（2015）深中法房终字第373号
裁判日期: 2015-05-06
公开日期: 2015-07-28
案件名称
刘南峰与林子超房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘南峰,林子超,刘玉琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第373号上诉人（原审被告）：刘南峰，男，汉族，1972年4月16日出生。被上诉人（原审原告）：林子超，男，汉族，1988年10月23日出生。委托代理人：罗辉，广东龙新律师事务所律师。委托代理人：朱群生，广东龙新律师事务所律师助理。原审被告：刘玉琴，女，汉族，1974年5月8日出生。委托代理人：刘忠，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：李茗，广东宝城律师事务所实习律师。上诉人刘南峰与被上诉人林子超、原审被告刘玉琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：刘南峰在2013年4月28日出具一份《授权委托书》，主要内容为委托刘玉琴与林子超签订《房屋租赁合同》，该合同的一切权利义务和一切法律后果由刘南峰承担。2013年5月1日，林子超作为乙方、刘玉琴作为甲方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区深南大道与泰然九路交界东南的本元大厦x房屋出租给乙方作商业用途使用，房屋建筑面积85平方米，每月租金2万元，乙方应于2013年5月1日前交付首期租金，租赁期限自2013年5月1日起至2014年5月1日止；甲方交付房屋时可向乙方收取4万元的租赁保证金；甲方可帮乙方办理营业执照，费用乙方自付等内容。林子超陈述没有看见过上述委托书，刘南峰、刘玉琴也未能提供证据证明刘玉琴在签订合同时有向林子超出示过上述委托书。签订合同后，刘玉琴向林子超交付了房屋，林子超对房屋进行装修开办咖啡店及x面包店。林子超在2013年5月10日、6月7日、6月30日通过转账向刘玉琴分别支付6万元、3万元、3000元，刘玉琴将上述款项悉数交给了刘南峰。同年5月，刘南峰开具了三张收据，分别为“收进场费用”2万元、“收房租押金”4万元、“收房租（5月份）优惠10天”13300元。一审庭审中，林子超与刘南峰确认，上述款项中有3000元是交给刘南峰办理营业执照、税务登记证等费用。2013年6月17日，刘南峰与林子超签订《个体工商户转让协议》，约定刘南峰将其所有的经营场所为本元大厦x的个体工商户字号名称“深圳市福田区x茶餐厅”以3万元转让给林子超，转让后经营场所与经营项目均维持不变。但林子超未用该字号开办咖啡店，而是于2013年6月17日申领了“深圳市福田区x咖啡店”的营业执照，营业执照未记载经营范围。林子超申领的税务登记证记载该咖啡店经营范围为饮品、面包、小吃制售。林子超提交的《x面包店授权经销三方协议书》显示，甲方为美驰（上海）食品有限公司、乙方为蔡x超、丙方为林子超，甲方推广经营“x面包店”，乙方为甲方在深圳市的区域经销商，丙方有意成为甲方在深圳市福田区区域内“x面包店”的单店授权经销商；丙方被授权经销的单店位于本元大厦一楼A102；本协议有效期三年；甲方授予丙方在上述地址经营x面包店的单店经销权，并允许丙方在经营过程中使用甲方的专有信息、特色形象、设计、商业形式、制作方法、程序、规格以及商标；丙方为取得单店经销经营权同意向甲方一次性支付授权经销费6万元；丙方同意向甲方和乙方分别支付履约保证金2万元；丙方若发生以下事件之一，甲方有权提前终止本协议，没收履约保证金，并要求丙方赔偿损失：丙方（a）明确无力偿还到期债务，并无法调整或推迟还债的日期；（b）解散、歇业、重组；（e）目前的资产或能力严重影响了执行本协议的能力；丙方经销店如需要改地址，必须征得甲方、乙方同意并重新签订《三方经销协议》，如甲方、乙方同意改址，丙方必须向甲方支付不超过5000元的费用。