（2014）穗中法民五终字第4229号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-06-02
案件名称
深圳市滨海物业管理有限公司海珠分公司与深圳市滨海物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市亿福物业管理有限公司,深圳市滨海物业管理有限公司海珠分公司,深圳市滨海物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4229号上诉人（原审被告）：广州市亿福物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：蔡喆豪，职务：。委托代理人：郑建军。委托代理人：周雅雯。被上诉人（原审原告）：深圳市滨海物业管理有限公司海珠分公司，住所地广东省广州市海珠区。负责人：许思农，职务：。被上诉人（原审原告）：深圳市滨海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：罗建，职务：。两被上诉人共同委托代理人：郭中亮。两被上诉人共同委托代理人：朱洪军，联系地址。上诉人广州市亿福物业管理有限公司（以下简称亿福公司）因与被上诉人深圳市滨海物业管理有限公司海珠分公司（以下简称滨海物业海珠分公司）、深圳市滨海物业管理有限公司（以下简称滨海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月17日，滨海物业公司（乙方）与广州市海珠区江海街聚德西社区居民委员会、广州市海珠区江海街聚德东社区居民委员会、广州市海珠区江海街坚真社区居民委员会（共同为甲方）签订《广州市聚德花某物业管理服务合同》，其中约定2011年9月23日至2011年11月24日，聚德花某上届业主委员会组织召开了小区业主大会临时会议，就选聘物业服务企业事项进行表决；后上届业主委员会到期，未能及时产生新一届业主委员会；根据法律法规规定，由所属区域居委会代行业主委员会职责；经法定程序，业主大会会议表决结果为同意选聘乙方为小区物业服务企业……本合同自2012年4月20日起至2015年4月19日，合同期为三年；物业名称为广州市聚德花某；物业服务费用由业主或按其约定的使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为……商业物业：1.65元／月·平方米（第六条）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间内履行交纳义务，跨月逾期不缴纳的，乙方将按本合同约定的标准计算其滞纳金；逾期超过三个月不缴费的，乙方可向人民法院提起诉讼（第七条）；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期按应付未付金额的千分之一每日向乙方支付违约金；等。该合同经房管部门备案。另查，广州市住房保障办公室（以下简称保障办）是海珠区聚德路17-51首层、2层、3层的产权人，上述房屋位于聚德花某小区范围内。保障办委托广州市保障性住房事务中心（以下简称事务中心）负责对包括聚德花苑房屋在内的其名下物业的招租、收租、签订租赁合同等日常管理工作并承担相应的法律责任。2012年6月1日，事务中心（出租人、甲方）与亿福公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，甲方将广州市海珠区聚德路17-51号首层、二层、三层房屋房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积5770平方米；租赁期限从2012年6月1日至2017年5月31日；下列事项由乙方承担修缮责任及费用：……（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托聚德花某物业管理公司对上述房屋进行修缮和日常管理等事项；等。该合同经房管部门登记备案。