（2015）沪一中民二（民）终字第1000号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
上海品勋投资管理有限公司诉鼎香帅（上海）餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海品勋投资管理有限公司,鼎香帅（上海）餐饮企业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1000号上诉人（原审原告）上海品勋投资管理有限公司。法定代表人＊＊＊，执行董事。委托代理人徐培龙，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）鼎香帅（上海）餐饮企业管理有限公司。法定代表人＊＊＊，经理。委托代理人李维，上海汉世律师事务所律师。上诉人上海品勋投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海市田林路＊＊＊号全幢店铺房屋所有权人为案外人xxx公司（以下简称xxx公司，已于2012年11月30日注销），2003年xxx公司授权上海xx厂有限责任公司（以下简称xx厂，已于2014年5月15日注销）对该幢房屋统一经营、对外出租。2003年xx厂（甲方）与xxx公司（乙方）（以下简称xxx公司）签订房屋租赁合同，xxx公司取得田林路＊＊＊号全幢房屋使用权。2005年，xxx公司与＊＊＊共同投资设立上海品勋投资管理有限公司（以下简称品勋公司）。xxx公司同意品勋公司在租赁期限内可将房屋转租给第三方经营使用。原审另查明，鼎香帅（上海）餐饮企业管理有限公司（以下简称鼎香帅公司）为台港澳法人独资有限责任公司，工商注册地为本市金山工业区亭卫公路＊＊＊号x幢xxx室。2013年12月，品勋公司向原审法院起诉称，2011年12月有一批流氓占领品勋公司使用的田林路＊＊＊号办公室并开始装修114号-2单元门面房屋（以下简称系争房屋），之后由鼎香帅公司在该处经营“超级鸡车”炸鸡店至今，要求鼎香帅公司搬出系争房屋并支付2012年1月1日起至搬离之日止的房屋使用费。鼎香帅公司否认其经营使用过系争房屋，并表示鼎香帅公司与“超级鸡车”炸鸡店有加盟、连锁多种合作方式，挂“超级鸡车”品牌的炸鸡店不一定就是鼎香帅公司。该案审理中，因品勋公司未能提供充分依据证明相关事实，原审法院于2014年4月3日以（2013）徐民四（民）初字第3776号民事判决书判决驳回品勋公司的诉讼请求。原审另查明，2014年1月15日，品勋公司（甲方）与鼎香帅公司（乙方）签订受委托管理房屋（场地）生产、消防、治安保卫安全协议（以下简称安全协议）一份，约定甲方受xx厂委托对乙方租赁的系争房屋场地进行安全管理，为确保该场地内生产、消防、治安保卫等安全工作的顺利开展，明确甲、乙双方在安全管理方面的责任，签订本协议。协议约定了甲方的安全职责、乙方的安全职责等内容。安全协议第七条约定“本协议期限与房屋租赁合同期限相同，与房屋租赁合同具有同等法律效力。”自2014年1月15日起至品勋公司提起本案诉讼，鼎香帅公司从未向品勋公司支付过系争房屋租金。2014年9月22日，品勋公司向鼎香帅公司发出解除合同通知书，称鼎香帅公司与品勋公司达成口头租赁合同，实际使用系争房屋至今，双方商定月租金标准为人民币（下同）40，000元。现品勋公司正式通知鼎香帅公司，自收到本通知书之日起，双方之间的租赁合同解除。原审审理中，品勋公司请求：1、判决确认双方之间的系争房屋租赁合同于2014年9月24日解除；2、判令鼎香帅公司将系争房屋返还给品勋公司（鼎香帅公司已于2014年12月31日搬离系争房屋，故审理中品勋公司撤回该项诉请）；3、判令鼎香帅公司按月租金40，000元标准向品勋公司支付自2014年1月15日起至2014年9月24日止的租金；4、判令鼎香帅公司按每月40，000元的标准向品勋公司支付自2014年9月25日起至2014年12月24日止的房屋使用费。鼎香帅公司辩称，双方之间没有租赁合同关系，鼎香帅公司没有使用过系争房屋，也不存在曾经搬离的情况。请求法院驳回品勋公司的诉请。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限的方式、租赁物维修等条款。法律规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。品勋公司在（2013）徐民四（民）初字第3776号案件中认为鼎香帅公司自2012年1月1日即通过某种方式强行占用系争房屋并使用，本案中又凭借2014年1月15日签订的安全协议主张此时与鼎香帅公司间存在口头租赁合同，安全协议主要系明确甲、乙双方在安全管理方面的责任，尚不足以证明双方间存有正常的租赁关系。租赁期限、租金及其支付方式等系租赁合同的主要内容，鉴于自2012年1月1日起，鼎香帅公司从未向品勋公司支付过租金，且品勋公司未能提供与鼎香帅公司达成每月支付40，000元租金的其他证据，故品勋公司主张与鼎香帅公司之间存有口头租赁合同，难以采信。品勋公司向鼎香帅公司发出的解除合同通知书，不能产生解除合同的效力。至于支付租金的诉请，缺乏事实依据，故不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一五年三月六日作出判决：驳回上海品勋投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计4，090元，由上海品勋投资管理有限公司负担。判决后，品勋公司不服，上诉于本院，诉称：1、根据品勋公司向原审法院提供的证据足以证明鼎香帅公司实际使用系争房屋的基本事实，原审法院对此视而不见，属认定事实不清，并导致最终错误判决。2、品勋公司与鼎香帅公司订立口头租赁合同不仅有事实依据，而且具有相应法律依据，原审判决适用法律错误。3、原审判决草率处理本案，造成双方利益严重失衡。原审判决结果使得鼎香帅公司可以免费使用系争房屋，而品勋公司却要向出租方支付巨额租金。原审判决仅以品勋公司未能提供双方达成每月40，000元租金的其他证据，草率驳回品勋公司的全部诉请，实属对品勋公司严重不公。故请求二审法院依法撤销原判，改判支持品勋公司的原审全部诉请。被上诉人鼎香帅公司辩称：品勋公司就系争房屋提起的两次诉讼阐述的事实和理由相矛盾，鼎香帅公司与品勋公司就系争房屋不存在租赁合同关系。不同意品勋公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，品勋公司提起本案诉讼主张其与鼎香帅公司之间就系争房屋存在口头租赁合同的主要依据系其原审时提供的安全协议及系争房屋内曾经营“超级鸡车”炸鸡店的相关照片，但上述两份证据并不足以证明系鼎香帅公司在品勋公司主张的期间实际使用系争房屋。品勋公司主张其与鼎香帅公司之间存在口头租赁合同关系，但双方并未就系争房屋办理过任何交接手续，鼎香帅公司也从未向品勋公司支付过系争房屋的租金，此显然有违租赁行业常规。由此，原审法院综合本案相关情况认定品勋公司提供的证据尚不足以证明双方之间就系争房屋存在正常租赁关系，并据此驳回品勋公司的诉请，尚属妥当，本院对此予以认同。品勋公司在二审期间并未提供新的证据足以推翻原审法院的认定，故对其上诉诉请，本院仍不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8，180元，由上诉人上海品勋投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年五月六日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”