（2015）珠香法民三初字第275号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-11-20

案件名称

珠海市吉大富泓股份合作公司与田洪江租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第275号原告：珠海市吉大富泓股份合作公司，住所地珠海市。法定代表人：吴淑贤，总经理。委托代理人：包为，广东莱恩律师事务所律师。被告：田洪江，男，汉族，住四川省资阳市安岳县，公民身份号码×××6210。原告珠海市吉大富泓股份合作公司诉被告田洪江租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人包为及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月7日，原、被告签订了《铺位租赁合同》，租期为2011年7月1日至2012年6月30日，月租金1230元。合同到期后，双方未再订立续约合同，被告长期租赁至今。2014年1月6日，就上述租赁铺位旁边的空地，被告与原告签订了《租地合同》，场地租期为2014年1月1日至2014年12月30日，每月租金500元。签订合同后被告私自在该场地违规搭棚，城管多次要求原告处理市场买卖秩序，原告都为被告承担下来。就在该合同到期前一个月，原告决定不与被告续签上述两份租赁合同，并要求被告准备腾出场地，但被告迟迟不肯，要求续租。合同到期后，原告要求被告尽快腾退商铺，被告却坚持不肯搬离，并采用拖延、威胁等手段，造成原告利益持续受损。综上，原告在尽到了合同的通知义务后仍不能达到解除合同，取回标的物的目的。根据双方签订的《铺位租赁合同》、《租地合同》及合同法的规定，被告已经构成违约。原告故提起诉讼，请求法院根据法律规定，维护原告合法权益，支持原告诉请。原告立案时的诉讼请求如下：1.确认原、被告双方签订的《铺位租赁合同》及《租地合同》已解除；2.判令被告立即腾退商铺即原告租赁租赁给被告的吉大临时市场24号铺及吉大临时市场24号铺旁的空地；3.判令被告赔偿原告按每月租金1730元计算的，自2015年1月1日至被告腾退商铺之日止的租金；4.被告承担本案全部诉讼费用。原告于本案庭审时明确了上述第一项、第三项诉讼请求。其中第一项诉讼请求明确为确认原、被告双方签订的《铺位租赁合同》及《租地合同》于2015年1月24日解除；第三项诉讼请求明确为判令被告支付原告2015年1月1日至2015年1月24日的租金1384元，并赔偿原告按每月租金1730元计算的，自2015年1月25日至被告腾退商铺之日止的租金损失。原告就其诉称向本院提交了如下证据：1.《铺位租赁合同》、《租地合同》；2.珠海市香洲区流动商贩临时疏导点设立审批表；3.通知、申请报告、会议纪要、公告；4.律师函、邮寄回执；5.中国邮政短信息。被告答辩称，原告是敲诈，双方根本没有签订合同，请求原告出示合同。原、被告前年就没有签合同，但被告一直交租金。原告说都没有签订合同，因为那是临时市场，不知道政府何时收回，所以都是没有签订合同的。后来原告把被告的水电停了，店门关了，也不收租金。原告没有与被告协商就要求被告搬离，完全是以原告想法为主。原告也没有工作人员到场，不能解决问题。原告为什么要被告搬离，是原告不愿意与被告签订合同，不愿意收被告的租金，还多次封被告的店铺。为什么不要求别人搬离只要求被告搬离，被告合法经营没有错。市场里好多租户没有营业执照，没有健康证，为何照样可以经营？原告都没有起诉，只起诉被告。被告未就其答辩向本院提交证据。经审理查明，吉大旧村临时市场的土地权属人为原告。2010年1月11日，经珠海市城市监督管理局备案，原告设立了吉大旧村临时市场。2011年7月7日，原、被告双方签订《铺位租赁合同》，约定：被告承租原告吉大临时市场24号铺（以下简称涉案商铺），租期自2011年7月1日起至2012年6月30日止，期满后被告需要续租的，需在无欠原告租金的情况下，在同等条件下，原告可给予优先考虑，但必须在期满前15日办理续租手续或退出手续；每月应交租金1280元、管理费50元，每月5日前一次性交清当月租金及有关费用的优惠100元，即每月租金1230元，如每月6日起交纳当月租金及有关费用，即按原租金交纳；被告需向原告预交2000元作为定金，合同期满后不计息退，租赁期未满定金不退，定金不能抵租金、水电费、管理费；被告需在每月5日前一次性交纳当月租金及有关费用，当月15日前未交纳当月租金及有关费用的，终止租赁合同并没收定金。此外，双方还就其他事项进行了约定。上述合同约定的租赁期限届满后，被告继续承租上述铺位，原、被告双方未签订新的铺位租赁合同。2014年1月6日，原、被告双方签订《租地合同》，约定：原告同意将涉案商铺旁的空地租给被告使用，租期自2014年1月1日起至2014年12月30日止，月租金500元，每月5日前一次性支付；合同期未满，原告不准以任何理由随意终止合同，若国家、政府征收或旧村改造该土地，土地赔偿属甲方所有，本合同自动终止；被告在租用期间，拥有该地的使用权，必须服从吉大旧村临时市场管理及遵守吉大旧村临时市场的相关规定；被告在租用期间需要搭建临时建筑时（不能作住宿使用），要到政府有关部门办理相关手续；租用期满被告有意续租，在同等条件下被告有优先权，但必须在期满前30日办理有关手续。此外，双方还就其他事项进行了约定。原告主张租地合同期限届满前1个月原告已与被告协商续租事宜，但被告无法承受每月租金上涨的条件，所以原告决定租赁期限届满后不再与被告续租，并于2014年11月18日向被告发出通知，决定于2014年12月30日收回涉案商铺，要求被告于2014年12月30日前办理有关退租手续。