（2015）北民二初字第117号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-11-06
案件名称
柳州市沙塘小学与潘明江租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳北区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市沙塘小学,潘明江
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条
全文
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民二初字第117号原告：柳州市沙塘小学，住所地广西柳州市柳北区沙塘镇沙塘街**号。法定代表人：黄良德，该校校长。委托代理人：刘立强，柳州市柳北区沙塘法律服务所法律工作者。被告：潘明江。原告柳州市沙塘小学与被告潘明江租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法适用简易程序于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告柳州市沙塘小学的委托代理��刘立强与被告潘明江到庭参加诉讼。证人龙裕禄出庭作证。本案现已审理终结。原告诉称：被告从2008年5月15日起承租原告位于柳州市柳北区沙塘镇沙塘街59号西9号门面，并签有书面租赁合同，被告尚欠原告从2012年8月1日起至2013年6月20日期间的租金4266元和从2013年7月起至2013年10月31日止期间的水电费384元，合计4650元，经过原告多次催要无果。为此，原告诉至法院请求判决：1、被告立即向原告清偿租金4266元和水电费384元，合计4650元；2、被告向原告支付违约金200元。被告辩称：被告已于2013年9月27日与原告终止合同，被告没有拖欠原告的租金和水电费，原告也没有证据证明。虽然被告没有从原告处拿到收据或发票，但事实上被告已经向原告交纳租金至2013年9月27日止。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年5月15日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将柳州市柳北区沙塘镇沙塘街59号门面（即第西9号门面）出租给被告经营；租赁期限从2008年5月15日起至2012年5月15日止；月租金为400元；每季度最后一个月下旬收下一季度的租金，由被告存款支付至原告指定账户；被告另需向原告交付保证金350元；被告使用水、电等设施产生的费用由被告自理，由被告按时足额缴纳，确需原告出面协助解决时，被告应支付原告必要费用；被告要求退租时，须提前一个月与甲方协商，被告无权转让；合同第八条还约定本协议内所涉违约的违约金金额为200元，如被告违约除了支付违约金给原告外，原告同时收回房屋。合同签订后，原告把门面交给被告使用。被告使用门面产生的水电费由原告的员工龙裕禄进行抄表并代收，再转交给原告；被告已实际交纳至2013年10月的水电费。合同期满之后，双方并未续签合同，但被告仍继续使用��面至2013年9月27日止。原告认为被告拖欠租金和水电费，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。上述事实，有原告提供的2008年5月15日原告与被告签订的《门面租赁合同》和证人龙裕禄的证言以及当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告协商一致，签订的《门面租赁合同》已经合法成立并生效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。在合同期限于2012年5月15日届满后，被告继续使用门面，原告并无异议，故原租赁合同继续有效，此时双方之间成立不定期的租赁合同关系。原告提出证人证言试图证明被告使用门面的期限至2013年10月31日止，但因证人系原告的员工，与原告存在一定的利害关系，其证言的证明力较弱；结合被告的自认，故本院认定被告实际使用门面至2013年9月27日止。按照合同的约定，被告应当按照约定的期限支付租金。原告主张被告尚欠从2012年8月1日起至2013年6月20日期间的租金4266元，而双方的合同约定被告交纳租金的期限和方式为“每季度最后一个月下旬收下一季度的租金，由被告存款支付至原告指定账户”，此时被告对其是否已向原告实际交纳租金承担举证证明责任，即被告应当提供存款凭条、收据或者发票等证据足以证明其已履行交纳租金的义务，但被告没有提供，应当承担举证不能的不利法律后果。因此，本院认定被告没有向原告交纳上述租金，且被告逾期未付，已构成违约，应按照合同第八条的约定承担违约责任。所以，被告除了应当向原告支付租金4266元［400元／月×（10＋20／30）］外，还应当按照约定支付违约金200元。原告对于被告应支付拖欠的租金并支付违约金的诉讼请求有事实和法律依��，本院予以支持。结合双方当事人的陈述和证人证言，可知被告已向原告交纳至2013年10月的水电费，故原告对于要求被告支付水电费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告潘明江向原告柳州市沙塘小学支付租金4266元并支付违约金200元，合计4466元；二、驳回原告柳州市沙塘小学的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告柳州市沙塘小学已预交），减半收取，由被告潘明江负担23元，原告柳州市沙塘小学负担2元，本院退回原告柳州市沙塘小学25元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权��人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 何基政二〇一五年五月六日书记员 张伟覃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；��定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 更多数据：