2012年6月8日，事务中心向滨海物业公司发出《关于委托管理聚德路、聚德中路的函》，其中载明，聚德路、聚德中路是聚德花某小区红线图内的市政规划路，至今市政管理部门尚未接管；在市政管理部门正式接收管理之前，该路段仍属聚德花某物业管理范围，现委托贵司对该路段进行统一管理，管理内容包括：环境卫生、车辆停放及设备设施维护等；为维护聚德花某小区广大住户的合法权益，营造安全、文明、和谐的居住氛围，请贵司依据相关法律法规做好管理服务工作；等。2012年10月30日，事务中心向滨海物业公司出具《授权委托书》，委托原告滨海物业公司负责聚德花某小区商业物业水、电费用的代收代缴工作，即按时向供水、供电部门支付商业物业的水、电费用并承担相应责任，同时以实际产生的费用为标准，及时、准确地向商业物业承租者分摊并收取相应费用；委托期限为2012年11月1日至2015年4月19日；等。2014年3月11日，滨海物业公司、滨海物业海珠分公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、亿福公司向海物业公司和海物业海珠分公司支付从2012年4月20日起至2014年2月28日止的物业管理费212941.85元（按每月每平方米1.65元×5770平方米=9520.5元的标准计算）及逾期支付上述物业管理费的违约金30000元（从2012年5月21日起算至2014年2月28日止，每日按欠费金额的千分之一的标准计算，滨海物业公司、滨海物业海珠分公司在本案中只主张违约金30000元）；2、亿福公司承担本案全部诉讼费用。亿福公司答辩不同意滨海物业公司、滨海物业海珠分公司的全部诉讼请求。滨海物业海珠分公司、滨海物业公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、滨海物业海珠分公司向亿福公司发出的《关于催收物业管理费的函》及《催费函》；2、滨海物业海珠分公司自制的《海珠区聚德路17-51号首层至三层商铺（亿福公司）欠费明细》；3、保安巡检登记表若干张；4、照片两张（分别记载广州市滨海物业管理有限公司海珠分公司聚德花苑管理处发出的《关于A3、A4栋消防以及柴油发电机分摊情况的告示》及《关于筹集聚德小区A4栋电梯维修款的情况报告》）、清洁服务合同、电梯保养合同、电梯维修合同、化粪池清理合同；5、收款人为滨海物业海珠分公司的管理费发票若干张。亿福公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为上述证据是滨海物业海珠分公司、滨海物业公司和其他人制作的，其对该证据并不清楚，其作为涉案房屋的承租人，从来不知道滨海物业海珠分公司、滨海物业公司主张的事实。亿福公司也提交了以下证据：1、其与案外人签订《广州市房屋租赁合同》若干份，拟证明其已将涉案房屋大部分物业出租给案外人，该房屋的实际使用人并非亿福公司；2、照片若干张、视频光盘一张；3、《关于孙某等信访事项的复函》［主要内容为房管部门对孙某等人反映的滨海物业公司超越资质等级承接物业项目、管理不到位、未履行承诺、破坏小区道路、在小区地下停车库存放“五类车”等聚德花某物业管理问题进行函复，其中记载关于滨海物业公司管理不到位、市住保办监管不到位，导致聚德花某环境脏、乱、差，特别是垃圾成灾和消防设备损坏问题，2014年3月22日，滨海物业公司已对聚德花某小区道路、花基的垃圾、杂物进行了全面清理，同时对小区的装修垃圾进行了集中清理；滨海物业公司已将小区消防、供电（发电机）等相关整改方案以书面的形式向辖区居委、街道、市住保办等部门进行了报告，对于电梯、单元门等公共设施的更换（维修），已按照有关规定进行了公示；等］；证据2、3拟证明滨海物业海珠分公司、滨海物业公司没有履行其承诺，且行政部门已对此进行调查处理的等事实。滨海物业海珠分公司、滨海物业公司对证据1的真实性、合法性没有异议，认为该证据恰恰证明亿福公司是涉案房屋的实际使用人；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为其已提供了完善的物业管理；对证据3的真实性、关合法性没有异议，认为该证据证明其对涉案小区的管理是真实、合法的。