（2015）武前民初字第194号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-07-02
案件名称
承小雨、管敏娟与陈达庭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市武进区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
承小雨,管敏娟,陈达庭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2015）武前民初字第194号原告承小雨。原告管敏娟。两原告委托代理人杨灵、吴冬梅，江苏常弘律师事务所律师。被告陈达庭。委托代理人聂扬，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。原告承小雨、管敏娟诉被告陈达庭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，由本院助理审判员王晶独任审判，于2015年3月19、4月16日日公开开庭进行了审理，原告承小雨、管敏娟及两原告委托代理人杨灵，被告委托代理人聂扬两次开庭均到庭参加诉讼，原告委托代理人吴冬梅、被告陈达庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告承小雨、管敏娟诉称，原、被告于2010年11月签订《房屋租赁协议书》一份，合同约定：原告将座落在南宅振南路24号房屋出租给被告使用，使用期限为2011年元月1日至2017年12月31日，租金于每年元月一日由被告支付给原告。合同签订后，被告按约支付了2011年1月1日至2013年12月31日的租金，但至今尚未支付2014年度的租金。原告多次通过电话、函件的形式催要租金，被告均以各种理由推脱不付。为维护原告之合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付给原告2014年度的房屋租金123800元及逾期付款利息损失（2014年1月1日起算至实际付款日，按银行同期贷款利率计算）；2、被告支付原告违约金123800元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈达庭辩称，1、被告认为原告要求被告支付租金没有合法的依据，因为原告出租给被告的房屋没有取得批建手续，也没有权属证书，因此不应享有使用该房屋产生的收益；租赁合同履行的过程中，原告也没有采取措施来去除该房屋的权利瑕疵，导致被告无法正常使用该标的物，因此被告认为原告房屋不适于租赁，被告没有支付租金的义务。2、因为被告没有租金的义务，所以也不存在要支付基于租金的违约金、逾期利息损失。3、2014年度的租金中应扣除2013年中未使用的四个月的租金。经审理查明，2010年11月，以原告承小雨为甲方，被告为乙方，双方签订了《房屋租赁协议书》一份，协议约定由甲方将座落在南宅振南路24号、面积为651.6平方米的房屋一处出租给乙方使用，使用期限自2011年1月1日起至2017年12月31日止；年租金123800元，于每年1月1日支付，如乙方在一个月内逾期不能支付，则视作自动毁约，一旦毁约乙方应赔偿甲方一年的租金等内容。该协议签订后，被告依约支付了2011-2013年度的租金371400元。原告于2014年11月向被告邮寄租金催款函一份，表明被告应在收到该函之日起十五日内向原告支付2014年度租金123800元及逾期付款利息损失。被告收悉后即向原告寄送律师函一份，载明该租赁房屋未取得建设许可手续不适于租赁，故被告停止支付2014年度之后的租金。现因被告至今尚未支付2014年度的租金，故原告起诉来院，要求判如所请。另查明，两原告系夫妻关系。该处租赁房屋的国有土地使用证上登记的土地使用者系原武进市地方税务局漕桥分局南宅所，使用权面积851.5㎡。2001年10月25日，以原武进市地方税务局为甲方，管敏娟为乙方，双方签订了《房地产买卖协议书》一份，约定由甲方将原南宅地税所的房地产（房屋建筑面积859.32平方米）出售给乙方，土地总面积806平方米。该房屋至今未办理房产证、建设规划许可证等手续。还查明，2013年8月1日，常州市雪堰镇人民政府向常州市卓琳机械有限公司（法定代表人：承小雨）送达了一份限期整改、拆除通知书，因该公司在未取得合法手续的情况下，私自动工、违章建设，故责令该公司于2013年8月15日前自行整改、拆除。2013年8月12日，常州市武进区雪堰镇人民政府又向被告经营的南宅好易购超市送达了一份通知，内容为：你单位在接到通知后三日内，自行将常州卓琳机械有限公司违章建筑内所有物品撤离、清理，并妥善保管，逾期不撤离、清理，一切后果自负。以上事实，有原告提供的房屋租赁协议书原件1份、土地证原件1份、房地产买卖协议书原件1份、付款凭证原件1份、评估报告原件1份、租金催款函原件份、律师函原件1份、限期整改拆除通知书原件1份、通知原件1份及当事人陈述在卷佐证。本院认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告要求被告支付2014年度租金123800元及相应逾期利息的诉讼请求，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》中所涉房屋未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁协议书》属于无效合同。因被告实际占有使用了租赁房屋，故应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费123800元。对于原告主张的逾期付款利息，因该房屋占有使用费并无约定的付款期限，故逾期付款利息应自原告主张权利之日起即起诉之日起按银行同期贷款利率计算。对于原告主张的违约金，因双方签订的租赁合同无效，故本院不予支持。对于被告辩称应扣除2013年中未使用租赁房屋的四个月租金的意见，本院认为，现被告提供的证据尚不能证明其于2013年曾有四个月未使用该房屋，故本院对此暂难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈达庭于本判决生效之日起十日内支付原告承小雨、管敏娟房屋占有使用费123800元及利息（自2014年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告承小雨、管敏娟的其余诉讼请求。案件受理费2507元（已减半收取），由原告承小雨、管敏娟负担1253元，被告陈达庭负担1254元。被告应负担的部分原告已预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。代理审判员 王 晶二〇一五年五月六日书 记 员 朱晓余第1页共4页