（2015）宁民终字第1457号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-05-21

案件名称

上诉人吴文伟与被上诉人南京嘉宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴文伟,南京嘉宇物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第1457号上诉人（原审被告）吴文伟，男，汉族，1978年11月4日生，无业。委托代理人刘玉香（系吴文伟之妻），女，汉族，1979年3月23日生。被上诉人（原审原告）南京嘉宇物业管理有限公司，组织机构代码6816937-2，住所地南京市建邺区应天大街927号6楼。法定代表人朱伟，该公司执行董事。委托代理人吴丽，女，汉族，1978年6月9日生。上诉人吴文伟因与被上诉人南京嘉宇物业管理有限公司（以下简称嘉宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦红民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月14日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴文伟及其委托代理人刘玉香，被上诉人嘉宇物业的委托代理人吴丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉宇物业原审诉称，吴文伟是秦淮区蔚蓝星座小区7-1-2102室业主，房屋面积97.11平方米，嘉宇物业系吴文伟所居住的蔚蓝星座小区的物业管理单位。自2009年3月至2013年8月吴文伟累计拖欠嘉宇物业54个月的物业管理费6292元，公摊电费202.4元，水费288元，垃圾费20元。嘉宇物业曾多次向吴文伟催缴相应的物业管理费，但吴文伟一直拖欠未付。嘉宇物业认为，根据小区《物业管理委托服务协议》的约定及物业管理条例第四十二条的规定，吴文伟作为小区业主有义务及时支付上述物业管理费。为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1.吴文伟支付嘉宇物业2009年3月至2013年8月累计所欠物业管理费6292元（97.11平方米×54个月×1.2元／平方米）；2.本案诉讼费用由吴文伟承担。吴文伟原审辩称：1.吴文伟手中有一份证明，嘉宇物业承诺2007年7月1日至2007年12月31日的物业费按70%计，从二次收费中返还。但嘉宇物业后来并未返还该30%的物业费。2.吴文伟家中所有朝南的房间渗水发霉一再报修，但物业就是不理，导致过了保修期，至今仍渗水。3.吴文伟的水表从2010年底就存在空转的现象，向嘉宇物业提出报修申请后，嘉宇物业工作人员答复说高层有压力，水表有些空转是正常的，一直拖到2012年底才修好。没有出现空转前的用水量是2009年3月至2010年2月间用水104度、2010年3月至2011年2月用水186度。空转后的2011年3月至2012年2月，用水量达到了400度，空转多收的水费，嘉宇物业应退还吴文伟。4.吴文伟作为小区业主从未想过不交物业费，但根据合同法中的先履行抗辩权，当事人互负债务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。嘉宇物业没有按照《物业管理委托合同》约定的服务内容与质量提供小区的物业服务，吴文伟2009年入住以来，小区的停车、卫生、绿化、门岗、装修管理、社区文化建设等等诸多方面都存在严重问题，因嘉宇物业未按合同约定履行义务，吴文伟有权拒付物业费。5.嘉宇物业要求吴文伟承担本案诉讼费没有法律依据。6.嘉宇物业提供的《物业管理委托合同》与《证明》中的日期存在矛盾，吴文伟怀疑是嘉宇物业为诉讼后补制作的证据，对合同是否有效存疑。7.嘉宇物业的诉请过了诉讼时效，嘉宇物业是2014年3月14日起诉的，故其要求的2012年3月15日之前的物业管理费已经过了诉讼时效。8.嘉宇物业在管理小区期间存在乱收费的情况，根据业委会与嘉宇物业签订的物业服务合同，物业费实行的是包干制，但嘉宇物业一直在向业主收取代收公摊费，也是没有任何依据的。9.吴文伟的房屋是出租的，承租户向吴文伟反映其已经交纳了全部物业费，嘉宇物业认为吴文伟没有交纳物业费，应该拿出相应的证据。10.根据嘉宇物业在工商局网站的查询信息，嘉宇物业与吴文伟小区的开发商中北房地产开发有限公司实际上是母子公司的关系，嘉宇物业将名称变更为嘉宇物业就是为了从表面上与母公司撇清关系，以推脱掉一些应由其承担的责任。11.嘉宇物业提供的收费批复是2008年作出的，允许嘉宇物业按照1.2元／平方米的标准收费，但嘉宇物业从2007年开始就按照上述标准向吴文伟收取物业费了。综上，请求法院驳回嘉宇物业的全部诉讼请求。原审法院经审理查明，吴文伟为南京市秦淮区蔚蓝星座小区7-1-2102室业主，该房屋建筑面积98.32平方米。