2013年6月，林子超分三次共付给蔡x超13万元。从林子超提供的录像看，案涉场地悬挂了“x面包”的标识。2013年7月，林子超发现承租的房屋属于消防通道，未再向出租人支付租金。刘南峰因未收到租金，于7月31日对租赁房屋断电。从林子超提供的录像看，林子超在8月19日有要求刘玉琴配合到管理处开具放行条，以便林子超搬离案涉房屋，刘玉琴未予配合。10月5日，刘南峰将林子超留存在承租房屋内的物品搬走，将房屋另行租给他人。关于林子超留存在承租房屋内的装修物价值，原审法院委托深圳市丰浩达建筑工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司作出的鉴定结论为67212.49元。另查，涉案房屋是刘南峰从林师x处承租而来，用作“xx茶餐厅”经营场所。刘南峰于2013年1月7日取得了深圳市福田区房屋租赁管理局颁发的涉案房屋的《房屋租赁凭证》，该证记载房屋坐落地址为本元大厦x，出租人为林师x，承租人为刘南峰，租赁面积为22平方米，租赁用途为商业。林子超持有该《房屋租赁凭证》的复印件。2013年8月20日，深圳市福田区房屋租赁管理局沙头所出具《情况说明》，认为该凭证地址录入错误，该凭证作废。原审法院调取了本元大厦一楼的竣工图，以及结合深圳市公安局福田分局消防监督管理大队给原审法院的复函，查明刘南峰、刘玉琴出租给林子超部分的场地为消防疏散通道。原审原告林子超诉讼请求：1、解除林子超与刘南峰、刘玉琴签订的《深圳市房屋租赁合同》；2、刘南峰、刘玉琴向林子超退回押金、其他费用人民币73000元；3、刘南峰、刘玉琴退回多收林子超的租金20000元；4、刘南峰、刘玉琴赔偿因其私自断电行为而给林子超造成的原材料经济损失3000元；5、刘南峰、刘玉琴赔偿林子超未能正常开业的加盟费损失9000元；6、刘南峰、刘玉琴赔偿林子超装修损失人民币140000元；7、本案的诉讼费用由刘南峰、刘玉琴承担。原审法院认为，《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。案涉的本元大厦x属于消防疏散通道，刘玉琴将该场地出租给林子超，与林子超签订《房屋租赁合同》，违反了法律的强制性规定，合同应确认为无效。刘玉琴虽然是受刘南峰的委托与林子超签订合同，但没有证据显示刘玉琴在签订合同时将刘南峰的委托书出示给林子超，也没有证据证明林子超在签订合同时知道刘玉琴只是代理人。我国《合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。刘南峰是在《房屋租赁合同》签订后，向林子超出具13300元收据，以及与林子超签订《个体工商户转让协议》，刘玉琴辩称林子超在合同签订时知道刘南峰是实际出租人，证据不足，原审法院不予采信。林子超选择刘玉琴作为被告，主张刘玉琴承担责任，符合法律规定。此外，从刘南峰的应诉状中，可以看出刘南峰是以实际出租人的身份主张权利，进行抗辩，其以自己的实际行为表示其加入了被告刘玉琴的债务，刘南峰亦是本案适格的被告，应与刘玉琴共同承担责任。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原审被告刘玉琴、刘南峰是出租人，对房屋的性质较林子超更清楚，负有保证房屋能合法使用没有瑕疵的义务，本案因房屋性质问题导致《房屋租赁合同》无效，刘玉琴、刘南峰有过错，应依法赔偿林子超因此所受到的损失。林子超共付给刘玉琴93000元，刘玉琴悉数交给了刘南峰。从合同约定的内容、刘南峰开具的收条、双方一审庭审中的陈述以及刘南峰认为林子超拖欠租金于7月31日对林子超断电的行为来看，上述93000元有2万元是入场费、4万元是押金、13300元是5月份房租、3000元是办证费、剩余的16700元是6月房租。合同虽然无效，但林子超使用了涉案场地进行经营，获得了利益，林子超应参照合同的约定支付占有房屋期间的使用费。林子超在2013年8月19日要求搬离案涉房屋，但刘玉琴拒绝配合到管理处办理放行手续，林子超支付房屋使用费的时间应计至2013年8月19日。