（2014）厦民终字第2988号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-09-09

案件名称

蓝沼东与王宝华、李网市等房屋买卖合同纠纷二审民事判决��

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2014）厦民终字第2988号上诉人（原审被告）王宝华（曾用名王素华），女，1977年8月27日出生，台湾地区居民。被上诉人（原审原告）蓝沼东，男，畲族，1975年7月2日出生。委托代理人杨荣坤，厦门市杏南法律服务所法律工作者。原审被告李网市（系王保民之妻），女，汉族，1953年7月7日出生。原审被告王志溶（系王保民之子），男，汉族，1980年4月5日出生。第三人厦门家联房产行销策划有限公司旭日海湾店。代表人赖春荣。上诉人王宝华与被上诉人蓝沼东、原审被告李网市、王志溶原审第三人厦门家联房产行销策划有限公司旭日海湾店（以下简称家联房产）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王宝华不服福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3846号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明，福建省厦门市海沧区沧虹路329号602室房屋系登记在王素华（王宝华）名下的房产，2004年12月14日厦门市国土资源与房产管理局向王素华（公民身份号码350204197708272027）颁发了土地房屋权证。2010年8月26日王素华将厦门户籍注销并迁往台湾地区，改名为王宝华，后在台湾地区办理了离婚手续。2013年7月18日，王保民作为王宝华（卖方）的代理人，与原告蓝沼东（买方）、第三人家联房产（居间方）签订一份《房地产转让协议》，约定：卖方同意将讼争房产转让给买方，建筑面积154.95平方米，成交总价1395000元，协议签订之日，买方应支付购房定金50000元；买方将上述购房款分两次支付给卖方，于房管局收件单开出当日支付首期房款300000元（含定金），买方向银行申请商业贷款1095000元，该贷款由银行直接转至卖方账户，若贷款��行不予批贷或实际放款金额小于贷款申请金额，则卖方有权在居间人接到银行通知之日起五日内要求买方将全部按揭款或差额部分一次性付清；买卖双方应于2013年9月30日前，以本协议为基础，按《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述房款总额的0.05%作为违约金。最迟于2013年10月8日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；本协议卖方王素华由王保民代签，所产生的法律责任由王保民承担，如有中途违约，违约方应赔偿守约方150000元整。当日三方还签订一份《居间合同》，约定买卖双方签订《房地产转让协议》或《存量房买卖合同》视为居间人已完成居间委托事项，应由买方向居间��支付佣金14000元。协议签订后，蓝沼东向王保民支付了购房定金50000元，王保民代王宝华出具收据交蓝沼东收执。2013年8月3日，蓝沼东、王宝华、王保民及家联房产到房产管理部门办理过户登记手续，但未办理成功，至2013年10月8日买卖双方仍未能完成房产过户登记手续，由此产生纠纷并诉至法院。审理中，原审法院依法向厦门市海沧区地方税务局调查蓝沼东社保参保缴费登记情况，该局出具协助查询回执记载：蓝沼东社保费在2012年7月至2013年8月间均按月申报，但2012年8月、11月、12月及2013年3月、5月的社保费均存在未按时缴纳入库的情况。原审法院依法向厦门市房地产交易权籍登记中心调查蓝沼东在2013年10月8日前是否符合购房资格，该中心出具协助查询回执记载：根据厦府办（2013）237号文件精神，“非本市户籍居民家庭提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1��以上个人所得税或社会保险证明”的规定，以及厦门市地方税务局社会保险参保缴费证明（蓝沼东），可判定蓝沼东在2013年10月8日前不符合购房规定的社保条件。上述事实，有蓝沼东提供的《房地产转让协议》、《房地产转让居间合同》、收据、人员基本信息、厦地房证00345322号土地房屋权证、居民户口簿，王宝华提供的户籍藤本，原审法院依法调取的协助查询回执以及当事人的陈述、庭审笔录为证。原审法院认为，王宝华系台湾地区居民，本案系涉台房屋买卖合同纠纷，应参照涉外案件处理。本案系因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖。案涉房屋在厦门市海沧区，原审法院对本案享有管辖权。本案中，当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用大陆地区法律。王保民代王宝华与蓝沼东、第三人家联房产签订《房地产转让协议》，王宝华对其父王保民代为出售讼争房产事实予以确认，故该《房地产转让协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同。因双方未能在约定的期限内办理过户登记手续，现蓝沼东要求解除2013年7月18日签订的《房地产转让协议》，王宝华、王保民及第三人对此均无异议，应予以支持。本案争议的焦点是本案讼争房产未在约定的期限内完成过户登记手续是何原因所致。