（2015）沪一中民二（民）终字第537号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
上海台项工艺制品有限公司诉上海君宏建材家俱有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海台项工艺制品有限公司,上海君宏建材家俱有限公司,上海镭光工贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第537号上诉人（原审被告、反诉原告）上海台项工艺制品有限公司委托代理人石超，上海鑫钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海君宏建材家俱有限公司。委托代理人曾梦华，上海创兆律师事务所律师。原审第三人上海镭光工贸有限公司。上诉人上海台项工艺制品有限公司（以下简称“台项公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日受理后依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人台项公司的委托代理人林杨金英，被上诉人上海君宏建材家俱有限公司（以下简称“君宏公司”）的委托代理人曾梦华，原审第三人上海镭光工贸公司（以下简称镭光公司）的委托代理人徐大卫到庭参加庭审。本案现已审理终结。原审查明：2010年8月24日，君宏公司作为甲方、台项公司作为乙方，双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方提供给乙方的房屋坐落于佘山工业区强业路＊＊＊号，使用面积约1，100平方（注：第一栋三楼宿舍，第二栋西侧一二楼，第三栋西侧一二楼，第四栋木工房，附明细表）；租赁期限定于2010年8月1日起计算，甲乙双方合作至2016年7月31日止；租金每年人民币（下同）160，600元，付款方式每月13，383元；其他约定事项：1、甲方协助乙方迁入前装修工作及所需支援，2、甲方提供水电，但使用水费、电费由乙方承担，3、乙方如同意甲方出租房屋内隔离间装修，费用由乙方负担，约满迁出，4、房屋内设备有：电灯及电表，使用期间由乙方维修……。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。另，租赁合同附件载明：1、第一栋三楼宿舍1间，2、第二栋西侧1、2楼：24×12×2=576平方米，3、第三栋西侧1、2楼：144＋228=432平方米，4、第四栋木工房：80平方米。上述合同签订后，君宏公司按约将上述房屋交付台项公司使用，台项公司履约至2013年5月。2013年5月24日，君宏公司向台项公司发出告知函一份，载明签约几年来，现行的租金明显与市场涨价等因素不相适应，已显得对君宏公司极不公平，亦有悖租赁行业惯例（逐年递增），为此，君宏公司决定自2013年6月1日起上调租金价格为每天每平方米0.5元。期间，台项公司多次向君宏公司发函表示不同意涨租金，并仍以每天每平方米0.4元的标准向君宏公司支付租金，台项公司还陆续将其承租的第一栋三楼宿舍、第三栋西侧一二楼以及第四栋木工房退还给君宏公司，现台项公司仅保留第二栋西侧一二楼共计576平方米厂房（以下简称“涉案房屋”）继续使用，其中一楼和二楼均为288平方米。2013年8月9日，君宏公司将事先拟定好的一份涨租的新的租赁合同交付台项公司，合同约定每月租金合计8，322元，台项公司经办人林＊＊＊＊虽对部分条款进行了修改，但台项公司没有在该合同上进行签章。2013年9月2日，台项公司再次向君宏公司发函并寄送了2013年9月1日至11月30日的24，966元的支票，函中载明台项公司仍不同意涨租金，但为求事件的缓和平静，只能先按君宏公司要求收取的24，966元支付，但该费用中包含预付的水电费，并希望君宏公司尊重台项公司的立场。2013年12月28日，君宏公司向台项公司开出14，966元的付款凭单一份，载明2013年12月1日至2014年2月28日的房租，共计24，966元，减去2013年11月29日预收的10，000元，还剩14，966元，水电费未收。庭审中，台项公司表示付款凭单是君宏公司开具的，但台项公司不认可其内容，所以台项公司也没有签字，君宏公司要求支付，台项公司就付了，付了之后再对账协商，如果台项公司不付，君宏公司会认为台项公司拖欠；2014年3月之后，因君宏公司、台项公司对于支付标准仍有争议，台项公司要求按原标准支付并开具了支票，但君宏公司拒收；2013年7月之后的水电费，双方对账后应当从君宏公司多收的租金中抵扣。庭审中，君宏公司、台项公司均确认2013年7月1日至2014年8月13日台项公司使用了5，991度电和98吨水，水费为每吨3.9元，对于电费的标准，台项公司认为应当统一按照每度1.28元计算，君宏公司对此亦同意按照每度1.28元调整诉请金额。