（2015）杭江民初字第62号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-05-25
案件名称
董某甲与董某乙、金某某合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董某甲,董某乙,金某某
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第62号原告董某甲。委托代理人游海明、赵一同（特别授权代理）。被告董某乙。被告金某某。二被告委托代理人沈华佐（特别授权代理）。原告董某甲为与被告董某乙、金某某合同纠纷一案，于2014年12月30日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2015年3月9日、4月27日公开开庭进行了审理。原告董某甲及其委托代理人游海明、被告董某乙、金某某及二被告委托代理人沈华佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某甲诉称，董某乙与董某甲系姐弟关系，二人母亲生前留下本市下城区十五家园x幢x号xxx室公租房1套，后由于历史及多方面原因该公租房以董某乙的名义承租。2012年7月31日，为参与该房屋的房改购房，董某乙与董某甲签订家庭房产分配协议书1份，约定：1、十五家园x幢x号xxx室现在以房改房形式用董某乙名义购买，购房款由董某甲先行代付，待该房屋出售后扣回；2、待该房屋三证等手续办齐后通过房产中介公司或其他途径出售，出售后的房款扣除手续费、中介费、应交的税额、先前购买的房款等一切费用后，余留部分的金额董某乙分得1／3，董某甲分得2／3；3、如董某乙将下城区十五家园x幢x号xxx室房屋所有权留作自己不作出售，则董某乙必须以该房屋当时市场价总额2／3用现金方式支付给董某甲。协议还就产权证件的保管、家庭成员之间的争议调处等事项作了约定。2012年8月，董某乙参加房改购买了十五家园x幢x号xxx室房屋，董某甲依约支付了董某乙房改购房所需的全部购房款及相关费用共计79904元。后该房屋于2012年10月登记为董某乙与其丈夫金某某共同共有，并于2012年10月取得相关产权证件由董某甲依约持有。据此，涉案房屋的三证等手续已办齐，董某乙应当依约出售涉案房屋并与董某甲分割售房款，或向董某甲明确保留所有权并向董某甲支付相当于涉案房屋市值2／3的房价款。然而，董某乙非但未能按约履行其义务，反倒与金某某一起不顾协议约束，以董某甲恶意侵害其物权为由向董某甲起物权保护诉讼。金某某作为董某乙的丈夫，明确知晓前述情形并保持默认态度，而且其是董某甲与董某乙合作购房行为的实际受益人，应受涉案协议约束。综上，董某乙、金某某的行为足以表明其保留涉案房屋所有权的意愿，应当依约向董某甲退还购房款，并支付涉案房屋市值2／3的房价款。原告董某甲提出以下诉讼请求：一、判令被告董某乙、金某某共同向原告董某甲退还购房款及相关费用共计79904元（包括购房款54852.74元、住房维修基金14150.76元、超面补差款8436.60元、契税2383.90元、房产证件工本费80元）。二、判令被告董某乙、金某某共同向原告董某甲支付房价款64万元。被告董某乙、金某某辩称，一、董某乙、金某某对董某甲侵害其杭州市下城区十五家园x幢x号xxx室私房所有权和使用的行为提起民事诉讼一案经人民法院审理，判决董某甲败诉，董某甲提起本案诉讼是重复起诉。二、2012年8月董某乙、金某某参加房改由于经济拮据，购房款及住房维修基金由董某甲代付，超面补差款、契税、房产证件工本费并未让董某甲支付过，同意退还董某甲代付的购房款、住房维修基金69003.50元。三、董某甲要求2／3房价款归其所有没有任何依据。董某甲仅凭其当年自己策划炮制的家庭房产分配协议书唬弄董某乙，将当时的公房说成是家庭房产，将公房当作私有房屋与董某乙进行所谓的分配，董某甲还利用董某乙不懂法律的情况让董某乙不要对金某某说；对本案如此协议关系由董某甲自认为是合同关系而提起诉讼不符合法律合同关系的基本特征。董某乙、金某某要求驳回董某甲的诉讼请求。原告董某甲提交了以下证据：（1）家庭房产分配协议书1份，以证明董某甲与董某乙签订协议的事实。