（2015）镇民终字第00399号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-27
案件名称
镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司与镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司,镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第00399号上诉人（原审被告）镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司，住所地江苏省镇江新区大港镇澄路198号。法定代表人韩振生，该公司总经理。委托代理人王坤，江苏恒强律师事务所律师。委托代理人吴超，江苏恒强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司，住所地江苏省镇江新区镇澄路198号。法定代表人奚玉，该公司董事长。委托代理人李希屏，江苏君业律师事务所律师。上诉人镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经商初字第0190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司（以下简称华科公司）于2007年9月成立，其经营项目为电镀污水集中处理、电镀废渣处理和综合利用以及电镀专业区厂房租赁、管理。2009年10月15日，华科公司与镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司（以下简称聚鑫公司）签订厂房租赁合同一份，约定华科公司将其位于镇江市镇澄路198号，镇江环保电镀专业区内B区01-1-1号专用厂房出租给聚鑫公司作为电镀生产加工使用，厂房交付日期为2009年10月15日，租赁期限为15年；聚鑫公司自合同生效之日起7日内向华科公司一次性支付租赁保证金22500元；该厂房建筑面积经双方确认为900平方米，厂房租金及公共设施使用费按建筑面积计算，厂房租金为每月每平方米12元，年租金为129600元；公共设施使用费为每月每平方米13元，年租金为140400元；2010年的租金及公共设施使用费按季度交纳，厂房租金及公共设施使用费的单价标准及支付周期执行至2010年12月31日止；自2011年1月1日起，每半年末月20日前，预付下一半年的厂房租金及公共设施使用费。在此之后的执行标准，由双方提前3个月根据物价指数、市场情况等另行商议；租赁期间，如聚鑫公司逾期1个月支付租金、公共设施使用费、水电气通讯等费用，华科公司有权解除或终止合同及没收租赁保证金，并收回该租赁厂房。合同签订后，聚鑫公司向华科公司交纳保证金22500元，并于2009年11月6日办理工商注册登记，经营项目为：塑胶表面处理。2010年8月15日，双方签订污水处理收费补充协议一份，约定华科公司处理聚鑫公司工业废水及生活污水，污水计量为聚鑫公司的总用水量，以进水表计（各类进水之和加上合理损耗）污水处理综合单价为10元／立方，双方每月结算一次，聚鑫公司在收到华科公司开具的发票后5天内向华科公司交纳该费用。该协议单价执行至2011年6月30日止，之后如政府有关部门的排放标准调整或物价指数上涨等，收费综合单价双方另行商定。双方对2011年7月之前的污水处理费无争议，且已结清。2011年7月至2014年9月，聚鑫公司的生活用水总计714.1吨，工业用水量为72820.86吨，合计73534.96吨。2011年3月28日，双方又签订厂房租赁合同一份，约定聚鑫公司租用华科公司电镀专业区内B区01-2-1号专用厂房作为电镀生产加工的临时仓储等辅助用房，厂房交付日期为2011年4月1日，租赁费为5000元／月，租赁费的支付方式为每月20日前预交下月租金。华科公司可根据需要提前终止合同，聚鑫公司需在收到通知后15日内清理物品退出厂房；聚鑫公司需按时支付租赁费等各项费用，自收到华科公司缴费通知后7个工作日内交纳，逾期不缴，华科公司有权终止该合同。2011年8月29日，双方签订供用热合同一份，约定蒸汽单价为每吨211元（含税价）；蒸汽损耗按照计量表计的90%计算（表计为A，用气量为A×（1＋90%）），每月25日结算，华科公司在当月28日向聚鑫公司提供发票，聚鑫公司在当月月底前付清用热款项。合同有效期为2011年9月1日至2012年2月28日。合同期限届满后，双方未再签订合同。