（2014）成郫民初字第3382号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-09-07
案件名称
周俊芳与蒋凤租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郫县人民法院
所属地区
郫县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周俊芳,蒋凤
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2014)成郫民初字第3382号原告周俊芳，女，汉族，1973年10月10日出生，身份证号码，住四川省郫县。委托代理人高伟，郫县蜀都法律服务所法律工作者。（特别授权）被告蒋凤，女，汉族，1987年3月1日出生，身份证号码，住四川省遂宁市船山区。委托代理人赖泓宇，四川蒲联律师事务所律师。（特别授权）原告周俊芳与被告蒋凤租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理，诉讼中，被告蒋凤提出管辖异议，本案依法由本院审判员张毅适用简易程序于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告周俊芳的委托代理人高伟、被告蒋凤及其委托代理人赖泓宇出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周俊芳诉称，2013年6月，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同对商铺的租赁期限、金额、租金支付方式以及水电、物管等费用进行了明确约定。合同签订后，原告将商铺交予被告经营，被告也按约支付第一年的租金，但2014年10月，被告违约不向原告交付下年度租金，且至今下欠物管费数千元，被告的违约行为已给原告造成很大的损失，为维护原告的合法权益，诉讼要求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、被告支付铺面租金4500元及物管费1634.34元（均只计算至诉讼日）、被告赔偿原告违约金10万元、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求“被告支付铺面租金4500元及物管费1634.34元”变更为“被告支付铺面租金31500元及物管费2234.1元”。被告蒋凤辩称，原告诉讼不符合事实，被告早在得知无法按照双方约定为商铺开启侧门后，已放弃租赁铺面，故原告要求解除合同无事实依据，同时，商铺无法开启侧门导致合同无法顺利履行，系原告违约，而非被告违约，故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年6月28日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告周俊芳将其位于郫县犀浦镇高店路东段1001号3幢1楼17号商铺租赁给被告蒋凤，租期八年，自2013年10月1日至2021年9月30日止，第一年、第二年租金为54000元，自2015年起租金按年递增8%，租金一年一付，若无违约行为提前解除合同，则为违约，需支付对方违约金10万元。物管费、水电费及维修费由原告自行负责，合同同时还对其他事项作出明确约定。合同签订后，被告对铺面进行装修，并向原告支付了第一年租金54000元。2014年9月15日，被告委托原四川盛豪律师事务所律师赖泓宇向原告方发出律师函及手机短信通知，表明不再继续履行租赁合同，其所交付租金不要求退还。庭审中，原告承认收到律师函，但不同意解除合同，被告实际一直没有经营铺面，原告也未收回铺面，空闲至今。原告遂诉讼至本院望判如所请。同时查明，涉诉铺面管理费用（物业费、垃圾费）至2014年10月，共计未付1649.34元。与被告手机短信交流的收信方名“西华出租王”手机号码为原告之夫王稳所有。以上事实有原、被告身份信息、商铺租赁合同、房产证、物管费未付证明、短信复印件、律师函以及当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思所示，本院予以确认。原、被告均应按照合同约定如实履行合同义务，原告如约提供铺面后，被告在租赁期限内要求并已实际行为终止合同履行，其行为已属违约，应承担相应违约责任。在合同签订后，被告虽并未实际经营铺面，但提出解除合同时，已将届满一年，其已缴纳的第一年的租金应系正当履行完毕，不应如被告辩解予以退还。因商铺是否能开启侧门，导致被告蒋凤不愿再继续履行剩余合同，其通过不实际经营、发出解除合同的律师函、短信通知等方式明白无遗地表示不再继续履行合同，且载有相关内容的律师函件及短信均送达通知到原告方，原告周俊芳在收到通知后，可在法定时间内提出或诉讼或仲裁的异议，主张己方权益，原告并未提出证据证明对此有异议，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已解除，同时根据合同法的相应规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；一方违约，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损坏要求赔偿。原告在知晓被告书面通知后，应当采取也完全有条件采取适当措施减少损失的扩大，故本院对原告要求的被告应支付至实际交房日的租金及物管费用不予支持，仅计算相应金额至第一年租赁期间结束时间，此期间已不存在欠付租金，仅欠付物管费用1634.34元。被告辩称在租赁期间内支付给原告一部分现金物管费用，无证据予以支持，本院不予采信。庭审中，被告要求酌情降低约定的违约金金额，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条的规定，本院考虑本案实际，兼顾公平与诚信原则，对违约金金额予以调整，酌情认定30000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蒋凤于本判决生效后将郫县犀浦镇高店路东段1001号3幢1楼17号商铺归还原告周俊芳，并向周俊芳支付物管费用1634.34元及违约金30000元；二、驳回原告周俊芳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1312元，由被告蒋凤承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 毅二〇一五年五月六日书记员 向彦毅 来源：