（2015）成民终字第2178号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2016-03-16
案件名称
彭靖与赵飞龙、唐怀清、成都富力熊猫城项目开发有限公司、成都市京典投资咨询有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭靖,唐怀清,赵飞龙,成都市京典投资咨询有限公司,成都富力熊猫城项目开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第2178号上诉人（原审被告）彭靖，男，汉族，1977年10月17日出生，住广东省广州市荔湾区。委托代理人唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐怀清，女，汉族，1968年8月1日出生，住四川省旺苍县。委托代理人夏雪飞，北京市大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵飞龙，男，汉族，1993年5月8日出生，住四川省旺苍县。委托代理人夏雪飞，北京市大成（成都）律师事务所律师被上诉人（原审被告）成都市京典投资咨询有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人刘荣新，职务不详。被上诉人（原审被告）成都富力熊猫城项目开发有限公司，住所地：成都市。法定代表人李思廉，职务不详。委托代理人邓琳，女，汉族，1986年7月1日出生，住成都市青羊区，该公司员工。上诉人彭靖与被上诉人唐怀清、赵飞龙、成都市京典投资咨询有限公司（以下简称京典公司）、成都富力熊猫城项目开发有限公司（以下简称富力公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第1642号民事判决，于2015年2月10日向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月9日进行了审理。上诉人彭靖的委托代理人唐海涛，被上诉人唐怀清、赵飞龙的委托代理人夏飞雪，被上诉人富力公司的委托代理人邓琳到庭参加了诉讼。被上诉人京典公司经本院合法传唤未到庭。本案依法缺席审理终结。原审查明，2012年12月8日，彭靖出具《委托书》，委托京典公司销售位于成都市青羊区顺城大街269号【天汇·星座】商铺事宜，具体包括：“一、代为签署与出售该商铺有关的法律文件（包括但不限于《商铺认购须知》、《商铺认购书》、《商铺买卖合同》等）；……四、代为收取认购定金、房价款、产权税费等相关费用，协助买受人办理银行按揭贷款等手续；……七、代为办理与该商铺买卖相关的其它事宜。”2012年12月15日，唐怀清、赵飞龙与京典公司签订【天汇·星座】《商铺认购书》，合同载明：出售方为彭靖，委托代理人及保证人为京典公司，认购方为唐怀清、赵飞龙，认购商铺为成都市青羊区顺城大街269号二层52号铺（建筑面积9.22平方米，套内建筑面积4.23平方米），优惠后实际认购价为545000元。合同第三条对付款期限约定为：“2012年12月15日支付认购（立约）定金50?000元，同时签署本《商铺认购书》；2012年12月24日前支付首期价款100000元（不包含定金）即总价款的27%，同时签署《商铺买卖合同》；……”合同第四条第三款约定：“认购方须于2012年12月24日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件并带备首期价款及交易税费等各项费用到出售方销售部签署《商铺买卖合同》和《委托经营管理合同》。如认购方未按本《商铺认购书》约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》和《委托经营管理合同》，则视为认购方拒绝签约并放弃认购，《商铺认购书》自动终止履行。出售方从认购期限届满之次日起，有权另行处理（包括但不限于出售等）该商铺，而无须另行通知认购方，认购方所付立约定金出售方不予退还。”京典公司在《商铺认购书》中仅在出售方处盖章。同日，唐怀清、赵飞龙还签署了“天汇·星座”《商铺认购须知》，其中第一条第一款载明：“认购方在认购前，请仔细阅读出售方在售楼部现场公示的《商铺认购须知》、《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》、委托书及各项法律文件及范本。认购方须对前述全部合同文本完成阅读和理解后方可认购，在认购后还须按照《商铺认购书》的约定履行预约签署《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》及相关法律文书的义务”；第二条第二款载明：“在签订《商铺认购书》之日起5日.内，认购方须按《商铺认购书》的约定携带身份证、《商铺认购书》原件及定金收据到出售方销售部签署《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》及相关法律文书，……否则，视为认购方拒绝签约并放弃认购，出售方从认购期限届满之次日起有权另行处理该商铺而无须另行通知认购方，认购方所付定金不予退还，《商铺认购书》自动终止履行。”