（2014）园民初字第0799号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-06-24

案件名称

孙祥与苏州高龙房产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州工业园区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条，第一百一十三条第一款，第一百五十三条，第一百五十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

苏州工业园区人民法院民事判决书（2014）园民初字第0799号原告孙祥委托代理人孙金平委托代理人卢继华被告苏州高龙房产发展有限公司，住所地苏州工业园区翠园路151号工商大楼6楼。法定代表人吴梓源，董事长。委托代理人孙建荣，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。委托代理人钱正人，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。原告孙祥诉被告苏州高龙房产发展有限公司（以下简称“高龙公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由审判员江福禄独任审判，于2014年5月23日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，分别于2014年8月6日、2015年4月21日两次公开开庭进行审理。原告孙祥及其委托代理人孙金平、卢继华，被告高龙公司委托代理人孙建荣（参加第一、二次庭审）、钱正人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙祥诉称：原告于2011年8月购买苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园35幢502室精装修房。根据双方合同约定2013年7月30日交房，但因质量问题至今仍未交房（大理石几十块破碎，墙体多处发霉、渗水，地板松动不平，墙体不平，踢脚线多处开裂，墙砖大面积破损，大理石台盆破损，墙纸霉变色差很大，太阳能热水器阀门不能使用，房屋门锁不能正常使用，墙体开裂等），3月18日经双方再次现场确认并出具返工方案，被告至今仍未完工，请求法院判令：1、被告按照合同第二十条逾期交房的违约责任支付原告自2013年7月31日至2014年4月8日的逾期利息90820元和��约金32481元；2、被告的房屋保修期按原告实际收房之日算起；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加两项诉讼请求：1、要求被告继续维修，维修期间的水电费、物业费由被告承担；2、逾期利息及违约金主张至原告实际收房之日止。被告高龙公司辩称：对于第一项诉请，被告不构成逾期交房，被告按照合同约定及时通知原告，也具备合同约定的交付条件，被告向原告寄发的交房通知原告已收悉，因此被告是完全按照合同约定交付房屋的，不构成逾期交房，自然无需承担任何与逾期交房有关的违约责任；对于第二项诉请即要求被告的房屋保修期按原告实际收房之日算起，房屋保修期应从交付之日起或视为交付之日起计算，原告的请求无法律依据；关于第三项诉请即要求被告继续维修，如果原告房屋在法律规定的及被告向原告提供的质量保修证书的保修期内能够证明确系房屋质量问题的，被告愿意承担维修责任。至于维修期间的水电费、物业费问题，水电费是由相关电力部门、水务公司收取，物业费由物业公司收取，被告无权就原告的诉请作出准予或不准予的决定。根据买卖合同约定，物业费、水电费自交付之日或视为交付之日起计算，而非实际收房之日起计算；关于第四项诉请，即逾期利息及违约金主张至原告实际收房之日止，原告主张逾期交房违约责任，被告并不存在逾期交房的事实，因此该主张没有事实依据，请求不能成立；关于第五项诉请，基于以上请求均不能成立，被告理应不承担相应诉讼费用。经审理查明：2011年8月26日，原告孙祥（合同“乙方”）与被告高龙公司（合同“甲方”）签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》（以下简称“房屋买卖合同”），甲方将位于苏州工业园��东沙湖路111号时代上城花园公安编号35幢502室住宅房出售于乙方，房屋建筑面积为140.74平方米，该房屋为全装修房，单价为每平方米14246.646元，房屋总售价为2005073元。