（2015）朝民初字第08095号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-09-28

案件名称

北京嘉联利华制服研究所与北京浩德房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京嘉联利华制服研究所,北京浩德房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2015）朝民初字第08095号原告（反诉被告）北京嘉联利华制服研究所，住北京市顺义区顺西南路**号*幢。法定代表人张利嘉，总经理。委托代理人王磊，北京市尚元律师事务所律师。被告（反诉原告）北京浩德房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路9号。法定代表人刘晓林，董事长。委托代理人张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。委托代理人石宏生，北京市瑞银律师事务所律师。原告（反诉被告）北京嘉联利华制服研究所（以下简称嘉联利华）与被告（反诉原告）北京浩德房地产开发有限公司（以下简称浩德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王阳独任审判，公开开庭进行了审理。嘉联利华委托代理人王磊和浩德公司委托代理人张汝义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉联利华诉称：嘉联利华与浩德公司在2012年6月18日就北京市朝阳区XXXX公寓二层第A&B室（以下简称诉争房屋）签订了《XX公寓商业租赁合同》及附件（以下简称《租赁合同》）。合同约定浩德公司将其管理的诉争房屋出租给嘉联利华，商业用途，租赁期三年（期限截止至2015年6月17日止），月租金为4万元。其后，嘉联利华依约履行了租金缴纳义务，并对诉争房屋进行了大量装修投入。2013年6月，浩德公司负责人张黎经理通知嘉联利华，因浩德公司出租公寓统一装修改造，要求XX公寓的有关承租人解除合同并提前搬离。后嘉联利华按照浩德公司要求将诉争房屋腾退并要求提前解约产生的相关损失，但浩德公司多次推诿，拒不赔偿因其提前解约给嘉联利华造成的相关损失。就诉争房屋，嘉联利华实际支付租金至2013年12月17日，并支付履约保证金80000元，实际腾退诉争房屋的时间是2013年11月19日。现嘉联利华诉至法院，要求浩德公司：1、返还租赁押金80000元（依据合同第3.1条、第3.4条，押金即履约保证金）；2、赔偿嘉联利华因提前解除合同导致的装修损失326100元以及停业停产损失48385元（其中326100元是嘉联利华对诉争房屋进行装修的全部装修款以及支付的税款；48385元是指因房屋不能使用导致的员工工资损失，是估算的）；3、返还一个月租金40000元（指2013年11月19日至2013年12月17日期间的租金，嘉联利华于2013年11月19日将诉争房屋腾退给浩德公司，但已实际支付租金至2013年12月17日）。浩德公司答辩并反诉称：在北京市朝阳区XXXX公寓地下一层东北侧一号室（以下简称B1号房）租赁合同中，因嘉联利华存在违约行为，浩德公司解除了B1号房的合同。但是浩德公司从来没有要求解除诉争房屋的《租赁合同》，也没有就解除事宜向嘉联利华发过任何通知。而在浩德公司要求解除B1号房租赁合同的过程中，嘉联利华一直要求解除诉争房屋的合同，因此浩德公司在2014年1月17日给嘉联利华发出通知，明确表明从未要求解除诉争房屋的《租赁合同》，是嘉联利华一直要求两套房屋的租赁合同要一起解除。因此对于本案中嘉联利华的诉讼请求以及事实理由浩德公司均不予认可，不同意嘉联利华的诉讼请求。嘉联利华所称的履约保证金和租金交纳情况属实，但实际腾退诉争房屋的时间是2014年2月25日，双方签署了一份交房说明，浩德公司认为《租赁合同》应自双方实际完成交接之日即2014年2月25日解除，且《租赁合同》系因嘉联利华违约，拒付2013年12月18日至2014年3月17日期间的租金而解除。