庭审中，各方当事人均确认2013年8月3日，蓝沼东、王宝华、王保民及家联房产到房产管理部门办理过户登记手续，但未办理成功。蓝沼东主张系因被告王保民超越代理权限，导致双方过户手续未能办成。但当日讼争房产的产权登记所有人王宝华本人在场，由王宝华本人签字即可，不可能存在王保民超越代理权限的问题。第三人家联房产主张系王宝华未带经过公证认证的离婚财产分割协议，导致双方过户手续未办理成功。根据现有房产过户相关规定，中国公民加入外籍（台湾地区参照适用）后出售在国内的房产区别于一般的房产过户规定，房产出售人应当提供证明所持护照上的身份信息与原持有的中国大陆公民身份证上的身份信息为同一人的证据，再到房地产管理部门办理房产更名手续后方能出售，本案讼争房产系王宝华在厦门持中国大陆公民身份证于2004年12月1日购买取得的，2010年8月26日王素华将厦门户籍注销并迁往台湾地区，后在台湾地区办理了离婚手续。王宝华应先办理房产更名手续，再向房地产管理部门提供相关过户所需资料才能进行交易过户。王宝华未能提供证据证明其在约定的时间内完成了上述更名手续及提交过户所需的相关资料。因此，王宝华对于讼争房产未在约定的期限内完成过户存在过错。同时，根据��同约定，双方最迟应于2013年10月8日前到房产管理部门办理过户登记手续，从原审法院向厦门市房地产交易权籍登记中心调查的情况看，蓝沼东在2013年10月8日前并不符合购房政策规定的条件，不具备购房资格。蓝沼东在签订讼争房产买卖协议时，房产限购政策已经实施，蓝沼东作为购房者，应当对其自身是否具备购房资格先行作详尽的了解，防止因为不具备购房条件导致无法办理房产过户手续，但蓝沼东直至约定的办理过户手续最后期限内仍然不具备购房资格，亦存在过错。综上，本案讼争房产未在约定的期限内完成过户，双方当事人均存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，蓝沼东要求王宝华、王保民赔偿其违约金150000元之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。由于双方过错导致合同不能履行的，不适用定金罚则，定金应当返还。故蓝沼东要求王宝华、王保民返还定金50000元的诉讼请求，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除蓝沼东与王宝华、王保民于2013年7月18日签订的《房地产转让协议》；二、王宝华、王保民于本判决生效之日起十日内返还蓝沼东购房定金人民币50000元。三、驳回蓝沼东的其他诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由蓝沼东负担1625元，王宝华、王保民负担525元。一审判决于2014年7月9日送达王保民的诉讼代理人王志溶，王保民于2014年7月19日死亡，本院依法通知其权利义务承继者李网市、王宝华、王志溶参加诉讼，上述三位继承人均表示放弃上诉。上诉人王宝华不服原审判决，上诉称，一审��决认为“王宝华应先办理房产更名手续，再向房地产管理部门提供相关过户所需资料才能进行交易过户。王宝华未能提供证据证明其在约定的时间内完成了上述更名手续及提交过户所需的相关资料。因此，王宝华对于讼争房产未在约定的期限内完成过户存在过错”，该认定与事实不符。上诉人在合同约定期限内已依法完成台湾户籍膳本公证及海基会验证手续，户籍膳本中明确记载了王宝华更名的事实，房地产管理部门可依据此份文件认定王宝华与王素华是同一人，房产过户程序中并不要求先完成更名手续才能办理过户，上诉人对于讼争房产未在约定期限内完成过户不存在任何过错。请求二审法院：撤销原判第二项内容，改判驳回蓝沼东全部诉讼请求。经审理查明，对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以认定。本院认为，王宝华对王保民作为其代理��与蓝沼东签订的房地产转让协议予以认可，根据民法通则的规定，该协议的民事权利义务由王宝华承担，王保民只是王宝华的代理人，其不应与王宝华共同承担法律后果，原审判决王保民应与王宝华承担共同责任应予纠正。王宝华与蓝沼东签订的房地产转让协议系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。关于王宝华提出其已提供了房产过户需要的全部手续和资料、不应承担房产无法过户责任的上诉意见，由于现行房屋登记管理法规并未要求变更姓名的房产所有者在转让房产时，必须先将房产变更登记到新名字后，再向房地产管理部门提供相关过户所需资料才能进行交易过户，因此应该认定王宝华已经履行了法律义务，其在房产过户中不存在违约行为，本讼争买卖合同项下的房产不能过户，系因为蓝沼东不具备当时厦门市人民政府规定的购房资格。综上，原判认定事实正确，但法律适用有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3846号判决；二、解除蓝沼东与王宝华于2013年7月18日签订的《房地产转让协议》；三、驳回蓝沼东的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2150元、二审案件受理费4300元，由被上诉人蓝沼东负担。本判决为终审判决。审判长白菲莱审判员郑文雅审判员陈璐璐二〇一五年五月六日书记员许荣锟附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被��理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”