（2015）攀东民初字第827号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2016-03-16
案件名称
甘斌、王文卉与攀枝花市宗意房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘斌,王文卉,攀枝花市宗意房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀东民初字第827号原告（反诉被告）甘斌，男，汉族，1981年10月30日生，住攀枝花市东区。原告（反诉被告）王文卉，女，汉族，1981年5月28日生，住攀枝花市东区。二原告委托代理人刘庆毅，四川渡攀律师事务所律师。被告（反诉原告）攀枝花市宗意房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市东区江南二路2-1号。法定代表人邹金桥，总经理。委托代理人李忠明，四川平兴律师事务所律师。原告（反诉被告）甘斌、王文卉诉被告（反诉原告）攀枝花市宗意房地产开发有限公司（下称宗意公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理。依法由审判员吕艳荣适用简易程序于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告甘斌、王文卉及其委托代理人刘庆毅，被告宗意公司的委托代理人李忠明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘斌、王文卉诉称，二原告是夫妻关系。2012年10月29日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定二原告以总价款1471420元购买被告商铺一套，首付款741420元，剩余房款730000元向银行按揭贷款。二原告按约向被告支付了首付款并提供了按揭贷款需要的各种资料。2014年4月，被告通知二原告，银行贷款的申请没有获得批准。同时，二原告发现被告在设计变更、宣传资料及补充协议中存在利用格式条款限制买受人权利、加重买受人的义务等情形。2014年10月15日，二原告向被告送达了《解除商品房买卖合同函》。2014年10月17日，被告收到《解除商品房买卖合同函》。之后，被告在三个月内并未提起诉讼或者申请仲裁，请求确认合同解除的效力，亦未返还二原告的首付款。二原告遂依法起诉，请求判决：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及及《商品房买卖补充协议》；2、返还购房款741420元及利息89928.07元（从2012年10月29日算至2015年1月27日止）；3、被告承担本案诉讼费。原告同时认为被告提起的反诉请求并不成立，依法应予驳回。被告（反诉原告）宗意公司辩称，被告对二原告陈述的事实没有异议。2014年4、5月，因二原告的收入未达到16000元∕月及在银行的流水账未达到一定的要求，不符合贷款条件，银行不同意二原告按揭贷款。2014年的10月15日，二原告以被告在房屋买卖中存在欺诈行为并构成违约为由，向被告提出解除合同。2014年11月5日，二原告取回按揭贷款资料。2014年10月17日，被告回函明确表示不同意解除合同。被告认为，购房按揭贷款未办成是二原告的责任。二原告没有证据证明被告已根本违约，其无权单方提出解除合同，所发的解除合同的函无效。根据补充协议的约定，二原告应当在收回贷款资料的30日内将剩余购房款730000元一次性付清。二原告以行为表示不履行合同，已构成违约，应当承担相应的民事责任。基于此，被告认为原告方的诉讼请求无理，依法应予驳回。被告同时提出反诉，请求判令原告继续履行合同，并支付违约金4526元，承担本案的诉讼费用。经审理查明：2012年10月29日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定二原告购买被告开发的位于攀枝花市商铺一套，建筑面积33.860平方米，套内建筑面积30.240平方米，付款方式为：买受人于签订合同当日向出卖人支付购房款410000元；2012年11月31日之前支付331420元；剩余购房款730000元，由银行申请按揭贷款支付。合同签订后，二原告按约定支付了首付款，并向被告提交了申请银行按揭贷款的相关资料。2014年4月，被告通知银行按揭贷款未获批准，因为二原告的月收入未达到160000元及银行的流水账未达到一定的标准。2014年10月15日，二原告向被告送达了解除合同的《解除商品房买卖合同函》；2014年10月17日，被告回函表示不同意解除合同。2014年11月5日，二原告取回按揭贷款的材料。回人求拿回以上事实有当事人的身份证复印件、宗意公司的《营业执照》、法定代表人身份证明书、攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《解除商品房买卖合同函》、《回函》、交接清单及双方当事人的当庭陈述等在案为据。本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，是双方真实意思的表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，付款方式是合同的主要条款，被告作为专业房地产开发与销售的企业，应遵循诚实信用原则，应在充分告知、协商的基础上自愿签订对双方具有拘束力的合同。但是，被告并未就银行按揭贷款的支付购房款方式存在的风险进行如实告知。在未如实告知、充分协商情况下，即以合同格式条款约定如果银行贷款申请未获批准，则买受人应当在30日之内一次性付清余款，显失公平。被告对该格式条款未作任何加粗或变换字体等方式进行特别提示或提醒买受人特别注意。因此，该补充协议格式条款限制了对方的主要权利，加重对方的主要义务，应当认定无效。原告方银行按揭贷款不成，被告仍要求继续履行合同，已无现实可能。基于此，二原告通知被告要求解除合同。被告虽发函不同意解除合同，但未依法要求仲裁机构或者人民法院对解除合同效力予以确认，应视为双方签订的合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，本院对原告方要求被告返还其首付款741420元的诉讼请求，予以支持。原告方要求被告支付利息89928.07元（2012年10月29日～2015年1月27日）的诉讼请求，明显过高。对利息过高的部分，本院不予支持；其余部分，本院予以支持，即741420元×3.75%÷12月×27月=62557.31元。被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（五）、第九十六条、第九十七条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、甘斌、王文卉与攀枝花市宗意房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》已于2014年10月15日解除。二、攀枝花市宗意房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还甘斌、王文卉购房款741420元、利息62557.31元，合计803977.31元。三、驳回攀枝花市宗意房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6057元、反诉受理费25元，合计6082元，由攀枝花市宗意房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 吕艳荣二〇一五年五月六日书记员 侯佩伶 来源：百度搜索“”