（2015）黔七民初字第556号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-11-19

案件名称

汪迎接与毕节银开百货有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

法院

毕节市七星关区人民法院

所属地区

毕节市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

贵州省毕节市七星关区人民法院民事判决书（2015）黔七民初字第556号原告汪迎接，男，1953年1月3日出生，汉族。委托代理人丁鹏志、丁山。被告毕节银开百货有限公司。法定代表人穆伦海，该公司总经理。委托代理人李杰胜。原告汪迎接诉被告毕节银开百货有限公司返还原物纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告汪迎接及其代理人丁鹏志、被告代理人李杰胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1998年，因城市改造，原告胜利路的祖遗房屋被征收拆迁，取得了贵阳市万利房地产开发有限公司开发的万利商住楼二楼38.02平方米的营业性用房。2006年，原告的第一任妻子夏琼将涉案营业用房��外出租，租期至2014年9月16日止。2013年租期届满前，原告找到承租人毕节银开百货有限公司的何经理、梦经理，明确告知租赁期限届满后不再租赁。租期届满，原告的营业用房被被告强行占用，拒不归还。故诉至法院，要求：1、判决被告停止侵害、排除妨碍，返还原告的营业用房；2、判决被告支付原告的租金损失70，337.00元并承担本案诉讼费。为支持其诉讼主张，原告提供了如下下证据：1、身份证，用以证明原告的自然身份，是本案的适格主体。2、《房屋所有权证》，用以证明原告位于威宁路万利商厦B幢2层B-29号拆迁安置的营业用房被被告侵占的事实。3、《房屋拆迁合同》及《补充协议》，用以证明原告委托原告前妻夏琼办理房屋拆迁的相关事宜。因被拆迁房屋是原告的婚前财产，为避免误解，在补充协议上就只有原告及其父亲汪��的签名，而没有夏琼的签名。4、证人徐志祥的证言，用以证明被拆迁的房屋是原告的婚前财产。被告辩称：涉案房产是原告和原告前妻夏琼的共有财产，被告是与整体业主授权的业主管理委员会签订的租赁合同，所以原告不具有当然的诉讼地位，被告也不是本案唯一的被告，故原告的诉讼主体不适格。原、被告签订的租赁合同有效，合同尚未到期，且2014年前，原告的前妻一直在收取租金，2014年原告未领取租金是原告的原因。原告的租金损失无依据，故原告诉请不合法，应驳回原告的起诉。为支持自己的诉讼主张，被告毕节银开百货有限公司提供如下证据：1、《万利商住楼二楼业主协议》，用以证明威宁路万利商夏二楼产权人成立业主管理委员会，推选6个产权人为业主管理委员会成员，由业主管理委员会成员代表二楼所有的产权人处理二楼整体对外出租的相关事宜。该协议夏琼（原告汪迎接前妻）签字确认。2、《关于转让合同的函》及签订双方签订的《终止合同》。用以证明在业主委员会同意的情况下，恒源超市将二楼营业用房转租给益民百货的行为合法。3、《租赁合同》，用以证明业主管理委员会与益民百货签订了租赁合同。4、《致万利商夏二楼业主管理委员会的函》，用以证明2009年5月26日益民百货经业主管理委员会同意可转租万利商住楼二楼商业用房给杨明哲。5、《转租协议》、《补充协议》，用以证明益民百货将万利商住楼二楼商铺转租给银开百货公司，同日杨明哲又与业主管理委员会签订《补充协议》将租赁期延至2019年9月21日，并对二楼租金进行了约定。6、《函》、万利商住楼二楼商场业主名单、承诺书，用以证明产权人与业主管理委员会��订承诺书，在业主管理委员会同意的情况下，业主个人可以到银开百货收取租金。7、《领款单》（三张），用以证明原告和原告代其前妻夏琼领取租金的情况，说明原告认可管理委员会与被告签订的合同且合同仍在履行过程中。8、毕节市银开百货有限公司股东股份转让协议（二份），用以证明银开百货的法定代表人已由原来的杨明哲变更为穆伦海。为查明原告汪迎接与夏琼的关系及双方在财产方面的分割情况，法庭依职权调取了本院2000年11月13日作出的（2000）毕民初字第1584号民事调解书。经举证、质证，被告对原告提供的身份证、证人徐志祥的证言的真实性不持异议；对《房屋所有权证》的真实性不持异议，但认为该《房屋所有权证》是2014年12月17日才转移登记在原告名下，不能证明登记之前涉案商业用房的所有权人是原告，达不��原告的举证目的。对《房屋拆迁合同》的真实性不持异议，但认为该合同是原、被告夫妻双方在婚姻关系存续期间以原告前妻夏琼的名义签订的，产权置换所得的财产（涉案房屋）属原告和其前妻夏琼的共有财产，故达不到原告的举证目的。