（2015）鄂襄阳中民三终字第00030号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-08-04
案件名称
上诉人袁官枝因与被上诉人李帮慧、柳发强房屋租赁合同纠纷一案二审判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁官枝,李帮慧,柳发强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄阳中民三终字第00030号上诉人（原审原告）袁官枝委托代理人刘代新，湖北五峡律师事务所律师。代理权限：承认、变更、放弃诉讼请求等特别授权。被上诉人（原审被告）李帮慧，被上诉人（原审被告）柳发强上诉人袁官枝因与被上诉人李帮慧、柳发强房屋租赁合同纠纷一案，不服保康县人民法院于2014年10月23日作出的（2014）鄂保康民二初字第00095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长，审判员张耀明、杨文参加评议的合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人袁官枝及其委托代理人刘代新，被上诉人李帮慧到庭参加了诉讼。被上诉人柳发强经传唤没有到庭。本案现已审理终结。原审原告袁官枝一审诉称：2011年6月，被告李帮慧在“好人家”快餐店门前张贴门面转租广告，原告遂与其协商转租事宜，被告李帮慧承诺该房可长期从事经营活动，绝对没有干扰，并电话与被告柳发强（房屋所有权人）协商，被告柳发强承诺房屋完全可以转租。2011年7月13日，原告与被告李帮慧以30000元的价格达成转租口头协议，随后原告将房屋装修后从事经营活动，花装修费7800元。2011年10月，被告柳发强无故锁门，收回出租房屋转租他人。被告柳发强未经城建部门批准，违法搭建房屋出租，被告李帮慧更不具有转租资格，原、被告口头达成的店面转让协议无效，二被告除应退还原告店面转让费30000元外，还应赔偿原告店面装饰装修费7800元、资金占用利息6750元，共计44550元。原审被告李帮慧一审辩称：原告看到转租店面公告，经多次考察，自愿承租被告的店面，并自愿向被告交纳转让费。双方的协议已经履行完毕，被告没有义务返还门店转让费。不同意原告诉讼请求。原审被告柳发强一审辩称，出租房屋是否属违法建筑与本案没有关联性。被告李帮慧将承租的房屋在没有到期的情况下转租给原告使用，被告柳发强不仅知道而且也认可这种转租行为，原告租赁房屋到期后明确向房主表示不再续租。在此情况下，被告柳发强直接将原告承租的房屋收回另租给他人。原告袁官枝与被告李帮慧之间的纠纷与被告柳发强没有利害关系，故不同意原告的诉讼请求。原审判决认定：被告柳发强在保康县城关镇光千路原能源办与原新华印务公司两扇墙之间临时搭建的一间商业用房，面积为30平方米。未在保康县城乡规划局（含原规划处）办理建设工程规划许可证和临时建设工程规划许可证。2004年，被告柳发强将所搭建的房屋作为门面房出租给被告李帮慧，双方未签订书面租赁合同，口头约定年租金4800元。2011年11月15日租赁合同到期。2011年3月，被告李帮慧张贴出转租公告。2011年7月13日，被告李帮慧经柳发强同意与原告袁官枝口头达成转租协议，被告李帮慧将门面房转租给袁官枝，同时收取袁官枝门面装修费、房租费合计30000元。事后，原告袁官枝以被告李帮慧出具收条不详细为由又找其夫全宗贵出具证明一份，内容为“收到装修、房租费30000元，装修时间2009年，房租一年陆仟，房租11月15日到期李帮会2011年7月13号”。原告接收转租门面后，经营至2011年8月20日停止营业。2011年11月，被告柳发强之妻吴皖通知原告租赁合同已到期，原告即从该店面搬出自己东西，向被告柳发强交清水、电费及超期房租合计210元。柳发强随后于2011年12月再次将门面房对外出租，直至2014年5月底，因湖北谷山投资有限公司在此地从事房地产开发将该店面予以拆迁。