（2015）武民初字第78号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-09-16
案件名称
骆龙珍、苏朔等与广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司、广西凯丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
武宣县人民法院
所属地区
武宣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第78号原告（反诉被告）骆龙珍。原告（反诉被告）苏朔。被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司，住所地：武宣县武宣镇城北路217号时代丽都小区。法定代表人黄翠利，公司经理。被告广西凯丰房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市东葛路24-8号凯丰大厦23层。法定代表人覃登选，公司董事长。二被告委托代理人韦叶锦，广西创想律师事务所律师。二被告委托代理人钱宗辉，广西创想律师事务所律师。原告（反诉被告）骆龙珍、苏朔与被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司［以下简称：凯丰武宣分公司，也称被告（一）］、被告广西凯丰房地产开发有限公司［以下简称：凯丰总公司，也称被告（二）］商品房预售合同纠纷一案，本院2015年1月8日立案受理后，2015年3月23日被告凯丰武宣分公司提出反诉，本院于2015年4月13日依法组成合议庭对本案的本诉及反诉合并公开开庭进行审理。书记员蒙捷担任法庭记录。原告（反诉被告）骆龙珍、苏朔，二被告委托代理人韦叶锦、钱宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）骆龙珍、苏朔诉称，2011年2月22日，原告与被告（一）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：凯丰世纪广场142号），由原告购买被告（一）位于武宣凯丰世纪广场2栋1单元12号商用房，房屋总价款为224388.00元。合同就商品房的交付条件、时间、违约责任等事项进行了全面、明确的约定。合同签订后，原告依合同约定全面履行了义务，但被告（一）却严重违约，未按合同约定于2012年12月31日履行交房义务。后经原告多次催促，被告（一）于2014年5月20日作出承诺，如超过2014年8月31日仍未能交房的，超出时间的违约金提高到每日万分之三。但直到2014年9月16日，被告（一）才将仍未具备法律强制性规定的交房条件的商品房的钥匙交给原告，被告（一）的违约行为给原告带来了金钱、时间、精神上的多重损失，严重损害了原告的合法权利。因此，被告（一）应承担违约赔偿责任。由于被告（一）是与原告订立合同的相对方，但其是被告（二）的分支机构，不具备法人资格，所以应由被告（二）共同承担因被告（一）违约的民事赔偿责任。故原告提起诉讼，请求人民法院判决二被告：1、依合同约定和作出的承诺，将逾期交房的违约金14719.85元赔偿给原告；2、从2013年1月开始赔偿给原告门面租金损失，计至2014年9月止21个月共计52044.40元；3、由二被告承担案件诉讼费用。原告骆龙珍、苏朔对其陈述的事实提交以下证据以支持其诉讼主张：1、商铺租赁合同书，证明原告购买的商铺今年月租金收入情况，被告逾期交房造成的租金损失；2-3、国家统计局发布的2013年、2014年居民消费价格上涨指数报告，证明2014年月租金收入比2015年减少2.0%，2013年比2014年减少2.6%；4、购房合同，证明原告购买的商品房是商铺，被告未按合同约定交房，构成了违约应承担延期交房的违约责任；5、承诺书，证明被告（一）对逾期交房违约金按日万分之三的起算点；6、业主委员会开会签到表，证明在承诺书上签名的人为业主代表，代表所有业主；7、2015年2月1日陆某与覃某签订的商铺租赁合同书，证明同一楼盘原告的商铺应有租金收入及租金水平。被告（反诉原告）凯丰武宣分公司辩称，一、原告在计算违约金天数上存在错误，应扣除原告逾期办理贷款手续200天，应当扣除停电4小时以上天数2天，扣除连续降雨4小时或累计6小时降雨106天，扣除降水量达到大、暴雨30天；二、在计算本金方面，应扣除原告在2014年3月11日前未交付的房款110000元后才予计算；三、违约金按日万分之三计算错误，承诺书的效力不及于原告；四、要求赔偿租金损失，无事实与法律依据，违约金与租金损失不能同时一并主张。