2012年3月起，聚鑫公司仍按照原合同约定计量，并向华科公司付款至2013年2月。因聚鑫公司结欠华科公司截至2012年3月22日的厂房租金、物业管理费、水、电、蒸汽费等765700元，华科公司于2012年4月5日诉至法院。经法院调解，双方于2012年5月2日达成协议，由聚鑫公司分期给付华科公司上述款项，尾款于2013年2月25日付清。庭审中，双方均认可截至2014年10月16日，聚鑫公司尚有112844.14元未能如期给付，且华科公司已就该款项申请法院强制执行。2013年1月9日，华科公司书面通知聚鑫公司按合同约定交纳相关费用。2013年1月31日，华科公司书面通知聚鑫公司于2013年2月5日下午16：50前交纳房租及水、电、汽费共计408662.34元。2013年3月11日，华科公司书面通知聚鑫公司解除厂房租赁合同。通知载明，聚鑫公司经多次催收，未在2012年12月20日前预付2013年上半年的租金及公共设施使用费，亦未在2013年2月5日前交纳；根据合同约定解除与聚鑫公司于2009年10月15日签订的厂房租赁合同，并要求聚鑫公司在2013年3月30日前搬出厂房，并按合同约定恢复原样交还华科公司。2013年4月7日，聚鑫公司回复华科公司的函载明，2013年3月29日的付款应优先用于抵扣差欠的案款，因双方对污水处理费单价未能达成一致意见，华科公司不应将聚鑫公司的付款列为污水处理费，华科公司解除合同的理由不充分。2013年4月20日，聚鑫公司致函华科公司，要求该公司在2013年4月底前回复聚鑫公司4月7日的函，并开具聚鑫公司认可的收款收据，否则，聚鑫公司拒付后续发生的所有款项。2013年8月8日、8月9日，聚鑫公司分两次通过江苏省农村信用社向华科公司汇款共计25万元，用于支付2013年二、三季度两处厂房租金、物业管理费、六月份水、电费等相关费用。审理过程中，聚鑫公司认为供用热合同期限届满后，华科公司应按政府指导价，即大港热电厂向华科公司收取的蒸汽费单价来计算蒸汽使用费，并就其2012年3月1日至2013年2月28日期间超出政府指导价支付给华科公司的蒸汽费134166.97元，另案诉至法院要求华科公司返还。2014年3月21日，法院判决驳回聚鑫公司的该项诉讼请求。该判决已生效。庭审中，华科公司认为聚鑫公司差欠其厂房租金168750元、2014年1-10月网络费1500元、2014年4月地沟水处置费1500元、2014年9月水费3376.85元、2011年8月-2014年9月的污水处理费1272008.97元（73534.96吨）、2013年3月-2014年9月的蒸汽费272166.25元（743.39893吨），合计1719302.07元，聚鑫公司仅给付污水处理费250892.16元及蒸汽费100418.97元，尚有1367990.94元未给付。聚鑫公司认为如按华科公司主张的污水处理费及蒸汽费单价计算，且付款条件具备的情况下，聚鑫公司对华科公司主张的该金额没有异议。华科公司诉至原审法院称：从2011年开始，聚鑫公司多次拖欠房租、水电等各项费用。2013年，聚鑫公司再次拖欠房租，经催讨，聚鑫公司仍未能交清欠款。2013年3月11日华科公司通知聚鑫公司解除厂房租赁合同，要求聚鑫公司于2013年3月30日前搬离并恢复厂房原样。现要求聚鑫公司立即搬出厂房、支付拖欠的各项费用共计1367990.94元，并承担案件诉讼费。聚鑫公司辩称：双方有两份房屋租赁合同，华科公司仅解除了一份合同。两处房屋的相关水电气、污水费用是混同的，因此华科公司解除合同之前就解除合同项下主张的欠款不准确；华科公司通知解除合同后，又接受了聚鑫公司支付的款项，表明其放弃合同解除权，或者认可恢复租赁关系；双方争议的根源在于包括污水处理费和蒸汽费用等相关费用无法协商一致。一审法院认为：双方签订的两份厂房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。根据聚鑫公司的付款情况，该公司在合同签订后一直存在拖欠费用的情形。聚鑫公司于2013年8月9日向华科公司支付2013年2、3季度的厂房租金，明显违反合同约定，即自2011年1月1日起，每半年末月20日前，预付下一半年的厂房租金及公共设施使用费。聚鑫公司不按时支付租金、公共设施使用费、水、电、汽等费用，逾期1个月，华科公司有权解除或终止合同及没收租赁保证金，并收回该租赁厂房。