故浩德公司提出反诉，要求嘉联利华支付房屋租金93333元（月租金40000元，自2013年12月18日至2014年2月25日共计70天，按照40000元/30天*70天计算）。嘉联利华辩称：不认可浩德公司的反诉请求，嘉联利华没有拖欠租金。就浩德公司所主张的欠付租金计算方式，嘉联利华认为应该按照各个自然月的实际天数分配每月40000元的租金，然后相加进行计算。经审理查明：2012年6月18日，浩德公司（出租人）与嘉联利华（承租人）签订《租赁合同》，约定浩德公司将诉争房屋出租给嘉联利华用于商业用途，或其他经浩德公司书面认可的其他用途。租期三年，由2012年6月18日起至2015年6月17日止，其中，2014年6月18日后嘉联利华与浩德公司均有权于离店日前一个月向对方发出书面通知，以提前结束此租赁合同。每月租金为40000元，其中包括物业管理费、冬季供暖费、免费使用XX公寓地下车库车位一个。2012年6月18日至2013年6月17日期间，嘉联利华在每三个月的第一日或之前向浩德公司提前支付该时间段应缴租金。2012年6月18日至2012年7月17日期间为免租期，首期租金应于2012年6月18日或者之前支付。2013年6月18日至2015年6月17日期间，嘉联利华在每六个月的第一日或之前向浩德公司提前支付该时间段应缴租金。租赁期期内，嘉联利华将按承租区域内的电表、水表的实际用量按月支付电费及自来水费，并根据实际使用情况向浩德公司按月交付相应之电话费、ADSL上网费用及其他相应费用。除上述各条内已列出费用外，再出现其他与嘉联利华相关费用时，由嘉联利华承担。履约保证金相当于两个月的租金，即80000元，应于签署本合同当日由嘉联利华一次性向浩德公司付清。倘嘉联利华向浩德公司迟延缴付按照本合同之规定应缴付的租金或者各项费用，将视嘉联利华违约，浩德公司有权没收嘉联利华所付的保证金并立刻收回诉争房屋，嘉联利华必须立即交回诉争房屋给浩德公司。履约保证金在整个租赁期内存放于浩德公司，浩德公司无需向嘉联利华支付履约保证金的利息。倘嘉联利华违反、不遵守或不履行其在本合同项下其必须遵守及履行的任何协议、规定、条款和条件，则浩德公司有权终止本合同并没收全部履约保证金。如果嘉联利华违反、不遵守或不履行其在本合同项下必须遵守及履行的任何协议、规定、条款和条件，则浩德公司亦可以选择不终止本合同，而只是从履约保证金中扣除因嘉联利华违反、不遵守或不履行的行为对浩德公司引起的一切经济损失。如果浩德公司选择这样做，作为本合同继续有效的先决条件，嘉联利华必须把履约保证金因扣除浩德公司的必须经济损失而减少的金额不足给浩德公司。倘嘉联利华未能遵守本规定，则浩德公司有权立即提前结束租赁期、收回诉争房屋、终止本合同及没收全部或尚余的履约保证金。在不影响上述规定的前提下，浩德公司须在本合同结束后及嘉联利华把诉争房屋按原交付状态（自然消耗除外）交还浩德公司后的60天内，或嘉联利华向浩德公司支付因其违反、不遵守或不履行本合同项下其必须遵守及履行的任何协议、规定、条款和条件的最后未清偿的索赔后60天内（以较后者为准），把全部或余下的履行保证金无息返还给嘉联利华。嘉联利华不得在诉争房屋内进行任何经营、生产、制造或加工任何货物或者商品，亦不得在诉争房屋内贮放任何货物或商品。嘉联利华未能或懈怠遵守或履行本合同中其必须遵守及履行的任何协议、承诺、规定、条款和条件时，浩德公司有权单方面终止本合同和结束租赁期，并合法的提前收回诉争房屋。另，2012年3月12日，浩德公司（出租人）与嘉联利华（承租人）就B1号房签订租赁合同及附件，约定浩德公司将B1号房出租给嘉联利华。就租金及履约保证金，双方均认可嘉联利华已向浩德公司交纳履约保证金80000元，也已付清2013年12月17日之前的全部租金。但浩德公司称，因嘉联利华在租赁期间违反合同约定，未及时交纳2013年12月18日至2014年3月17日期间的租金，其有权没收履约保证金80000元，故不同意退还。关于租金的支付，嘉联利华提交2012年6月4日至2013年9月6日期间浩德公司向其发出的《付款通知书》6份，证明双方之间支付租金的方式是由浩德公司向嘉联利华发出《付款通知书》后，嘉联利华再向浩德公司交纳租金。