原告主张其另行于2014年12月31日向被告发出通知，决定于2015年1月10日收回涉案商铺及空地，要求被告于2014年1月10日前自行搬离涉案商铺并将空地恢复原状。原告主张其于2015年1月7日再次向被告发出通知，决定于2015年1月10日收回涉案商铺及空地，并于2015年1月10日下午17时对涉案商铺停水停电，要求被告于2015年1月10日前自行搬离涉案商铺并将空地恢复原状。原告未提交已经送达被告上述通知的证据，主张被告不同意签收。被告不予认可原告相应主张及证据，主张原告没有通知过被告，双方未续签合同的原因是原告说是临时市场，不知道政府何时收回，所以不签订合同。已经两年都没有签订合同，被告也一直在经营，并进行了相应投资。被告要续租，但原告不同意。2015年1月23日，原告委托广东莱恩律师事务所律师包为向被告发出律师函，主张被告强行占据商铺及场地的行为已经构成违约，应当对原告造成的损害承担违约责任，并提出如下要求：1.解除《铺位租赁合同》及《租地合同》；2.被告于2015年1月25日前搬离涉案商铺及场地；3.赔偿原告因延迟返还涉案商铺及场地给原告所造成的实际损失（其中包括铺位租金、场地租金、拆除违规建筑费用等可以预见的实际损失）。上述律师函通过中国邮政EMS特快专递方式邮寄送达，送达地址为涉案商铺，单号为1001942220413。2015年1月24日，上述邮件由被告妻子俞永贵签收。原告提交的会议纪要载明，2015年1月28日上午，原告公司董事会讨论关于被告承租吉大临时市场24、25号铺及空地的租赁期经已届满是否再续租事宜。会议决议如下：于2014年11月18日发第一次通知、2014年12月31日发第二次通知、2015年1月7日发第三次通知、2015年1月23日发律师函给被告，最后于2015年1月27日再次协商，但经多次协商无果。经会议研究决定不再与被告续租，再发公告通知被告原告将于2015年1月29日上午10时停水、停电，并要求被告于2015年1月31日前腾空涉案商铺及空地，原告收回涉案商铺及空地。原告主张同日张贴公告在吉大旧村临时市场，公告内容如下：原、被告签订的租赁合同期限已届满，经原告研究决定不再与被告续租，于2015年1月29日上午10时将对吉大临时市场24、25号铺停水、停电，请被告于2015年1月31日前搬走，将该铺及空地腾空，交还给原告。原、被告双方均确认原告对涉案商铺采取了停水停电的措施，原告未收取被告2014年12月30日后的租金及管理费。原告主张是在上述公告张贴后停水停电，被告主张原告是2014年12月份即停水停电，之后一直没有通水电。本院认为，原、被告双方签订的《铺位租赁合同》及《租地合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行。关于第一项诉讼请求。《铺位租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案商铺，该《铺位租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。《租地合同》约定的租赁期限于2014年12月30日届满，上述期限届满后，被告继续使用空地，该《租地合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。原告于2015年1月23日向被告邮寄送达律师函，通知解除上述两份合同，该律师函于2015年1月24日由被告妻子俞永贵签收。故原告解除上述两份合同的意思表示于2015年1月24日已经到达被告，本院确认《铺位租赁合同》及《租地合同》于2015年1月24日解除。原告该项诉讼请求依据充分，本院予以支持。关于第二项诉讼请求。如前所述，《铺位租赁合同》及《租地合同》已于2015年1月24日解除，被告继续占用涉案商铺及空地违反双方合同约定，构成违约，被告应当腾退涉案商铺及空地并返还给原告。原告该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于第三项诉讼请求。被告未支付原告2015年1月1日至2015年1月24日期间涉案商铺及空地的租金，应当予以支付。《铺位租赁合同》及《租地合同》约定的月租金为1730元（1230元＋500元），故被告应支付原告上述期间的租金1339.35元（1730元÷31日×24日），对原告相应诉讼请求中超出本院核定数额的部分，本院不予支持。原告请求参照原《铺位租赁合同》及《租地合同》约定的月租金1730元的标准计算其自2015年1月25日起至被告实际腾退之日止的租金损失，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《铺位租赁合同》及《租地合同》于2015年1月24日解除；二、被告田洪江于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退吉大旧村临时市场24号铺及该铺位旁边的空地并交付给原告珠海市吉大富泓股份合作公司；三、被告田洪江于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告珠海市吉大富泓股份合作公司2015年1月1日至2015年1月24日期间的租金人民币1339.35元；四、被告田洪江于本判决发生法律效力之日起十五日内按人民币1730元／月的标准支付原告珠海市吉大富泓股份合作公司自2015年1月25日起至实际腾退之日止的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币2461元，由被告田洪江负担。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员　　张从和二〇一五年五月六日书　记　员　　陈少如 更多数据：搜索“”来源：