被告应支付的房屋使用费为5月份13300元＋6月份2万元＋7月份2万元＋8月份12667元（2万元÷30天×19天）＝65967元。林子超因合同无效而无法在案涉房屋经营，林子超办理营业执照、税务登记证等花费的办证费3000元属于林子超的损失，林子超已经支付的该笔费用，应由刘南峰、刘玉琴返还，因此，刘南峰、刘玉琴应返还林子超27033元（93000元-65967元）。刘南峰、刘玉琴辩称林子超已付的93000元中有3万元是“xx”字号转让费，与事实不符。林子超与刘南峰签订《个体工商户转让协议》的时间是2013年6月17日，该日之后，林子超没有向林子超支付3万元，且林子超也没有使用该字号，双方没有实际履行该协议。林子超经营的范围是饮品、面包、小吃，刘南峰没有合法依据于2013年7月31日对林子超经营的咖啡店断电，势必造成林子超冰箱等设备停止运作，导致食材损失，林子超主张刘南峰、刘玉琴予以赔偿，原审法院予以支持，该部分损失该院酌情按1500元计算。林子超加盟x面包店利用承租的场地进行经营，因合同无效无法在场地继续经营，林子超主张加盟费的损失为9000元，没有超过林子超依据《x面包店授权经销三方协议书》中林子超应承担违约责任的违约金数额，原审法院予以支持。林子超在案涉房屋添附的装修，因咖啡店无法继续经营，亦属于林子超的损失，刘南峰、刘玉琴应按照原审法院委托的鉴定机构鉴定的装修物价值67212.49元进行赔偿。至于刘南峰与上一手出租人的租赁关系，与本案不是同一法律关系，本案不作处理，刘南峰可另行主张自己的权利。依照《中华人民共合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国消防法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认林子超与刘玉琴签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘玉琴、刘南峰应在本判决发生法律效力之日起10日内向林子超返还款项27033元；三、刘玉琴、刘南峰应在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿林子超食材损失1500元、加盟费损失9000元、装修损失67212.49元；四、驳回林子超的其他诉讼请求。如刘玉琴、刘南峰未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4975元（已由林子超预交），由林子超负担2580元，刘南峰、刘玉琴负担2395元；保全费1745元，鉴定费6000元，由刘南峰、刘玉琴负担。刘南峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回林子超对刘南峰的全部诉讼请求；2、林子超承担本案一审、二审诉讼费用、保全费用和鉴定费。上诉事实和理由：一、一审判决租赁合同无效，但并未依法认定林子超的过错，而判决仅由刘南峰承担合同无效的全部过错，适用法律错误。一审在判决租赁合同无效的情况下，应当依据事实和法律划分出租方和承租方的过错，然后根据过错由双方各自承担相应的责任，但一审判决在划分过错时认为“刘玉琴、刘南峰是出租人、对房屋的性质较林子超更清楚，负有保证房屋能合法使用没有瑕疵的义务，本案因房屋性质问题导致《房屋租赁合同》无效，刘玉琴、刘南峰有过错，应依法赔偿林子超因此所受到的损失”，该认定没有结合具体的案情来划分过错，适用法律错误，导致对刘南峰明显不公平。刘南峰认为：1、刘南峰不是涉案房屋的业主，涉案房屋是刘南峰于2012年12月5日从林师x处转租而来，而林师x又是2012年2月份从深圳市东方诚物业管理有限责任公司管理处租赁而来，所以只有深圳市东方诚物业管理有限责任公司才真正了解涉案房屋的性质。刘南峰只是转租人，并不会比林子超更了解涉案房屋的性质。