请求法庭驳回原告要求商铺租金的赔偿请求。五、原告要求被告凯丰总公司承担责任无事实和法律依据，凯丰总公司应该是在凯丰武宣分公司不能承担责任以后才承担补充责任。请求法庭驳回原告要求被告凯丰总公司承担责任的诉讼请求。被告凯丰武宣分公司对其辩解事实提交以下证据以支持主张：1、《商品房买卖合同》及附件，证明（一）原、被告签订合同的时间，（二）原告承诺在合同签订后30日内与银行办理完所有按揭手续，否则视为逾期付款，交房日期顺延并应承担违约责任，（三）停电、降水达到可以延期交房的条件；2、按揭贷款合同，证明原告与银行签订按揭贷款合同的时间、贷款的金额、违约的事实及计算违约金本金的依据；3、武宣县供电局停电记录，4、武宣县降水气象资料，5、武宣县降水量统计表，证明符合顺延交房的条件并应予扣除的天数。反诉原告（本诉被告）凯丰武宣分公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2011年2月22日签订《商品房买卖合同》以后，反诉被告并未按照该合同附件四A项的约定，在合同签订后30日内与出卖人（反诉原告）指定的银行办理完所有按揭手续，因此，反诉被告构成逾期付款，交房日期随之顺延，按照合同第七条的规定，出卖人（反诉原告）可以追究买受人（反诉被告）的违约责任，故反诉原告请求法院判决反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款的违约金2200元。反诉原告凯丰武宣分公司为支持其反诉主张提交了以下证据：①、《商品房买卖合同》及附件，②、按揭贷款合同，证明事项与本诉相同。反诉被告（本诉原告）骆龙珍、苏朔针对反诉原告凯丰武宣分公司的反诉答辩称，一、反诉原告凯丰武宣分公司的反诉已经超过了诉讼时效，因为2011年10月10日反诉被告与银行签订个人购房担保借款合同时，反诉原告也在担保借款合同上签字担保，反诉原告就已经知道反诉被告逾期办理按揭手续、逾期付款，但未主张权利，直到2015年3月11日才提出主张，已超过了诉讼时效时间；二、导致反诉被告逾期办理按揭手续、逾期付款的责任在反诉原告，因为双方在签订《商品房买卖合同》时，反诉原告还没有与银行签订完善所有按揭担保合作手续，不能为反诉被告与银行签订个人购房担保借款合同提供阶段性担保，才使反诉被告无法及时办理按揭贷款手续，因此，责任在于反诉原告方，应由其自行承担责任，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告骆龙珍、苏朔针对反诉答辩提交了以下证据支持其诉辩理由：⑴、2011年4月22日反诉被告按反诉原告要求与武宣农行办理按揭房贷帐号的农行业务回单及相关材料表格，⑵、2011年4月22日反诉被告在反诉原告售楼部签订由该公司提供的农行个人信贷业务申请表及相关材料表格，证明反诉被告在合同期限内已按反诉原告要求办理过相关按揭手续；⑶、反诉原告与武宣农村信用合作联社签订的按揭担保合作协议，证明反诉原告在与反诉被告签订《商品房买卖合同》时，并未与银行办理完善按揭贷款担保手续，未能提供阶段性担保，从而影响反诉被告与银行办理按揭贷款手续的时间，责任在反诉原告方；⑷、合作开发商品房协议书，证明在双方签订合同前，2009年11月13日反诉被告就已交付了11万元首付款，交到农行、反诉原告法人代表的帐上，从而证明了不能与银行办理按揭贷款手续的原因在于反诉原告。被告凯丰总公司的答辩意见与被告凯丰武宣分公司的答辩意见一致。但未提供证据。被告凯丰总公司对证据的质证意见也与被告凯丰武宣分公司的质证意见一致。经过开庭质证，被告（反诉原告）凯丰武宣分公司及被告凯丰总公司对原告（反诉被告）骆龙珍、苏朔本诉提交的证据质证意见是：对证据1、2、3的证据三性均有异议，认为与本案无关，不认可；对证据4的真实性、合法性无异议，但对其证明内容不认可；对证据5、6的真实性有异议，对业主代表的身份有异议，对其证明内容不予认可，承诺书的效力不及于原告；对证据7的三性有异议，与本案无关。对反诉抗辩提交的证据质证意见是：认为证据⑴、⑵、⑷与本案无关，反诉被告办理的农行卡，不是办理按揭房贷的银行，与本案无关，证据⑵的内容未填完，说明反诉被告未按合同约定履行完义务，且不是向办理按揭房贷的银行提交，不予认可，证据⑷发生在合同签订之前与本案无关，证据⑶无法证明其主张，不予认可。