原告对被告提供的二份《毕节市银开百货有限公司股东股份转让协议》不持异议；对《万利商住楼二楼业主协议》，原告认为1、该协议是2005年签订的，未约定终止时间；2、该协议签订后业主已经发生变化，除新的业主对该协议进行追认，否则对原告无约束力；3、管理委员会是社团组织，未经登记不具有合法性，不能对外进行民事活动，故该协议系无效协议。对2008年9月16日贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司（以下称恒源超市）致业主管理委员会的《关于转让合同的函》及2008年9月21日双方签订的《终止合同》，原告认为《终止合同》和《关于转让合同的函》是附合同，无主合同印证的情况下，不认可该《终止合同》。业主管理委员会是非法组织，不能对外行使权利，其未经原告授权，不能代表原告行使民事权利，达不到被告的举证目的；对2008年9月22日万利商住楼二楼业主管理委员会与益民百货签订的《租赁合同》、《致万利商夏二楼业主管理委员会的函》、2009年5月27日益民百货与杨明哲签订的《转租协议》、业主管理委员会与杨明哲签订的《补充协议》、2010年7月1日业主委员会致银开百货有限公司的《函》，原告认为业主管理委员会是非法组织，不能对外行使权利，《万利商住楼二楼业主协议》是对二楼业主之间的约束，业主管理委员会未获授权委托书不能对外进行经营活动，且该合同租金严重低于三楼的租金标准，达不到被告的举证目的。对《领款单》，原告对其真实性��持异议，但认为原告认可业主管理委员2006年与贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司签订的租赁协议，原协议约定租金每年按20%递增，租期从2006年9月16日至2014年9月16日止，被告应提交该份合同。原告是按与贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司签订的原《租赁协议》领取租金的。其余以业主管理委员会签订的其他协议都未得到原告的同意。不动产物权以登记为准，不能因为原告分租金给原告前妻夏琼就认为夏琼对涉案商铺有物权。对法庭调取的本院作出的（2000）毕民初字第1584号民事调解书，原、被告均不持异议，原告认为，该调解书能证明2000年11月13日原告与夏琼离婚时夫妻财产已分割完毕，涉案房屋已分割给了原告。被告认为该调解书未对财产进行分割，涉案商业用房还属原告与前妻夏琼的共有房产。经对原、被告双方提供的的证据综合审查，原告汪迎接提供的身份证，被告不持异议，可作为本案证据予以采信；对证人徐志祥的证言，被告不持异议，但认为达不到原告的举证目的。经审查，该证据客观、真实，能证明原胜利路49号被拆迁房屋系原告通过购卖取得的事实，可作为本案证据予以采信。对原告提供的《房屋拆迁合同》、《补充协议》，被告认为达不到原告的举证目的，但能证明1998年6月9日夏琼以自己的名义与贵阳市万利房地产开发有限公司签订《房屋拆迁合同》及《补充协议》，通过产权置换的方式，用原胜利路49号房屋置换了一套位于毕节市威宁路万利商夏B幢2层B-29号商业用途的商品房的事实，可作为本案证据予以采信。对《房屋所有权证》，被告虽不认可原告的举证目的，但该证据能证明涉案商业用房的产权已于2014年12月17日转移登记在原告名下的事实。对被告提供的二份《毕��市银开百货有限公司股东股份转让协议》，原告不持异议，经审查，该证据客观真实，来源合法，能证明毕节市银开百货有限公司法定代表人变更的原因，可作为本案证据予以采信。对《万利商住楼二楼业主协议》，原告不持异议，经审查，该证据能证明2005年万利商住楼二楼业主成立业主管理委员会的目的，是商住楼二楼所有业主同意以业主管理委员会名义整体出租二楼商业用房，该协议内容经全体业主签字确认的事实；对2008年9月16日贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司致业主管理委员会的《关于转让合同的函》及2008年9月21日双方签订的《终止合同》，原告虽不认可该证据，但该证据能证明贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司转让自己承租的万利商住楼二楼商业用房给益民百货的事实，可作为本案证据予以采信。对2008年9月22日万利商住楼二楼��主管理委员会与益民百货签订的《租赁合同》、《致万利商夏二楼业主管理委员会的函》、2009年5月27日益民百货与杨明哲签订的《转租协议》、业主管理委员会与杨明哲签订的《补充协议》、2010年7月1日业主委员会致银开百货有限公司的《函》，原告均认为管理委员会无权对外进行民事活动，这些证据均达不到被告的举证目的。但这些证据能证明被告银开百货有限公司获得万利商夏二楼商业用房经营权的事实，可作为本案证据予以采信。对被告提供的三张《领款单》，原告对其真实性不持异议，原告只认可业主管理委员2006年与贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司签订的租赁协议，且原告是按该协议领取租金的。但该证据能证明该租金系被告支付的事实，可作为本案证据予以采信。