房屋买卖合同第十条约定，甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。全装修房交房时的装修标准按本合同其他约定验收。房屋买卖合同第十二条约定，甲方对该房屋建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于甲方的原因而造成的损坏，甲方不负保修责任。在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，由甲方免费修复，乙方产生实际经济损失的，��方应据实赔偿给乙方。全装修房装修工程的保修期自该房屋交接之日起，为期2年。在保修期内如该房屋装修发生质量问题的，甲方负责保修责任。甲方对与该房屋有关的共有部分的保修期自苏州工业园区规划建设局核发《建筑使用证》或《建筑临时使用证》之日起计算。该项目既有《建筑使用证》，又有《建筑临时使用证》的，以《建筑临时使用证》核发之日起计算。房屋买卖合同第十三条对于不履行保修义务的违约责任作出约定，甲方应当履行保修责任而怠于履行，经乙方书面催告15日仍怠于履行的，乙方有权自行修复，并有权要求甲方支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的100%。房屋买卖合同第十四条对于出现质量缺陷时乙方的权利，售房约定：1、该房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的，乙方有权单方面书面��知甲方解除本合同。2、除该房屋主体结构外的其他质量缺陷，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面书面通知甲方解除本合同。房屋买卖合同第十六条约定，该房屋交付时，甲方应向乙方出示《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，甲方还需取得《商品房交付使用通知书》。全装修房质量还应符合国家规定和本条的约定。合同第十七条约定，甲方定于2013年7月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第十八条约定，甲方至少提前十五日书面通知乙方办理该房屋的交付手续。乙方应在书面通知确定的交付日起十五日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。验收交接时，甲方应向乙方提交或提供乙方查阅下列资料：（1）房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料；（2）该房屋为住宅的，甲方还应当��供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及该房屋《住宅工程质量分户验收合格证》。验收完毕后，甲方和乙方签署房屋交接文件。该房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件。在验收交接时，甲方不出示本合同十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，乙方有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。合同第十九条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按本合同第十七条约定期限办理房屋交接手续的，甲方应当发出书面催告书。乙方未按催告书确定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接日之第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业服务费由乙方承担。合同第二十条约定，除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自本合同第十六条约定的交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过三个月，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天甲方按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告支付了全部房款。