（2015）回民一初字第00074号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2016-08-05

案件名称

李晨与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市回民区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某,内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条，第九条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条

全文

呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2015）回民一初字第00074号原告李某，男，汉族，1991年2月21日出生，系呼和浩特市供电局金川分局职工，住呼和浩特市回民区。被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区团结小区社区服务网点综合楼1-3-1302、1304。原告李某与被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月24日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李耀炜、被告的委托代理人武卫华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某诉称，2013年10月3日原被告双方签订了《商品房买卖要约承诺书》，约定被告将位于回民区车站西街水岸新巢3号楼2单元11层3号75平方米的商品房卖给原告，总房款548278元，交房时间为2014年12月31日，至今未交房。合同签订后原告依合同约定已付购房款289278元，但被告却不能履行交房的义务。另据了解被告时至今日仍未取得商品房预售许可证。现原告诉至法院，请求：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖要约承诺书无效。2、被告向原告返还购房款289278元，并支付原告利息（从2013年10月4日起计算到判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）。为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：商品房买卖要约承诺书、承诺书（附件）、缴款收据两张。证明：双方签订的商品房买卖要约承诺书无效，被告已交纳房款289278元。被告对原告所出示证据的质证意见：认可。被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司辩称，原告2013年10月3日签订的要约书是双方自愿的，是双方真实意思表示，签订时已明确告知原告该房屋正在办理预售房许可证，但原告仍然与我方签订了要约承诺书，房屋价格也是优惠价格，双方已明确如出现违约将会按照合同的约定条款解决。被告未向法庭出示任何证据。本院对原告所出示证据的认证意见：真实性认可。经审理查明，2013年10月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订商品房买卖要约承诺书，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市回民区车站西街水岸新巢项目3号楼2单元11层03号商品房一套。总价款548278元，建筑面积约75平方米（此面积不含赠送层，具体面积以最终双方签订的商品房买卖合同为准，房款多退少补），交房日期为2014年12月31日。甲方同意在签署本商品房买卖要约承诺书时，向乙方交付要约承诺金289278元，甲方承诺余款259000元办理银行按揭贷款。甲乙双方确认除上述要约承诺书和附件承诺书确定的内容外，其它有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终签订的商品房买卖合同确定。本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订商品房买卖合同起自行失效。同日，原告签署承诺书，并向被告交付要约金共计289278元。对于预售房屋，被告至今未能完工交付，亦未取得商品房预售许可证。上述事实有商品房买卖要约承诺书、承诺书（附件）、收据及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的商品房买卖要约承诺书是否无效，被告应否返还原告购房款并赔偿利息损失。针对以上争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于原、被告签订的商品房买卖要约承诺书已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，因此应认定为商品房买卖合同，而根据《最高人民法院》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于被告至今未能取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的商品房买卖要约承诺书应确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于原告关于被告返还289278元购房款的请求依法予以支持。根据《最高人民法院》第九条第一款第一项之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”由于被告未能举证证明其已告知原告其未取得商品房预售许可证明，因此应认定被告具有故意隐瞒情形，故被告应当支付原告利息。利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率，以289278元为基数，从2013年10月4日起计算至判决生效之日止。现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条第一款第一项之规定，判决如下：一、确认原告李某与被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖要约承诺书无效。二、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李某购房款289278元。三、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李某利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率，以289278元为基数，从2013年10月4日起计算至判决生效之日止）。上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2880元，由被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员　阿拉坦其其格二〇一五年五月六日书记员　陈　永　海