（2015）筑铁民初字第48号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-26
案件名称
田娟诉贵州铭都酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
贵阳铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田娟,贵州铭都酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第三十九条第一款，第四十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）筑铁民初字第48号原告田娟。委托代理人吴箭、杨晖，贵州合协律师事务所律师。被告贵州铭都酒店管理有限公司。法定代表人陆前吟，总经理。委托代理人刘凡勇、方杨，贵州贵达律师事务所律师。原告田娟诉被告贵州铭都酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田娟的委托代理人吴箭、杨晖，被告的法定代表人陆前吟及其委托代理人刘凡勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年6月3日，原告从贵阳兴源房地产开发有限公司（以下简称“兴源房开公司”）购买兴源大厦13层18号B型房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》。同时，原告与被告签约，把该房屋出租给被告，房屋租赁期限从2005年1月3日至2015年1月3日。租赁期限届满后，双方没有重新签订租赁合同，原告要求解除合同，被告却强制占用房屋不予退还，用于其自身营利，且被告还拖欠原告租金不付。双方签订租赁合同时，被告又以《自用房配套设施服务费收费标准》剥夺原告对房屋的自主处分权，该标准是：如果购房业主所购房屋作为自用后，按所购房型之酒店门市价（880元／天）的15%以天计算，即原告每天向酒店管理公司交纳配套设施服务费132元，一年就是48180元。此收费标准剥夺和侵害的原告对自己所有房屋的处分权，原告如不交纳配套设施服务费，原告拖欠被告的钱款就抵得上原告的购房价格，前述格式条款违反了法律的公平、等价有偿、诚实信用的原则，此自用协议明显违反法律规定，属于无效行为，损害了原告的合法权益。为此，诉至法院，请求：一、判决解除租赁合同，原告收回房屋自主使用，原告只需按照物价部门对同类房屋所制定的物管费标准向被告交纳物管费；二、判决确认原告2004年6月3日与被告签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效；三、诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告与兴源房开公司于2004年6月3日签订了《商品房买卖合同》，购买了兴源房开公司开发的房屋。在签订《商品房买卖合同》时，兴源房开公司就明确告知原告其所购房屋将由兴源房开公司指定的酒店管理公司即被告来统一经营，俗称“产权式酒店”。为此，原告、被告及兴源房开公司三方签订了《兴源大厦服务管理公约》，明确约定：“业主同意发展商全权委托贵州铭都酒店管理公司对兴源大厦进行经营管理，并遵守酒店管理当局制定的管理规定。”在签订《商品房买卖合同》时，为明确房屋租期届满后，原告自用该房的的相关权利与义务，原告还专门签订了《售房专项条款（租赁）》、《售房专项条款（自用）》等作为商品房买卖合同的附件，内容主要为“租期届满业主转为自用后，按所购房型之酒店门市价的15%以天计算，向酒店管理公司于每月5日前交纳配套设施服务费并享受除洗涤以外的所有酒店服务。收费标准详见酒店管理当局《自用房配套设施服务费收费标准》”。当日，原告与被告还签订了《租赁合同》和《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》，再次对房屋转为自用后，其应支付的配套设施服务费进行了确认。因此，《自用房配套设施服务收费标准》不属于格式条款，原告的诉请没有事实和法律依据，依法不能成立。被告对于合同到期后，解除合同没有异议，但原告要求只按一般的物业管理标准支付费用，对被告明显不公平，且违反了诚实信用原则。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明：2004年6月3日，原告从兴源房开公司购买了位于贵阳市云岩区中华北路与黔灵西路的兴源大厦综合楼1幢13层18号房屋（B型），并签订《商品房买卖合同》。同日，原告与兴源房开公司签订了《售房专项条款（租赁）》一份、《售房专项条款（自用）》一份。在《售房专项条款（租赁）》中约定：购房业主同意发展商指定的酒店管理公司对自己所购的房屋进行管理，并服从管理公司的统一规定；在《售房专项条款（自用）》中约定：购房业主同意将购房屋作为自用后，按所购房型之酒店门市价的15%以天计算，向酒店管理公司于每月5日前交纳配套设备服务费并享受除洗涤以外的所有酒店服务，收费标准详见酒店管理当局《自用房配套设备服务费收费标准》。同日，原告田娟、兴源房开公司、被告铭都酒店三方签订《兴源大厦服务管理公约》，三方约定：业主同意发展商全权委托贵州铭都酒店管理公司对兴源大厦进行经营管理，并遵守酒店管理当局制定的管理规定。同日，原告田娟与被告铭都酒店签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告田娟将自有坐落在贵阳市中华北路37号的兴源大厦第13层18号B型房屋出租给铭都酒店使用，租赁期限10年（从2005年1月3日至2015年1月3日），年租金为5444／年。本合同终止时，若田娟继续出租，双方应重新签订租赁合同。同日，原、被告在《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》上签章确认，该收费标准载明：B型房屋预估房价880元／天，服务费132元／天。租赁期满后，原、被告未重新签订书面合同。上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、租赁合同、铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为：双方当事人于2004年6月3日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反效力性强制规定，合法有效，双方均应诚实履行。租赁合同期满后，没有重新签订合同的，视为不定期租赁，双方当事人均有权随时解除合同。现原告要求解除租赁合同，收回自用的主张，被告无异议，且符合法律规定，本院予以支持。对于原告收回房屋自主使用时，只需按照物价部门对同类房屋所制定的物管费标准向被告交纳物管费的诉请，经庭审查明，原告所购买的房屋为综合业务楼，系非保障性住房物业，国家对此类物业已经放开价格，物价部门不再定价，因此，原告的物业费用应当由原告与被告自行协商解决。关于《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》的效力问题，经查，该《配套设施服务费收费标准》系被告事先拟定，属于格式条款，该条款对配套设施服务费的收费标准明显加重原告的责任，限制了原告所有权，违反了公平、等价有偿原则，故该《配套设施服务费收费标准》无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告田娟与被告贵州铭都酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同；贵州铭都酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将位于贵阳市云岩区中华北路与黔灵西路的兴源大厦综合楼1幢13层18号房屋返还原告田娟；二、确认原告田娟于2004年6月3日与被告贵州铭都酒店管理有限公司签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效；三、驳回原告田娟的其他诉讼请求。案件受理费60元，保全费30元，共计90元，由被告贵州铭都酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 朱凤飞审判员 陈 洪审判员 陈红时二〇一五年五月六日书记员 李 娜 来自：