（2015）深中法房终字第775号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-07-28
案件名称
深圳市天海通物业管理有限公司、深圳市罗芳实业股份有限公司与物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市天海通物业管理有限公司,深圳市罗芳实业股份有限公司,深圳市安业置业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第九条第一款；《广东省物业管理条例》：第七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十条；《诉讼费用交纳办法》：第八条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）深中法房终字第775号上诉人（原审原告）：深圳市天海通物业管理有限公司。法定代表人：巫海谋，董事长。委托代理人：黄锐，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人：彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市罗芳实业股份有限公司。法定代表人：陈志辉，董事长。委托代理人：刘航，广东圣天平律师事务所律师。委托代理人：蔡楚旋，广东圣天平律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市安业置业发展有限公司。法定代表人：马钟鸿，董事长。委托代理人：向勇，广东联建律师事务所律师。委托代理人：胡春，女，该公司员工。上诉人深圳市天海通物业管理有限公司（以下简称天海通公司）与被上诉人深圳市罗芳实业股份有限公司（以下简称罗芳公司）、原审第三人深圳市安业置业发展有限公司（以下简称安业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明如下事实：一、争议区域权属情况：本案双方争议区域为安业馨园裙楼x及安业馨园幼儿园整栋。权利人为罗芳公司的《深圳市房地产权证》（深房地字第x号）载明，房地产名称为安业馨园裙楼x，建筑面积4221.09平方米，套内建筑面积3461.91平方米，用途为商业；该土地宗地号为x，宗地面积为14129.29平方米。权利人为罗芳公司的《深圳市房地产权证》（深房地字第x）载明，房地产名称为安业馨园幼儿园整栋，建筑面积2408.7平方米，用途幼儿园；该土地宗地号x，宗地面积为14129.29平方米。二、争议区域与所在小区的物业管理区域划分情况：上述争议区域与深圳市罗湖区安业馨园小区（以下称安业馨园小区）属同一红线图范围。因罗芳公司对天海通公司是否对安业馨园小区中上述争议区域具有物业管理权提出异议，并主张罗芳公司对该争议区域具有独立的物业管理权，原审法院依照《广东省物业管理条例》第七条第三款、《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条的规定向罗湖区住房和建设局及安业馨园小区所在地的罗湖区黄贝街道办事处去函询问，上述两部门函复称自安业馨园小区竣工入伙迄今，上述两部门未对安业馨园、安业馨园幼儿园整栋及安业馨园裙楼x进行过物业管理区域划分。三、天海通公司主张其对争议区域具有管理权的依据：天海通公司于2010年2月8日获准从事物业管理活动，具有物业管理三级资质。2013年4月15日，天海通公司与安业馨园第一届业主委员会签订《深圳市罗湖区安业馨园小区物业管理服务合同》（以下称《物业管理服务合同》）。该合同所涉及的基本情况如下，物业基本情况坐落位置：深圳市罗湖区延芳路498号，占地面积23171.02平方米，建筑面积56504平方米，商场面积6215平方米，幼儿园面积2400平方米，住宅面积47889平方米，户数491户，停车场300个，物业类型商业、住宅。物业管理期限为两年，自2013年4月23日起至2015年4月23日止。管理服务费按双方协商的标准向业主、住户收取；小区住宅部分每平方米建筑面积3.3元人民币／月，小区商业部分每平方米建筑面积8元人民币／月，幼儿园部分每平方米建筑面积6元人民币／月；以上每月10日前由各住户将管理服务费转账至乙方（即天海通公司）账户，或直接到服务中心缴纳。对无故不缴物业管理服务费，逾期则按日收取万分之三的滞纳金。房屋本体维修基金的收取按照深圳市物业管理主管部门的指导标准，小区每平方米建筑面积为0.25元人民币／月，随物业管理费一起由乙方（即天海通公司）向业主收取。