（2015）温鹿民初字第675号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-07-13
案件名称
温州市鹿城区双屿街道垟田村村民委员会与宋温聪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州市鹿城区双屿街道垟田村村民委员会,宋温聪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿民初字第675号原告：温州市鹿城区双屿街道垟田村村民委员会，住所地：浙江省温州市鹿城区双屿街道半垟东路1号。法定代表人：陈小胡。委托代理人：朱竟业，浙江海昌律师事务所律师。被告：宋温聪。原告温州市鹿城区双屿街道垟田村村民委员会（简称垟田村委会）为与被告宋温聪房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序独任审判。原告垟田村委会法定代理人陈小胡及其委托代理人朱竟业、被告宋温聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告垟田村委会诉称：被告系温州市鹿城区双屿街道垟田村村民，于2009年与原告签订《垟田村三产安置房认购合同书》，认购温州市鹿城区黄龙住宅区第二十三中学东首地块一期，安置房一套。由于当时安置工作还未正式开始，对相关村民的安置面积也还未进行具体测量核算，具体安置方案也未经过村民代表会议讨论通过。因此合同内容只是做出初步概略约定，并约定：集体统一分配政策，以计划内平价、计划外议价，即如果被告其可享受的安置待遇面积与实际安置房面积相等则以成本价购买安置房，若其可享受的安置待遇面积不足实际安置房面积的，不足部分则集体讨论协议价格。后经过统一实地测量估算，被告宋温聪从可享受的安置待遇面积为70.75平方米，安置房套型面积超出其可享受的安置待遇面积29.85平方米。该结果经被告宋温聪的母亲签字确认。2009年12月17日，经村民代表决议通过，对于套型面积亏缺需要补足套型的农户，其补足平方的价格认定，以集体拍卖平方面积平均为基准，下浮5%，之后原告对于村民代表决议的内容进行了公告公示，被告未对该决议提出任何异议。后温州汇丰拍卖行有限公司对于集体余留的安置房进行拍卖，成交价总计1846万元，每平方单价1.064万元，根据村民代表以集体拍卖平方面积平均为基准下浮5%的决议，被告宋温聪补足平方单价应为1.011万元，2013年12月22日，受垟田村委会委托，温州中源会计师事务所对垟田村安置房工程项目支出进行审核，工程实际支出总计17748201.73元，每平方成本价2933.0686元，2014年5月份起原告与相关安置户对于安置房款进行结算，被告总计应付安置房款596850.201元，但至起诉之日被告只支付了安置房款共计189128元，拖欠安置房款407722.201元，原告曾多次向被告催要欠款，要求被告前往村委调解处理此事，被告拒之不理，并且在安置房建成后，在未缴清房款的情况下，未经村委同意，被告强行入住安置房至今。据此，请求判令：1.被告支付拖欠合同款共计407722.201元；2.被告支付自2014年5月11日之日起实际付款之日的违约金73389.99元（暂算至2015年5月11日）；3.本案诉讼费由被告承担。被告宋温聪辩称：原、被告签订合同的时间是2006年并非原告诉称的2009年，原告拍卖的安置房系二十三中东侧，被告购买的系二十三中西侧安置房，故以该拍卖价作为计算原、被告之间关于涉案安置房的房屋价格的依据不合理。被告已缴纳了191128元购房款，剩余的款项需双方协商确定，不能由村委会单方确定，故被告不存在迟延支付购房款的情形；即使被告存在违约，双方约定的违约金过高，请求法院酌情予以降低。经审理本院认定的事实如下：原告垟田村委会与被告宋温聪签订《垟田村三产安置房认购合同书》，约定：根据国家征用农民集体土地而采取留地安置的有关政策结合温州市房地产法规的有关规定，结合垟田村（06.4.7）村民代表决议，三产安置房由原告集体开发建设，指定集体统一平衡，统一核算、统一分配政策，以计划内评价、计划外议价、分期建设、分期认购的方式。经双方协商达成一致共识（如有变动，二十三中与西进城口返回相同），被告认购原告集体开发建设的黄龙住宅区第23中学东首地块1期一套，面积110平方米；套房价格暂时按扩初设计成本价，房屋单价为2100元／平方米，共计231000元，付款方式：分四期缴款，第一期签署本协议之日起十天内缴付总房款40%，计92400元，第二期以工程建设中途（既6层楼房开始建第三层时）缴付总房款40%，计92400元，工程竣工时缴付10%计23100元，领取钥匙时全部付清房款。并按实际成本计算多还少补。