2005年10月1日，南京中北物业管理有限公司（以下简称中北物业公司）与南京中北房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由中北物业公司为南京市秦淮区龙蟠中路101号蔚蓝星座小区提供前期物业管理服务，物业管理费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.2元／月／平方米；合同期限自2005年10月1日起至业主委员会成立止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年10月15日，南京市蔚蓝星座住宅小区业主委员会（以下简称蔚蓝星座业委会）与中北物业公司签订《蔚蓝星座物业管理委托合同》，约定由中北物业公司为南京市秦淮区龙蟠中路101号蔚蓝星座小区提供物业管理服务，物业管理费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.2元／月／平方米；合同期限自2011年10月15日起至2012年12月31日止。2012年12月10日，蔚蓝星座业委会与中北物业公司签订《托管协议书》，约定由中北物业公司临时代管蔚蓝星座小区，代管期限暂定为一个季度。2013年9月11日，蔚蓝星座业委会出具《证明》一份，载明在2013年1月1日至中北物业公司撤离小区管理期间，小区由中北物业公司事实管理，并按物价部门核准的收费标准进行收费。2013年9月，嘉宇物业撤出蔚蓝星座小区。原审法院另查明，2013年8月29日，南京中北物业管理有限公司更名为南京嘉宇物业管理有限公司即嘉宇物业。原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。嘉宇物业与南京中北房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及其与蔚蓝星座业委会签订的《蔚蓝星座物业管理委托合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对蔚蓝星座小区业主具有法律约束力。嘉宇物业为蔚蓝星座小区提供物业服务，吴文伟作为业主应当支付物业服务费。2102室房屋的建筑面积为98.32平方米，嘉宇物业计算物业费的标准为97.11平方米，小于实际建筑面积，故对于嘉宇物业要求吴文伟按照建筑面积97.11平方米计算，支付2009年3月至2013年8月的物业管理费6292元的诉请，予以支持。吴文伟未交物业管理费是一个延续的行为，直至2013年9月嘉宇物业撤出吴文伟所在小区，吴文伟拖欠物业管理费的数额最终确定，故此诉讼时效应当自2013年9月起计算，未过法定诉讼时效，吴文伟的该项辩称意见，不予采纳。物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，2008年物价局的批复文件明确了嘉宇物业的收费标准为1.2元／平方米，而嘉宇物业向吴文伟主张的物业费的期间为2009年3月之后，故嘉宇物业并不存在提高收费标准的行为。《蔚蓝星座物业管理委托合同》第九条明确了公共能耗分摊费及其他费用的分摊方式，故对于吴文伟抗辩嘉宇物业向其收取公摊费用属于乱收费的主张，不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吴文伟认为其已经足额交纳了全部物业费，应提供交费凭据证明自己的主张，而不是让嘉宇物业就其没有交费提供证据证明。故对于吴文伟主张其已经交纳物业费的抗辩，不予采信。吴文伟抗辩，嘉宇物业曾承诺2007年7月1日至12月31日的物业费本应只收取70%，但实际是按照100%收取的，多收的30%之后返还给吴文伟。但其提供的《证明》仅为复印件，真实性无法确认，故对于该事实，不予采信。吴文伟关于嘉宇物业服务不到位故不应收取物业服务费用的辩称意见，原审法院认为，吴文伟提交的证据不能证明嘉宇物业未履行服务、管理职能严重影响业主正常生活，不能作为不交相关费用的合法依据，故对吴文伟的该项辩称意见，亦不予采信。至于吴文伟主张因嘉宇物业拖延修理漏水给其造成的损失以及水表空转多收的水费，已超出抗辩的范围，属于独立的诉请，应另行起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：吴文伟于判决生效之日起十日内向嘉宇物业支付自2009年3月至2013年8月的物业管理费6292元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由吴文伟负担。上诉人吴文伟不服原审判决，向本院提起上诉称：1.物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。吴文伟原审中已经提出嘉宇物业乱收水费（3.1元收3.6元），但原审判决只字未提。2.蔚蓝星座7幢1单元2102室外墙渗水致吴文伟家中反复霉变，重新粉刷后依旧渗水霉变脱落。原审判决认为吴文伟提交的证据不能证明已严重影响正常生活，是错误的。《蔚蓝星座物业管理委托合同》第二十三条、《蔚蓝星座物业管理委托合同》附件二、《前期物业合同》第二十九条、《物业管理条例》第九十二条规定的住宅共用部位都包括户外墙面。吴文伟与开发商签订的《商品房买卖契约》附件9-1约定了前期物业服务内容，包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共有部位包括外墙面。原审判决认为共用部位的维修不在物业服务范围之内是错误的。3.本案是服务合同纠纷，嘉宇物业没有提供物业管理从业人员资质证书，不能证明其履行了服务合同。嘉宇物业提供的《证明》与《蔚蓝星座管理委托合同》的服务时间不一致，《前期物业合同》与《蔚蓝星座管理委托合同》中的资质证书号不一致，《蔚蓝星座管理委托合同》中第四条物业管理服务质量标准见附件三，第六条物业服务标准及收费标准见附件四，这两个附件合同中均未见到。