原告（反诉被告）骆龙珍、苏朔对被告（反诉原告）凯丰武宣分公司提交的证据质证意见是：对本诉证据1、2无异议，对证据3、4、5不予认可，且有重复计算和多计算的日期在里面，不认可。对反诉证据①无异议，对反诉证据②的证明内容有异议，认为由于没有反诉原告的阶段性担保，反诉被告无法与按揭房贷的银行办理贷款手续，逾期的责任在反诉原告方，应由其自行承担。对于上述证据，本院综合当事人的举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，予以采信；对当事人持有异议，但无相反证据以予佐证的证据，其证据的效力须综合全案证据及当事人的质证意见并结合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》及其与本案的关联程度予以综合认定。据此，本院查明并确认以下事实：被告凯丰武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商，负责该工程的开发建设。2011年2月22日被告凯丰武宣分公司与原告骆龙珍、苏朔签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：凯丰世纪广场142号，约定：原告购买被告凯丰武宣分公司位于武宣县武宣镇城北路172号凯丰世纪广场的第2幢1单元12号房，该商品房的用途为商用，房屋产权登记面积为30.95平方米，总价款为224388元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为，2012年12月31日前出卖人（被告）将经验收合格、达到交付使用条件的商品房交付买受人（原告）使用。如遇下列特殊原因，双方未解除、变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天），施工条件恶劣或工程量较原设计增加等非出卖人原因造成的。出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，买受人选择申请银行按揭付款的，买受人承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。合同还作了其他方面的约定。由于在合同约定的房屋交付期限届满后，被告未能按照合同约定日期将房屋交付给业主，各业主及原告即找被告，要求被告交付房屋未果后即于2014年5月组织人员到建设局、县政府进行请愿，要求“政府部门督促被告加紧实施并交房给原告，同时按合同的约定支付违约金”。在县政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司为了平息事端，即向业主作出承诺书：如超过2014年8月31日交房的，超出时间的违约金提高到万分之三。承诺期限到后，被告仍未能交付房屋，后来，在相关配套设施还未完工、仍未取得验收合格的情况下，被告就在南国今报上刊登交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房。原告接到通知后于2014年9月16日接收了被告交付的房屋钥匙。另外，原告办理按揭贷款的时间是2011年10月10日，按揭银行是武宣县农村信用合作联社。自2011年2月22日合同签订至2012年12月31日期间，武宣县供水、供电部门记录的连续停水停电四小时以上的天数为2天；武宣县连续降雨四小时以上或间断降雨累计六小时及一天的降水天数为97天；武宣县降水量达到大雨暴雨、属于施工条件恶劣情况的累计天数为30天。扣除连续降雨四小时以上或间断降雨累计六小时及一天的降水与降水量达到大雨暴雨、属于施工条件恶劣情况重复的24天，与连续停水停电四小时以上重复的1天，被告符合可据实延期交房条件的天数为104天。被告凯丰武宣分公司对所出卖的楼盘（凯丰世纪广场）指定有二家商业银行（农行、信用社）。2014年9月16日被告凯丰武宣分公司将仍未具备交房条件的商品房的钥匙交给原告当作交付房屋。2015年1月8日原告向本院起诉，请求本院判令被告凯丰武宣分公司：1、依合同约定及作出承诺，将逾期交房的违约金14719.85元赔偿给原告；2、从2013年1月开始赔偿给原告租金损失52044.40元（计至2014年9月止共21个月）；3、案件诉讼费用由被告承担。2015年3月23日被告凯丰武宣分公司向本院提出反诉，请求法院判决反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款的违约金2200元。