（2014）东二法厚民一初字第722号

裁判日期: 2015-05-06

公开日期: 2015-10-27

案件名称

王优生与东莞市厚街富民时装体育用品有限公司、广州领羿嘉贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王优生,东莞市厚街富民时装体育用品有限公司,广州领羿嘉贸易有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第四百零二条，第五十二条，第三百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十六条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2014）东二法厚民一初字第722号原告：王优生，男，汉族，1987年8月3日出生，住山东省东明县。委托代理人：陈扬骏，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市厚街富民时装体育用品有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：刘德群。委托代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人：陈佩君，广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。被告：广州领羿嘉贸易有限公司。住所地：广东省广州市。法定代表人：赖世培。原告王优生诉被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司（以下简称“富民公司”）、广州领跑者鞋业有限公司（以下简称“领跑者公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，由于广州领跑者鞋业有限公司名称变更为广州领羿嘉贸易有限公司（以下简称“领羿嘉公司”），本院根据王优生的申请，依法将被告领跑者公司变更为领羿嘉公司。本案依法由审判员叶汉光适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由叶汉光担任审判长，与代理审判员刘超、人民陪审员叶伟强组成合议庭，并于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告王优生的委托代理人陈扬骏，被告富民公司的委托代理人陈子贤、陈佩君到庭参加了诉讼，被告领羿嘉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王优生诉称：2012年6月28日，王优生与领跑者公司签订租赁合同书，约定王优生承租东莞市厚街镇“厚街富民优生活城”I区35、36、37号商铺，每月租金1500元，租赁期限为2012年7月1日至2015年6月30日。“厚街富民优生活城”的实际经营者为富民公司，富民公司委托领跑者公司经营管理。2014年7月，王优生收到富民公司发出的通知，要求王优生2014年7月31日前搬离，即单方解除合同，王优生收到通知后与富民公司、领跑者公司协商赔偿事宜，但协商未成，并于2014年7月搬迁完毕。租期未到富民公司就单方解除合同，富民公司、领跑者公司应向王优生承担违约责任。领跑者公司于2014年8月12日经广州市工商局越秀分局核准变更为领羿嘉公司，因此王优生将本案被告领跑者公司变更为领羿嘉公司。为维护自身合法权益，王优生诉至法院，请求依法判令：1.富民公司、领羿嘉公司赔偿王优生装修费12067元（36200元÷3年=12067元／年）；2.富民公司、领羿嘉公司返还王优生双倍履约保证金24000元；3.本案诉讼费由富民公司、领羿嘉公司承担。被告富民公司辩称：1.保证金、装修押金责任应当由领羿嘉公司自行承担，与富民公司无关。首先，富民公司与领羿嘉公司早在2011年5月26日已签订承包经营合同，约定领羿嘉公司承包经营东莞市厚街富民国际鞋业广场，承包期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止。双方约定，承包期内，领羿嘉公司对合同项下的物业享有自主、独立的经营权，经营管理费用由领羿嘉公司承担，与富民公司无关。双方还约定，领羿嘉公司的所有债权债务以及由此产生的经济、刑事责任均与富民公司无关，由领羿嘉公司自行承担。因此，领羿嘉公司是案涉物业的实际经营者，富民公司从未参与经营决策或实际参与经营活动。其次，王优生租赁合同的相对人是领羿嘉公司，根据合同相对性原则，该合同只能约束领羿嘉公司和王优生双方，不能由此要求富民公司履行义务，因此，王优生要求富民公司返还保证金、装修押金没有法律依据。领跑者公司自行收取王优生保证金、装修押金的行为属于其自身经营管理行为，其收取的费用也用于自身的经营管理，与富民公司无关。