原审庭审时嘉宇物业承认《蔚蓝星座管理委托合同》是补签的。原审法院采信嘉宇物业证据是错误的。4.嘉宇物业经全体业主公投离开蔚蓝星座小区，证明其服务不合格。5.《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。嘉宇物业并未提供证据证明业主委员会督促吴文伟限期缴纳物业费，也并没有证据证明吴文伟在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，物业公司应当履行法定的通知催缴义务，且送达方式应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到吴文伟的前提下，方可通过小区公示牌等公告送达等方式。嘉宇物业没有证据证明通过直接送达等方式向吴文伟书面催缴了物业管理费用。6.本案是两个服务合同，并不是一个服务合同，且后合同是补签的，不能认定真实有效。7.原审判决称吴文伟提供的证明仅为复印件，吴文伟有原件。8.如果吴文伟连续几年未缴物业费，嘉宇物业应催告及上门收缴。嘉宇物业未提供催缴通知，原审判决认定未交物业费是一个延续行为，没有采纳诉讼时效已过的意见是错误的。9.嘉宇物业更名的原因不应忽视。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院：1.撤销原判，依法改判驳回嘉宇物业的原审诉请或发回重审；2.判令嘉宇物业承担一、二审诉讼费用。被上诉人嘉宇物业辩称：1.水费问题，原审判决并不涉及，不予答辩。2.外墙渗水问题与嘉宇物业无关，吴文伟可以向开发商主张权利。3.嘉宇物业在服务期间是按照物业服务合同履行的。4.无论嘉宇物业是如何离开案涉小区的，均与本案无关，嘉宇物业主张的是其在案涉小区服务期间的物业费，吴文伟理应支付。5.关于业委会没有催促吴文伟缴费的问题，与嘉宇物业无关。6.嘉宇物业签订的两份物业合同，第一份是与开发商签订的，第二份是与业委会签订的，两份合同的时间是衔接的。7.嘉宇物业原审中提交的业委会出具的证明系原件。8.关于催缴物业费，都是上门催缴，没有书面证据。9。嘉宇物业更名原因，代理人不清楚，但更名的手续是齐全的。综上，原审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉。对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，被上诉人与案涉小区开发商签订的《前期物业服务合同》，约定合同期限自2005年10月1日起至业主委员会成立止，蔚蓝星座业委会成立后，又与被上诉人签订了《蔚蓝星座物业管理委托合同》，约定合同期限自2011年10月15日起至2012年12月31日止，合同到期后，自2013年1月1日至被上诉人撤离案涉小区期间，依据蔚蓝星座业委会出具的证明，案涉小区仍由被上诉人事实上提供物业管理服务。故2005年10月1日至嘉宇物业撤离之前，案涉小区一直由其提供物业服务，并未间断，嘉宇物业有权向吴文伟主张2009年3月至2013年8月所欠物业费，吴文伟关于被上诉人与蔚蓝星座业委会的合同是补签的，无权基于两个合同向其主张物业费，两个合同项下的欠费不是一个延续行为的上诉主张，于法无据，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吴文伟上诉称嘉宇物业未按约提供服务，包括外墙渗水未维修、未提供从业人员资质证书等问题，并认为全体业主决定不再与嘉宇物业续约即可证明嘉宇物业服务不合格，但能否续约取决于缔约双方能否协商一致，嘉宇物业撤离案涉小区并不能直接证明其前期服务情况，且原审中嘉宇物业已经出示了资质证书和营业执照，而吴文伟没有提供证据证明外墙渗水、业主报修以及嘉宇物业未尽日常维护义务，故对吴文伟该项上诉主张，本院不予采信。吴文伟主张嘉宇物业曾承诺其2007年7月1日至2007年12月31日的物业费按70%计算，但未能提供证据原件，原审法院未予采信，并无不当。吴文伟主张嘉宇物业多收其水费应予退还，但在原审中并未提出反诉，原审法院未予处理，亦无不当。关于吴文伟提出的未经业委会督促交纳、物业公司书面催交，嘉宇物业无权起诉的上诉主张，于法有悖，本院不予支持。理由如下：其一，国务院《物业管理条例》第六十七条规定的“业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，该条规定系赋予业主委员会的权利与职责，并非设定物业服务企业主张权利的前置条件。其二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。该条规定的意义在于促使双方在纠纷发生前解决问题，并非限制物业服务企业的诉权。当事人通过起诉的方式要求对方履行义务是符合法律规定的主张权利的方式。本案嘉宇物业的起诉状副本送达吴文伟之后，吴文伟并未支付物业费用而是提出拒交的抗辩，原审法院依法进行审理认定，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴文伟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张晗庆审　判　员　　夏海南代理审判员　　吴　勇二〇一五年五月六日书　记　员　　孙雪松关注微信公众号“”