而2013年9月6日之后浩德公司就再没有向嘉联利华发过《付款通知书》。浩德公司认可6份《付款通知书》的真实性，但不认可证明目的，称发出《付款通知书》是为了催促嘉联利华及时付款，避免违约，而非免除嘉联利华按照合同约定主动履行交纳租金义务的理由。且实际上，浩德公司在2013年12月13日向嘉联利华发出催促其及时支付2013年12月18日至2014年3月17日期间租金的《付款通知书》，但嘉联利华负责人拒签，工作人员也拒绝在回执上签字，只同意在浩德公司张X元的工作日记本上签字，《付款通知书》底单浩德公司也没有留，故提交工作日记本一份作为证据，其上载明“2013.12.132AB房租付款通知书签收人：xx（字迹潦草看不清）”。嘉联利华不认可证据的真实性，称没有收到该《付款通知书》。浩德公司称，在2013年9月6日向嘉联利华送达《付款通知书》后，嘉联利华支付了诉争房屋2013年9月18日至2013年12月17日期间的租金，如果浩德公司于2013年9月因装修要求其腾房，那么就不会再要求嘉联利华交纳后续租金，而嘉联利华若明知浩德公司要解除合同，也不会再支付后续的租金。就合同解除，关于B1号房，2013年10月10日，浩德公司向嘉联利华发出《关于提前解除的函》，载明“……之前在我公司按照政府主管部门要求进行楼宇消防安全检查中发现，贵司将承租房屋用于服装加工车间及布料库房。我司发现此问题后，已多次与贵司联系，要求贵司遵守租赁合同的约定及相关法律法规的规定，但至今承租房屋的使用状况仍然没有改变……我公司根据租赁合同第9.1条的规定，特发本函通知贵司如下：自本函发出之日，提前终止贵我双方签署的租赁合同，贵司应于本函发出之日起15日（以下简称“交接日”）内搬离租赁房屋，并将租赁房屋恢复至租赁期开始时的初始状态。希望贵司在交接日前，能够与我公司妥善处理好租赁合同的提前终止事项，办理完毕交接手续，结算未结款项。至交接日，我公司将依法收回承租房屋，届时贵公司遗留在承租房屋内的任何物品均视为贵公司已放弃，我公司将依法予以处理。如因贵司的继续违约行为给我公司造成进一步损失的，我公司将保留依法追偿的权利。”嘉联利华认可已于当日收到该函。2013年10月22日，嘉联利华向浩德公司发出关于《关于提前解除的函》的复函（以下简称复函），载明“……一、根据2012年3月12日你司与我所签订的《房屋租赁合同》附件甲第六部分约定‘该房屋用途：此单位用于商业用途’（以下简称该部分），该部分是对《房屋租赁合同》第六章第6.10条约定的修改、变更，我所认为双方履行《房屋租赁合同》时应适用该部分的约定，而不适用第6.10条的约定。故我所有权在承租房屋内从事相关经营、生产、制造等商业活动，不构成违约。二、在我所不存在任何违约情形的情况下，你司向我所提出解除《房屋租赁合同》，明确表示不再继续履行《房屋租赁合同》，明显属于无故单方提前解除《房屋租赁合同》的违约行为。同时，我所保留追究你司违约责任的权利。”浩德公司认可已收到该函。2013年11月12日，嘉联利华就诉争房屋租赁事宜向浩德公司发送《通知函》，称“……2013年6月左右，XX公寓负责人张黎经理通知XX公寓全楼因进行同意装修改造，需同我所及民生银行提前解除租赁合同，并要求我们于2013年9月底前搬走，一周内下发提前解约的通知。经我方了解同一时期民生银行收到了相同的书面解约通知，而贵司对我所一直拖延。2013年7月间，我所张利嘉女士与贵司负责人卢歆女士及物业张X元经理针对此事见面洽谈，依然要求我所9月底前找房搬走。现我所按照你司要求将房屋腾出并具备交房条件，故我所通知贵司：1、我所于2013年11月12日搬迁完毕，请你司于收到本函后5日内与我所办理相关还房交接手续，逾期未接收的，视为我所已交还房屋。2、请贵司于收到本函后5日内退还我所已付的剩余期限的房屋租金、全部履约保证金，同时贵司应就单方面解除房屋租赁合同对我方造成的装修损失、预期利润损失、搬迁费用等予以经济补偿，金额为壹佰万元整。同时我所保留追究你司违约责任的权利。”浩德公司认可已收到该份函件，就此函件只与嘉联利华进行了口头联系，没有其他证据，但浩德公司从未要求嘉联利华在2013年9月底前解除《租赁合同》，至今民生银行还在XX公寓继续租赁房屋。