（2015）浙金民终字第243号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-30
案件名称
王建兵与宗祖玉、黄允龙等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宗祖玉,黄允龙,宗祖海,宗加勤,王建兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第243号上诉人（原审被告）：宗祖玉。上诉人（原审被告）：黄允龙。上诉人（原审被告）：宗祖海。上诉人（原审被告）：宗加勤。被上诉人（原审原告）：王建兵。委托代理人：许贞朋，浙江奇合正律师事务所律师。上诉人宗祖玉、黄允龙、宗祖海、宗加勤与被上诉人王建兵房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王建兵诉称：2012年8月6日，四被告将共同经营的位于义乌市江东街道盘溪山庄的建筑物出租给原告办厂之用，原、被告双方于当日订立了“租房协议书”一份，约定了租赁期限、租金等事项。然而在2013年7月底，义乌市综合行政执法局江东大队口头通知原告，其所租赁的建筑物系违法建筑，按照“三改一拆”精神，责令原告腾空房屋，并责令自行拆除。原告接到该通知后，立即寻找好新的出租场地，并着手搬厂。在2013年9月5日，义乌市江东街道、江东国土所、行政执法局江东大队三家联合正式发文，确定盘溪山庄的建筑物为违法搭建建筑物，责令在2013年9月15日前拆除。原告认为，双方签订的协议无效系四被告提供的租赁物系违法建筑物造成的，从原告知道协议无效之日起，原告即着手寻找新场地、无心生产，故被告方就不应收取租金。因此产生的搬运费、叉车费等应由四被告承担。为此，诉请判令确认原、被告签订的租房协议书无效；四被告立即返还租金21万元，并支付搬运费1.5万元、叉车费3000元，共计22.8万元；四被告对上述款项互负连带清偿责任。原告于2014年12月17日向原审法院申请撤回第一项诉讼请求，原告的申请符合法律规定，系其对自身权利的处分，原审法院予以准许。被告宗祖玉、黄允龙、宗祖海、宗加勤共同辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据。被告的用房是农业开发用房，是有法律依据的，依据的是国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知，用于农业管理和生活用房不需要建设部门审批，所以，原告主张被告提供的租赁房屋系违法建筑缺乏法律依据。承租房屋被拆除，是由于原告原因所致。由于原告接到通知后没有及时告知被告，导致三家单位发文拆除涉案房屋，被告方接到了诉状和相关证据后，向江东街道办事处发出信息公开申请，要求提供拆除涉案房屋的审批文件、法律依据以及涉案关于限期拆除违法建筑物的通知书，但是江东街道在法定时间内，并没有依法告知，而且被告将江东街道依法复议至义乌市人民政府。可见原告所述涉案房屋系违法建筑，缺乏法律和事实依据，导致涉案房屋被当作违法建筑拆除的直接原因是原告。如果原告能及时告知被告，被告能在法定时间内提出行政复议，这样可以避免政府违法行政。这种情况下，原告不但不应当主张损失，还应赔偿给被告造成的损失。原告在得知江东街道等部门要求拆除涉案房屋的时候，也没有与被告办理相关的移交手续，并且相关水电费也一直拖欠不交。另外，还把被告的相关设施全部带走了。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，涉案房屋被拆除，纯属原告所致，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2012年8月6日，原告与四被告签订租房协议书一份，约定原告因办厂所需向被告租用仓库4幢，租用期为5年，自2012年7月20日始至2017年7月19日止，年租金为20万元，租金每年递升5%，房租款每年提早一个月一次付清。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约交付了第一年度的租金，并于2013年7月8日向四被告交纳了第二年度的租金21万元。2013年9月5日，义乌市江东街道办事处、义乌市综合行政执法局江东大队、义乌市国土资源局江东国土所联合发出“关于限期拆除违法建筑（构筑）物的通知书”，该通知书中载明“宗塘盘溪山庄经查，你单位（户）在宗塘村违法搭建建筑（构筑）物，现责令你单位（户）在2013年9月15日之前将违法建筑（构筑）物自行拆除，逾期将强行拆除”。原告使用涉案建筑物至2013年10月10日，在原告搬离涉案建筑后，执法部门将建筑物拆除。