关于收房，房屋买卖合同补充条款第七条约定：1、该商品房具备房屋买卖合同第十六条规定的交付条件后，甲方应当在交付日的15日前，向乙方发出入住通知书，乙方应按入住通知书规定的交付期限和地点，按照入住通知书的要求与甲方办理该商品房的交付手续。双方同意：1.1、甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部房价款（包括应结算��面积差款）、违约金（如有）、委托甲方缴纳的契税、公共维修基金和办理产权的相关费用，提供自行缴纳的物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权和抵押登记所需要的资料并办理相关手续，办理物业相关手续。否则甲方有权相应顺延将该商品房交付乙方的时间直至按前述约定履行完毕全部义务之日，且无须承担任何违约金。1.2、乙方在办理该商品房手续过程中，认为需要维修的事项的，应按照该商品房《质量保证书》中的规定向甲方提出维修要求。该房屋交付时，除了不具备房屋买卖合同约定的交房条件外，乙方认为需要维修的事项不作为乙方拒绝收房并主张甲方逾期交房的理由。乙方在未提交证明存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为甲方已经完成交房义务。2、因乙方原因未能按照入住通知书中规定的交付时间、地点，按��入住通知书和房屋买卖合同与补充协议约定的要求与甲方办理该商品房交接手续的，则自入住通知书规定的交付期限届满之日起，该商品房的风险及其他相关责任随之转移给乙方，与该商品房的费用（包括但不限于物业管理费以及其他合理费用（如有））由乙方承担。房屋买卖合同第十二条所述的保修期（包括全装修房装修工程的保修期）亦从入住通知书规定的交付期限届满之日起开始计算。对于因约定面积误差而应由乙方补交的房款，甲方有权按房屋买卖合同第七条规定向乙方计收违约金。2013年3月29日，苏州工业园区规划建设局向被告颁发《建筑临时使用证》，告知时代上城花园一区29-33#、35-40#住宅及1-3#地库可以临时使用或部分投入使用。2013年4月7日，苏州工业园区国土房产局向被告颁发《苏州工业园区商品房交付使用通知书》，通知被告开发的时��上城花园一区29-33#、35-40#住宅商品房工程已通过商品房交付使用备案。2013年6月4日，苏州工业园区国土房产局向被告颁发《商品房屋登记注册证》，通知苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园35幢房屋登记注册。2013年7月19日，被告向原告寄送《九龙仓时代上城房屋交付通知书》，告知被告已取得《建筑临时使用证》和《苏州工业园区商品房交付使用通知书》，现已具备交房条件，告知2013年7月27日至2013年7月30日为集中办理期，通知原告于2013年7月30日15：30办理房屋交付手续。原告称7月30日前收到《九龙仓时代上城房屋交付通知书》后于7月29日、30日前往收房，发现房屋内仍在施工。2014年1月15日，被告向原告发出《交付催告函》，告知尽快办理入住手续。2014年1月18日，原告收到《交付催告函》，原告称前往收房时再次发现房屋内都是装修材料，仍然没有��复好。2014年1月21日，原告向苏州市便民服务中心12345投诉，称其购买了园区九龙仓时代上城35幢502室精装修房，本来约定2013年7月交房，但是查看后发现很多质量问题，后开发商同意整改，但至今没有整改好。最近还接到小区物业发来的通知，要求尽快去拿钥匙并交纳物业费。原告对此表示不满，认为因开发商装修房屋出现质量问题，导致无法验收，要求开发商尽快将房屋维修好，并告知何时验收、何时交物业费。2月6日、7日、9日、10日原告多次催办，苏州市便民服务中心每次均及时作出回复，回复称：已将投诉情况向国土房产局、开发商反馈，另告知，商品房买卖合同中对于交房时间、交房条件、交房程序已有明确约定，双方均应按合同履行。对于反映的质量问题，已督促开发商尽快整改并与反映人沟通。由此引起的损失以及物业费的缴纳事宜，应协商解决，协��不成的通过合同约定的争议解决方式处理。诉讼中，原告提交苏州市人民政府便民服务中心于2014年5月12日出具的补充说明，证明原告2014年1月21日反映的质量问题主要为：大理石地砖大面积开裂、墙纸发霉渗水等。2014年3月17日，原告报警称涉案房屋装修有纠纷，苏州市公安局工业园区分局湖东派出所（以下简称湖东派出所）出警，原告称其在2011年8月份购买了九龙仓的房子，与开发商约定是在2013年7月份交房，但因发现房屋存在质量问题没有签字交房。当时开发商答应返修，但到报警时还没有修好，地面还有25块地砖没有更换。