（2015）珠横法民初字第69号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2016-11-21
案件名称
珠海市中泳物业管理有限公司与刘景松物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市中泳物业管理有限公司,刘景松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠横法民初字第69号原告：珠海市中泳物业管理有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：黄立仁，总经理。委托代理人：杨梅，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。被告：刘景松，男，澳门特别行政区居民，现住珠海市香洲区。原告珠海市中泳物业管理有限公司诉被告刘景松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法由代理审判员蔡志敏独任审判，于2015年3月6日和2015年4月8日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢春暑，被告刘景松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市中泳物业管理有限公司诉称，被告为业主。依据原告与凤凰花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，合同约定原告为凤凰花园小区提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元计算，业主委员会委托原告对违反物业管理法规政策及《业主公约》的行为进行处理。根据《业主公约》第四章第4点（4）A条的规定：收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息利率按每日千分之一计算。原告如约为被告提供了优质、高效的物业管理服务。而被告却于2013年12月至今拖欠物业管理费、电费（包括公用电费及电梯分摊电费）、滞纳金共计6399.37元，在原告多次向被告催要下始终未果。原告认为，原告是依法经业主大会选聘的物业管理公司，且与业主委员会签订了物业管理合同。该物业管理合同和业主公约对凤凰花园的所有业主均具有约束力。被告作为凤凰花园的业主，理应按照物业管理合同的约定支付物业管理费等相关费用，逾期未支付的，应当按照业主公约的规定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令被告：1.支付管理费人民币5101.2元；2.支付分摊电费、高层电梯费等人民币371.1元；3.支付上述欠费滞纳金人民币927.07元。（以上费用暂计算至2014年12月18日，三项共计6399.37元，此后至实际还款日的费用和滞纳金利息照计）。在第一次庭审中，原告将其诉讼请求变更为，请求法院判令被告：1.支付管理费人民币5886元；2.支付分摊电费128元、高层电梯费等人民币322.6元、电梯维修费106.71元，计556.71元；3.支付上述欠费滞纳金人民币1326.81元。（上述费用暂计算至2015年2月28日，三项共计7770.12元，每月费用的滞纳金从次月的8日起按每日千分之一计算，此后至实际还款日的滞纳金照计）。原告珠海市中泳物业管理有限公司向本院提交了如下证据：1.《资质证书》；2.《物业管理委托合同》、《物业管理委托补充合同》；3.《凤凰花园收费管理制度》；4.《凤凰花园业主公约》；5.《承诺书》；6.《补充协议书》；7.《工程报价单》、《工程合同》、电梯整改费《发票》；8.珠海市物价局《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》、珠海市发展和改革局《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》、电费《发票》；9.《函》及快递单；10.《律师函》及快递单；11.《缴费通知》、《分摊说明》。被告刘景松辩称，被告于2013年购买凤凰花园住宅单位，在领取《房地产权证》、新开工商银行存折账户（缴交物业管理费专用）、以及办理供电局和水务集团营业所用户登记手续之后，在原告办公室递交了身份证复印件、工行存折复印件、房产证复印件等材料，并填写业主信息表格等，办结该公司所要求的一切入住前的必要手续。为避免日后产生不必要的财务纠纷，且出于情谊考虑，被告以现金付款方式替前业主缴交了管理费。当时，原告员工声称，属于原业主的管理费等缴清之后，下个月开始每月从被告提供的工行存折正常扣除月管理费、分摊电费、高层电梯费等。遗憾的是，原告在起诉状中罗列的三条诉讼请求，完全无视契约精神，颠倒黑白，丧失了一家合法正派经营的物业管理公司应有的行业道德与形象。现将事实陈述如下：（一）被告每月均如期或提前将超出月管理费金额的款项打入工商银行账户（户名：刘景松，网点名称：凤凰支行，账号：20×××80）；而原告却罔顾事实，漠视公民权利与业主权益，动辄“请求判令支付管理费”，似与抢钱无异。（二）被告每月打入工商银行户口的金额，自然包括物业管理费、分摊电费、高层电梯费等费用的总和，原告“请求判令被告支付分摊电费、高层电梯费”，实在毫无根据，完全违背《物业管理委托合同》相关条款，电梯及小区公共场所可以因人而设，强制性禁止答辩人及其家属使用电梯及出入上述区域；但《物业管理委托合同》条款并无上述规定。（三）被告每月均如期乃至提前缴费，银行账户余额充裕，根本就不存在欠费一事，更谈不上所谓欠费滞纳金。原告“请求判令被告支付上述欠费滞纳金”，实属强词夺理，荒唐至极。租户缴交管理费、水电费等各类费用，物业管理公司提供相应服务，这是一种契约精神，可谓天经地义。奈何原告非但不能保质保量提供相应服务，且捏造事实、无中生有，肆意侵犯业主的固有权益与名誉，不幸业主如被告竟然成了受害者，由此对被告的声誉造成了极大的负面影响，对被告及家属的正常生活造成极大的困扰。被告认为，原告罔顾事实、践踏法律、浪费公众资源，在履行服务时表现不力且丑态百出，已经完全背离了一家物业管理公司的应有职业道德，不适合继续担任凤凰花园小区的物业管理工作。综上所述，为维护业主的合法权益，请法院依法驳回原告的起诉。因为起诉、应诉以及开庭前后所产生的一切费用，由原告全部承担。原告对被告所作出的种种恶意行为，被告保留法律追究的权利。被告刘景松向本院提交了如下证据：1.工商银行存折；2.物业管理费收据（号码：0046459）；3.《房地产权证》。经审理查明，2009年1月21日，原告珠海市中泳物业管理有限公司与凤凰花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：凤凰花园业主委员会委托原告对坐落在珠海市香洲区凤凰北路1088号的凤凰花园进行物业管理；合同期限为五年，自2009年1月21日起至2014年1月20日止；委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（共用照明、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务，等等；物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住、用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.2元；在合同履行中发生争议，调解不成的，提交珠海市仲裁委员会裁决。