原审法院审理认为：四被告作为房屋出租方，对本案所涉房屋负有瑕疵担保义务，无论原、被告签订的租赁协议的效力如何，因本案所涉房屋已经被行政执法部门拆除，原告无法继续使用租赁房屋，四被告均应该将已预收的租金返还给原告。关于返还租金的数额问题，因原告认可其使用房屋至2013年10月10日，则扣除2013年7月20日至2013年10月10日的房屋使用费后，四被告应共同将剩余租金163334元返还给原告。四被告作为共同债务人，其中任何一人都负有清偿全部债务的义务，所以，原告关于要求四被告对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，无需判决。关于原告所主张的搬运费及叉车费，因原告并未提供相应的证据，对于原告的该部分诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、被告宗祖玉、黄允龙、宗祖海、宗加勤于判决生效后十日内共同返还原告王建兵租金163334元；二、驳回原告王建兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4720元，由原告王建兵负担1153元，由四被告共同负担3567元。宣判后，原审被告宗祖玉、黄允龙、宗祖海、宗加勤不服，向本院提起上诉称：1、一审法院审判程序违法，一审诉讼中，上诉人指出街道办拆除涉案房屋违法。但是，一审法院根本就没有审查。并且，依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》规定，上诉人建设用于农业管理和生活用房不需要建筑部门批准。一审法院没有审查此事，显属审判程序违法。2、原审法院认定事实错误。王建兵在接到涉案的拆除通知时，没有及时告知上诉人，致使上诉人无法提起行政诉讼。并且，如果上诉人针对街道办违法拆除通知提起行政复议、行政诉讼，在拆除通知效力待定时间，街道办根本无法拆除房屋的。过错方是王建兵，其应当赔偿上诉人所造成的损失。3、一审法院没有审查王建兵拖欠上诉人水电费的情况。协议签订后，王建兵一直拖欠水电费。并且，王建兵在得知办事处将要拆除上诉人房屋时，不仅没有办理房屋移交手续，反而乘机把上诉人的相关设备、设施带走。一审法院并没有查明上述情况。综上，请求二审法院依法查明本案的事实，撤销原审判决、驳回王建兵的诉讼请求。被上诉人王建兵辩称：1、一审的审判程序合法。起诉之后，一审法院在审理的范围内正确地审理了此案，对于上诉状中提出没有审查街道办拆除房屋是否违法，不属于本案所审查的范围，本案不存在程序违法的问题。2、原审法院认定的事实正确，适用法律正确。上诉人认为拆除通知没有通知到上诉人，拆除房屋的通知，通知的义务人是相应行政机关而非王建兵，我方不具有通知的义务，事实上我方已经通知了上诉人。上诉人说没事的，我们关系很好，会处理好的。因此涉案房屋的拆除，与王建兵没有关系。3、王建兵也不存在拖欠上诉人水电费的情况，而且水电费与本案一审的本诉没有关联性，即使有拖欠也不属于本案所审查的范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，王建兵未提供证据，四上诉人提供以下证据：义乌市人民法院诉前登记告知及确认书1份，证据来源义乌市人民法院，证明上诉人方已经向人民法院提起行政诉讼，被拆除的房屋是否是违章建筑还没有确认。王建兵质证认为，对证据的真实性无异议，对证明目的和本案的关联性有异议。本案要审查的是房屋租赁合同有没有现实履行的意义和可能性，至于房屋合法还是违法，是上诉人与其他单位之间的问题，与王建兵没有任何关联性。本院认为，该证据真实性王建兵无异议，本院对真实性予以认定。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案所涉房屋已经被行政执法部门予以拆除，王建兵无法继续使用租赁房屋。王建兵已经预付的租金，扣除实际占用期间的费用，其余部分应予返还。至于房屋是否为违章建筑，行政部门拆除是否违法，不属本案民事案件审理范围，一审程序合法。四上诉人认为王建兵未通知导致房屋被拆要求赔偿损失，以及王建兵拖欠水电费及搬走上诉人的物品，一审未提出反诉，本案中不作审理。另外，上诉人是否提起行政诉讼，与本案裁判结果无直接关联，故上诉人申请中止审理本案，不予准许。综上，原判认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4720元，由上诉人宗祖玉、黄允龙、宗祖海、宗加勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 良 飞审 判 员 王孜力哈代理审判员 盛 伟二〇一五年五月六日代书 记员 吕 倩 茜 更多数据：