对无故不缴房屋本体维修基金和其他相关费用的，逾期则按日收取万分之三的滞纳金。四、罗芳公司主张其对争议区域具有管理权的依据：2007年12月18日，罗芳公司与安业公司签订《物业管理协议书》约定“甲方（即罗芳公司）分得的商业物业及幼儿园由甲方自行管理。乙方（即安业公司）分得的住宅物业由乙方自行委托前期物业管理”。安业公司与该小区其他住宅业主所签订的房屋买卖合同中约定“所购单位物业的房价已经综合考虑以下因素：……本物业小区A、B座裙楼1-4层商业，地块北侧为幼儿园，与本物业住宅部分分开管理。”五、争议区域的实际管理情况：原审法院会同天海通公司、罗芳公司双方于2014年4月10日至安业馨园小区现场勘察，现场情况如下：1、安业馨园幼儿园整栋的位置及物业管理情况：幼儿园与小区楼群之间相隔并共用一条长约二、三十米的消防通道，消防通道的一端有天海通公司设置的保安岗亭。幼儿园内部自行配备有保安、监控、清洁及消防设备。幼儿园与安业馨园小区共用排污管道、供水管道、消防水塔和消防水管。小区楼群一侧有天海通公司安设的监控头，其监控范围包括幼儿园外围。2、商业裙楼的位置及物业管理情况：小区A、B楼一至四层为商业裙楼。商业裙楼内部设有独立的楼梯和电梯，楼梯和电梯均无法上到住宅区部分，但有电梯可下到住宅区使用的负一楼停车场。商业裙楼内部自行配备有保安、监控、清洁及消防设备，并自行负责裙楼前的绿化。裙楼右侧有一地面停车场，由罗芳公司自行管理。商业裙楼与小区共用排污管道、供水管道、消防水塔和消防水管。裙楼前的通道有天海通公司安设的四个监控头，但无信号。商业裙楼与小区相邻一侧的墙柱上天海通公司安有保安巡逻签到箱。3、幼儿园及商业裙楼的水费均由天海通公司代扣代缴。幼儿园及商业裙楼均未另行聘请有资质的物业服务企业进行物业管理。六、其它情况：罗芳公司自2013年4月23日天海通公司对安业馨园小区进行物业管理起至2013年12月23日未就上述争议区域向天海通公司缴纳物业管理费和本体维修基金。原审原告天海通公司诉讼请求：1、罗芳公司向天海通公司支付物业管理费人民币337180元、本体维修基金11741元（2013.4.23-2013.12.23）；2、罗芳公司支付物业管理费、本体维修基金因迟延付款的滞纳金人民币27453元（以罗芳公司拖欠的管理费、本体金按每日万分之三暂计算至2013.12.22，之后计算至罗芳公司还清款项之日止），以上合计人民币376374元；3、诉讼费由罗芳公司承担。原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点系案涉争议区域，即安业馨园幼儿园整栋与商业裙楼x是否属于独立的物业管理区域。首先，上述争议区域与安业馨园属于同一建设宗地红线图范围，其中商业裙楼在建筑上与小区住宅楼紧密相连、在地理上无法独立分割；该争议区域与安业馨园小区共用排污管道、供水管道、消防水塔和消防水管等主要配套设施设备。因此，从地理位置及配套设施设备的共用性上，案涉争议区域不具备可划分为不同物业管理区域所要求的自然形成、可独立分割性。其次，双方虽对争议区域是否属于独立物业管理区域存在争议，但依法有权对该争议作出处理的主管部门及物业所在地街道办事处未对此进行过划分，而罗芳公司依据其与安业公司之间签订的《物业管理协议书》主张其对该争议区域具有独立的管理权，于法无据，原审法院不予采纳。最后，罗芳公司主张从2009年开始就将争议区域出租并由承租人自行管理，从物业的使用性能上商业裙楼属于商业用途、幼儿园属于教育用途，与小区住宅性质不同，并因此主张分开管理系历史常态。原审法院认为，依据《物业管理条例》的规定物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；《广东省物业管理条例》以及《深圳经济特区物业管理条例》亦有相似的规定，可见物业管理区域的划分中所称的自然形成的独立物业管理区域主要指的是物理上的独立性，而非罗芳公司所主张的物业使用性能的不同或历史上的分开管理。综上，因争议区域与安业馨园小区属于同一红线图范围，且两者在地理位置与共用设施设备上存在不可分割性，并非自然形成的独立物业管理区域；有权部门亦未对争议区域进行过划分，原审法院认定争议区域与安业馨园小区属于一个物业管理区域并依法应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，不得分割管理。关于安业馨园小区业主委员会与天海通公司之间签订的《物业管理服务合同》的效力。