2014年3月18日，原告与被告就现场维修进行沟通，被告方向原告出具了《现场维修接报单》，报修项目明细为：1、进户门左边踢脚线开裂；2、客厅一块大理石下线管破损；3、厨房移门左边两开关不在一水平线上；4、玄关门框左侧墙纸起翘；5、餐厅西墙墙纸下口发霉；6、厨房移门上口石膏线条起皮；7、客厅背景墙纸上口吊顶拼接处涂料明显；8、客厅移门上口右侧窗帘盒涂料脏；9、次卫外墙下口墙纸不平；10、次卫左墙顶口吊顶起皮；11、书房西墙纸下口不平及吊顶一处脏、墙不平；12、南次卧窗右下角墙纸发霉；13、南次卧衣柜右上角墙纸未贴好；14、厨房外阳台涂料（真实漆）起壳、脱落；15、太阳能锅炉开关碰到墙里；16、厨房吊顶涂料不平重刷；17、北卧室右侧墙纸发霉；18、北卧南墙右下角墙纸起翘；19、次卫隔龛下口墙砖爆边、次卫门框左下开裂；20、室内门框多处破损；21、次卫马桶两边大理石多块开裂；22、主卫台盆大理石有裂纹；23、主卫地面大理石多块开裂；24、浴缸左边大理石断裂；25、主卫台盆挡水线条两端补胶；26、主卧外机空调需抬高；27、主卧左侧窗帘盒处刷��料；28、主卧软包右边背景板开裂、插座处修补明显；29、主卧空调内机下口踢脚线毛糙；30、主卧阳台移门下口大理石门槛不水平；31、主卫台盆左侧壁龛面砖修补明显；32、主卫台盆右侧壁龛上口吊顶有缝；33、其余还有：主卧墙纸全换、地板全部重新油漆、北卧橱柜移门右上角墙纸翘起、次卫外墙墙体不平、干区位置倾斜发霉、书房顶发霉、客厅及三个门槛大理石全部更换、客厅墙纸全屋更换，被告同意对原告以上报修项目进行维修。被告方工程师朱兴冬在工程师栏签名，原告在客户栏签名。《现场维修接报单》未注明维修完成日期。2014年3月19日，原告再次向苏州市便民服务中心12345投诉，称：他联系园区住建、质监部门，相关部门找到了开发商，开发商承诺帮其更换有问题的东西，答应19号开工维修，但开发商要求其签订一份协议，返工时间增加90天，不追究违约责任及赔偿损失，否则就不按照之前签订的协议维修。于是他找到开发商的王经理，王经理答应帮其维修，并承诺免除2013年7月到交房日期为止的物业费，但还是要求签订放弃追究责任的协议，他坚决不同意，王经理表示不同意签订协议就肯定不按之前签订的协议维修，对此他表示不满，要求相关部门尽快督促开发商按照之前签订的协议来维修并不与开发商签订任何协议。苏州市便民服务中心及时回复称：“已告知业主就反映的质量问题向园区工程质量管理部门联系，我局也督促开发商按照建筑装饰验收规范等要求，及时与业主对接做好整改。商品房买卖合同中对于交房时间、交房条件、交房程序已有明确约定，双方均应按合同履行。”被告庭审中陈述：被告接到原被告一致确认的2014年3月18日现场维修接报单后便开始维修至2014年5月3日，这��第一段期间的维修。被告并向本院举证其于2014年5月5日向原告寄发的邮件，被告提交的EMS快递封面没有记明邮寄材料名称。被告称邮寄内容为：关于确认现场维修接报单维修事项、完成结果的知会，证明诉争房屋被告已维修完毕，并以书面形式通知原告验收。原告质证认为，其在2013年7月30日至2014年5月5日期间未收到过被告任何通知。2014年5月7日，原告父亲孙金平向湖东派出所报警，称其与开发商有纠纷。湖东派出所出具情况说明，内容为：孙金平自称买的九龙仓35幢502室的房子，正在验房，九龙仓工作人员张哲绮要下班，并把其家中电拉掉，推其出门。双方发生纠纷。2014年5月8日，原告父亲孙金平向湖东派出所报警，称其与开发商有矛盾，开发商不让其进门。湖东派出所民警至现场，孙金平称：其购买的九龙仓35幢502室精装修房质量有问题，现在已上法院起诉。今天过来看房子，开发商房修部门不让其进门查看而引发纠纷。后经派出所工作人员协调，已让孙金平进入看房。2014年5月8日，被告向原告寄送《交付催告函》，催促原告办理房屋交付手续。原告陈述：该函于5月9日收到，5月12日原告前往收房时，被告拒绝交房。2014年5月9日，原告父亲孙金平向湖东派出所报警，称收房时全屋内没有水，开发商不肯过来处理，遂报警求助。湖东派出所民警至现场，物业方刘银亮称自来水公司统一关闭掉的，开通需要业主到自来水公司办理开通手续。2014年5月9日，原告自行委托苏州宜居工程质量检测有限公司对涉案房屋进行检测验收。2014年5月10日，苏州宜居工程质量检测有限公司出具检测验收报告，指出：门窗存在4项问题、客餐厅存在17项问题、卧室及过道存在41项问题、厨房存在12项问题、卫生间存在22项问题、阳台存在10项问题。被告对原告自行委托的检测报告不予认可。2014年5月12日，原告父亲孙金平向湖东派出所报警，称其看房子，物业不开门有纠纷。