原审诉讼中，双方当事人均确认：1、亿福公司从未向滨海物业公司和滨海物业海珠分公司交纳过物业管理费；2、聚德花某小区尚未成立业主委员会。滨海物业公司和滨海物业海珠分公司表示涉案小区的物业管理费为每月月底支付当月的物业管理费。亿福公司对此表示不清楚。亿福公司表示其于2012年6月1日才接收涉案房屋，据此，滨海物业公司和滨海物业海珠分公司表示其主张的物业管理费变更为从2012年6月1日起算，其主张的违约金变更为从2012年7月1日起算，主张的违约金金额不变。原审诉讼中，滨海物业公司和滨海物业海珠分公司表示滨海物业海珠分公司是涉案小区具体实施物业管理的主体，故在本案中要求亿福公司向滨海物业海珠分公司支付有关费用。双方当事人均表示不需追加事务中心或保障办参加本案诉讼及承担相关责任。另外，滨海物业公司和滨海物业海珠分公司还表示亿福公司将涉案房屋转租给他人与其无关，其在本案中只要求亿福公司承担责任，不要求追加亿福公司所称的实际使用人参加诉讼和承担责任。原审法院认为：滨海物业公司（乙方）与广州市海珠区江海街聚德西社区居民委员会、广州市海珠区江海街聚德东社区居民委员会、广州市海珠区江海街坚真社区居民委员会签订《广州市聚德花某物业管理服务合同》，约定乙方对聚德花某小区进行物业管理，合同期限为2012年4月20日起至2015年4月19日；服务费用：商业物业：1.65元／月·平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期按应付未付金额的千分之一每日向乙方支付违约金；等。亿福公司承租的房屋位于上述小区的范围内，滨海物业公司提供的照片、清洁服务合同、电梯保养合同、电梯维修合同、化粪池清理合同等证据可证实滨海物业公司、滨海物业海珠分公司对涉案商铺提供物业管理服务。亿福公司是涉案商铺的承租人，根据权利义务相一致原则，亿福公司接受了滨海物业公司的物业管理服务，应当支付对价给滨海物业公司。亿福公司认为其不是物业合同的当事人、滨海物业公司对涉案房屋没有提供物业服务且其已将涉案房屋的大部分物业进行出租，其不是该房屋的实际使用人的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。现滨海物业公司和滨海物业海珠分公司均表示其主张的有关费用由亿福公司向滨海物业海珠分公司支付且不要求事务中心或保障办参加本案诉讼及承担责任，也不要求亿福公司所陈述的涉案房屋的实际使用人参加诉讼及承担责任，该意见是滨海物业公司和滨海物业海珠分公司对其自身权利的处分，没有违反法律的强制性规定，予以采纳。亿福公司确认其于2012年6月1日接收涉案房屋起至今未向滨海物业公司和滨海物业海珠分公司缴纳过物业管理费，鉴此，滨海物业公司和滨海物业海珠分公司要求亿福公司向滨海物业海珠分公司支付2012年6月1日起至2014年2月28日的物业管理费（按每月每平方米1.65元×5770平方米的标准计算）的诉讼请求，合理合法，予以支持，但物业管理费应以滨海物业公司和滨海物业海珠分公司主张的金额为限。房管部门向案外人出具的复函显示，滨海物业公司和滨海物业海珠分公司提供的服务确实存在一定的瑕疵，亿福公司并非无故不缴纳管理费，故滨海物业公司和滨海物业海珠分公司要求亿福公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金（2012年7月1日起至2014年2月28日止）的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年8月29日作出如下判决：一、亿福公司在本判决生效之日起10日内，按每月每平方米1.65元×5770平方米的标准支付从2012年6月1日起至2014年2月28日之日止的物业管理费给滨海物业海珠分公司，总额以滨海物业海珠分公司主张的212941.85元为限；二、驳回滨海物业公司、滨海物业海珠分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的杓债务利息。本案受理费4944元，由滨海物业公司、滨海物业海珠分公司负担450元，亿福公司负担4494元。