罗芳公司虽辩称其未曾见过业主委员会的公章因而无法确认天海通公司所提交的《物业管理服务合同》的真实性，并辩称该合同属无效合同，但罗芳公司并无证据证明该合同系伪造，其关于无效合同的抗辩亦无事实或法律依据，原审法院对其该辩称不予采信并认定安业馨园小区业主委员会与天海通公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。因争议区域与安业馨园小区同属一个物业管理区域依法成立一个业主大会，业主大会或者业主委员会的决定，对作为商业裙楼和幼儿园所有人的业主，即罗芳公司具有约束力，业主应依约履行。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。天海通公司向业主所收取的物业管理费亦是其提供上述服务的对价。天海通公司对小区内公用部分、共有设备设施的日常运行、保养、维修，公共区域的清洁卫生服务，公共区域秩序的维护等都是对上述商业裙楼和幼儿园提供的服务；天海通公司亦对罗芳公司所有的商业裙楼和幼儿园提供代收代缴水费的服务项目。即使罗芳公司主张商业裙楼和幼儿园另有聘请安保和清洁人员，但对商业裙楼和幼儿园内部进行安保和清洁等行为属于罗芳公司对建筑物内其专有部分所进行的管理，而罗芳公司作为业主对其专有部分以外的共有部分，既享有权利，也应承担义务；即便罗芳公司辩称没有享受到物业公司的服务，但依法不得以放弃权利而不履行义务。天海通公司关于罗芳公司缴纳物业管理费和本体维修基金的诉讼请求，依法予以支持。但天海通公司确未向罗芳公司提供合同所约定的绿化、清洁、安保、车辆停泊等物业服务，存在瑕疵，原审法院综合本案情况酌定商业裙楼部分应当按照每平方米建筑面积人民币4元／月、幼儿园部分按照每平方米建筑面积人民币3元／月向天海通公司缴纳物业管理费。天海通公司主张以3461.91平方米的建筑面积计算商业裙楼的物业管理费，属于其对自身权利的自由处分行为，原审法院予以确认并计算罗芳公司应给付天海通公司2013年4月23日至同年12月23日期间商业裙楼和幼儿园的物业管理费人民币168590（3461.91平方米×4元／平方米×8个月＋2408.7平方米×3元／平方米×8个月）元及本体维修基金人民币11741［（3461.91＋2408.7）×0.25元／平方米×8个月］元。关于滞纳金，罗芳公司虽以其与安业公司之间的《物业管理协议书》已约定商业裙楼与幼儿园由其自行管理而拒付天海通公司物业管理费和本体维修基金欠妥，但系因双方对是否应向天海通公司交纳该费用存在争议，故对天海通公司要求罗芳公司支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条、第九条，《广东省物业管理条例》第七条、第九条及《深圳经济特区物业管理条例》第九条、第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、深圳市罗芳实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付深圳市天海通物业管理有限公司2013年4月23日至2013年12月23日期间的物业管理费人民币168590元、本体维修基金人民币11741元；二、驳回深圳市天海通物业管理有限公司的其它诉讼请求。如深圳市罗芳实业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6946元，由深圳市天海通物业管理有限公司负担人民币3000元，深圳市罗芳实业股份有限公司负担人民币3946元。天海通公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令支持天海通公司的全部诉讼请求，即判决罗芳公司向天海通公司支付物业管理费人民币337180元、本体维修基金11741元（2013.4.23-2013.12.23）；判令罗芳公司支付物业管理费、本体维修基金因迟延付款滞纳金人民币27453元（以罗芳公司拖欠的管理费、本体金按每日万分之三暂计算至2013年12月22日，之后计算至罗芳公司还清款项之日止），以上合计人民币：376374元；3、判令罗芳公司支付本案诉讼费用。天海通公司上诉事实和理由：一、原审法院无权擅自调低天海通公司与安业馨园小区业主委员会在《物业管理服务合同》中约定的物业服务费。首先，罗芳公司并未要求原审法院调整物业服务费，原审法院在罗芳公司无请求的情况下，擅自调整，超出法院受理范围；其次，原审法院认为天海通公司与安业馨园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》是合法有效，同时也确认了“业主大会或者业主委员会的决定，对作为商业裙楼和幼儿园所有人的业主”的罗芳公司“具有约束力，业主应约履行”，但却判决罗芳公司少交物业服务费，实质上支持了罗芳公司无须依据业委会和物业公司签订的合同全面完全履行合同项下的义务，判决结果与判决论述自相矛盾。