湖东派出所民警至现场，孙金平称：其购买九龙仓35幢502室，并于5月9日收到开发商催交办理交房手续，其按合约前来收房，因开发商不肯出面，物业方不肯签字，并拒绝交房开门，报警人认为无法收房，故认为开发商及物业违约。物业称：开发商认为已走司法途径，房屋作为物证保留，故不予报警人进入，并称双方已上法院，在开庭前双方都不能进入屋内，等判决结果。湖东派出所对双方陈述作登记备案。2014年8月6日，本院在庭审中询问涉案房屋装修有无修复，被告陈述5月4日已修复。原告称没有收到被告寄送的要求确认修复完毕的通知。本院告知为减少损失，双方是否��意及时与对方办理交房手续。原告表示同意去现场查看是否修好，如修好同意办理交房手续。被告表示同意，其认为房屋已交付，只是办理交接手续，时间定于8月8日上午10：30。原告对此表示同意8月8日上午10：30直接到涉案房屋内办理交接手续。此后，原告称其前往时被告阻拦，不让其进门。庭审中，被告陈述：2014年8月8日至8月23日，被告对涉案房屋进行第二次维修，仅对大理石进行抛光维修，其他没有维修。至2015年4月21日第三次庭审时，原告坚持认为涉案房屋仍存在下列质量问题：1、进户门锁安装松动；2、进户门密封条局部脱落；3、进户子母门缝隙上下大小不一漏风；4、进户门顶部石膏开裂；5、进户门大理石空鼓开裂；6、进户门墙面开关面板安装歪斜；7、进户门鞋柜门板闭合后上下大小不一；8、进户门门厅及鞋柜门板缺螺丝；9、进户门门厅及��柜台面大理石底部有破损；10、进户门门厅及鞋柜台面上墙纸开裂；11、客餐厅及门厅及过道约32块大理石空鼓及约26块大理石开裂；12、地砖走边大理石约30块开裂；13、客餐厅顶部一处东西斜向约3.2米长裂缝；14、客餐厅墙纸墙面开裂；15、客餐厅吊顶转角部位有开裂脱落；16、客厅吊顶空调封口封条有开裂；17、客厅门扇推拉门不垂直；18、南次卧门扇闭合后松动；19、南次卧门吸未安装；20、南次卧衣柜边地板踩踏松动不平整；21、南次卧地面中间不平整高低误差大于6毫米；22、南次卧窗台边地板踩踏松动；23、南次卧墙纸开裂；24、南次卧窗台边角不垂直；25、书房4处地板踩踏松动不平整高低误差大于5毫米；26、书房窗户玻璃局部未打密封胶；27、北次卧门套线条有开裂门套有破损；28、北次卧地板中间不平整高低误差大于5毫米；29、北次卧西墙踢脚线未作收口处理��30、北次卧窗台大理石有划痕破损；31、北次卧顶部石膏线有开裂；32、北次卧顶部石膏线与顶面交界处有开裂；33、北次卧顶部灯边有一处东西向1.5米裂缝；34、主卧门槛石边地板发黑；35、主卧推拉门边地板不平整高低误差大于7毫米；36、主卧顶部灯边东西向有2米长裂缝；37、主卧衣柜门板链条缺螺丝；38、主卧衣柜线条有开裂；39、厨房门套边墙面约10块墙砖空鼓；40、厨房南墙约13块墙砖空鼓；41、厨房烟道边约11块墙砖空鼓；42、厨房开关面板墙面约3块墙砖空鼓；43、厨房西墙1块墙砖空鼓；44、厨房铝合金门框上部约4块墙砖空鼓；45、厨房油烟机四周止回筏不密封有异味；46、卫生间门吸松动及墙面毛巾架松动；47、主卫生间北墙3块瓷砖有色差1块瓷砖破损；48、主卫生间西墙1块瓷砖有色差1块瓷砖空鼓；49、主卫生间台盆大理石有开裂；50、主卫生间台盆下处应安��防臭弯；51、台盆角筏应连接等电位；52、主卫生间挡水条与两侧墙面交界处缝隙较大；53、主卫生间地面约10块大理石开裂；54、次卫生间门套线条开裂及门套底部破损；55、次卫生间地面约7块大理石开裂；56、次卫生间门套墙边约4块瓷砖空鼓；57、次卫生间窗台边墙面3块瓷砖空鼓；58、次卫生间闭合边5块瓷砖空鼓；59、次卫生间台盆下水管应安装防臭弯及台盆角筏应连接等电位；60、次卫生间沐浴房东墙2块瓷砖空鼓；61、次卫生间沐浴房西墙2块瓷砖空鼓；62、次卫生间沐浴房马赛克2处空鼓多处破损；63、次卫生间台盆镜框线条底部有破损；64、南阳台地面2块空鼓1块地砖开裂；65、南阳台门槛底部墙面未贴砖；66、客厅顶部四周起泡脱落。2015年4月24日，本院前往涉案房屋勘验，原告提出仅有以下17项已修复，具体明细为：1、进户子母门缝隙上下大小不一漏风；2、进户门顶部石膏开裂；3、进户门门厅及鞋柜台面大理石底部有破损（已修复，但未打磨）；4、进户门门厅及鞋柜台面上墙纸开裂；5、客厅门扇推拉门不垂直；6、南次卧门扇闭合后松动；7、南次卧门吸未安装；8、南次卧墙纸开裂（已修复，但存在接口）；9、南次卧窗台边角不垂直；10、北次卧顶部石膏线有开裂；11、北次卧顶部石膏线与顶面交界处有开裂；12、主卧衣柜线条有开裂；13、卫生间门吸松动；14、台盆角筏应连接等电位；15、主卫生间挡水条与两侧墙面交界处缝隙较大；16、次卫生间门套线条开裂及门套底部破损；17、次卫生间台盆镜框线条底部有破损。