2、刘南峰在签订租赁合同时，持有深圳市福田区房屋租赁管理局颁发的涉案房屋合法的《房屋租赁凭证》，且从2012年2月份林师x经营10个月到刘南峰经营到2013年4月为止的长达1年多期间，并未有政府部门来干扰过涉案房屋的经营，也没有收到过政府部门告知涉案房屋不能出租的通知。3、林子超一审时提交的深圳市福田区房屋租赁管理局2013年8月20日出具《情况说明》，认为《房屋租赁凭证》的地址录入错误，该凭证作废。刘南峰是在诉讼过程中才知道《房屋租赁凭证》作废，且刘南峰作为《房屋租赁凭证》的持有人和权利人至今也没有收到过该凭证作废的通知。综上1-3点，刘南峰不存在明知道涉案房屋禁止租赁而出租给林子超，其是在取得合法的租赁凭证前提下出租的，不应当承担合同无效的全部过错。4、林子超在承租涉案房屋时存在过错：林子超承租前已经勘察过涉案房屋的具体情况，对涉案房屋楼梁内侧所挂“安全出口”的标识是明知的，且从涉案房屋所在的大厦的消防中心消防通道行至户外必须经过涉案房屋，故林子超在签订租赁合同也没有尽仔细审查的义务。所以林子超是同样存在过错的。这一点在刘南峰与案外人的另一宗诉讼案件（2014）深中法民终字第1457号民事判决书已经认定了出租方和承租方各自承担50%的责任。所以，退一万步说，即使承租方存在装修损失，也应当由承租方自行承担50%的装修损失。综上所述，一审判决对合同无效的过错的划分不当，适用法律错误，应予以撤销。二、林子超主张的食材损失属于侵权行为导致的，该损失应由侵权人承担，而与刘南峰无关。一审判决刘南峰赔偿食材损失缺乏事实和证据。林子超主张食材损失系被人断电导致的损失，但林子超在一审时并未就何人断电以及断电行为与食材损失之间的因果关系举证，本案刘南峰并未对林子超承租房屋实施断电，一审判决刘南峰赔偿该食材损失缺乏相应的事实和证据。三、林子超主张加盟费损失，不在刘南峰签订租赁合同可预见的范围之内，故刘南峰不应赔偿加盟费损失。理由是：l、林子超签订合同时并没有告知刘南峰其要加盟xx面包店或者交纳加盟费，林子超加盟面包店及交纳加盟费完全不在刘南峰可预见的范围内，故该项损失不应当由刘南峰承担。2、签订加盟费合同和加盟费数额属于林子超和案外人自行协商确定的，刘南峰均未参与，且签订加盟合同和交纳加盟费也不是履行租赁合同的必要的合理的费用，一审判决刘南峰承担加盟费损失人为扩大了损失赔偿的范围。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人林子超答辩称，首先，刘南峰与刘玉琴两人是共同对外出租，由刘玉琴与林子超签订合同，并且通知林子超通过转帐支付了相应部分的进场费、房屋租金给刘玉琴，刘南峰又声称自己也是出租方，也向林子超收取了相应的租金。因此，刘南峰与刘玉琴应该共同承担所提供的房屋不符合房屋租赁合同约定以及法律规定而造成损失的赔偿责任。刘南峰及刘玉琴在与林子超签订房屋租赁合同中存在过错，刘南峰没有审核房屋的权属，其与刘玉琴在一审庭审过程中一再声称房子是由林师x处承租，林师x又是向本元大厦管理处租赁，因此，刘南峰和刘玉琴本身不具备房屋的所有权，但其二人又没有审核所租赁的房子是否合法。再次，刘南峰以及刘玉琴在一审过程中提供的一份转租合同，也就是林师x与本元大厦管理处签订的房屋产权租赁协议显示面积只有8平方米，而且特别标注经甲方同意可以临时使用走廊位置，但是刘南峰与刘玉琴在与林子超签订合同的时候声称面积是85平方米，并且按85平方米收取租金，明显是出于其本身获取非法利益的目的，出租了在租赁合同范围以外的公共面积给林子超。第三，刘南峰和刘玉琴与本元大厦管理处有多年的租赁关系，应当知道该租赁的场所是涉及消防通道的，因为每年深圳市都会进行消防年检，在林子超承租房子包括装修不到三个月的时间，消防大队就来通知林子超这个场地是不能作为经营使用的，因此刘南峰不管从事实还是从法律角度上都存在提供不合法的房屋给林子超使用的过错，应该承担相应的赔偿责任。第四、加盟费损失是由于林子超租赁房产作为商业用途使用的正常费用开支，对此刘南峰在一审庭审中承认是明确知道林子超加盟事项，并且还多次与管理处协商加盟装修方案，因此，这个损失应该由刘南峰以及刘玉琴承担。