（2015）中中法民一终字第427号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-09-23
案件名称
陆华溢与中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆华溢,中山市吉雅房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第427号上诉人（原审原告）：陆华溢，男，1965年11月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：郑英伟，广东励而德律师事务所律师。委托代理人：姚朝阳，广东励而德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人陆华溢因与被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2007年7月10日，陆华溢与吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定陆华溢向吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢404房，建筑面积共115.5平方米，购房总价115500元，付款方式为一次性付款，总楼价115500元在办理商品房买卖合同备案后一次性付清。合同签订后，吉雅公司于2007年7月17日向陆华溢出具一张收到陆华溢购买白石吉雅房款700000元（陆华溢称5套商品房共计购房款，含涉案购房款115500元）的收款收据，上述商品房买卖合同于2007年7月17日在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房销售登记备案。陆华溢认为，其与吉雅公司签订了商品房买卖合同后陆华溢已付清了全部购房款，但吉雅公司没有依合同约定的期限为陆华溢办理房地产权属登记证书，其行为损害了陆华溢的合法权益，故于2014年8月1日向原审法院起诉，请求判令：1.吉雅公司继续履行与陆华溢签订的商品房买卖合同，协助陆华溢办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢404房地产权属证书；2.吉雅公司向陆华溢支付违约金37535.92元（以115500元为本金，从2009年6月29日起按中国人民银行同期贷款利率计至吉雅公司办理权属登记备案之日止）；3.诉讼费由吉雅公司承担。原审法院另查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中涉及本案陆华溢，其出借金额为7000000元。陆华溢于2012年11月13日在原审法院起诉吉雅公司及张其请求归还借款及相应利息，案号为[(2012)中一法三民一初字第1368号]，请求归还金额（本金）3900000元。原审法院经审理后判决吉雅公司张其归还陆华溢3300000元借款及支付相应利息。原审法院在审理另案彭亮剑诉吉雅公司、第三人陆华溢商品房预售合同纠纷一案[案号（2012）中一法三民一初字第849号]中查明：2006年9月1日，彭亮剑与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，彭亮剑向吉雅公司购买中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢404房，该商品房建筑面积115.5平方米，套内建筑面积104.5平方米；单价为每平方米2324元，按套内建筑面积计，房价款合计242858元；付款方式为银行按揭付款，彭亮剑已交清72858元，余额由广东发展银行中山分行孙东支行按揭贷付；交楼期限为2008年6月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，彭亮剑依约向吉雅公司支付了首期楼款及相关办证契税等费用后，吉雅公司将房屋交付给彭亮剑使用。此后，吉雅公司未按商品房买卖合同约定的内容履行义务，彭亮剑获悉所购房产己备案到他人名下，且发生“吉雅”事件，遂诉至原审法院请求判令吉雅公司协助彭亮剑办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢404房的房地产权属证书。该案原审法院经审理后认定第三人陆华溢与吉雅公司签订的合同是名为商品房买卖实为民间借贷，彭亮剑系真正的房屋买受人，彭亮剑与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认；第三人陆华溢与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖关系，实质是非法吸收公众存款的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人陆华溢与吉雅公司于2007年7月10日签订的商品房买卖合同无效。判决：1.确认第三人陆华溢与吉雅公司于2007年7月10日签订的商品房买卖合同无效；2.确认彭亮剑与吉雅公司于2006年9月1日签订的商品房买卖合同合法有效；3.吉雅公司于判决生效之日起三十日内协助彭亮剑办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢404房的房地产权属证书；4.彭亮剑于判决生效之日起三十日内向吉雅公司支付购房余款170000元。该判决已经发生法律效力。诉讼过程中，原审法院向陆华溢释明，前述判决已经发生法律效力，诉讼请求可能被驳回，陆华溢可以变更诉讼请求，但陆华溢坚持其起诉时的诉讼请求。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。关于本案的法律关系。陆华溢主张与吉雅公司存在商品房买卖合同关系虽提供了中山市商品房买卖合同及购买商品房的收款收据予以证实，但陆华溢与吉雅公司签订的商品房买卖合同的效力及向吉雅公司支付的所谓“购房款”的性质原审法院在前述（2012）中一法三民一初字第849号判决书已作出生效的民事判决予以确认；原审法院向陆华溢释明，本案的法律关系应为民间借贷纠纷，诉因应变更为请求吉雅公司归还借款及相应利息，陆华溢不能请求吉雅公司继续履行无效的商品房买卖合同，且合同在事实上已不能履行，陆华溢可以变更诉讼请求，如不变更可能被驳回，但陆华溢坚持其起诉时的诉讼请求，故对陆华溢的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，判决：驳回陆华溢的诉讼请求。