2013年12月10日，浩德公司再次向嘉联利华发出《解除通知》，称“我公司于2013年10月10日向贵司发出了《关于提前解除房屋租赁合同的函》……但贵司至今未有停止生产及准备搬离之迹象，对此我方只能再次要求贵司于即日起十个工作日内，即2013年12月23日（以下简称”交接日“）之前搬离租赁房屋并将房屋恢复到租赁期开始时的初始状态……”嘉联利华认可已于当日收到该函，并称其于2013年12月20日向浩德公司发出《再次通知函》，内容为“北京嘉联利华制服研究所（以下简称我所）就XX公寓2处房屋租赁事宜，已于2013年11月12日向你司送达了关于房屋交接的《通知函》。现我司再次通知如下：由于你司未向我所回复意见，且你司对我所通知内容未提出异议，故自2013年11月12日起，2处租赁房屋视为已交付你司。由你司承担交接日后的所有后果和责任。请你司按我所通知内容，向我所返还剩余期限的房屋租金、履约保证金。另赔偿我所装修损失、预期利润损失、搬迁费用等各种损失共计人民币100万元。”浩德公司不认可收到该份函件，嘉联利华亦未就其曾向浩德公司送达该份函件举证。2013年12月30日，嘉联利华向浩德公司发出《关于赔偿金额的诉请函》，载明“北京嘉联利华制服研究所（以下简称我所）就贵方要求我所提前腾退XX公寓2处房屋租赁事宜，在2013年9月期间曾多次口头向贵司提出进行房屋交接和损失赔偿诉求。2013年11月12日我所想贵司送达了关于房屋交接及损失赔偿诉求的书面《通知函》。2013年12月20日，我所再次向贵司送达了相关书面诉求材料。现针对贵司提出要求我所明确具体诉求的建议，我所提出如下诉求：一、我所租赁2AB、B1室承租房屋时预交的租房押金，贵司应在10日内返还；二、我所承租的2AB室房屋早已于2013年11月12日腾退并书面通知贵司，所以租金计算截至2013年11月12日，其后我所无需就该房间再向贵司支付任何费用；三、因贵司与我所签订的租赁合同尚未到期，贵司提前要求我所腾退2AB、B1承租房屋已造成我所在装修及经营方面的巨大损失，但基于协商谅解的意愿，我方要求贵司至少赔偿金额为50万元，贵司应在10日内予以补偿……”浩德公司认可其已收到该份函件，但不认可其内容，称浩德公司从未要求嘉联利华于2013年9月底前解除《租赁合同》。且2013年9月6日，浩德公司还向嘉联利华发出《付款通知书》，要求其支付诉争房屋2013年9月8日至2013年12月7日期间的租金，嘉联利华也已实际支付了该期租金，说明浩德公司未在2013年6月即要求单方解除《租赁合同》。2014年1月17日，浩德公司向嘉联利华发送《XX公寓2AB房屋解约通知函》，称“根据我方与贵司于2012年6月18日所签署之关于XX公寓2AB房屋租赁合同，贵司应于2013年12月01日前支付2013年12月18日至2014年3月17日租金共计人民币壹拾贰万元整，之后我司又于2013年12月13日发出付款通知，要求贵司于2013年12月18日或之前支付该款项，但我方至今未能收到相应租金。鉴于此种情况，我方现决定根据双方所签署之租赁合同9.1条款解除与贵司的租赁关系，并合法地提前收回2AB房屋，全部履约保证金将被予以没收，且我方保留向贵司追究违约责任之权利。另关于贵司于2013年12月30日所发之诉请函，鉴于我方从未发出任何书面通知或者声明要求贵司腾退2AB房屋，因此贵司声称于2013年11月12日腾退该房屋属单方解约行为，我方不对贵司之行为负有责任，且对贵司所提出之诉求不予认可。”嘉联利华认可已于当日收到该份函件，其不认可函件的内容，但收到后没有就该函件与浩德公司进行沟通。庭审中，嘉联利华提交电话录音光盘1张及书面整理材料一份，其中共三段录音，分别为：2013年11月27日，嘉联利华法定代表人张利嘉（手机号137XXXX****）与张X（手机号135XXXX****，浩德公司称其已于2014年3月28日离职）的通话；2013年12月16日和12月20日，嘉联利华经理杨X岩（手机号189XXXX****）与浩德公司物业经理张X元（手机号186XXXX****）的两次通话。嘉联利华欲证明浩德公司负责人承认曾要求嘉联利华在2013年9月底前腾退诉争房屋，即浩德公司单方违约解除合同，应向嘉联利华赔偿各项经济损失。