综上所述，刘南峰上诉理由不成立，应该驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，涉案房屋原出租方为深圳市东方诚物业管理有限责任公司本元大厦管理处，承租方为林师x。2012年12月5日，林师x将该房屋转租给刘南峰，并于2012年12月31日，由林师x作为甲方、刘玉琴为乙方、深圳市xx物业管理有限责任公司为丙方，签订《房屋场地租赁转让协议》。该协议约定租赁房屋场地位置为：本院大厦商务中心（一楼东南角，监控中心后一房间），面积约8m2（经甲方同意后可临时使用该房间相邻室内走廊位置但不得影响通道使用功能，且甲方有需要时乙方需无条件及时配合甲方将临时使用场所内的物品予以撤收；……）该房屋由刘南峰实际承租后，用作“xx茶餐厅”经营场所。上诉人刘南峰于二审调查询问过程中陈述，其在承租涉案商铺及其后转租给林子超的过程中，亦无法从商铺的本身状况查看出该房屋是否占用消防通道。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，租赁房产占用消防疏散通道，致使刘玉琴与林子超签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，原审认定合同无效正确。刘玉琴主张其作为刘南峰的代理人与林子超签订涉案合同，对合同无效不应承担法律责任。本院认为，根据现有证据无法证实林子超在签订合同时即知道刘玉琴的代理人身份，林子超选择向刘玉琴主张债权，符合《合同法》的相关规定。且原审判令刘玉琴与刘南峰对涉案合同无效共同承担法律责任，刘玉琴对此并未提起上诉，视为对自身权利的处分。故，本案二审争议焦点为：因涉案《房屋租赁合同》无效造成的损失，责任应当如何分担问题。本院认为，涉案房屋是刘南峰从案外人林师x处承租而来，并由刘玉琴与原房屋使用人林师x、深圳市xx物业管理有限责任公司签订租赁合同。该合同中，对于刘南峰承租房屋场地的位置作出明确约定，其中租赁面积仅为8m2，房屋以外走廊通道部分明确约定了可临时使用，但不得影响该通道的原有功能。由此可知，刘南峰在从林师x处承租涉案房产时，应当对临时使用通道的位置、功能、使用限制等因素明确知晓。在此情况下，刘南峰、刘玉琴将所承租的8m2房屋及走廊通道部分一并转租给林子超作商业用途使用，且在签订《房屋租赁合同》时未告知林子超如占有、使用走廊通道部分应存在使用上的限制。刘南峰主张林子超在承租涉案房屋时，应当能够注意到楼梁内侧悬挂的“安全出口”标识，但刘南峰又在二审期间认可其本人在承租及转租该房屋的过程中，亦没有从商铺本身的状况查看出该房屋是否占用消防通道。因此，刘南峰关于林子超没有尽到查看商铺性状的注意义务，此上诉理由亦不能成立。综上，因租赁房产占用消防疏散通道导致《房屋租赁合同》无效而造成的损失，刘玉琴、刘南峰负有全部过错，应承担全部赔偿责任。关于损失的范围，一、食材损失部分，刘南峰于一审庭审自认因林子超没有按时交纳租金，在2013年7月31日实施了断电行为。根据林子超经营项目的性质，必然造成食材损坏，原审对损失数额酌定为1500元并无不当，本院予以维持；二、加盟费损失部分，《房屋租赁合同》约定用途为商业，林子超加盟第三方经营而产生的费用，应属双方签订合同时可预见的范围，该部分损失亦应由出租方刘南峰、刘玉琴予以赔偿；三、其余损失部分，刘南峰未提出具体的上诉事实和理由，本院经审查认为原审对于损失的认定正确。综上，刘南峰的上诉请求理据不足，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2395元，由上诉人刘南峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一五年五月六日书 记 员 刘尹琳（兼）相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”