富民公司从未收取过上述费用，因此也王优生要求富民公司返还上述费用没有事实依据。2.富民公司与领跑者公司之间的法律关系属于承包与发包的关系，并非委托人与代理人的委托代理关系。富民公司已经将东莞市厚街富民国际鞋业广场发包给领跑者公司经营，并且领跑者公司是以出租方的名义而不是以富民公司的代理人的名义与王优生签订租赁合同，因此，富民公司与领跑者公司之间不是委托代理关系，王优生对此非常清楚。因此，王优生应该向合同相对方领跑者公司追讨保证金。3.王优生要求双倍返还履约保证金没有法律依据。领跑者公司与王优生签订的租赁合同为无效合同，因此，王优生要求领跑者公司双倍返还履约保证金，没有法律依据。4.装修费为王优生经营费用，应由王优生自行承担。综上，案涉款项与富民公司无关，请法院依法判决。被告领羿嘉公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明：2012年6月28日，王优生与领跑者公司签订了租赁合同，约定：领跑者公司将其开发的“厚街富民优生活城”I区35、36、37号商铺出租给王优生用于经营，期限为2012年7月1日至2015年6月30日。2012年12月31日前为免租期，2013年1月1日起租金为1500元／月。物业管理费为600元／月。签订合同后，王优生应支付履约保证金12000元，如王优生违反领跑者公司关于经营管理方面的制度和其他合同义务，领跑者公司有权解除合同，不予退还履约保证金；如领跑者公司无正当理由解除合同，应向王优生双倍返还履约保证金。王优生依约缴纳了上述履约保证金，并对案涉商铺进行了装修。为证明其支出的装修费用，王优生提交了装修承包合同、报价单、装修费收据和照片予以佐证。装修承包合同是王优生与案外人薛建国签订的，约定薛建国为王优生装修东莞市厚街镇富民商业街I栋35、36、37号，费用为36200元。装修费收据的数额合计36200元，并有“薛建国”字样的签名。富民公司不确认上述装修承包合同、报价单和装修费收据的真实性，并称案涉商铺现已转租出去，由于商铺的用途不同，没有利用王优生的装修。经本院向其释明后，王优生以商铺已被重新出租为由，不申请对案涉商铺的装修价值进行评估。2014年7月12日，富民公司向王优生发出书面通知，要求王优生于2014年7月31日前合理安排时间撤场，理由是王优生仅与领跑者公司签订合同，未与富民公司签订合同，双方之间不存在直接的合同关系。实际上，富民公司与领跑者公司之间存在承包经营合同关系，双方就此于2011年5月26日签订了合同，约定：富民公司将其所属的富民广场的经营权发包给领跑者公司经营，期限为2011年6月1日至2021年5月31日，领跑者公司独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏，并按月支付承包费。签订承包经营合同后，富民公司出具了一份书面的委托经营管理声明，主要内容为：“2011年6月1日起，厚街富民国际鞋业广场委托领跑者公司经营管理。厚街富民国际鞋业广场项下所有业务，由领跑者公司全权管理，特此委托。”双方履行合同的过程中，富民公司已于2012年8月30日以实际行动终止了承包经营合同的履行。领跑者公司与富民公司因承包经营合同发生纠纷引起诉讼，东莞市中级人民法院已生效的（2013）东中法民二终字第727号民事判决书对上述事实予以确认，认定领跑者公司与富民公司之间属承包合同关系。领跑者公司与富民公司之间的承包经营合同解除后，富民公司认为是领跑者公司无故逃离，并因此拖欠大笔费用，导致案涉富民广场秩序混乱，无法正常经营，遂收回自行经营，并向王优生收取了2014年6月的水费、电费，2014年7月的租金和管理费。庭审中，王优生认为，根据委托经营管理声明，应当认定富民公司与领跑者公司之间属于委托合同关系，并称若属于委托，应由富民公司承担赔偿相关款项的义务。富民公司则确认案涉商铺等物业未取得建设工程规划许可证和房地产权证。另查，领跑者公司于2014年8月12日经广州市工商行政管理局越秀分局核准，将名称变更为领羿嘉公司。以上事实，有王优生提交的租赁合同书、委托经营管理声明、收款收据、通知、装修承包合同、报价单、装修费收据、照片、商事登记信息、商事主体名称变更核准通知书，富民公司提交的承包经营合同、（2013）东中法民二终字第727号民事判决书，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷，由于领羿嘉公司系由领跑者公司更名而来，属于同一民事主体，相关的民事权利应由更名后的领羿嘉公司享有，相应的义务亦由领羿嘉公司承担。案涉物业未取得建设工程规划许可证，也没有证据证明案涉物业已经过主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，领跑者公司与王优生签订的租赁合同应属无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，双方应当互相返还因合同而得的财产。