（2015）尚商初字第229号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2016-03-23

案件名称

尚志市金帝物业管理有限公司与王世中供用热力合纠纷一审民事判决书

法院

尚志市人民法院

所属地区

尚志市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尚志市金帝物业管理有限公司,王世中

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百七十六条，第一百八十二条，第一百八十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

黑龙江省尚志市人民法院民 事 判 决 书（2015）尚商初字第229号原告尚志市金帝物业管理有限公司。住所地：尚志市尚志镇。法定代表人吕某某，经理。委托代理人王亮。被告王世中，住尚志市。原告尚志市金帝物业管理有限公司诉被告王世中供用热力合纠纷一案，原告于2015年1月4日向本院提起诉讼。本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日依法公开开庭进行了审理。原告尚志市金帝物业管理有限公司法定代表人吕某某、委托代理人王亮，被告王世中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年开始为尚志镇学子家园小区提供供热和物业管理服务，被告是该小区的业主（建筑面积154.59平方米），原告已经提供了供热及物业管理服务，被告却拖欠2010-2013年度热费9441元，拖欠服务费2170元，拖欠电费492元。原告多次索要未果。故诉至法院，要求给付费用合计12103元。被告王世中辩称：该公司未与我签订供热合同，我也没有建筑面积154.59平方米的房子，原告也未索要，所以我认为原告的诉讼请求不合理，无依据，起诉对象不明确。在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据，原、被告发表了质证意见。原告举示证据如下：证据一、尚志市金帝物业管理有限公司营业执照、组织结构代码证、税物登记证、资质证书。证明原告的诉讼主体资格合法并且属于合法经营。被告对原告举示的证据质证认为：没有诉讼主体资格，且执照时间是2012年10月份的，与起诉我2011年，2012年起诉之前的费用没有任何关系。证据二、尚志市燃汽管理办公室证明一份。证明原告未取得供热许可证的原因。被告对原告举示的证据质证认为：有异议，原告刚才说没有取得供热许可证，那凭什么向我索要取暖费，根据黑龙江省城市供热管理条例第17条规定，无供热许可证不可经营。证据三、供热与前期物业管理协议一份。证明原告与开发商大庆华尔雅房地产开发有限公司签订了本协议，负责该小区的供热服务及物业管理，被告作为该小区业主，属于原告的服务范围。被告对原告举示的证据质证认为：有异议。原告说与大庆华尔雅房地产开发有限公司签订的供热与前期物业管理协议，与我没有任何关系，你的被告应该是大庆华尔雅房地产开发有限公司。证据四、物业管理委托合同一份。证明学子家园小区业主委员会委托原告对小区进行物业管理及供热服务。被告对原告举示的证据质证认为：有异议，这个合同最后的时间是2011年与起诉时间不符合，我不承认尚志市学子家园小区业主委员会，2012年以前，我未曾听说有这个委员会。证据五、尚价发（2008）13号文件。证明住宅的收费标准，按建筑面积每平方米30.5元，原告以此作为收费的依据。被告对原告举示的证据质证认为：有异议，这个收费依旧与我没有任何关系，这只是一份法律文件，并不能说明我欠原告取暖费。证据六、哈价联发（2011）17号文件。证明原告的物业收费标准，原告是按照四级住宅小区定价成本表的标准，按照该成本表，物业服务成本为0.37元，此数不含税金和利润，因此原告上浮9分，以每月每平方米0.46元向被告收取物业服务费、符合该文件的规定。被告对原告举示的证据质证认为：有异议，在起诉书上列明了第一年物业费是0.5元，在这里却写了0.46元，这只是一份法律文件，与我没有任何关系。证据七、尚志市房产住宅局出具的房屋面积计算报告。证明被告所居住的房屋的建筑面积是154.59平方米。被告对原告举示的证据质证认为：有异议。第一、我没有房产证，也就没有体现出我的房屋面积；第二、我在尚志房产处备案房屋面积不包括阁楼面积，房产处也曾声明，即使将来办理房产证也不包括阁楼面积，阁楼没有产权。被告举示证据情况如下：证据一、我单元住户证明一份。证明我单元自2010年入住以来室内温度一直不达标，在8-14度之间。原告对被告举示的证据质证认为：有异议。第一、要求出示原件；第二、证言上的证人都拖欠取暖费，其中存在利害关系；第三、被告说室内温度不达标，我方要求出示有关部门的测温记录。证据二、我小区部分顶楼业主证明以及签字。证明，我小区自从入住以来温度一直在8-14度。原告对被告举示的证据质证认为：有异议。第一、要求出示原件；第二、证言上的证人都拖欠取暖费，其中存在利害关系；第三、此份证据上的一个证明人迟海英已经缴纳全额热费，如果温度不达标，她不能交付。