停电停水，并在被告经营期间不让被告顾客车辆进入，本案租赁期合同未到期，被告行使抗辩权有权延迟支付租金，请求驳回原告的诉求。被告刘泽旭在庭审中向法庭出示如下证据：证据一、个体工商户营业执照一份，拟证明被告为个体工商户，字号名称为西宁市城西四和茶餐厅，属于有字号的个体工商户。原告青海省演艺集团有限责任公司的质证意见：本案主体适格，按照法律规定，个体工商户可以就业主起诉。证据二、2010年12月28日签订的《房屋租赁合同》，拟证明在签订原告提交合同前被告与改制前房主签订的是五年的租赁合同。原告青海省演艺集团有限责任公司的质证意见：双方重新签订了合同，原合同无效。应按后签订合同履行。证据三、证人李英丽证明一份，拟证明与原告签订的合同只是形式，双方实际租赁期限按以前合同执行。原告青海省演艺集团有限责任公司的质证意见：对证人资格有异议，证人是被告员工，不具有证明力。证据四、证明一份，拟证明被告在租赁合同届满六个月前对租赁房屋进行装修，共计花费700000元，并导致合同期限仅剩三个月的事实。原告青海省演艺集团有限责任公司的质证意见：对真实性有异议，装修费转账应出示票据，作为装修合同无法证实房屋租赁期限。证据五、证人李炳柱、武慧珺证明一份，拟证明被告在经营中，原告不让被告顾客车辆进入，并多次给被告停电停水。原告青海省演艺集团有限责任公司的质证意见：对真实性有异议，证人作为员工不具备证明效力。证据六、特此通知一份，拟证明原告决定在2014年11月15日对被告进行停电停水。原告青海省演艺集团有限责任公司的质证意见：房门上被告自己挂了锁，后以防东西丢失，原告又挂了一把锁，被告在一月底，将原告挂锁砸掉后开门进入。经本院审理查明，被告刘泽旭系西宁城西四和茶餐厅业主，2013年12月，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定将原告位于本市西关大街40号原省民族歌舞剧院内小剧场整体出租给被告，总面积为300平方米。房屋租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。租金分为2014年1月1日至2014年6月30日为50000元，2014年7月1日至2014年12月31日为57500元，共计年租金107500元。并约定年租金自协议签订后十日内一次性缴清。先付款，后用房。约定水电费按有关部门统一收费标准，按被告独装表上实际发生额，由被告每月20号前按时向原告交付。被告于2014年7月9日前向原告支付租金60000元，至2014年12月31日被告尚欠原告租金47500元水费342元，卫生费405元，暖气费3289元。因被告未按时缴纳电费，原告无法计算被告实际用电度数，2013年5月至2014年11月，原告在刨去除被告外其余用电户所交电费外，共计支出公共用电电费134247.3元。合同到期后，原告要求被告支付所欠租金、水费卫生费及暖气费，并承担一半电费，导致纠纷产生。另查，被告刘泽旭经营的西宁四和茶餐厅在2010年12月28日与改制前房屋所有人青海省民族歌舞剧院文化产业发展中心签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期为2011年元月1日起至2016年12月30日至。2012年4月24日依照《省直国有文艺院团改革实施方案》的通知，将省民族歌舞剧院等单位整合资源，组建青海省演艺集团有限责任公司。2013年12月被告刘泽旭与原告青海省演艺集团有限责任公司重新签订了《房屋租赁合同》。本院对原告出示证据的分析与认定：对证据一至五，经庭审质证，被告对证据真实性所欠数额均无异议，认定为有效证据。证据六，该证据证明了被告未缴纳电费的事实存在，被告未按约定支付使用电费且私自改修线路，在原告无法计算电费的情况下，刨去用电用户交纳的电费，公共用电由双方承担的计算方式应予以认可，认定为有效证据。证据七至九，原告证明向被告履行了告知义务，被告仍未按约定支付费用，被告有违约责任的证明认定为有效证据。对被告向本庭出示证据的分析与认定：证据一，该证据证明被告刘泽旭就是西宁四和茶餐厅业主，且在《房屋租赁合同》中被告作为业主盖章签名，原告起诉主体适格，该证据证明方向不予认定。证据二，该《房屋租赁合同》因在未履行完毕之前就因被告与原告重新签订了另一份《房屋租赁合同》而丧失效力，被告证明方向不予认定。证据三，证人李英丽的证词因其是被告职员，且无其他证据相印证，故其证言不予认定。证据四，该证据证明被告就其装修的花费，因在合同中双方未约定装修费用的负担责任，被告应就其承担风险责任，其证明方向不与认定。证据五，该证人系被告职员，又无其他证据相印证，故不予认定其效力。证据六，该证据说明被告拖欠电费后未及时予以解决，证明原告停水停电的证明方向不予认定。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方在签订租赁合同后理应按合同积极履行义务，被告在租赁期中未按约定支付租金，交纳水电费用及其他费用导致双方纠纷产生，对此，被告应付全部责任。双方租赁合同已终止，原告要求被告腾退房屋，恢复原状及支付水费暖气费及卫生费用的主张和要求被告承担延期支付租金违约金的主张合理，应予以支持；提出被告未按约定交纳电费且自行改建电路有偷电行为承担公用用电一半费用的主张，因公共用电是刨去按期交纳用电用户电量后剩余用电量，虽由原被告双方公摊无依据，但因被告未按合同约定依自己用电量交纳电费，导致用电度数无法核实，原告此项诉求合理，应予以支持；提出由被告支付逾期占用房屋费用的主张，因双方产生矛盾后未及时解决，被告亦未实际使用，以此扩大损失，双方均有责任，故不予支持。关于被告提出原告起诉被告主体资格不适格的辩称，因被告系经营西宁四和茶餐厅业主，且在合同中盖章签名，主体资格适格，此辩称不予采纳；提出租赁合同期限应按五年计的辩称，因在签订新租赁合同后前面所签租赁合同自然失效，其辩称亦不予采纳；提出有证言证明原告不让被告顾客停车，私自停水停电，违约在先的辩称，因证人系被告员工，无其他证据予以佐证，故不予采纳。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十八条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款的规定，判决如下：一、被告刘泽旭返还原告青海省演艺集团有限责任公司租赁的位于西宁市西关大街40号租赁房屋，停止占用，恢复原状；二、被告刘泽旭支付原告青海省演艺集团有限责任公司房屋租赁费47500元，暖气费3289元，水费342元，卫生费405元，电费65000元，以上共计116536元；三、被告刘泽旭支付原告青海省演艺集团有限责任公司延期支付租金违约金5826元。以上款项判决生效后十五日内履行。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2905元，减半收取1452.5元，由原告青海省演艺集团有限责任公司承担52.5元，被告刘泽旭承担1400元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马元梅二〇一五年五月六日书记员 王元霞附：《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付价款时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取物单证的同时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十八条一、三款人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 更多数据：搜索“”来源：