最后，天海通公司与安业馨园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》经过小区全体业主认可，是小区全体业主整体意志的体现，合同约定的价格没有违反任何法律法规，在罗芳公司没有证据证明业委会或业主大会的决定和对外签订的合同侵害其合法权益的情况下，应依决定、依约履行。二、原审法院认定的事实证据不足。未有任何证据证明天海通公司未有履行物业服务合同或者履行合同存在瑕疵，但原审法院却认定天海通公司未向罗芳公司“提供合同所约定的绿化、清洁、安保、车辆停泊等物业服务，存在瑕疵”。天海通公司履行的是共有部分的物业服务，无义务履行专有部分的服务。综上所述，请求二审法院支持天海通公司的诉讼请求。针对天海通公司的上诉，罗芳公司答辩称，天海通公司上诉请求无事实与法律依据，应于驳回。答辩理由与罗芳公司上诉理由一致。罗芳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回天海通公司的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用全部由天海通公司承担。罗芳公司的上诉事实和理由：一、一审认定事实不清，程序错误：（一）一审认定本案中所涉及安业馨园的商业部分及幼儿园（以下简称“争议区域”）与安业馨园小区属于一个物业管理区域，不得分割管理，系明显的认定错误。1、本案中的安业馨园系原审第三人安业公司与罗芳公司共同开发建设，商业和幼儿园部分系属于罗芳公司分得部分，同时安业馨园在2009年对外出售时开发商和业主签订的合同中已有明确约定建成后的商业部分和幼儿园与物业住宅分开管理。这说明业主均同意分开管理，但原审法院完全置所有业主的承诺与认可于不顾。2、实际上前述商业部分系有独立的入口、电梯，幼儿园更是独栋，物理上上述物业已经分割，特别是幼儿园完全独立于天海通公司现在管理的物业范围。按照原审法院的逻辑，如果说裙楼不具备物理上的独立性，那幼儿园完全是独栋建设，怎么不具备物理上的独立性？法院的陈述与认定自相矛盾。3、从小区建成开始，就已经形成了独立的物业管理区域，历史上该区域就是与天海通公司所管理的区域形成了分开管理的常态。天海通公司管理之前，该小区没有任何争端，但天海通公司管理之后争端频发，现在，法院反而对天海通公司的诉讼予以判决支持，实在是罔顾历史、破坏和谐。综上，无论从业主之间的约定，还是商业及幼儿园部分的地理位置及物理属性，还是以往管理的历史，商业及幼儿园部分都应该依照约定及其实际地理位置以及历史管理状况独立管理。（二）一审法院认为：《物业管理服务合同》系安业馨园小区业主委员会与天海通公司签订的，争议区域与安业馨园小区在一个物业管理区域内，争议区域与安业馨园小区同属于一个业主大会，业主大会或者业主委员会的决定，对罗芳公司具有约束力，这种认定明显错误，也涉嫌程序错误。1、庭审中，罗芳公司、安业公司多次提出安业馨园小区业主委员会成立不合法，因为业委会的召开完全没有通知作为大业主的罗芳公司，但法院并未对安业馨园小区业主委员会的成立是否合法做出任何调查，亦未对《物业管理服务合同》是否为有效合同做出调查，而是直接认定为有效；罗芳公司、安业公司亦多次提出《物业管理服务合同》应按照相关法律法规要求在有关管理部门备案，没有依法备案的合同不能作为判案依据，而涉案《物业管理服务合同》根本没有备案，但原审法院明显回避了该问题，在该判决中只字不提，而直接认定《物业管理服务合同》有效，对于其中物业管理费的计算标准直接采纳。在法院没有调查清楚上述问题的情况下，直接判决罗芳公司在未获得物业管理的情况下按照《物业管理服务合同》的约定向天海通公司支付物业管理费明显违反法律相关强制性规定。2、本案中关于物业管理区域的争议实际已经提交相关物业主管部门处理，而从原审法院取得的相关部门的回函来看，相关部门表示并未对上述争议进行过处理。依据相关法律规定，物业管理区域的划分应该属于行政管理范畴，在行政管理部门没有对物业管理区域划分争议作出明确处理之前，法院无权处理。现法院的判决直接判决罗芳公司承担责任，明显是已经直接认定了天海通公司对争议的物业管理区域有管理权限，越过了行政认定的环节，属于明显的越权行为，程序错误。二、一审法院认定的天海通公司已经对罗芳公司履行了物业管理服务的义务明显不符实际情况且判定罗芳公司应支付天海通公司物业管理费用计算标准于法无据。1、自2009年起罗芳公司就将争议区域出租并由承租人自行管理。