对本庭调取的本院作出的（2000）毕民初字第1584号民事调解书，原、被告均��持异议，该调解书能证明汪迎接与夏琼离婚时本院未对共有财产进行处理的事实，可作为本案证据使用。综合原、被告双方当事人的陈述、提供的证据及质证意见，本案的争议焦点是：被告毕节银开百货有限公司占有原告万利商夏二楼商业用房的行为是否合法。根据前述证据分析，结合原、被告双方的陈述，本院认定如下事实：原告汪迎接与夏琼原属夫妻关系。1998年6月9日夏琼以自己的名义与贵阳市万利房地产开发有限公司签订《房屋拆迁合同》，1999年7月12日签订《补充协议》，通过产权置换的方式，用原胜利路49号房屋置换了一套位于毕节市威宁路万利商夏B幢2层B-29号的商业用房。2000年11月13日汪迎接与夏琼通过本院调解离婚，二人夫妻关系存续期间的共有财产由二人自行分割，本院未处理。2005年，万利商住楼二楼全体业主对成立业主管理委员会达成一致意见，全体业主同意业主管理委员会出租二楼整体商业用房。为此，二楼全体业主共同签订《万利商住楼二楼业主协议》。2008年9月16日，贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司出具《关于转让合同的函》给业主管理委员会，欲将承租的万利商住楼二楼营业用房转租给益民百货，取得了业主管理委员会的同意。2008年9月21日，业主管理委员会以自己的名义与贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司签订了《终止合同》终止了业主管理委员会与该公司的合同关系，该《终止合同》载明原合同租期从2006年9月16日至2014年9月16日止。2008年9月22日万利商住楼二楼业主管理委员会与益民百货签订《租赁合同》，将万利商住楼二楼营业用房整体出租给益民百货，约定租期从2008年9月30日至2016年12月31日止。2009年5月26日益民百货出具《致万利商夏二楼业主管理委员��的函》给业主管理委员会，将转租万利商住楼二楼营业用房的意见告知业主管理委员会，业主管理委员会同意其转租，2009年5月27日益民百货将万利商住楼二楼营业用房经营权转让给了杨明哲（原毕节银开百货公司法定代表人）并签订《转租协议》，同日杨明哲与业主管理委员会签订了《补充协议》。《补充协议》约定租期从2009年9月22日至2019年9月21日止。此后，万利商住楼二楼营业用房租金均由银开百货公司支付。2013年8月19日原告向银开百货有限公司领取了2013年9月至2014年9月的租金17，572.36元。原告认为自己的营业用房出租期限至2014年9月16日届满，被告拒不返还原告的营业用房，侵害了自己的权利，故诉至本院，要求解决。庭审中，经本院释明，对原告诉请的租金损失需进行评估，要求原告2015年4月15日前向本院提出评估申请，原告以与原告营业用房属同��楼的第三层经了解租金标准为每年每平方米1，850.00元，其所受损失应按该标准计算，故未向本院提出评估申请。对经本院释明是否变更案由及诉讼请求，原告表示坚持自己的诉讼主张。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，汪迎接与夏琼原系夫妻关系。原告汪迎接认可业主管理委员会与贵州恒源超市连锁经营有限公司毕节市分公司签订的《租赁协议》，故夏琼授权业主管理委员会成员出租涉案房屋的行为对原告汪迎接有效。万利商夏二楼全体业主共同签订《万利商住楼二楼业主协议》，同意以业主管理委员会名义对外出租二楼营业用房，该共同行为应视为全体业主共同授权给业主管理委员会成员，由其成员共同处理万利商夏二楼营业用房的整体出租事宜，故该授权未被撤销前，业主管理委员会成员以业主管理委员会的名义对外作出的出租二楼营业用房的行为对全体业主具有约束力。原告主张自己的营业用房租赁期至2014年9月16日止。被告提供《万利商住楼二楼业主协议》及2008年9月22日万利商住楼二楼业主管理委员会与益民百货签订《租赁合同》，2009年5月26日益民百货出具给业主管理委员会的《致万利商夏二楼业主管理委员会的函》，2009年5月27日益民百货与杨明哲签订的《转租协议》，及同日杨明哲与业主管理委员会签订的《补充协议》证明涉案房屋租赁期至2019年9月21日止进行抗辩，被告已尽举证责任。因此，原告主张返还租赁物，则需举证证明被告据以占有租赁物的《转租协议》、《补充协议》对原告没有约束力，但原告未举证证明，故原告应承担举证不能的不利后果。对原告要求被告停止侵害、排除妨碍，返还原告的营业用房并赔偿其租金损失的诉讼主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告汪迎接的诉讼请求。案件受理费人民币1，558.00元减半收取人民币779.00元，由原告汪迎接承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法��效力。审判员　吴　誉二〇一五年五月六日书记员　潘兴荣更多数据：搜索“”来源：