证据三、大庆华尔雅公司贴出的公告，证明自小区入住以来至2013年9月，小区冬季室内温度只有11-12度，供热不达标，无物价审批，强收0.46元管理费，具有黑社会性质团伙，小区物业管理松懈。原告对被告举示的证据质证认为：第一、要求出示原件；第二、我公司是按照哈价联发（2011）17号文件收取的，第三、此文件是物业公司与大庆华尔雅公司之间的经济矛盾与本案无关。证据四、学子家园小区业主委员会公布的公告，证明金帝物业只收费，不履行职责，冬季取暖温度不达标。原告对被告举示的证据质证认为：我公司在经营期间小区的业主委员会还没有成立，证明不了公告上的问题，我这里有证明一份，证明金帝物业公司在成立小区业主委员会前已经撤出服务了。证据五、学子家园小区业主委员会业主证言原件，证明我小区物业服务质量差，温度不达标，收费不合理。原告对被告举示的证据质证认为：第一、这份是复印件，而且是从告大庆华尔雅公司当中的材料拼凑出来的，是现在业主委员会盖的章；第二、业主委员会的主体不存在，违法证明，此证明不能当证据使用。证据六、大庆华尔雅房地产公司与金帝物业公司联合发布的公告，证明我小区供热温度不达标。原告对被告举示的证据质证：有异议。要求出示原件。当时因锅炉故障，可能有部分业主家中温度不达标，但是没有超过72小时。没有原件，复印件不能当作证据。证据七、我小区六楼业主向国家信访网上投诉的回执，证明信访事由我小区供热不达标。原告对被告举示的证据质证：有异议。第一、这份证据的真实性存在异议；第二、此份证据的投诉日期是2014年6月12日投诉的大庆华尔雅有限公司，并不是我物业公司，此份证据与本案无关。证据八、我在国家信访投诉网上办公的投诉。证明我家室内温度不达标在14度上下，取暖费，物业费收费不合理。尚志市住房和城乡建设局在2013年3月和6月给予答复并说明我反应的问题属实。原告对被告举示的证据质证认为：这个答复意见书上答复的全部都是大庆华尔雅有限公司房屋的质量问题，没有提到供热问题，与本案无关，由于开发商的质量问题造成的供热问题，应由开发商承担。证据九、我小区业主2013年3月和2014年6月集体上访签字，证明供热不达标问题，收费不合理问题，房屋质量问题。原告对被告举示的证据质证认为：有异议，第一、此份证据是拼凑的，要求出示原件；第二、此份文件告的是现任开发商的物业，与我公司无关，2013年8月我公司已退出服务。证据十、尚志市信访办会议记录以及上访事项记录表，包括2010年12月一部分，2011年1月一部分。证明2010年，2011年，我小区供热不曾达标，物业收费不合理，服务质量差。此中包含刘天复（原物业经理）的发言记录，体现温度不够，费用我不要了，包含吕春杰发言，不收费不要费，只面对温度不够的业主，还包括市委领导发言，供热不达标是事实，应抓紧解决。原告对被告举示的证据质证认为：证据上面没有信访办的公章，不能证明其来源，要求出示原件，并且这是2013年金帝物业公司带领业主们上访反应的质量问题，与我公司无关。证据十一、照片四张，证明温度不达标三张，以及市委领导召开会议解决我小区供热不达标问题和房屋质量问题一张。原告对被告举示的证据质证认为：有异议。市委领导开会照片是2014年2月11日，我公司在2013年8月已经撤出对学子家园小区的服务，告的是现物业大庆华尔雅有限公司，剩下的三张不能证明是学子家园10号楼4单元602室室内，也有可能是别的小区的房屋。证据十二、大庆华尔雅有限公司，惠志军经理出示的证明一份。证明2013年9月5日以后学子家园小区物业管理由华尔雅有限公司全面接管，原告起诉我2013年全年的物业费收费不合理。原告对被告举示的证据质证认为：第一、此份证据没有大庆华尔雅有限公司的公章；第二、要求出示原件；第三、我公司与大庆华尔雅有限公司的经济纠纷计算至2013年年底。证据十三、缴费票据复印件两份，证明我小区阁楼收费应该按照70%收，物业费按照50%收。原告对被告举示的证据质证认为：有异议。第一、取暖费是2009年-2010年的票据，是大庆华尔雅公司给予业主的30%，物业费50%的补助，2010年以后大庆华尔雅有限公司不再给予业主补助任何费用，业主也没有与我公司有此项相关的合同，所以我公司全额收取。证据十四、交热费票据复印件一份，证明2010年-2013年热费已经结清，在票据上金帝物业收费时已经标明为本年度至来年取暖期结束日期的全部费用。原告对被告举示的证据质证认为：此份证据上没有任何写着结清的字样，只是2011-2012年暂时先交了1500元，我在起诉状上已经扣除此款。证据十五、我单元楼道照明电费卡。证明我单元照明费用自理与原告无关，原告起诉的无依据。原告对被告举示的证据质证认为：电卡原来在我们物业公司，是我公司撤出学子家园小区服务之后，是他们自行缴纳的，在什么时候，在谁的手里拿的电卡，与我们无关。本院确认：对原告举示的证据认证如下：对证据一，能够证明原告的诉讼主体资格，本院予以确认。对证据二，虽然法律规定无供热许可证不可经营，但学子家园小区，当时都已入住过半，原告根据市供热办的要求，没有放弃对学子家园小区供热，向被告供热并提供了管理服务，对此证据予以确认。对证据三、原告与大庆华尔雅房地产开发有限公司签订的负责该小区的供热服务及物业管理的协议合法有效，本院予以确认。对证据四、原告与业主委员会签订的物业管理委托合同真实、客观、有效，予以确认。