（2015）浦江民初字第227号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-15
案件名称
原告马荣与被告雍定余房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马荣,雍定余
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦江民初字第227号原告马荣，女，1978年6月25日生，回族。被告雍定余，男，1972年1月21日生，汉族。原告马荣与被告雍定余房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐小虎适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马荣，被告雍定余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马荣诉称，被告雍定余将租赁原告房屋中的一间转租给万以刚经营，根据双方的合同第十一条的约定，被告承租的房屋不得出租、转租、出让，否则原告有权终止合同。为此诉至法院请求判令：1、终止原告与被告之间和房屋租赁合同；2、被告承担违约责任；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉请为要求被告承担违约金10万元。被告雍定余辩称，转租房屋并不是我存心违约，是经过原房东同意的，当时是口头承诺；我只是转租其中一小部分，不影响合同的履行，也不构成根本违约，我想继续履行合同，如原告介意我转租，我同意和万以刚解除合同，把房屋要回来自已使用。经审理查明，2011年3月16日，被告雍定余与马某签订房屋租赁合同一份，将位于浦口区雍雅园2号楼某房屋出租给被告使用，租赁期限暂定为十年，自2011年6月16日至2021年6月15日止，租金前2年为35万元，从第三年开始，每2年在前次基础上增加10%，交纳方式为，先交钱后使用房屋；合同第十一条约定，被告承租房屋后，不得出租、转租、出让，否则甲方有权终止本合同。合同签订后，被告开始承租该房屋；后马某将该房屋出售给本案原告马荣，2015年1月27日，原告按原租赁合同条款与被告重新签订了房屋租赁合同，并在租赁合同第二页空白处注明“自2015年1月27日起，由现房主马荣将房屋出租给雍定余，维持原房主马某与雍定余签订的房屋租赁合同，现房屋租金收取时间为2015年6月15日止（2014年6月16日至2015年6月15日房租已收取）”字样。另查明，案涉房屋现所有权证载明的房屋坐落为浦口区江浦街道珠江路，产权人为马荣，总建筑面积为1045.93平方米。其中1-6号为一楼门面房，共二间，面积分别为84.35平方米、68.79平方米。再查明，被告雍定余将1-6号中的68.79平方米门面房出租给案外人万某某，2011年10月19日，万某某以浦口区江浦街道珠江路1-6号为经营场所，在工商部门办理了字号为“南京市浦口区某百货经营部”的个体工商登记，并于2014年7月10日与被告雍定余续签了房屋租赁合同，约定租赁期限至2016年7月10日止，第一年租金为6.5万元，第二年租金为7.15万元。另，原房主马某出庭作证称：其从未同意过被告转租房屋，不知道被告将房屋转租，因为宾馆和烟酒店的名字是一样的，且被告说烟酒店是其儿子在经营。上述事实有房屋租赁合同、房屋产权证、涉案房屋产权证、南京市浦口区汇鸿百货经营部的工商登记资料、证人马某的证言及双方当事人的庭审陈述等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告马荣与被告雍定余签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告作为该房屋的出租人按原告租赁合同条款，与被告重新签订租赁合同，并约定不得将房屋进行转租，被告雍定余未将转租的情况告之原告，原告对知悉该情况后，对该转租行为未以追认，因此，被告的转租行为系违约行为，应承担相应的违约责任；对被告辩称“其将该房转租系经原出租人同意”的辩解意见，因其未提供证据证明，且原出租人对其转租行为亦不予认可，因此，对被告此辩解意见，本院不予采信。对于双方房屋租赁合同是否应终止，本院认为，被告自2011年起承租该房屋经营住宿服务，前期投入大量人力、物力，其合同目的是按合同约定经营至租赁期限届满，被告将其中的68.79平方米门面房转租的行为，虽违反合同约定，但并未影响双方合同目的实现，且被告在庭审中表示要求继续履行合同，同意和次承租人解除合同，因此，对于原告要求终止双方的房屋租赁合同的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金10万元的诉请，本院认为，在被告未构成根本违约的情况下，该诉请显属过高，本院根据双方合同实际履行情况、被告的违约程度以及转租收益等综合因素，酌定违约金数额为1万元。同时，被告应按租赁合同约定，积极履行合同义务，纠正其转租的违约行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告雍定余于本判决生效后七日内支付原告马荣违约金1万元。二、驳回原告马荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由被告雍定余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 徐小虎二〇一五年五月六日法官助理 王 禹书 记 员 王 萍 更多数据：搜索“”来源：