另查明，2012年3月15日，台项公司与镭光公司签订《厂房租赁合同》一份，约定台项公司将涉案房屋中的一楼约240平方米转租给镭光公司，租赁期限3年，自2012年3月15日起至2015年3月14日止。每日租金为每平方米0.5元，每月计3，600元。庭审中，镭光公司表示裁判结果出来后其同意搬走，对于镭光公司装修的部分，法庭向其释明后，其表示如果在2015年3月15日之前搬离房屋，就不再主张装修费用了，其会直接与台项公司进行结算。2014年9月5日，上海市松江区规划和土地管理局根据法院调查函的要求复函法院，载明涉案房屋占用土地的性质为集体土地，该地块土地属历史违法用地项目，未办理相关土地和规划手续，涉案土地上的厂房未取得建设工程规划许可证。庭审中，法院向各方当事人释明了所涉合同无效，君宏公司、台项公司遂变更或提出本、反诉请求。君宏公司请求判令：1、君宏公司、台项公司签订的租赁合同无效；2、台项公司及镭光公司搬离并返还位于上海市松江佘山工业区强业路＊＊＊号第二幢西侧一、二楼（共576平米）的租赁房屋；3、台项公司支付君宏公司房屋使用费（按每日273.60元计算，自2014年3月1日起至实际返还房屋之日止）；4、台项公司支付2013年7月1日起至2014年8月13日止的水电费共8，310.38元。台项公司提起反诉，请求判令：1、确认君宏公司、台项公司所签订的合同无效；2、君宏公司承担因合同无效给台项公司造成的损失360，232元（其中装修隔间费用80，000元、搬迁运输费用70，000元、重新租赁厂房新增费用77，088元、停产停业损失172，800元、因君宏公司阻挠致镭光公司未付的4个月租金14，400元，以上共计414，288元，扣除台项公司应付的7个月租金49，056元、7个月预估的水电费5，000元）。2014年12月14日，法院组织当事人进行现场勘验，涉案房屋仍由台项公司和镭光公司在占有使用，君宏公司将涉案房屋出租给台项公司时已铺好了瓷砖、地板，并安装了台盆等，台项公司承租涉案房屋后在房屋内用防火板隔出了办公室、工作场地等，并用塑钢板隔出了二间无尘工作间，工作间内为防止灰尘做了环氧树脂地板，此外，台项公司还接了电路、安装了开关。庭审中，台项公司提交了装修合同及收据各一份，证明其为在房屋内进行隔断装修花费了80，000元。君宏公司则对此不予认可，认为合同及收据不能证明装修的项目明细，不清楚进行了哪些装修，且台项公司的装修没有经过君宏公司的同意，君宏公司也不同意进行利用。诉讼中，法院向君宏公司、台项公司释明了涉案房屋内形成附合的装饰装修需要进行鉴定，但君宏公司、台项公司均明确表示不申请司法鉴定。法院进一步向台项公司释明了不申请鉴定的法律后果，并给予了台项公司时间予以考虑，但台项公司仍未向法院申请鉴定。原审认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案租赁合同的效力问题。本案中，君宏公司出租给台项公司的系争房屋并未取得合法批准建造房屋的相关许可证明，故君宏公司、台项公司之间签订的租赁合同，违反了我国法律和行政法规的强制性规定，应当认定无效。同理，君宏公司、台项公司之间签订的租赁合同无效后，台项公司与镭光公司签订的《厂房租赁合同》也无效。关于导致租赁合同无效的过错责任问题。作为出租人的君宏公司对租赁物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的，但其仍与本案台项公司签订租赁合同，致使系争房屋因违法而无法实现合同目的，故其对合同的无效应承担主要责任，而作为承租人的台项公司，在厂房租赁合同签订前，应当对其承租的房屋的产权性质负有谨慎审查的义务，可通过相关职能部门了解租赁物性质，以规避经营风险，然台项公司未加审查即与君宏公司签订租赁合同，故亦应对合同无效承担次要责任。关于合同无效后的后果处理问题。本案租赁合同认定无效后，台项公司应向君宏公司返还尚在承租使用的576平方米的厂房，镭光公司亦应将其承租使用的约240平方米的厂房返还给君宏公司。合同虽然无效，但台项公司仍应支付占用房屋期间的使用费，至于使用费的标准，君宏公司虽主张按照租金调整后的标准计算，但台项公司对此不予认可，君宏公司、台项公司之间也并未就租金调整签订新的租赁合同，台项公司虽然支付了自2013年9月1日至2014年2月28日的二笔24，966元，但其坚持认为二笔钱款中包含预付的水电费7，884元，即当事人对租金的调整一直存有争议，故君宏公司的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持，台项公司辩称的按照原合同支付使用费，符合双方合同约定，法院予以支持。君宏公司主张的水电费，经双方对账并调整后，金额应为8，050.68元，扣除台项公司此前已付的7，884元，台项公司还应支付水电费166.68元。