由于原告没有经济实力投资该安置房建设，全部依靠认购房缴款进行建造，所以原告自签署合同后必须按时缴款，如超过指定缴款的日子，按每天计扣万分之五作为违约金，超过15天不缴房款作为自愿放弃，今后的计划不再作安排，对已缴付的部分房款代竣工后退还。合同签订后，被告向原告支付了189128元的购房款，被告亦认购了坐落温州市鹿城区康强路65号1幢203室的房屋，建筑面积为104.074平方米，现已入住涉案房屋。因原、被告双方对房屋的价格产生分歧，原告遂诉至法院。另查明：涉案房屋所在的垟田村村民安置房1#、2#楼工程项目经温州中源会计师事务所审计，并于2013年12月22日出具审计报告，审计报告载明垟田村村民安置房1#、2#楼工程项目总建筑面积约5000平方米，总造价为11252616元。还查明，被告所享受的安置房优惠面积为70.75平方米，超出部分为29.85平方米，原告亦陈述以总面积100.6平方米作为与被告结算涉案房屋购房款的面积数。上述事实有原告提供的组织机构代码证、被告户籍信息，证、三产安置房认购合同、垟田村民安置房分配明细、审计报告，被告提供的收据及当事人陈述等证据所证实。本院认为：原告垟田村委会与被告宋温聪签订《垟田村三产安置房认购合同书》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。关于双方签订的《垟田村三产安置房认购合同书》签订时间问题，原告认为该合同系在2009年签订，被告认为是在2006年签订，本院认为，原、被告均陈述垟田村村民安置房1#、2#楼工程系在2006年开工建设，该合同书亦记载该合同书系在2006年4月7日村民代表会议的有关精神下签订的，再结合被告提供的付款凭证是从2006年6月开始付款，故该合同书在2006年签订可信度较高，故本院认定该合同书系在2006年签订。关于房价款的确定问题，考虑到被告享有拆迁安置的相关指标，故双方在合同中约定，对房价款的确定采取计划内以计划内平价、计划外议价的方式确定涉案房屋的价格，因被告所享有的拆迁安置补偿优惠面积为70.75平方米，该指标范围内以成本价计算，因涉案工程的项目的总造价为11252616元，总建筑面积为5000平方米，故涉案房屋的实际成本为2250.5232元／平方米，故计划内面积的价格为159224.5元。而对被告超出部分的29.85平方米的价格的确定问题，原告认为应按照2009年12月17日的村民代表决议按照相关的拍卖款下浮5%来计价，被告认为该计划外的面积应由双方协商确定，不能由原告单方确定，被告自愿以签订合同时2006年的市场价进行结算；本院认为，该合同书在本质上系双方之间的一种合同关系，双方应遵循平等自愿协商的原则，虽双方签订的该合同书中被告所享有的计划内的优惠面积具有拆迁补偿性质，但该计划外面积实质上系双方之间的一种市场买卖行为，故应由双方协商确定，不能由村民代表决议后的村委会单方确定，且从原告提供的证据来看，其未能提供相应的证据证明参加2009年12月17日村民代表会议的人员系村民代表及该村民代表会议经过村民会议的授权。故对原告主张由村民代表会议确定的价格计算计划外面积的单价，本院不予支持，故对计划外的面积应由双方协商确定，现双方事后协商未能达成补充协议，按照相应的合同条款及习惯又未能确定的，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项的规定，按照订立合同时履行地的市场价格履行，现被告同意按照订立合同时即2006年的市场价格履行，而原告不同意按照该市场价格履行，经本院释明，又不申请对2006年涉案房屋的市场价格进行评估鉴定，故应承担相应的举证不能的责任。综上，被告已经支付了189128元的购房款，已超出计划内涉案房屋的价格，对于计划外面积的价格，因原告又未能举证证明具体的价款，应承担举证不能的责任，故原告要求被告支付拖欠合同款项及支付违约金的主张，本院不予支持。关于本案的案由，原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉，本院认为该合同系房屋买卖合同纠纷，故本院将本案的案由更正为房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告温州市鹿城区双屿街道垟田村村民委员会的诉讼请求。案件受理费8517元，减半收取4258.5元，由原告温州市鹿城区双屿街道垟田村村民委员会负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员 张万星二〇一五年五月六日代书 记员 朱艳月附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”