案件受理费3361元（陆华溢已预交），由陆华溢负担。宣判后，上诉人陆华溢不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陆华溢和吉雅公司存在7000000元的借款关系不影响陆华溢可以另行付款购买涉案房产，房产价格也可以优惠。虽然陆华溢与吉雅公司存在700万元的借款关系，但并不能表明陆华溢不能与吉雅公司进行交易。陆华溢支付给吉雅公司的购房款有吉雅公司开具的收据予以证明。陆华溢购买上述房产，因为吉雅公司尚欠陆华溢款项及陆华溢购买数量的原因，吉雅公司给予了陆华溢优惠导致购房价格低于市场，属于合情合理的情节。二、陆华溢与吉雅公司签订的商品房买卖合同是合法有效的。彭亮剑于2006年9月1日向吉雅公司认购了三乡镇白石吉雅花园7号楼17幢404房，双方并无到中山市国土局办理商品房买卖合同的备案登记手续。而陆华溢在上述时间之后即2007年7月10日购买了涉案房产，并一次性支付完所有购房款，并在2007年7月17日办理了合同的备案登记手续，由此可以证明陆华溢是涉案房产的合法所有权人。因此，陆华溢请求二审法院判令：1．撤销原审判决；2．吉雅公司继续履行与陆华溢签订的商品房买卖合同；3．吉雅公司承担本案诉讼费。被上诉人吉雅公司于二审期间未发表答辩意见。二审期间，陆华溢提供十份借据、收据、欠据，称：吉雅公司向陆华溢借款人民币7097500元，与（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决书附表1《非法吸收公众存款明细表》第六位“出借人陆华溢，出借金额700万元”相吻合，陆华溢的购房收据是独立于人民币7000000元借款之外的款项，有向吉雅公司实际支付过足额的购房款，故陆华溢与吉雅公司存在真实的房地产买卖合同关系。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：陆华溢没有就（2012）中一法三民一初字第849号案提起上诉。陆华溢于（2012）中一法三民一初字第1368号案中确认上述欠据上的金额是利息。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。对于陆华溢起诉认为其与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买了位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢404房，请求判令吉雅公司继续履行商品房买卖合同，协助办理权属证书等主张。对此经查，中山市第一人民法院的（2012）中一法三民一初字第849号民事判决书对陆华溢主张的相关事实，已经审查认定：一、从购买的单价来看，彭亮剑所购房屋单价为每平方米1480元，而陆华溢所购房屋单价为每平方米1000元，陆华溢所购房屋单价不仅低于彭亮剑的购买单价，且低于市场同期房价，不符合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年9月1日将房屋交付给彭亮剑使用，但陆华溢从签约至今长达六年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定陆华溢与吉雅公司之间存在7000000元的借贷关系等。故中山市第一人民法院在上述判决书中认定彭亮剑是真正的房屋买受人，陆华溢与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，其与吉雅公司签订的涉案合同是名为商品房买卖实为民间借贷，故判决陆华溢与吉雅公司于2007年7月10日签订的商品房买卖合同无效。经查，上述（2012）中一法三民一初字第849号民事判决宣判后，陆华溢并没有就该民事判决提起上诉，该民事判决已于2013年10月8日发生法律效力。上述判决认定的事实清楚，理据充分，且已经发生法律效力，足可作为认定本案事实的根据，故原审法院据此不支持陆华溢的本案诉求正确。至于本案二审期间，陆华溢又提供10张借据、收据、欠据称陆华溢与吉雅公司虽存在民间借贷关系，而涉案购房款独立于借款以外，陆华溢已实际支付过足额购房款。本院认为，首先，陆华溢于二审期间提供的上述10张借据、收据、欠据，并不属于新证据。其次，陆华溢于（2012）中一法三民一初字第1368号案中主张吉雅公司共欠其借款3900000元，与其在本案中又称其与吉雅公司存在7097500元的借款，陈述事实矛盾。另陆华溢在该案中称三张欠据上的金额600000元是利息，即按其所述实际借款应为6497500元，这与其于本案中主张的借款总额为7097500元在金额上亦不一致。即使按其于本案中主张的数额认定陆华溢与吉雅公司之间的借款数额为7097500元，亦与（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定陆华溢与吉雅公司之间的7000000元整的款项仍存在差异。综上分析，本院认为，陆华溢于二审期间提供的上述证据并不足以证实其与吉雅公司之间签订的本案的商品房买卖合同是真实的房地产买卖合同关系，更不足以推翻已经生效裁判认定的事实及裁判结果的既判力。故陆华溢持已被生效裁判认定为无效的合同主张吉雅公司继续履行合同并协助办理涉案商品房的权属证书，于法无据，原审法院对其诉求不予支持并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人陆华溢的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3361元，由上诉人陆华溢负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 玲代理审判员 吴合波代理审判员 吴碧英二〇一五年五月六日书 记 员 易嘉璇第9页，共9页第1页,共9页 搜索“”