浩德公司认可录音的真实性，认可其中确系张X和张X元的声音，手机号码也属实，但张X的手机号码现在已经是停机状态，且张X、张X元没有权利代表浩德公司就合同的解除与否同浩德公司进行洽谈。嘉联利华另提交2014年12月11日其两名员工在XX公寓外空地上与张X元进行对话的视频光盘1张，证明当时XX公寓已经进行整体装修，但称“因没有让进入现场，没有拍摄到诉争房屋”。浩德公司则称，视频中的谈话人是在隐瞒真实身份的情况下与张X元进行的对话，该证据系通过欺诈方式取得的，不认可证据的合法性。就诉争房屋的交接，双方均认可于2014年2月25日签署《说明》，载明“北京嘉联利华制服研究所于2014年2月25日与XX公寓物业张经理交接XX公寓2AB、B1及2AB的房屋钥匙肆把、B1的房屋钥匙叁把，特此说明”。嘉联利华称，当日移交的仅是B1号房，同时确认了诉争房屋的移交，就搬离诉争房屋的具体时间，证据只有录音证据（2013年12月16日杨X岩与张X元的对话1分25秒开始），对话内容为：“杨X岩：……你看我上上周就把我们那个就是把房子腾空，把钥匙……你们说五天之内还是五个工作日内咱们交房，办交房手续。张X元：做交接吧？”可见张X元并没有就杨X岩所说的“上上周就已经把房屋腾空”这一点内容进行反驳，说明其认可嘉联利华已经搬离诉争房屋。此外没有其他证据提交。而嘉联利华就诉争房屋的交接时间，在前后审理过程中有四种不同表述：1、在2015年3月16日庭审笔录中称腾退时间是2013年11月19日；2、在2015年4月1日庭审笔录中称腾退时间是2013年9月底，具体时间记不清了；3、在2013年11月12日、2013年12月30日嘉联利华向浩德公司发出的《通知函》、《关于赔偿金额的诉请函》中均称腾退时间是2013年11月12日；4、在2015年4月2日嘉联利华提交的《代理词》中，就腾退时间表述为“2013年11月21日左右”、“2013年11月12日左右”。浩德公司则称嘉联利华实际搬离诉争房屋的时间为2014年2月25日。就诉争房屋的装修，嘉联利华提交装修装饰材料款票据1册、2012年7月6日嘉联利华（甲方，建设单位）与北京银都XXX工程有限责任公司（乙方，施工单位，以下简称银都公司）签订的《装饰工程合同书》1份，其中约定嘉联利华将诉争房屋装饰工程的施工以包工包料方式承包给银都公司，开工日期和竣工日期均未填写。工程造价297191元，经双方协商，第二期款项为100000元，剩余款项待竣工按实际完成项目核算后支付。2014年5月19日，银都公司向嘉联利华开具发票，项目为“工程款”，金额445200元。嘉联利华称诉争房屋装修价款是297191元，发票上的金额包括了诉争房屋和B1号房的装修金额110000元、税费25200元（包含诉争房屋和B1号房的装修税款，现在无法进行分割）、补充工程款3709元。浩德公司称其确实允许了嘉联利华进行装修，但是装修合同中对施工内容的约定并没有具体明确为诉争房屋，且装修应该在2012年就结束了，而发票开具时间是2014年。装饰装修的材料无法证明就是用于诉争房屋，也无法证明这些材料的现值，且部分材料属于可移动的，交接时嘉联利华能拿走的都拿走了，不能据此认定诉争房屋的装修价值损失。经本院释明后，嘉联利华未就诉争房屋的装修价值申请评估。就停业损失，嘉联利华未举证。上述内容，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《关于提前解除的函》、复函、《解除通知》、《通知函》、《再次通知函》、《关于赔偿金额的诉请函》、《XX公寓2AB房屋解约通知函》、《付款通知书》、录音光盘及文字资料、发票、《说明》、《装饰工程合同书》等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《租赁合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在合同纠纷中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。