华科公司于2013年1月9日、1月31日分两次向聚鑫公司催缴租金未果后，又于2013年3月11日书面通知聚鑫公司解除双方于2009年10月15日签订的厂房租赁合同，现华科公司要求聚鑫公司搬出该租赁厂房（位于镇江新区大港镇澄路198号镇江环保电镀专业区内B区01-1-1号），于法有据，应予支持；聚鑫公司收到华科公司解除厂房租赁合同通知后，仍继续占有使用该厂房，华科公司为此诉至法院，可以看出，华科公司并无续租意愿，华科公司在聚鑫公司占有使用厂房期间收取厂房使用费等各项费用并无不当，聚鑫公司称华科公司在解除合同后收取房租、水、电、蒸汽等相关款项的行为，是对2009年签订的租赁合同中租赁关系的恢复或对解除权的放弃，无法律依据，不予采信。聚鑫公司称华科公司总经理王文慧曾口头承诺同意聚鑫公司延期支付各项费用，无证据证实，不予采信。聚鑫公司于2011年3月28日租用华科公司位于镇江新区大港镇澄路198号镇江环保电镀专业区内B区01-2-1号专用厂房的合同并未解除，华科公司要求聚鑫公司搬出该厂房的请求不予支持。对于污水处理费及蒸汽费单价如何确定的问题。双方签订的供用热合同和污水处理收费补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定。两份合同期限届满后，华科公司继续向聚鑫公司供应蒸汽、为聚鑫公司处理污水，聚鑫公司继续使用华科公司提供的蒸汽、将污水交由华科公司处理，双方已形成事实上的污水处理及供热合同关系，在双方未能就蒸汽费单价及污水处理综合单价达成新的一致意见的情况下，按原合同约定的蒸汽费单价及污水处理综合单价计算蒸汽使用费及污水处理费，较为公平、合理。华科公司主张2011年8月-2014年9月的污水处理量为73534.96立方、2013年3月-2014年9月的蒸汽使用量为743.39893吨，聚鑫公司对此予以认可，应予确认，聚鑫公司应向华科公司支付2011年8月至2014年9月的污水处理费735349.6元，2013年3月至2014年9月的蒸汽使用费272166.25元。华科公司自认聚鑫公司已给付污水处理费250892.16元及蒸汽费100418.97元，扣除该费用，聚鑫公司还应给付华科公司污水处理费484457.44元、蒸汽费171747.28元。政府指导价即大港热电厂向华科公司供汽单价与原合同约定的价格相差悬殊，且园区内的蒸汽管道铺设及蒸汽的损耗并未包含在政府指导价中，故聚鑫公司主张按政府指导价确定蒸汽费金额不应支持。因污水处理收费补充协议约定，聚鑫公司在收到华科公司发票后的5日内给付华科公司污水处理费，故华科公司应向聚鑫公司开具污水处理费发票，聚鑫公司应在收到发票后五日内向华科公司支付该费用。供用热合同约定，华科公司应在每月28日前向聚鑫公司提供发票，聚鑫公司在月底付清蒸汽费，故华科公司应向聚鑫公司开具蒸汽费发票，聚鑫公司应在收到发票后两日内向华科公司支付蒸汽费。华科公司主张聚鑫公司差欠其厂房租金168750元、2014年1月-10月网络费1500元、2014年4月地沟水处置费1500元、2014年9月水费3376.85元，聚鑫公司对此予以认可，应予确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决，一、镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司于判决生效后十日内搬出镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司所有，位于镇江市镇澄路198号镇江环保电镀专业区B区01-1-1号厂房；二、镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司于判决生效后五日内向镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司开具污水处理费发票，镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司于判决生效后十日内给付镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司污水处理费484457.44元；三、镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司于判决生效后八日内向镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司开具蒸汽使用费发票，镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司于判决生效后十日内给付镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