判后，上诉人亿福公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、亿福公司与滨海物业海珠分公司、滨海物业公司不存在任何合同关系，根据合同的相对性原则，滨海物业海珠分公司、滨海物业公司无权要求亿福公司支付管理费。另外，滨海物业海珠分公司、滨海物业公司并不具有相应的物业管理资质，其与居委会签订的《广州市聚德花某物业管理服务合同》是无效合同，对业主及物业的使用人没有法律约束力。二、原审认定滨海物业海珠分公司、滨海物业公司向亿福公司提供了物业管理服务，亿福公司接受了滨海物业海珠分公司、滨海物业公司的物业管理服务完全没有事实依据。本案中，滨海物业海珠分公司、滨海物业公司向原审法院提交的《清洁服务合同》、《电梯保养合同》、《电梯维修合同》、《化粪池清理合同》等证据没有原件，且没有提供照片，亿福公司对这些证据的真实性不予认可，原审法院认定证据的真实性认定缺乏依据；滨海物业海珠分公司、滨海物业公司也从未向亿福公司催交物业管理费，更没有书面催交，亿福公司承租的物业，一直由亿福公司自行管理，滨海物业海珠分公司、滨海物业公司从未向亿福公司提供任何物业管理服务，且滨海物业海珠分公司、滨海物业公司也没有按合同约定以及相关规定提供服务；亿福公司所承租并转租给案外人的物业是商业用途的物业，法律法规对商用物业的消防设施、设备有严格的管理，而滨海物业海珠分公司、滨海物业公司根本没有履行其作为管理人的职责，没有进行巡逻检查和管理，至今小区的消防设施、设备都存在严重的隐患，导致亿福公司所承租的物业无法给案外人办理工商营业执照和通过消防验收，导致部分租户退租和索赔，给亿福公司造成严重的经济损失。三、原审法院以“亿福该是涉案商品房的承租人，根据权利义务相一致的原则”要求亿福公司支付对价给滨海物业海珠分公司、滨海物业公司没有事实和法律依据。亿福公司不是房屋的实际使用人，滨海物业海珠分公司、滨海物业公司也确认物业由案外人实际使用，而且亿福公司没有向案外人收取过物业管理费。因此退一步讲，即使物业管理合同有效，且滨海物业海珠分公司、滨海物业公司提供了物业管理服务，受益的也是业主和物业的实际使用人，而亿福公司没有收取物业管理费，没有获得任何利益，故根据权利义务相一致的原则，理应由业主或者物业的实际使用人支付物业管理费，不应由亿福公司支付。四、退一步讲，即使认定亿福公司应当向滨海物业海珠分公司、滨海物业公司支付物业管理费，鉴于滨海物业海珠分公司、滨海物业公司提供的物业管理服务与其签订的物业服务合同时所作的“五大承诺”严重不相符，小区现状也是脏乱差的事实，根据《合同法》第110条的规定，亿福公司也有权要求其减少价款。法院仍要求亿福公司全额支付物业管理费显失公平。五、即使按照滨海物业海珠分公司、滨海物业公司与居委会签订的合同的物业管理费的标准来计算，从2012年6月1日起至2014年2月28日止的物业管理费（1.65元／月×5770平方米×21个月=199930.5元）也不超过212941.85元，原审判决要求总额以滨海物业海珠分公司、滨海物业公司主张的212941.85元为限没有理据。综上，亿福公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回滨海物业公司、滨海物业海珠分公司的全部诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用由滨海物业公司、滨海物业海珠分公司承担。被上诉人滨海物业海珠分公司、滨海物业公司共同答辩称：原审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回亿福公司的上诉请求。经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，亿福公司提交了以下证据：1、巡查签到本，证明原来管理的物业公司对消防设备巡的记录，但滨海物业海珠分公司管理以后，没有进行相应的巡查义务。2、江海派出所向滨海物业海珠分公司发出的函，证明滨海物业海珠分公司、滨海物业公司没有履行相关的物业管理服务，不但很多业主在投诉，连公安消防部门也对滨海物业海珠分公司、滨海物业公司经常提出整改意见，但滨海物业海珠分公司、滨海物业公司从来没有进行整改。