对证据五、原告依据尚价发（2008）13号文件，收取取暖费合法有效，予以确认。对证据六、原告依据哈价联发（2011）17号文件收取物业服务费符合法律规定，予以确认。对证据七、虽然被告未取得房产证，但尚志市房产住宅局出具的房屋面积计算报告，能够证明被告房屋的建筑面积是154.59平方米，应予以确认。对被告举示的证据认证如下：对证据一、二，被告未出示原件，且与被告有利害关系，本院不予采信。对证据三，被告未出示原件，不具有效力，不予采信。对证据四至证据十一，无直接证据证明原告供热不达标，本院不予采信。对证据十二，被告未出示原告，不予采信。对证据十三，缴费票据只能证明，被告在2009年至2010年阁楼收费按70%，物业费按50%。不能证明以后按此收费。对证据十四，交热费票据，只能证明被告2011至2012年交热费1500元，证明不了热费交清。对证据十五、楼道照明电费卡虽在被告处，但证明不了原告退出学子家园管理前在被告处。本院经审理查明：2009年10月18日，大庆华尔雅房地产开发有限公司与原告签订了供热与前期物业管理协议。协议规定学子家园小区供热、前期物业委托给原告管理，期限为十年（自2009年12月15日起至2019年12月15日止）。2011年7月24日，尚志市学子家园小区业主委员会与原告签订了物业管理委托合同，合同规定委托期限二年（自2011年7月14日至2013年7月14日止）。根据尚价发（2008）13号文件规定，供热费收费标准为住宅的按建筑面积每平方米30.5元；根据哈价联发（2011）17号文件规定，物业管理费收费标准按照四级住宅小区定价成本表的标准，物业服务成本为0.37元，此数不含税金和利润，经原告与学子家园小区业主委员会协商同意，以每月每平方米0.46元向被告等业主收取物业服务费，自2012年1月1日开始执行。原告因建设单位不能提供供热设备、设施检验报告，至今未取得《供热许可证》，但因学子家园小区已入住大半用户，市供热办要求原告催促相关部门办理工程竣工手续，进行检验后申报办理《供热许可证》，同时，不得放弃对学子家园小区的供热。原告于2009年开始为尚志市学子家园小区提供供热和物业管理服务。被告作为该小区10号楼4单元602室业主，未尽交费义务。拖欠：2010年10月15日至2011年4月15日取暖费：六楼取暖费77.71平方米30.5元=2370元－已交1000=1370元。阁楼取暖费76.88平方米30.5元70%=1641元，物业费：六楼物业费77.71平方米0.25元12个月=233元。阁楼物业费76.88平方米0.25元12个月=231元。杂费：二次供水84元／年＋排污费60元／年＋声控灯30元／年＋路灯30元／年=204元，计3679元；2011年10月15日至2012年4月15日取暖费：六楼取暖费77.71平方米30.5元=2370元－已交1500=870元。阁楼取暖费76.88平方米30.5元=2345元，物业费：六楼物业费77.71平方米0.46元12个月=429元。阁楼物业费76.88平方米0.46元12个月=424元。杂费：二次供水84元／年＋声控灯30元／年＋路灯30元／年=144元，计4212元；2012年10月15日至2013年4月15日取暖费：六楼取暖费77.71平方米30.5元=2370元－已交1500元=870元。阁楼取暖费76.88平方米30.5元=2345元，物业费：六楼物业费77.71平方米0.46元12个月=429元。阁楼物业费76.88平方米0.46元12个月=424元。杂费：二次供水84元／年＋声控灯30元／年＋路灯30元／年=144元，计4212元，以上总计12103元。原告在庭审中要求被告给付滞纳金8289元，庭后未补交案件受理费。本院认为：原、被告间虽未签订书面供热合同，但原告已经向被告供热多年，应视为原、被告之间存在供用热力合同关系。原告作为物业管理公司，因建设单位未提供供热设备、设施检验报告，未取得《供热许可证》，但根据市供热办的要求，没有放弃对学子家园小区供热，向被告供热并提供了管理服务，被告应当履行缴纳热费及其他服务费的义务，其应当给付拖欠原告的热费、服务费等费用。因此，原告的主张符合法律规定，本院应予支持。被告主张供热温度不达标，没有提供充分证据予以证明，本院不予支持。原告要求被告给付滞纳金8289元，未补交案件受理费，本院不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条，《哈尔滨市城市供热办法》第二十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告王世中于判决生效之日起10日内给付原告尚志市金帝物业管理有限公司供热费、物业管理费等共计12103元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由被告王世中负担，于判决生效后10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　张雨明审　判　员　　王建军人民陪审员　　杨永刚二〇一五年五月六日书　记　员　　高　新 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