其他没有修复，另增加了一些项目：1、有线电视少插头；2、书房墙纸发霉、有接口、客厅墙纸打补丁、北次卧墙纸发霉；3、厨房油烟机旁电线外露；4、主卫线条破损、次卫门吸松动；5、台盆下��水；5、南阳台屋顶下水管处1处开裂；6、客厅南墙两边底部、客厅西墙底部墙纸打补丁；7、主卧及北次卧间通道底部墙纸3处打补丁、开裂、主卧及北次卧间地砖开裂；8、主卧空调外机螺丝未拧，未安装好、9、主卧墙纸开裂2处、主卧踢脚线油漆脱落。被告对原告所述的未修复项目均同意继续维修，但认为问题并不像原告所述那么严重，修复标准按照合同和国家标准执行。另查明，本院就涉案的35幢502室（全装修房）的市场租金价格向评估部门询价。2015年4月12日，苏州工业园区首佳房地产评估咨询事务所有限公司回函说明，2013年7月30日至2015年4月，涉案502室的每平方米月租金为30元。庭审中，原告认为还是要求按合同约定进行认定，被告认为该复函与本案无关，原告的诉请是要求被告承担逾期交房违约责任，并支付物业费、水电费等相关费用，该复函涉及的租金问题并不在本案审理范围内，与本案不属于同一法律关系。以上事实，由原被告提交的房屋买卖合同、房屋现状照片、报警记录、维修接报单、通知、邮寄凭证、催告函、住宅交付使用通知书、建筑临时使用证等证据，以及本院现场勘查记录、评估机构回复函等证据予以证实。本院认为：原被告双方之间签订了房屋买卖合同，该合同的签订系双方真实意思表示，并不违反法律规定，本院予以确认。房屋买卖合同中对于交房时间、交房条件、交房程序已有明确约定，双方均应按合同履行。本案审理过程中，原被告存在以下争议焦点问题：一、涉案房屋是否符合交付条件，被告是否承担逾期交房的违约赔偿责任。原告孙祥认为，被告交付的房屋存在严重质量问题，不符合工程规范要求，施工材料不符合国家规范，不符合交房和使用条件。原告认为被告构成逾期交房，并按房屋买卖合同主张逾期交房的违约金及逾期利息。被告高龙公司认为，涉案房屋符合交付条件，原告主张逾期交房，无事实依据。针对房屋质量问题，被告认为，并不像原告所述那么严重，同意继续予以维修。本院认为，原被告间依法成立房屋买卖合同关系，被告是否构成逾期交房，应依据房屋买卖合同对房屋交付条件、时间、程序及标志的约定予以认定，即是否符合房屋买卖合同第十六条、第十七条、第十八条的约定。本案中，被告在向原告交付房屋之前已经取得了《建筑临时使用证》、《苏州工业园区商品住宅交付使用通知书》等交付条件。被告在程序上履行了通知交房义务。交房时，涉案房屋具备交房相关证件，被告通知原告于2013年7月30日办理交接手续，因原告认为存在房屋质量问题而��绝接收，但根据2014年1月21日12345投诉内容、2014年3月17日原告报警记录和原被告2014年3月18日签订的保修接报单显示，原告报修反映的是大理石地砖开裂、墙纸发霉渗水等质量问题，并非房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，不能作为认定逾期交房的事由。原告虽发现房屋存在质量问题，但不影响房屋交接手续的办理，原告可完成房屋交付手续后主张保修责任。同时，当事人的权利义务应依据合同约定予以界定。因此，被告向原告交付房屋时，具备合法的证件，履行了约定的通知程序，具备交付的条件，不存在影响房屋主体结构安全的事由，不构成逾期交付。原告主张逾期交房违约金和逾期利息，无法律及事实依据，本院不予支持。二、涉案房屋室内装修部分是否仍然存在质量瑕疵，被告是否因质量瑕疵赔偿原告损失，以及损失认定。原告孙祥认为，根据验房师出具的验房报告，涉案房屋存在严重的工程质量问题，被告高龙公司认为，被告对原告所述的未修复项目均同意继续维修，但认为问题并不像原告所述那么严重，修复标准按照合同和国家标准执行。本院认为，合同当事人应依据诚实信用原则全面履行合同义务。被告应按约交付房屋，保证房屋质量符合约定的居住使用条件，并承担约定或法定期限内的保修义务。被告对原告所述的未维修项目均同意继续维修，但认为问题并不像原告所述那么严重，修复标准按照合同和国家标准执行。本院多次现场勘验时发现原告所述地砖起鼓、存在裂纹、墙纸补丁式更换、部分项目施工存在瑕疵等质量问题仍存在，故被告应当按照2015年4月24日本院现场勘验时确定的维修项目进行修复，但应当扣除勘验时原告确认的已修复项目。原告主张被告继续修复的诉请，本院予以支持。