履约保证金12000元应当退还给王优生，但双倍返还履约保证金的诉请，由于合同无效，违约条款亦不能适用，本院不予支持。本案主要的争议焦点为：一、富民公司与领羿嘉公司内部的承包经营合同关系，能否对抗王优生；二、装修费损失应如何计算。焦点一，首先，王优生作为富民广场（后被领羿嘉公司开发并命名为“厚街富民优生活城”）其中一个小商铺的经营者，其与富民公司或领羿嘉公司发生法律关系，均是基于富民广场。因此，富民公司和领羿嘉公司作为一个整体，通过富民广场与小商铺经营者之间的法律关系是外部关系，富民公司与领羿嘉公司之间的法律关系是内部关系，内部是何种法律关系，对于小商铺经营者没有约束力。现富民公司出具的委托经营管理声明意思表示明确、清晰，没有歧义，具有相应的法律效力，且该声明的对象明显是富民广场的小商铺经营者。因此，富民公司已以出具声明的实际行为，向小商铺经营者表明，富民公司与领羿嘉公司在外部是委托合同关系，羿嘉公司是受托人，富民公司是委托人，实际享有相关权利、承担相应义务的主体应为富民公司。其次，在履行与小商铺经营者之间的外部合同关系的过程中，富民公司解除与领羿嘉公司的内部合同关系后，即全面接手了富民广场的经营，包括收取2014年6月的水费、电费，2014年7月的租金和管理费等，属于履行租赁合同的相关权利，均与其出具声明称富民公司与领羿嘉公司是委托合同关系，可以互相印证。虽然富民公司也出具了书面通知，称王优生仅与领跑者公司签订合同，未与富民公司签订合同，但并未否认前述委托经营管理声明，委托经营管理声明依然合法有效。再次，至于富民公司与领羿嘉公司之间的承包经营合同关系，虽然已经生效的民事判决书确认，但如前所述，富民公司与领羿嘉公司之间的承包经营合同关系属于双方之间的内部关系，仅在双方内部具有约束力，规范双方内部的权利、义务。最后，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，富民公司在外部法律关系中是委托人，领羿嘉公司作为受托人与王优生签订的合同，直接约束富民公司与王优生。如前所述，虽然案涉租赁合同无效，但因合同取得的财产应当返还，故富民公司应对领羿嘉公司与王优生等小商铺经营者发生的外部法律关系而引起的债务承担清偿责任。本案中，虽然收取款项的是领羿嘉公司，但王优生已作出明确表示，认为富民公司与领羿嘉公司是委托合同关系，应由富民公司承担责任，本院予以采纳，由富民公司返还王优生履约保证金12000元，驳回王优生对领羿嘉公司的诉请。焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，现合同无效，双方应根据过错承担装修现值的损失，在没有证据可以反映其中一方对于合同无效存在明细过错的情况下，双方应对合同无效承担均等的责任。因此，双方应对装修现值的损失各承担50%的责任。至于装修的现值，应以王优生搬离案涉商铺时为时点计算。虽然王优生提交的装修费收据并非发票，但在富民公司已将案涉商铺重新出租，无法进行评估的情况下，结合装修承包合同、报价单和照片，可以确定王优生确已针对案涉商铺进行装修，相应的价款36200元亦在合理的范围内，故本院予以采纳并认定案涉商铺的原装修价值为36200元。王优生认为其签订的合同期限为三年，使用约两年后即被迫搬迁，导致其损失装修价值为12067元（36200元÷3年×1年＝12067元），该计算方式和数额均在合理范围内，在无法评估且系由富民公司重新出租造成的情况下，故本院对王优生的主张予以采纳，认定案涉商铺的装修现值为12067元。如焦点一所述，富民公司作为委托人，应承担相应的责任，承担装修的现值损失6033.5元（12067元×50%＝6033.5元）。王优生诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、限被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王优生返还履约保证金12000元；二、限被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王优生赔偿装修损失6033.5元；三、驳回原告王优生的其他诉讼请求。如被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费702元，由原告王优生承担351元，被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司承担351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　叶汉光代理审判员　　刘　超人民陪审员　　叶伟强二〇一五年五月六日书　记　员　　陈天文王碧艳第9页共9页关注微信公众号“”