（2）售房款储存监收证明单、杭州市房地产管理局租金收据、税收通用完税证、杭州市房屋登记费收费专用票据各1份，以证明董某甲为董某乙参加房改购房支付包括购房款在内的全部款项共计79904元的事实。（3）房屋所有权证2份，以证明董某乙、金某某于2012年10月8日就涉案房屋取得所有权证的事实。（4）杭州市下城区人民法院民事判决书1份，以证明董某乙、金某某不顾协议约束，径自就涉案房屋行使所有权的事实。（5）房地产评估报告1份，以证明涉案房屋的市场价值是96万元。（6）评估费发票1份，以证明董某甲支付了评估费4032元。被告董某乙、金某某提交了以下证据：（1）房屋所有权证、（2）房屋所有权证、（3）国有土地使用证、（4）契证各1份，以证明董某乙、金某某合法的房屋所有权，别无其他房屋共有人。（5）杭州市下城区人民法院民事判决书1份，以证明本案在下城区人民法院一审判决董某甲败诉腾空还房。（6）结婚证书1份，以证明董某乙、金某某系夫妻关系。（7）杭州市中级人民法院民事判决书1份，以证明一审判决后董某甲上诉，终审判决驳回上诉、维持原判。本院对上述证据审查后认为，原告董某甲提交的证据1家庭房产分配协议书，对其真实性二被告没有异议，证据1可以证明董某甲与董某乙所作约定，本院予以确认。证据2售房款储存监收证明单等，对其真实性二被告没有异议，购房款等5笔款项由董某甲支付的事实二被告也没有异议，二被告虽主张其中的超面补差款等3笔款项其已给了董某甲，但未能举证证明，因此对董某甲支付了购房款等5笔款项的事实本院予以认定。证据3、4，二被告没有异议，本院予以确认。证据5房地产评估报告，系本案审理中本院委托评估形成，可以证明涉案房屋的市场价值，本院予以确认。证据6评估费发票，可以证明董某甲支付评估费的事实，本院予以确认。被告董某乙、金某某提交的证据1-7，董某甲没有异议，本院予以确认。经审理本案事实认定如下：董某乙、董某甲系姐弟关系，金某某、董某乙系夫妻关系。十五家园x幢x号xxx室房屋原系公房，承租人为董某乙，该房屋2000年以后由董某甲出租使用。2012年7月31日，董某甲与董某乙签订家庭房产分配协议书，约定：杭州市下城区十五家园x幢x号xxx室房屋是拆迁回迁房，当时分房由于种种原因将董某乙写为房屋承租人，该房屋现仍为公房，董某乙与董某甲多次协商达成协议；十五家园x幢x号xxx室房屋现在以房改房形式用董某乙名义购买，购房款由董某甲先代付，待该房屋出售后扣回；待该房屋三证等手续办齐后通过房产中介公司或其他途径出售，出售后的房款扣除手续费、中介费、应交的税额、先前购买的房款等一切费用后，余留部分的金额董某乙分得1／3，董某甲分得2／3；如董某乙将十五家园x幢x号xxx室房屋所有权留作自己不作出售，则董某乙必须以该房屋当时市场价总额2／3用现金方式支付给董某甲；该房屋在没出售之前，将其中的一本房屋所有权证由董某甲暂时保管，直到出售时止；如其他兄弟有争议，双方必须出面协调，如有一方不出面协调，则一切责任由其负责；等等。其后，董某乙参加房改购买了十五家园x幢x号xxx室房屋，购房款68565.93元、个人维修基金437.57元、超面补差款8436.60元、契税2383.90元、房屋登记费80元共计79904元由董某甲支付。2012年10月8日，十五家园x幢x号xxx室房屋所有权登记至董某乙、金某某名下，房屋所有权证由董某甲持有。2013年11月1日，董某乙、金某某补办了房屋所有权证。2013年11月4日，董某乙、金某某取得了十五家园x幢x号xxx室房屋的国有土地使用证。2014年，董某乙、金某某至杭州市下城区人民法院起诉董某甲，案由物权保护纠纷，要求董某甲腾退十五家园x幢x号xxx室房屋、将该房屋及相应的房产证归还给董某乙与金某某使用、支付房屋占用费（自2012年10月10日起），案号（2014）杭下民初字第1471号。2014年10月24日，杭州市下城区人民法院作出判决，判令董某甲将十五家园x幢x号xxx室房屋腾空返还董某乙、金某某，支付2014年8月6日起的房屋占用费，驳回董某乙、金某某其他诉讼请求。董某甲不服一审判决提起上诉，案号（2014）浙杭民终字第3409号。2015年2月25日，杭州市中级人民法院作出判决，判决驳回上诉，维持原判。本案审理中本院委托对十五家园x幢x号xxx室房屋的市场价值进行评估，经估价该房屋在2013年12月30日的市场价值为96万元。董某甲支付了评估费4032元。