（2014）准民初字第3127号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-11-02
案件名称
樊利清与内蒙古普泰房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
准格尔旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊利清,内蒙古普泰房地产开发有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款，第二十二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十四条
全文
内蒙古准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2014）准民初字第3127号原告樊利清，女，汉族，1987年2月2日出生，个体工商户，现住内蒙古准格尔旗薛家湾镇。委托代理人刘晓霞，准格尔旗法律援助中心律师。被告内蒙古普泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区伊化南路。法定代表人郝焱华，该公司总经理。委托代理人张建忠，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告樊利清诉被告内蒙古普泰房地产开发有限公司（以下简称普泰公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理。依法由审判员索雅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊利清的委托代理人刘晓霞、被告普泰公司的委托代理人张建忠到庭参加了诉讼。张子林、靖立伟、王树斌等61人在诉讼时申请对普泰公司的财产进行保全，本院依法对普泰公司所有的土地一宗（准国用（2011）第0103号）予以查封。因系多人可分的共同案件，保全费共计收取5000元，并在张子林与普泰公司确认合同无效纠纷一案中予以判决。本案现已审理终结。原告樊利清诉称，2013年5月1日，樊利清向普泰公司认购了位于薛家湾镇金融商务区第6B号楼1单元2402号房屋一套，约定认筹单价为5980元／㎡，双方签订了书面的《薛家湾金融商务区认筹申请单》，合同签订后，2013年5月1日向普泰公司交纳认购款214384.2元。普泰公司未按照合同约定履行，工程已停建，根本不可能在约定的时间内交付房屋，且普泰公司至今未办理《商品房预售许可证》等相关手续，樊利清认为，普泰公司在售房时故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事实，导致樊利清交款后无法取得房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，樊利清与普泰公司签订的合同无效，普泰公司应当承担已付房款的利息，同时赔偿不低于已付房款一倍的损失。现请求依法判令，一、依法确认《薛家湾金融商务区认筹申请书》无效；二、普泰公司返还樊利清认筹金214384元及利息（从2013年5月1日起计算至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）及赔偿樊利清损失214384元；三、本案的诉讼费、保全费由普泰公司承担。被告普泰公司辩称，双方签订的《薛家湾金融商务区认筹申请书》是樊利清为了预约认购薛家湾镇金融商务区商品房而签订的认筹申请书，并不是商品房买卖合同，也不具备成立商品房买卖合同的必备要件。该《薛家湾金融商务区认筹申请书》明确约定在商品房开盘销售之日起15日内双方签订《商品房买卖合同》，故该行为是预约行为。普泰公司不同意支付利息及赔偿一倍损失。该《薛家湾金融商务区认筹申请书》是一预约行为，且有法律效力。普泰公司无过错，双方没有签订《商品房买卖合同》，不同意樊利清的诉讼请求。如果退还认筹金时应扣除实际交款额的10%的违约金，并不计利息。经审理查明，樊利清、普泰公司于2013年5月1日签订了《薛家湾金融商务区认筹申请单》，约定樊利清向普泰公司认购位于薛家湾镇金融商务区第6B号楼1单元2402号房屋一套，建筑面积为117.79㎡，认筹单价为5980元／㎡，预交认筹金214384.2元。还约定认筹后，樊利清可获得“薛家湾金融商务区”的相关资料和信息；可享受本项目推出的车位、商铺的优先购买权等优惠措施；在该商品房开盘销售之日起15日内与开发商签订《商品房买卖合同》，否则，开发商有权将该商品房另行销售，双方互不承担任何违约责任，本单的相关权益自动失效；开盘时间以开发商公布日期为准等事项。后樊利清分别于2013年5月1日向普泰公司交纳人民币214384.2元。上述事实有原告樊利清出示的《薛家湾金融商务区认筹申请单》、《收据》及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，樊利清与普泰公司签订的《薛家湾金融商务区认筹申请单》约定了樊利清认购房屋的具体座落位置、面积、单价，虽普泰公司向樊利清出具的收据上标注“住宅首付款”字样，但上述认筹申请单中对构成商品房买卖合同应当明确的其它主要内容如商品房的销售方式；总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等内容没有进行约定，故双方签订的《薛家湾金融商务区认筹申请单》不符合商品房买卖合同构成要件，不是《商品房买卖合同》。对樊利清提出的《薛家湾金融商务区认筹申请单》是《房屋买卖合同》的主张，本院不予支持；对普泰公司提出的《薛家湾金融商务区认筹申请单》不是《商品房买卖合同》的辩解意见，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”本案中，樊利清与普泰公司签订的上述认筹申请书，其性质是樊利清通过签订认筹申请书达到向普泰公司申请购买房屋的目的；而普泰公司则是以认筹形式达到回笼资金、预售房屋的目的，故而形成的一书面协议，该认筹申请书规避了房地产相关法律的规定，以认筹申请的形式行预售房屋的实质，是一种违法行为，应给予否定评价。另外普泰公司认可现仍未取得《预售许可证》，至法庭辩论终结前也没能提交相关证据证明其符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售的其他条件，故该行为无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，普泰公司明知其不具备房屋预售条件，仍然以认筹形式预售房屋，存在过错，应当赔偿樊利清所交纳认筹金的利息损失，应以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。对樊利清提出《薛家湾金融商务区认筹申请单》无效及支付利息的主张，本院予以支持。对普泰公司提出《薛家湾金融商务区认筹申请单》是预约行为，且有法律效力及不支付利息的辩解意见，本院不予支持。对于樊利清提出赔偿所交纳认筹金一倍数额损失的主张，本院认为，双方当事人所签认筹申请单并不是法律意义上的商品房买卖合同，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定情形的，即出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明情形的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。且樊利清也未提供证据证明普泰公司具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为，且普泰公司亦不认可有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为存在，故对于樊利清要求赔偿所交纳认筹金一倍的损失，本院不予支持。对于普泰公司提出不赔偿所交纳认筹金一倍的损失的辩解意见，本院予以支持。对于普泰公司提出的退还认筹金时应扣除实际交款额的10%的违约金，并不计利息的辩解意见，因双方签订的上述认筹申请书无效，其效力自始无效，故对于普泰公司提出的上述辩解意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（一）项之规定，判决如下：一、确认原告樊利清与被告内蒙古普泰房地产开发有限公司所签订的《薛家湾金融商务区认筹申请单》无效；二、被告内蒙古普泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告樊利清交纳的人民币214384元及其利息（从2013年5月1日起计算至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告樊利清其他诉讼请求。如果被告内蒙古普泰房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4516元（缓交），减半收取2258元，由被告内蒙古普泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 索雅二〇一五年五月六日书记员 黄佳本判决援引法律条文：《中国人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。