司蒸汽使用费171747.28元；四、镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司于判决生效后十日内给付镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司厂房租金、网络费、地沟水处置费、水费等合计175126.85元；五、驳回镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司其他诉讼请求；案件受理费17112元，由镇ＸＸ科生态电镀科技发展有限公司负担6713元，镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司负担10399元。上诉人聚鑫公司不服一审判决，提起上诉称，付款条件尚不成就的污水处理费和蒸汽费共计1007515.32元，超过一审法院认定的上诉人所有欠费金额，故该公司不存在逾期付款的情形，华科公司以聚鑫公司逾期付款为由解除合同，于法无据。双方有两个租赁合同，两处房屋的水电汽分别由一个计量器具计量，华科公司解除的一份合同项下的水电汽费用并未厘清，一审法院认定其中一份合同被通知解除，于法无据。蒸汽费应当按照政府指导价计算确定。请求撤销一审判决，驳回华科公司的全部诉讼请求。被上诉人华科公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求依法维持一审判决。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。二审期间上诉人还称，一审判决后，上诉人陆续支付被上诉人各种款项886800元。被上诉人称，一审判决后，上诉人仍然占用上诉人房屋，继续发生各项费用，截至2015年3月底，上诉人欠被上诉人各项费用734057.23万元。双方均未提交新的证据。本院认为：双方当事人就蒸汽费收费标准和污水处理费收费标准有争议，但对房屋租金标准以及支付期限并无争议，故上诉人应当按照约定及时足额支付房屋租金。根据约定，上诉人应当在2012年12月20日前支付2013年1月至2013年6月的租金，在2013年6月20日前支付2013年7月至2013年12月的租金，但上诉人在2013年8月9日才支付2013年2、3季度的租金，明显违反了约定。被上诉人在2013年3月30日通知解除2009年10月25日签订的厂房租赁合同，符合双方约定，上诉人收到被上诉人解除合同的通知后，未在法定期限内提起诉讼或者仲裁，一审法院据此认定双方2009年10月25日签订的厂房租赁合同已经解除，并无不当。即使上诉人分别在两处房屋内使用的水、电、汽数量未厘清，也不影响被上诉人以上诉人逾期缴纳租金为由行使解除合同的权利。上诉人因收费标准问题拒绝接受被上诉人开具的发票后，被上诉人停止向上诉人开具发票，这不等同于被上诉人拒绝与上诉人结算相关费用而不开具发票。双方原合同约定的污水处理费和蒸汽费都是每月结算一次，原合同到期后，上诉人也应当及时支付污水处理费和蒸汽费。上诉人对收费标准有争议，应通过合法途径主张权利，不应长期享用被上诉人提供的污水处理服务和使用被上诉人供应的蒸汽而拒绝缴纳所有费用。故上诉人仅仅以被上诉人未开具发票为由，主张1007515.32元污水处理费和蒸汽费的付款条件均未成就，并据以主张己方未逾期付款，理由不成立。双方原订供用热合同是双方真实意思表示一致的结果，无相反的证据，应当认定双方在该合同中约定的权利和义务符合公平原则。被上诉人并非蒸汽的生产者，其是利用自有管道，向上诉人转供他人生产的蒸汽，转供过程中必然存在成本和损耗。原合同到期后，没有证据显示被上诉人向上诉人供汽成本降低，也没有证据显示供汽损耗下降，而上诉人主张的蒸汽价格与本案双方当事人原约定价格相差过大，其该项主张既未考虑被上诉人蒸汽转供人身份，也未考虑蒸汽供应中的正常损耗，不符合公平原则。一审法院认为应当参照原合同约定的标准收取蒸汽费，并无不当。上诉人认为一审法院加重了上诉人蒸汽费付款义务，依据不足，本院不予支持。一审判决后，上诉人继续占用涉案房屋，产生新的债务，上诉人在一审判决后支付给被上诉人的费用可以另行与被上诉人结算。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12194元，由上诉人镇江新区聚鑫电镀精饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年五月六日书 记 员 刘 静 来源：百度搜索“”