本院认为，杭州市下城区人民法院审理的（2014）杭下民初字第1471号案件案由为物权保护纠纷，本案案由为合同纠纷，二起案件的诉讼标的并不相同，董某甲提起本案诉讼不构成重复起诉。2012年7月31日，董某甲与董某乙签订了家庭房产分配协议书，就十五家园x幢x号xxx室房屋房改购房款的支付、房改购入后房屋的处置等事项进行了约定；本案庭审中董某乙主张该协议是董某甲威胁其签订的，其主张缺乏依据；上述家庭房产分配协议，双方当事人意思表示真实，合法有效，对双方当事人具有约束力。十五家园x幢x号xxx室房屋房改购入后所有权人为董某乙、金某某，如董某乙不能使金某某同意出售该房屋，董某乙亦应按协议的约定向董某甲支付该房屋市场价值的2／3。董某乙、金某某于2014年以物权保护纠纷为案由起诉董某甲，要求董某甲腾退十五家园x幢x号xxx室房屋、支付房屋占用费，根据董某乙的该项行为可以认定董某乙不愿出售该房屋，因此董某甲有权根据家庭房产分配协议的约定要求董某乙支付十五家园x幢x号xxx室房屋市场价值的2／3。十五家园x幢x号xxx室房屋三证办齐的时间为2013年11月，董某甲主张按该房屋2013年年底的市场价值计算董某乙应支付的房价款，本院予以支持。本案审理中经估价十五家园x幢x号xxx室房屋在2013年12月30日的市场价值为96万元，因此董某乙应向董某甲支付房价款64万元。董某甲要求董某乙退还购房款等费用79904元。本院认为，家庭房产分配协议约定了在出售十五家园x幢x号xxx室房屋的情况下，董某甲为购房支付的款项应从出售后的房款中扣除，出售后的房款扣除各项费用后的金额由董某乙分得1／3，董某甲分得2／3，但对董某乙将十五家园x幢x号xxx室房屋留作自用不出售的情况下，家庭房产分配协议只约定了董某乙应支付给董某甲该房屋市场价值的2／3，并未约定董某乙应向董某甲返还其为购房支付的款项；并且，涉案房屋市场价值的2／3，该金额大于出售后的房款扣除各项费用后的金额的2／3；因此，董某甲的该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。金某某未在家庭房产分配协议书上签章确认，董某甲主张金某某当时知道董某乙签订该协议书并予以认可，依据不足。董某甲主张金某某是董某甲与董某乙合作购房行为的实际受益人，应受该协议书的约束；本院认为，根据本案审理查明的事实并不能认为董某乙系根据家庭房产分配协议书而取得房改购房的权利，董某乙系十五家园x幢x号xxx室房屋的原承租人，其有权参加房改购房，因此金某某因家庭房产分配协议书而获得的仅是董某甲代付购房款等款项的利益，而非十五家园x幢x号xxx室房屋所有权的利益，二者相差甚大，董某甲主张家庭房产分配协议对金某某有约束力依据不足。因此，董某甲要求金某某与董某乙共同向其支付房价款64万元缺乏依据。家庭房产分配协议约定了十五家园x幢x号xxx室房屋的购房款由董某甲代付，金某某亦未能证明其与董某甲就代付款项存在其他约定，应认定董某甲系根据家庭房产分配协议代付了涉案房屋的购房款等款项79904元，金某某与董某乙由此共同受益，因此对于董某乙应向董某甲支付房价款的64万元中的79904元，金某某应与董某乙共同支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告董某乙向原告董某甲支付房价款人民币64万元，其中的人民币79904元由被告金某某与被告董某乙共同支付，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告董某甲其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币5499.50元，由原告董某甲负担人民币399.50元，由被告董某乙负担人民币5100元，其中的899元由被告金某某与被告董某乙共同负担；评估费人民币4032元，由被告董某乙负担。被告董某乙、金某某应负担的案件受理费人民币5100元，于本判决生效后三日内交纳至本院；被告董某乙应负担的评估费人民币4032元，于本判决生效后十日内迳付原告董某甲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10999元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶文军二〇一五年五月六日代书记员 韩 婷 来自