在多年的管理中未出现过争议。天海通公司进驻后，一直与罗芳公司在物业管理区域上存在争议，并多次发生纠纷，在争议的过程中，天海通公司根本就没有对争议区域进行过管理，罗芳公司亦从未接受过天海通公司的管理。2、2014年4月10日，一审法院就争议区域的物业管理情况进行现场勘查，勘查情况亦如罗芳公司所述：争议区域物业管理均由罗芳公司自行管理：争议区域内部均设有独立电梯、楼梯，配备有保安、监控、清洁及消防设备且自行负责绿化工作及自管停车场工作。由此可见，罗芳公司实际上是自己对争议区域进行物业管理。同时就勘查情况得知，天海通公司主张其在商业部分前的通道安装四个无信号的监控头、在罗芳公司邻侧墙柱上安装保安签到箱、在安业馨园小区裙楼一侧安装监控，以此认为其已经提供了相关物业服务。但任何人都能看出，这些所谓的物业服务根本就没有实质内容。3、一审法院判决罗芳公司应当支付争议区域的物业管理费计算标准于法无据，也不符合公平原则。即使按照法院认定，天海通公司提供了小区内公用部分、共有设备设施的运行、保养、维修，公共区域的清洁卫生服务，公共区域秩序的维护等服务，不应只享受权利而不履行义务，但所有上述服务对于罗芳公司来说均没有任何实质内容和实质意义，罗芳公司的租户已经自行提供了上述全部服务，再承担全部物业费的50%明显过高，原审法院有偏袒之嫌。综上，罗芳公司认为，一审法院认定事实不清，判决程序有误。请求二审依法予以改判。针对罗芳公司的上诉，天海通公司答辩称，罗芳公司上诉请求无事实与法律依据，应于驳回。答辩理由与天海通公司上诉理由一致。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案的《安业馨园小区物业管理服务合同》是由安业馨园第一届业主委员会代表全体业主与天海通公司签订，该合同系天海通公司对小区进行物业管理并收取服务费用的依据，其效力及于全体业主。天海通公司主张罗芳公司应按照合同约定向其缴纳物业管理服务费用。罗芳公司认为其所有的安业馨园幼儿园及商业裙楼x物业与安业馨园小区并非同一物业管理区域，该公司不属于小区业主，《安业馨园小区物业管理服务合同》对其不具有约束力。故，本案争议的核心问题在于，双方讼争的区域系独立于安业馨园小区的物业管理区域，亦或与该小区属于同一物业管理区域。对此，原审法院致函罗湖区住房和建设局及安业馨园小区所在地的罗湖区黄贝街道办事处进行询问，上述两部门均函复称，自安业馨园小区竣工入伙迄今，未对安业馨园、安业馨园幼儿园整栋及安业馨园裙楼x进行过物业管理区域划分。本院认为，本案纠纷系双方对物业管理区域划分存在争议所致。根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，该争议应由物业管理行政主管部门先行处理。原审判决直接将上述争议区域认定为同一物业管理区域，该处理欠妥。由于目前行政主管部门尚未对讼争物业部分进行物业管理区域划分，本案原审原告深圳市天海通物业管理有限公司的起诉不属于人民法院受理范围，当事人可依法向行政主管部门申请解决。综上，原审适用法律有误，本院予以纠正。依据《物业管理条例》第九条第二款、《广东省物业管理条例》第七条第三款、《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第105号民事判决；二、驳回深圳市天海通物业管理有限公司的起诉。本案不收取诉讼费。深圳市天海通物业管理有限公司预交的一审案件受理费6946元，由原审法院予以退回；二审案件受理费6946元，由本院予以退回；深圳市罗芳实业股份有限公司预交的二审案件受理费3907元，由本院予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 俞 红代理审判员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一五年五月六日书 记 员 刘尹琳（兼）相关法律条文：《物业管理条例》第九条……物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《广东省物业管理条例》第七条……对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。《诉讼费用交纳办法》第八条下列案件不交纳案件受理费：……（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件。 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