关于台项公司请求的装潢损失问题。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，君宏公司虽主张台项公司的装修没有经过君宏公司的同意，且台项公司的装修均是可移动的，不是形成附合的装饰装修，但台项公司的装修符合双方的合同约定，且君宏公司此前并未就装修事宜提出过异议，台项公司的装修亦有部分已与房屋形成附合，强行拆除后会造成较大的价值贬损，故法院对于君宏公司的主张不予采信。鉴于诉讼中君宏公司、台项公司均不同意申请司法鉴定，法院根据现场勘验情况，结合装修物的使用年限、双方过错程度等因素综合考虑，酌情确定君宏公司赔偿台项公司装修损失10，000元。关于台项公司请求的搬迁费问题。因台项公司对于租赁合同无效而无法实现合同目的亦有过错，且其并无证据证明实际搬迁中所产生的费用，故法院对此不予支持。关于台项公司请求的重新租赁厂房需增加的费用、停产停业损失、君宏公司应代付的费用，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年一月十五日作出判决：一、确认上海君宏建材家俱有限公司与上海台项工艺制品有限公司于2010年8月24日签订的《租赁合同》无效；二、确认上海台项工艺制品有限公司与上海镭光工贸有限公司于2012年3月15日签订的《厂房租赁合同》无效；三、上海台项工艺制品有限公司于判决生效之日起十日内返还上海君宏建材家俱有限公司位于上海市松江区佘山工业区强业路＊＊＊号第二栋西侧一、二楼共576平方米的租赁房屋，上海镭光工贸有限公司对其中的一楼约240平方米厂房的返还承担连带责任；四、上海台项工艺制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海君宏建材家俱有限公司自2014年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照每日每平方米0.4元的标准计算）；五、上海台项工艺制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海君宏建材家俱有限公司自2013年7月1日起至2014年8月13日止的水电费166.68元；六、上海君宏建材家俱有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海台项工艺制品有限公司装修损失10，000元；七、驳回上海台项工艺制品有限公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费703元，减半收取351.50元，反诉案件受理费3，391元，合计诉讼费3，742.50元，由上海君宏建材家俱有限公司负担122元（已付），上海台项工艺制品有限公司负担3，620.50元（已付3，391元，余款229.50元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，台项公司不服，上诉于本院，诉称：本案租赁合同无效，君宏公司应当承担主要过错责任，原审仅支持了1万元的装修赔偿，无法弥补台项公司的损失，要求在二审中对装修进行鉴定。搬迁费系必然发生的费用，停产停业损失也会存在，原审均不予支持，有悖公允。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判支持台项公司的原审关于各项损失的反诉请求。被上诉人君宏公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审第三人镭光公司述称：同意原审判决的意见。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人台项公司主张其装修损失80，000元，但未提过充分的证据予以证明。在一审审理过程中，在原审法院释明装修损失需司法鉴定确定的情况下，双方均表示对装修损失不予审计鉴定，应属明示放弃举证，现台项公司要求在二审中进行鉴定，属程序反言，在其未提供相关合法理由条件下，本院难予支持，上诉人应自担装修损失举证不能的后果。本院注意到，原审法院依据现场勘验状况，斟酌拟定了赔偿金额，被上诉人未有上诉异议，本院可予维持。关于搬迁费及停产、停业损失费，鉴于上诉人并未发生该项损失且无相应的法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人台项公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，875元，由上诉人上海台项工艺制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年五月六日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”