现双方虽均认可《租赁合同》于嘉联利华实际腾退房屋时已解除，嘉联利华称浩德公司通知其于2013年9月底前腾退诉争房屋，但其关于腾退诉争房屋的时间陈述前后不一，各个主张均无有力证据相佐证，且嘉联利华称2014年2月25日《说明》签署之时仅为确认诉争房屋的交接已办理完毕，但未就此举证，故本院对于嘉联利华的主张不予采信。而浩德公司认为，嘉联利华实际腾退诉争房屋的时间应以双方签署《说明》之日，即2014年2月25日为准，本院予以支持。但当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《租赁合同》约定，倘嘉联利华向浩德公司迟延缴付按照合同之规定应缴付的租金或者各项费用，将视嘉联利华违约，浩德公司有权没收嘉联利华所付的保证金并立刻收回诉争房屋，嘉联利华未能或懈怠遵守或履行本合同中承租人必须遵守及履行的任何协议、承诺、规定、条款和条件时，浩德公司有权单方面终止本合同和结束租赁期，并合法的提前收回诉争房屋。现双方均认可嘉联利华支付诉争房屋的租金至2013年12月17日，本院不持异议。嘉联利华虽不认可浩德公司于2014年1月13日向其发出《付款通知书》，通知其交纳2013年12月18日至2014年3月17日期间的租金，但认可已于2014年1月17日收到浩德公司同日向其发出的《XX公寓2AB房屋解约通知函》，故《租赁合同》解除时间应以2014年1月17日为准。浩德公司主张合同于双方实际办理交接之日即2014年2月25日解除没有法律依据，本院不予支持。至于嘉联利华所称，双方之间履行合同均为浩德公司向其发出《付款通知书》在先，其向浩德公司支付租金在后，而2013年9月6日之后浩德公司未再向嘉联利华发出过《付款通知书》一节，从嘉联利华提交的证据看，可以认定为双方在履行合同过程中形成的一种习惯。但双方关于嘉联利华履行合同主要义务（即支付租金）的具体期限及方式约定明确，嘉联利华积极履行其合同义务的行为不应受到浩德公司是否向其发出《付款通知书》所限，故本院对此不予采信，嘉联利华据此要求浩德公司退还1个月的租金，本院亦不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在《租赁合同》中约定，若嘉联利华存在违反合同约定的行为，浩德公司有权选择终止合同、没收履约保证金。现嘉联利华在其违约的情况下，要求浩德公司退还履约保证金与合同约定不符，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。同理作为违约方，嘉联利华要求浩德公司赔偿其停业损失，本院亦不予支持。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。故浩德公司要求嘉联利华按照每月40000元的标准，支付2013年12月18日至合同解除之日即2014年1月17日期间的租金于法有据，本院予以支持。至于合同解除后嘉联利华实际占用诉争房屋期间的损失，浩德公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京嘉联利华制服研究所于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京浩德房地产开发有限公司位于北京市朝阳区XXXXX公寓二层第A&B室自2013年12月18日至2014年1月17日期间的房屋租金四万元。二、驳回原告（反诉被告）北京嘉联利华制服研究所的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京浩德房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4359元，由原告（反诉被告）北京嘉联利华制服研究所负担（已交纳）。反诉案件受理费1067元，由被告（反诉原告）北京浩德房地产开发有限公司负担667元（已交纳），由原告（反诉被告）北京嘉联利华制服研究所负担400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　王　阳二〇一五年五月六日书　记　员　李文丹来源：百度“”