落款处，京典公司在《商铺认购书》中的“出售方”处盖章，唐怀清、赵飞龙在“认购方”处签名。2012年12月16日，京典公司出具收据一张，载明金额为100000元，“交款单位”为赵飞龙，“收款事由”为“天汇·星座二层52#铺首期款（定金转房款）”。2013年1月11日，京典公司和彭靖共同向唐怀清、赵飞龙发出《解除商铺认购合同通知》，载明：“……现正式书面通知你方：1.我方正式解除2012年12月15日与你方签订的【天汇·星座】商铺认购书；2.我方将另行处理（包括但不限于出售等）你方已认购的该商铺，你方已支付的定金50000元不予退还。”另查明，成都市城乡房产管理局房屋明细清单案载明，案涉商铺所在建筑于2013年5月18日在成都市城乡房产管理局办理了房屋所有权登记，登记总层数为51层（含地下4层），建筑面积：8614.02平方米，产权证号：监证3571378，登记所有权人为富力公司。以上事实有唐怀清和赵飞龙的身份证复印件、彭靖的常住人口信息、京典公司的工商登记信息、富力公司的企业法人营业执照和法定代表人身份证明书，《商铺认购须知》、《商铺认购书》、收据、《解除商铺认购合同通知》、《情况说明》、《委托书》、监证3571378号房屋所有权证书、成都市城乡房产管理局房屋明细清单以及当事人陈述等在案为证。一审审理中，（一）、唐怀清和赵飞龙还提交了1.2012年12月23日的《特殊申请表》一份，以证明合同约定的签订正式合同的时间的前一天，代理公司正式接受了其的退还定金申请。《特殊申请表》“申请详情”一栏上赵飞龙填写了退款要求及理由，但“代理公司意见”一栏仅有“销售人员”处有签名字样，无处理意见，“销售主管”、“项目经理”及“发展商意见”等栏均为空白，且特殊申请表上亦无公司盖章。京典公司和彭靖均以该《特殊申请表》只是唐怀清和赵飞龙的单方申请，并无相应回复，不能说明双方就合同本身达不成一致为由，对该证据不予认可。富力公司以对该证据不知情为由不予质证；2.《商铺买卖合同》（空白），以证明唐怀清、赵飞龙在2012年12月23日在售楼部签订购房合同时发现合同具体条款不利于购房者，对其中部分条款有质疑，最终才未能就购房与京典公司达成一致。京典公司和彭靖均以唐怀清、赵飞龙从未向其提出过该合同，对合同不清楚为由不予认可。富力公司以对该证据不知情为由不予质证。（二）、京典公司提交了《声明》复印件，唐怀清、赵飞龙和富力公司均以其复印件为由不予认可；（三）、唐怀清、赵飞龙提出，其通过庭审发现，2012年12月15日签订《商铺认购书》时，京典公司和彭靖还没有取得房屋的销售权。富力公司还提交了《情况说明》，载明：富力公司曾于2012年就案涉商铺与彭靖签订商品房买卖合同，但由于彭靖严重违约，其已依法按照合同约定要求解除该合同。富力公司从未授权或准许彭靖对外销售案涉商铺。根据此前双方签订的商品房买卖合同补充协议第六条，彭靖在按合同约定付清所购商铺全款，并同时按富力公司通知缴清全部办理分户产权所需税费及办理产权手续后7日内，富力公司将商铺交付给彭靖，自此彭靖方可对商铺依法进行处置或其他合法之用。京典公司认为其提交的《声明》复印件及2012年12月8日委托书能够证明京典公司对外出售房屋时得到了富力公司授权。富力公司认为《声明》系复印件，且仅适用于富力公司与彭靖之间，而彭靖从未达到其与富力公司签订的商品房买卖合同约定的对房屋进行合法处置的条件。委托书与富力公司无关。唐怀清、赵飞龙认为由于彭靖并未按其与富力公司签订的认购协议及其补充协议的约定支付全部购房款，故彭靖未取得案涉房屋的出卖权，因此彭靖和京典公司涉嫌欺诈，应当向其退还定金。彭靖未到庭对《情况说明》发表质证意见。京典公司、彭婧、富力公司均未提供富力公司与彭靖之间的买卖合同的相关证据。唐怀清、赵飞龙在原审的诉讼请求：1.京典公司、彭靖、富力公司对唐怀清、赵飞龙的购房定金50000元以及购房款50000元承担连带偿还责任；2.一审诉讼费用由京典公司、彭靖、富力公司承担。原审认为，关于唐怀清、赵飞龙于2012年12月15日与京典公司签订的《商铺认购书》的效力问题。虽然彭靖与富力公司在之前签订了商品房买卖合同，但并未实际取得案涉房屋的所有权，而彭靖也未提交证据证明其在向唐怀清、赵飞龙销售案涉房屋时，对案涉房屋具有合法处置权。但是，富力公司提交的《情况说明》明确表示从未授权或准许彭靖对外销售案涉商铺，未对彭靖向唐怀清、赵飞龙销售房屋的行为进行追认，故《商铺认购书》系彭靖在对案涉房屋无合法处置权的情况下委托京典公司与唐怀清、赵飞龙签订，应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，《商铺认购书》自始无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，唐怀清、赵飞龙主张返还购房定金50000元以及购房款50000元的诉讼请求符合法律规定，原审予以支持。关于承担返还责任的主体问题。