3、亿福公司向广州住房保障办公室机关服务中心发出的商定函，证明亿福公司就物业存在的问题多次向业主沟通要求整改，但业主以及滨海物业海珠分公司、滨海物业公司没有进行整改。滨海物业海珠分公司、滨海物业公司以亿福公司提交的上述证证据已超过举证期限，不属于二审新证据为由不同意质证，而且证据1签到本时间是2006年，签到主体与本案当事人无关，也不能证明滨海物业海珠分公司、滨海物业公司没有履行自己职责范围内的消防巡查；滨海物业海珠分公司、滨海物业公司一审提交了相关证据，证明已经履行了义务，包括消防巡查管理。证据2函恰好证明滨海物业海珠分公司、滨海物业公司对该涉案物业实施物业管理，因为有整改书，滨海物业海珠分公司、滨海物业公司进行整改完毕，履行了职责范围内的工作，消防工作很复杂，有可能因为某些原因，主管部门发出维修整改的通知是非常正常的现象，不能因此证明滨海物业海珠分公司、滨海物业公司不作为。证据3商定函只能证明亿福公司和广州市住房保障办公室机关服务中心之间基于房屋租赁合同关系而产生的相关法律关系，与滨海物业海珠分公司、滨海物业公司无关。二审中，亿福公司述称其与小租户的租赁合同中没有约定物业管理费的缴纳主体，没有证据证明商铺实际使用人向滨海物业海珠分公司、滨海物业公司缴纳了物业管理费。本院认为，滨海物业公司与广州市海珠区江海街聚德西社区居民委员会、广州市海珠区江海街聚德东社区居民委员会、广州市海珠区江海街坚真社区居民委员会签订有《广州市聚德花某物业管理服务合同》，且滨海物业海珠分公司、滨海物业公司在原审已提供照片、清洁服务合同、电梯保养合同、电梯维修合同、化粪池清理合同等证明其已进驻聚德花某小区提供物业管理服务，亿福公司承租的房屋位于聚德花某小区的范围内，故原审法院根据权利义务相一致原则，判令亿福公司在接受物业服务的同时，应当支付对价，合法有据。亿福公司不予确认滨海物业海珠分公司、滨海物业公司上述为小区提供物业管理服务的证据，否认滨海物业海珠分公司、滨海物业公司为聚德花某小区提供了物业管理服务，但未能就此提供相反证据，本院不予采纳其意见。亿福公司以滨海物业海珠分公司、滨海物业公司不具有相应物业管理资质主张《广州市聚德花某物业管理服务合同》为无效合同，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，亿福公司以其与滨海物业海珠分公司、滨海物业公司不存在合同关系为由，抗辩无需支付物业管理费，理由亦不成立，原审法院不予采纳并无不当。亿福公司与事务中心签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定亿福公司为承租人，并承担物业管理费，因此，滨海物业海珠分公司、滨海物业公司请求亿福公司向其支付物业管理费，符合上述租赁合同的约定，亿福公司述称应由业主承担物业管理费，违反租赁合同的约定。亿福公司辩称其不是物业的实际使用人以及没有获益，与事实不符，且其述称应由小租户承担物业管理费，并未提供相应的合同依据，故对其提出的该项上诉理由，本院不予采纳。至于亿福公司提出滨海物业海珠分公司、滨海物业公司未善尽其物业服务职责的问题，因亿福公司未提供充分证据证明滨海物业海珠分公司、滨海物业公司的物业服务存在重大瑕疵，且亿福公司二审提供的证据亦不足以证明滨海物业海珠分公司、滨海物业公司的物业服务存在重大质量问题，且原审法院已因滨海物业海珠分公司、滨海物业公司物业服务存在瑕疵免除了亿福公司承担逾期缴纳物业管理费的违约金责任，故对于亿福公司上诉又提出酌减物业服务费的请求，本院不予支持。亿福公司上诉称因滨海物业海珠分公司、滨海物业公司没有履行管理职责导致其严重经济损失的问题，亿福公司并未对此提供证据加以证明，本院不予采信。综上，亿福公司的上诉请求理由均不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4494元，由上诉人广州市亿福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年五月六日书记员 杨银桃 更多数据：搜索“”来源：