该合同还约定了其他条款。2011年2月15日，原告与凤凰花园业主委员会签订《物业管理委托补充合同》，约定：物业管理服务费用由业主按产权登记的建筑面积交纳，标准为每月每平方米1.6元；物业管理服务费用不含公共分摊的水电费、电梯电费等；本补充合同约定的物业服务费用标准自2011年3月1日起执行。2013年12月25日，原告再次与凤凰花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：合同期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住、用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.6元；合同其他内容与双方于2009年1月21日签订的《物业管理委托合同》相同。2014年12月2日，原告与凤凰花园业主委员会签订《补充协议书》，约定对双方于2013年12月25日签订的《物业管理委托合同》中的仲裁条款变更为“本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，提交乙方（即原告）所在地有管辖权人民法院诉讼解决。”又查明，2013年9月22日，被告刘景松通过购买方式取得所有权，该房屋的建筑面积为248.76平方米。2013年12月9日，被告向原告出具《承诺书》，其中载明：被告声明完全明白及履行遵守原告与被告于2013年12月9日在珠海市签署的《凤凰花园业主公约》及《业户手册》和《收费清单》，认可收费项目。《凤凰花园业主公约》中有如下内容：“各业主需于每月7日前预先缴交其单元每月应付的管理费。……管理费、其他费用及欠款利息的追收，业主欠缴管理费及其他根据管理公约规定的任何费用，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限，若过期未付，管理者可采取法律行动追缴业主欠款。所有管理费、管理费按金及其他根据管理公约或管理规则应付的款项，任何业主如果未能于应付的款项计期日起10天内支付，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：A.收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息利率按每日千分之一计算。……”2013年11月23日，被告在中国工商银行股份有限公司珠海凤凰支行开立了账号为“20×××80”的个人结算账户。被告于当日存款600元，此后又陆续存入款项，供银行代扣水费、电费、电视费和物业管理费，但银行仅陆续代扣了水费、电费、电视费，并没有代扣物业管理费。截至2015年2月10日，该账户的存款余额为8193.87元。2015年3月4日，被告又向该账户存款1000元。在本案庭审中，被告主张双方曾约定由银行代扣物业管理费，其已于签署《承诺书》当天将身份证复印件、工行存折复印件和房产证复印件交给被告管理处，但被告未举证证明。被告对原告起诉状所附欠费明细表中2013年12月至2015年2月每月的管理费、公用电费、高层电梯费、电梯维修费数额没有异议，对表中滞纳金的数额有异议。被告主张原告收取滞纳金没有取得业主同意，认为滞纳金的制定没有依据，要求本院酌减乃至取消滞纳金，而原告未举证证明《凤凰花园业主公约》是由凤凰花园业主共同制定的。被告承认，2014年4月，原告的保安在其住宅大门口张贴缴费通知，内容为：“5-2703先生（女士）：您好！我管理处定于每月15日至30日（交现金）。到目前为止您还未交2013年12月-2014年4月份管理费、公共电分摊费等，合计人民币2091.00元，逾期将会按每日千分之一产生滞纳金。为避免产生不必要的费用，请您及时到管理处财务交费，另外，如您需要办理管理费银行托收缴费，请携带工行或交行存折账号及账号持有人身份证等资料到管理处办理。多谢您的合作！财务室电话：212×××3，珠海市中泳物业管理有限公司，2014年4月19日”上述事实，有《物业管理委托合同》、《物业管理委托补充合同》、《补充协议书》、《房地产权证》、《承诺书》、《凤凰花园业主公约》、工商银行存折和双方当事人陈述等证据证明。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，双方因履行物业服务合同而发生纠纷，故本案属涉澳物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>；若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因双方均未约定处理本案所适用的法律，而原告的住所地和被告的经常居所地均在我国大陆，故本案应适用我国大陆实体法。原告与凤凰花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》和《物业管理委托补充合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。原告按照合同约定对凤凰花园业主提供了物业管理服务，被告刘景松作为凤凰花园5栋2703房的业主，应按照合同约定向原告支付物业管理服务费以及公用电费、高层电梯费和电梯维修费。原告主张被告应付2013年12月至2015年2月的物业管理服务费5886元、2013年12月至2015年2月的分摊电费128元、高层电梯费322.60元，电梯维修费106.71元，合计6443.31元，该费用的计算标准符合合同约定，不违反本地政府部门制定的指导价格，本院予以认定。被告主张双方曾约定由银行代扣物业管理费，其已于签署《承诺书》当天将身份证复印件、工行存折复印件和房产证复印件交给被告管理处，但被告未举证证明，本院不予采信。即使被告陈述的事实确实存在，也不能得出原、被告和银行三方已成立由银行代扣代缴物业管理费合同关系的结论，更不能得出被告存款到其自己的银行账户后即已履行缴费义务的结论。被告要求驳回原告全部诉讼请求的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，由于原告与业主委员会签订的合同对滞纳金未作出约定，原告提供的《凤凰花园业主公约》中虽有相关内容，但原告并未举证证明《凤凰花园业主公约》是由凤凰花园业主共同制定的，故《凤凰花园业主公约》对业主没有约束力。原告要求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第二项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘景松于本判决生效之日起十日内向原告珠海市中泳物业管理有限公司支付物业管理服务费、分摊电费、高层电梯费、电梯维修费人民币6443.31元；二、驳回原告珠海市中泳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告刘景松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员 蔡志敏二〇一五年五月六日书 记 员 陈 颖第10页，共10页 关注微信公众号“”