唐怀清、赵飞龙主张由京典公司与彭靖、富力公司承担连带返还义务。原审认为，京典公司提交的《委托书》能够证明京典公司系彭靖在案涉商铺买卖中的委托代理人，《商铺认购书》虽然系京典公司与唐怀清、赵飞龙之间签订，但是京典公司在签订《商铺认购书》时的身份为委托人，即彭靖的代理人，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，彭靖应当承担向唐怀清、赵飞龙返还购房定金50000元以及购房款50000元的义务。虽然在《商铺认购书》抬头处京典公司为“委托代理人及保证人”，但是《商铺认购书》中并未就京典公司应当承担的相关保证责任的内容进行约定，落款处也没有京典公司作为保证人的签章，因此，唐怀清、赵飞龙主张京典公司承担返还义务，无合同及法律依据，原审不予支持。而富力公司仅为案涉房屋的产权人，既非《商铺认购书》的合同相对方，也未收取唐怀清、赵飞龙的相关款项，故唐怀清、赵飞龙主张其承担连带返还义务，无合同及法律依据，原审不予支持。综上，对唐怀清、赵飞龙的诉讼请求原审部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、彭靖于判决发生法律效力之日起十日内向唐怀清、赵飞龙返还购房定金50000元、购房款50000元，共计100000元；二、驳回唐怀清、赵飞龙的其余全部诉讼请求。如果彭靖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审诉讼费2300元，由彭靖负担。该款已由唐怀清、赵飞龙预交，彭靖在履行上述给付义务时将其负担部分一并支付给唐怀清、赵飞龙。宣判后，原审被告彭靖不服，其上诉请求为：撤销原判，驳回唐怀清、赵飞龙的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由唐怀清、赵飞龙承担。其事实与理由为：1.原审认定事实错误。本案一审庭审中，彭靖不仅提供了与富力公司的买卖合同，还提交了富力公司的《声明书》，证明彭靖有权处置案涉房屋，而一审法院无视上述证据的效力，否定彭靖不享有案涉房屋的处分权，属认定事实错误。2.原审适用法律错误。彭靖虽未取得案涉房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，不应认定双方签订的《商铺认购书》为无效合同，应为有效合同。3.唐怀清、赵飞龙未按照《商铺认购书》、《商铺认购须知》的约定签署《商铺买卖合同》等文本并足额缴纳购房款，违约在先，按照《商铺认购书》关于立约定金的约定及法律的强制性规定，彭靖有权予以没收定金不予退还。唐怀清、赵飞龙辩称，彭靖及其委托的京典公司与唐怀清、赵飞龙在签订《商铺认购书》时，故意隐瞒案涉房屋的权属状况，属于典型的民事欺诈行为，一审认定双方签署的《商铺认购书》为无效，是完全正确的。即使认定本案的《商铺认购书》合法有效，双方就买卖合同的相关约定进行磋商后，没有达成一致意见，唐怀清、赵飞龙在履行认购书的相关义务时不存在违约行为，现案涉房屋由富力公司实际控制，双方签订合同的目的已不可能实现，彭靖应返还支付的定金及房款。综上，请求维持原判。富力公司辩称，对彭靖与唐怀清、赵飞龙签订合同情况不知情，不应承担责任，请求维持原判。京典公司未提供答辩意见。二审查明，1.彭靖与富力公司之间曾存在案涉房屋的买卖关系，后因彭靖违约，富力公司解除了双方的合同。2.京典公司现变更为成都市京典投资有限公司。二审查明的其它事实与原审相同。本院认为，针对双方当事人的诉、辩情况，作如下评析：一、关于唐怀清、赵飞龙与京典公司签订的《商铺认购书》效力问题。彭靖与富力公司曾就案涉商铺存在买卖合同关系，虽在彭靖与唐怀清、赵飞龙签订《商铺认购书》时，没有取得案涉商铺的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，案涉的《商铺认购书》为有效合同，故原审认定《商铺认购书》为无效合同有误，本院予以纠正。二、如何认定唐怀清、赵飞龙与彭靖的违约责任问题。双方于2012年12月15日签订《商铺认购书》，按照《商铺认购书》的约定在2012年12月24日前签订《商铺买卖合同》，但唐怀清、赵飞龙在2012年12月23日提交了退款申请，说明双方对签订正式的买卖合同不能达成一致意见，唐怀清、赵飞龙有权要求彭靖退还购房款项。本案中，导致双方《商铺买卖合同》未订立的主要原因是双方未对合同内容达成一致意见，不能归责于一方的原因，故彭靖认为唐怀清、赵飞龙存在单方违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审虽对《商铺认购书》的效力认定有误，但不影响原审的案件审理结果，故本院对原审的判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费2300元，由上诉人彭靖负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 李 俊代理审判员 毛程程二〇一五年五月五日书 记 员 黄 迪