根据查明的事实和综合诉辩各方的分歧意见，本案当事人的争议焦点为：一、被告逾期交房的天数如何确定？原告未在合同签订后的30日内办理完毕银行按揭手续，是否构成逾期付款？二、逾期交房产生的违约金如何计算？三、原告要求被告赔偿逾期交房产生的商铺租金损失，是否有事实和法律依据？四、被告凯丰总公司是否要承担责任？承担什么责任？依据是什么？五、反诉原告要求反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款产生的违约金2200元，是否有事实和法律依据？一、关于被告逾期交房的天数如何确定？原告骆龙珍、苏朔认为，被告未能按照合同约定的时间于2012年12月31日履行交房义务，就构成了逾期交房，从第二天开始计算至2014年9月16日被告交付房屋钥匙止，逾期天数为624天。被告凯丰武宣分公司认为，逾期交房的天数应扣除合同约定可以顺延的天数138天及原告逾期办理按揭贷款手续即逾期付款的天数200天，因此被告逾期交房的天数应为286天。本院认为，被告交房日期符合条件可据实延期的停电天数为2天，气象记录符合延期交房条件连续降雨四小时以上或间断降雨累计六小时及一天的降水天数为97天，降水量达到大雨暴雨、属于施工条件恶劣情况的累计天数为30天，以上扣除重复计算的天数25天后，实际符合合同约定可以顺延交房的天数为104天。因此，从合同约定的交房日至2014年9月16日原告接受被告交付房屋钥匙止，被告逾期交房的天数是624－104＝520天。二、关于逾期交房产生的违约金如何计算？原告骆龙珍、苏朔认为，本金部分以房屋价款为基数，从2012年12月31日逾期之日起，在2014年8月31日前每天按万分之一计算，2014年9月1日以后每天按万分之三计算。被告凯丰武宣分公司认为，本金部分在2014年3月11日前应扣除后支付的11万元，2014年3月11日后才以房屋总价作基数，每天按万分之一计算。而每天按万分之三计算并不及于原告，它只对在上面签名的六个人有效，违约金的计算还应扣除顺延的天数。本院认为，从原、被告双方签订的商品房买卖合同及附件以及原告与按揭银行办理按揭借款合同来看，在合同约定的交房日前原告已经付清购房款，被告没有证据证实原告存在逾期付款的行为，因此，被告主张以其开据的税务发票日期作为认定原告交款的日期与实际不符，本院不予认定。所以，违约金的计算：本金应为原告所交付的房屋总价款为基数，在2014年8月31日前按合同约定每逾期一天按万分之一计算，2014年9月1日以后由于被告已经在2014年5月20日作出承诺，超过2014年8月31日以后交房的每天按万分之三计算。因此到2014年9月16日原告接受被告交付房屋钥匙止，被告逾期交房产生的违约金为：224388×（520元－16）×1÷10000＋224388×16×3÷10000＝12386.22元。三、原告要求被告赔偿逾期交房产生的商铺租金损失，是否有事实和法律依据？原告骆龙珍、苏朔认为，原告购买的是商铺门面，被告还应从2013年1月开始赔偿原告的租金损失。被告凯丰武宣分公司认为，原告要求赔偿租金损失，无事实与法律依据，违约金与租金损失不能同时一并主张。本院认为，双方在签订合同的时候，已经明确约定原告所购买的商品房是商铺，明知道商铺逾期交房不但有逾期交房产生的违约金损失，还应当有商铺未能使用或出租的租金损失存在，但在签订合同时双方对逾期交房产生的租金损失并未进行约定，因此，原告现今要求被告从2013年1月开始赔偿租金损失，不符合合同约定，没有事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。四、被告凯丰总公司是否要承担责任？承担什么责任？依据是什么？关于凯丰总公司是否要承担责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。凯丰武宣分公司是凯丰总公司设立的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，本院认为本案应由被告凯丰总公司和被告凯丰武宣分公司共同承担违约责任。五、反诉原告要求反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款产生的违约金2200元，是否有事实和法律依据？