原告因要求被告李帮慧返还店面转让费30000元、赔偿店面装饰装修费7800元、资金占用利息6750元，遭到被告李帮慧的拒绝，双方产生纠纷，原告袁官枝诉至法院。原审法院认为，被告柳发强在未经相关机关许可的情况下将原能源办与新华印务公司两扇墙之间搭建的一层临时用房，租赁给被告李帮慧经营，双方所形成的租赁合同关系无效，不受法律保护。被告李帮慧经被告柳发强同意将该房屋转租给原告袁官枝，租赁关系亦属无效。就本案而言，原、被告所争议的租赁物虽属于未经许可的建筑，但是被告柳发强在出租该房屋时并没有相关机关的干涉，该临时建筑物作为门店确实能创造一定的价值，被告柳发强参照其他店面的租金标准向房屋使用人李帮慧收取一定使用费，并未收取原告袁官芝的转让费，故在本案中不应向原告袁官枝承担返还房屋租赁费和赔偿损失的责任。被告李帮慧收取原告袁官枝门面租金、装修费，因其租赁关系无效，导致其与原告袁官枝自租赁协议达成之时就没有产生法律约束力。但原告袁官芝与被告李帮慧之间的转让协议是双方自愿，且双方均为完全民事行为能力人，其风险应由行为人自行承担。综合考虑，本案原告袁官枝与被告李帮慧之间的租赁关系形成时间短，袁官枝投入资金较多而实际经营的时间尚不足四个月的实际情况，根据法律的公平原则，被告李帮慧应适当返还收取袁官枝的转租房屋费用。关于原告袁官枝请求被告赔偿其装修费7800元、占用利息6750元的主张，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定。原告所提出的上述主张与法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告李帮慧与原告袁官枝之间房屋租赁协议无效；二、被告李帮慧返还原告袁官枝转租房屋费用共计10000元，限于本判决生效之日付清；三、驳回原告袁官枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由袁官枝、李帮慧各承担228元，限于本判决生效之日交纳。上诉人袁官枝不服原审上述判决，向本院提出上诉称：被上诉人李帮慧、柳发强故意隐瞒出租房屋系违法建筑物，且已决定拆除的事实，违反了诚实信用的原则，导致上诉人在不知情的情况下，作出了民事行为，过错责任完全在被上诉人一方。综上，原审判决结果不当，请求二审法院依法改判。被上诉人李帮慧辩称：上诉人袁官枝自愿向其交纳转让费并承租柳发强的房屋，双方的协议已经履行完毕。袁官枝不租赁后，柳发强又将房屋租给了他人使用，不存在故意隐瞒问题。故请求二审法院驳回上诉人的上诉。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：被上诉人柳发强所搭建在原能源办与新华印务公司两扇墙之间的临时用房，在租赁给被上诉人李帮慧经营使用中，经被上诉人柳发强同意，转租给上诉人袁官枝经营使用。因其房屋没有房屋所有权证，均为无效合同。但上诉人袁官枝具有完全行为责任能力，其在与被上诉人李帮慧签订转租合同时，就应当审查承租房屋的合法性。其未尽到房屋合法性的注意义务，不能免除其签订的合同责任。原审法院以上诉人袁官枝实际经营的时间尚不足四个月的实际情况，根据公平原则，判决被上诉人李帮慧返还上诉人袁官枝10000元的转租房屋费用，符合相关法律规定，亦较为适当，本院予以维持。上诉人袁官枝上诉称：被上诉人李帮慧、柳发强故意隐瞒出租房屋系违法建筑物，且已决定拆除的事实，导致其不能经营的过错责任完全在被上诉人一方，因上诉人袁官枝不租赁后，被上诉人柳发强于2011年12月继续对外出租至2014年5月，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。但被上诉人柳发强擅自搭建临时建筑物，属违规行为，可由相关部门依法进行处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人袁官枝负担。本判决为终审判决。审判长 王淑青审判员 张耀明审判员 杨 文二〇一五年五月六日书记员 张诗怡 更多数据：