（2015）泰高民初字第0225号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-11-16
案件名称
高港区府后人家业主委员会与泰州市新望置业发展有限公司一审民事裁定书
法院
泰州市高港区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高港区府后人家业主委员会,泰州市新望置业发展有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条，第二条，第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条
全文
江苏省泰州市高港区人民法院民 事 裁 定 书（2015）泰高民初字第0225号原告高港区府后人家业主委员会，住所地为泰州市高港区府后人家会所二楼。负责人蔡新华，主任。委托代理人（特别授权）仲步文，系该委员会副主任。委托代理人吴国俊，江苏柴墟律师事务所律师。被告泰州市新望置业发展有限公司，住所地为泰州市高港区金港路春江路口。法定代表人童新，董事长。委托代理人（特别授权）章海艇，系该公司员工。委托代理人（特别授权）方文军，浙江东孚律师事务所律师。原告高港区府后人家业主委员会与被告泰州市新望置业发展有限公司业主权益纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理。依法由审判员谭毅适用简易程序于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告高港区府后人家业主委员会的委托代理人仲步文、吴国俊，被告泰州市新望置业发展有限公司的委托代理人章海艇、方文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高港区府后人家业主委员会诉称，泰州市高港区府后人家小区系被告开发建设，本小区会所属于全体业主共有。被告未能按施工图配备会所地下一层的设备设施，被告应按设计要求交付会所；还将地上一至三层违规改为新城社区用房、幼儿园用房，侵害了全体业主的利益，应予赔偿违规占用费用160万元；对于附属建筑物幼儿园至今未建，被告应按合同、规划要求进行交付，并赔偿延期交付损失费、违约金80万元；另外对于被告其他违规促使部分业主为此产生的误工费、交通费等30万元，被告也应对原告进行赔偿。故诉至法院要求被告赔偿上述费用。被告泰州市新望置业发展有限公司辩称，1、原告在本案中不具备诉讼主体资格。2、本案原告提起诉讼，是侵权之诉，还是违约之诉，并未明确，也没有相应的法律予以支持。3、施工图所示的使用功能，仅仅是房屋结构的功能，并非精装修交付的标准。关于人防地下室，因为被告已经缴纳了结建人防费，完全可以不建设人防地下室。4、不存在将会所违规改建成新城社区用房以及幼儿园的事实，原告所称的会所是社区配套用房以及小区公共配套用房，这其中的社区配套用房本身就不属于该小区全体业主所有，其次在原告没有成立前，被告将该会所的部分用房委托给政府部门代管，并未侵犯小区业主的权利。其中在原告成立后，幼儿园用房由原告签订租赁协议，并收取了租金，已经让小区的业主获益，根本不存在原告的诉请三所示的160万元损失的事实。5、关于附属建筑物幼儿园用房的建设问题，其投资成本全部由被告支出，若建成，其所有权归被告所有，因为根本不属于原告所称的归业主所有的事实。其次，该幼儿园在施工规划时，本身就属于后期建设项目，不存在违反法律规定的情形，原告所提的城市居住区规划设计规范和泰州市住建局关于加强住宅小区公建配套项目建设工作的通知，均不属于法律法规，不具有强制的约束力。被告能够获得建设和规划部门的许可，已经说明被告的建设行为符合法律规定。再次，被告原先规划的是幼儿园用房，至于建成后能否成为幼儿园，还要取决于教育部门的批准。最后，该幼儿园用房无法建设的根本原因是，部分业主的极力反对并阻止工程施工所导致，而非原告所称全体业主认为被告存在欺诈行为，也不存在全体业主要求维权的行为。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年12月11日泰州市高港区住房和城乡建设局物业管理办公室作出《关于同意成立府后人家业主委员会的批复》，载有：“……同意成立＇府后人家业主委员会＇，成立日期以该批复日期为准。……”。后府后人家业主委员会认为被告泰州市新望置业发展有限公司未交付与施工图相符的府后人家小区配套设施和配备的会所，且擅自处分了该会所的财产以及未建设幼儿园等给府后人家的业主造成损失，于2015年2月10日诉至本院。上述事实有关于同意成立府后人家业主委员会的批复、双方当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，业主委员会的诉讼主体资格范围是由其民事权利能力范围决定的，其诉讼主体资应当受到法律、法规有关业主委员会职责规定的限制。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。第十九条规定，业主大会、业主委员会应该依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本案中原告高港区府后人家业主委员会的诉讼请求中涉及小区会所，但该会所是小区的公共配套建筑不是小区业主共用设施，故其全部的诉讼请求与法律、法规中关于业主共有和物业共同管理事项均没有直接关系，超出了业主委员会的职责和权限范围，不具有本案中的民事诉讼主体资格。如被告泰州市新望置业发展有限公司侵犯了高港区府后人家业主的权益，每个业主有权单独或放弃主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款，《物业管理条例》第二条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告高港区府后人家业主委员会的起诉。案件受理费免交。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员 谭 毅二〇一五年五月六日书记员 卢春明附：法律条文《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 来自：