反诉原告凯丰武宣分公司认为，反诉被告于2011年2月22日签订《商品房买卖合同》以后，反诉被告并未按照该合同附件四A项的约定，在合同签订后30日内与出卖人（反诉原告）指定的银行办理完所有按揭手续就构成逾期付款，交房日期随之顺延，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款产生的违约金2200元。反诉被告（本诉原告）骆龙珍、苏朔认为，一、反诉原告凯丰武宣分公司的反诉已经超过了诉讼时效，因为2011年10月10日反诉原告就已经知道反诉被告逾期办理按揭手续、逾期付款，但未主张权利，直到2015年3月11日才提出权利主张，已超过了诉讼时效时间；二、导致反诉被告逾期办理按揭手续、逾期付款的责任在反诉原告，应由其自行承担责任，法院应驳回反诉原告的反诉请求。本院认为，办理银行按揭手续需要出卖人、买受人及银行三方共同配合，首先原告、被告要把必须由其提供的相关材料全部提交给银行，第二银行对相关材料进行审核通过并完成审批以后才能完成按揭贷款手续的办理。要认定原告未在合同签订后30日内与出卖人（反诉原告）指定的银行办理完所有按揭手续是否属于逾期办理按揭手续、构成逾期付款？责任该由谁承担？要从以下三个方面来进行认定：第一、原告是否按照被告的要求向按揭银行提供应由其提交的所有手续材料；第二、被告是否与按揭银行达成按揭担保协议并提交完毕应由被告提交的所有手续材料；第三、是否达到按揭银行发放借款的条件及符合和满足银行发放借款的审批程序。本案中被告没有向本院提供证据证明其什么时候要求原告向按揭银行提供办理按揭贷款手续的材料，也没有提供证据证明其什么时候与按揭银行办理完毕贷款担保手续及提交完毕应由被告提交的所有手续材料，什么时候按揭贷款银行已经对相关材料进行审核通过并同意发放借款，而原告没有按照被告的要求日期向按揭银行办理按揭贷款手续，因此，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未能在合同签订后30日内与按揭银行办理完毕银行按揭手续就构成逾期付款应承担违约责任的主张，没有事实依据，理由不充分，本院不予认定和支持。因此，反诉原告要求反诉被告支付逾期支付购房款产生的违约金2200元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（含合同附件）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，系有效合同。且依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因此，本案中原告要求被告支付逾期交房产生的违约金，有事实和法律依据，本院应予支持，但逾期交房的日期应扣除符合合同约定的可以顺延交房的天数104天。原告要求被告赔偿因逾期交房所受的商铺租金损失，不符合合同约定，没有事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。原告要求二被告共同承担责任，符合法律规定，理由充分，本院应予支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期支付购房款产生的违约金2200元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与被告广西凯丰房地产开发有限公司共同向原告骆龙珍、苏朔支付逾期交房违约金12386.22元（违约金计算至2014年9月16日止）。二、驳回原告（反诉被告）骆龙珍、苏朔的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的反诉。本案本诉案件受理费1469元，由本诉原告承担1196元，本诉被告承担273元；反诉案件受理费25元，由反诉原告承担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区来宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交本诉上诉费1469元，反诉上诉费25元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长钟朝振代理审判员蒙玉连人民陪审员徐文轩二〇一五年五月六日书记员蒙?适用的法律法规规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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