被告在对室内存在的质量问题统一维修时，各项目修复标准应符合相应合同约定及国家关于建筑装饰装修质量的施工规范和验收规范。同时，被告向原告交付的房屋存在质量瑕疵，被告未及时全面履行保修义务，应对原告损失负赔偿责任。原告在交房后即发现房屋存在诸多质量瑕疵，虽经被告维修，但现场勘验时问题仍部分存在，质量瑕疵未能全面有效的解决。2014年3月18日双方确认维修项目，之后被告进行维修，2014年5月6日被告向原告寄送修复完毕交房催告函，庭审中原告虽未认可收到该函，但根据湖东派出所出具的2014年5月12日原告父亲孙金平报警陈述，原告方于5月9日已收到被告交房催办通知，5月12日原告收房时因被告认为房屋作为物证保留而拒绝交房，延期交房而给原告造成的损失应由被告承担。2014年8月6日本院通知双方8月8日办理实际收房手续，原告称被告阻拦进屋收房，被告称原告拒绝收房，双方均未能提交相应证据加以证明，根据举证责任分配原则，谁主张谁举证，原告应对其主张承担举证不能后果。本院认定2014年8月8日为双方办理维修后房屋应实际交接之日。另，结合被告自认2014年8月8日至8月23日还就大理石抛光进行维修，其他没有维修，故自2013年7月30日应交房之日起至2014年8月止，被告对质量瑕疵维修施工，足以妨碍影响原告正常居住使用房屋，导致原告房屋长期无法使用处于空置状态，其应对上述期间内原告因房屋空置无法使用产生的损失承担赔偿责任。虽然原告主张仅表述为逾期违约金和利息损失，其表述并不一定准确，但原告诉讼的目的即为希望法院对其相关损失予以处理，为避免诉累，本着解决纠纷原则，本院参照原告房屋在出租使用情形下的市场租金，衡定原告房屋空置期间的损失。本院依据双方举证情况，本院酌情认定被告应承担赔偿责任的房屋空置期间为13个月。参照评估机构出具的相应时段租金标准，酌定月租金损失按4222元计算，核定原告维修期间的损失为54886元。该损失系被告交付房屋存在质量瑕疵，未及时履行保修义务，而应向原告承担的违约赔偿责任。原告现主张维修的各项质量问题经多次现场查勘，现原告主张的室内部分项目存在门板闭合大小不一、地板踩踏松动不平整、边角不垂直、交界处缝隙较大等现象，但该状况影响的是原告使用房屋的舒适度和满意度，不足以根本上导致原告无法居住和生活。其他问题例如部分地砖存在裂纹、瓷砖起鼓、门锁安装松动、缺螺丝、破损等问题，经现场观察，各部位的破损面积很小，损坏的程度相对较轻，不影响相应设施设备的使用。原告室内虽存在上述质量瑕��，但从一般生活经验上判断，上述设施并未丧失正常和合理的使用功能，不足以影响原告正常居住生活。因此，原告在2014年8月之后的房屋空置损失，被告不应承担赔偿责任。原告主张房屋保修期按原告实际收房之日算起，该主张不符合合同约定，也无法律依据，对此本院不予采纳。原告主张维修期间物业费、水电费由被告承担，但原告并未交纳，因物业费、水电费涉及原告与物业、水电服务单位的关系，该物业费、水电费未实际发生，物业、水电服务单位是否向原告主张尚不明确，故对原告该项主张，本院暂不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条��《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏州高龙房产发展有限公司于本判决生效之日起60日内对原告孙祥所有的苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园35幢502室内装饰装修进行维修（维修后质量标准应符合合同约定，以及国家关于建筑装饰装修质量的施工规范和验收规范，维修范围为：本判决书12-14页中所列2015年4月24日本院现场勘验时确定的66项及原告新增加的9项，但应扣除现场勘验时原告认可已修复的17项）；二、被告苏州高龙房产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙祥各项损失合计54886元；三、驳回原告孙祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期��的债务利息。案件受理费2766元，由原告孙祥负担1536元，被告苏州高龙房产发展有限公司负担1230元。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，由被告履行上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审　判　长　　江福禄人民陪审员　　徐家骝人民陪审员　　费　珊二〇一五年五月六日书　记　员　　杨惠娟第页共页关注公众号“”