（2015）萧民一初字第01184号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2015-12-01
案件名称
李艳与萧县融侨置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
萧县人民法院
所属地区
萧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2015）萧民一初字第01184号原告：李艳，女，1973年11月7日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。委托代理人：李德见，居民，系李艳的丈夫。被告：萧县融侨置业有限公司，住所地萧县龙城镇龙山南路汉字苑小区。法定代表人：陈依嫩，职务董事长。委托代理人：张彪，该公司销售部经理。委托代理人：齐胜，萧县龙城镇法律服务所法律工作者。原告李艳与被告萧县融侨置业有限公司（简称融侨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由审判员吴长礼适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告李艳的委托代理人李德见，被告融侨公司的委托代理人张彪、齐胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳诉称：2014年2月11日，原告与被告融侨公司签订了《商品房买卖合同》，购买第九幢1单元402号房屋，原告已交清了购房款354499元，但被告违反合同约定和相关法律规定，擅自更改规划设计，水电安装不到位，至今未经相关部门验收合格，不能按合同约定交付房屋，已构成违约。现起诉要求被告支付逾期交房违约金、误工费、差旅费、租房租金等合计15000元（自2014年12月30日至2015年3月3日止，按照已交房款总额的日万分之三标准计算），承担诉讼费用。被告融侨公司辩称：萧县人民政府于2014年9月至12月进行为期三个月的萧县龙城镇龙山南路全面改造工程，全部封闭了被告建设工地唯一通行道路，致使被告无法施工，但被告通过积极抢工期，于2014年11月30日前将建设工程完工，并组织竣工验收，2014年12月底前完成验收，但萧县建筑工程质量安全监督站至2015年3月16日才最后审核完毕，道路改造施工及质监部门审核验收系政府行为，被告无权强行干预，构成不可抗力的情形，被告不应承担逾期交房违约责任。被告按照合同有关约定水电安装到户，现已安装到户，原告认为水电安装不到位是认识问题，主张水电重新安装没有依据。原告主张的违约金内容不明确，也超过实际损失，应依法予以调整。经审理查明的事实为：被告融侨公司在萧县龙城镇龙山南路东侧汉字苑对面开发建设金玉澜庭.农贸市场项目工程，并预售商品房。2014年2月11日，原告李艳与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买第九幢1单元402号房屋，总价款354499元。合同第八条交付期限约定为出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格和总房款全额到账并支付相应物业管理费”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，因法律法规规定可以延期的原因，不在延期赔付范围内。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺违约责任为出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人在接到买受人通知30日内负责补充安装，由此产生的费用由出卖人承担。合同附件三装饰设备标准列明厨房、卫生间给排水预留口。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为水电到户、排水口预留，煤气、宽带、电视、电话线到户，如果在规定日期内未达使用条件，出卖人在接到买受人通知30日内负责补充安装，由此产生的费用由出卖人承担。该合同履行期间，李艳于2014年12月30日前已交清了全部购房款354499元；融侨公司在合同约定交房期限日前完成了第九幢楼房工程竣工，并组织勘察、设计、施工、分包、监理单位进行验收，于2014年12月26日前通过验收组验收合格，之后公安消防、规划、环保部门于2015年1月20日前作出同意验收合格的意见，萧县建筑工程质量安全监督站至2015年3月16日签署监督验收的意见。2014年12月31日，融侨公司通知李艳办理交接房屋，因李艳对房屋装饰、设备标准水电安装到户情况等存在争议，不同意接收房屋。此后双方协商未果，且拖延至今未办理房屋交接手续，李艳诉至本院，要求继续履行合同，判令融侨公司支付逾期交房违约金15000元（自合同约定交房期限日至本案立案之日期间，按照已交房款总额的日万分之三标准计算），其中包括误工、租房租金等其他经济损失，另要求重新安装水电预留口等。以上事实，有当事人提供的商品房买卖合同、工程竣工验收报告，以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部关于房屋建筑和市政基础设施竣工验收及备案的相关规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，对工程质量进行验收；工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，在备案时应当提交规划、环保、公安消防等专门管理部门的证明文件。在审理房屋买卖合同纠纷案件中，出卖人与买受人签订的房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，一般应以出卖人（建设单位）组织的验收组进行竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据；但规划、环保、公安消防等专门管理部门未作出认可意见的，不能认定房屋已经验收合格。本案中，原告李艳与被告融侨公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格”为交付前提条件；融侨公司在第九幢工程楼竣工后组织验收组进行了质量竣工验收，于2014年12月26日形成质量验收合格意见，其后专门管理部门亦于2015年1月20日前作出认可意见，已具备合同约定的房屋交付条件，但却未能按合同约定的交付期限交付房屋，构成违约事实。至本案审理时，双方仍未办理房屋交接手续，已逾期90天，根据同第九条约定内容，买受人有权要求继续履行合同，出卖人应按已付房价款日万分之三标准承担给付违约金；约定违约金标准不超过中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍范围的，可予支持，融侨公司要求调整，不予采信；政府改造道路工程及质监部门监督验收，对工程完工验收期限虽有影响，但不构成不能预见、不能避免，并不可克服的不可抗力情形，融侨公司以此理由免除违约责任，不能成立。综上，李艳已于2014年12月30日前付清了合同约定房屋总价款354499元，履行了合同基本义务；涉案房屋具备合同约定交付条件，融侨公司已于2014年12月31日通知交接房屋，李艳以房屋存在质量瑕疵不同意接收，亦非完全正当，双方对水电预留口安装位置及其他瑕疵问题争议可由监管部门调整解决。根据合同约定交房期限、条件及验收情况，李艳要求逾期交房违约金计算至诉讼立案之日，有违公平公正，不予支持，融侨公司逾期交房期限应酌定为2015年1月30日前，以此核算融侨公司应承担给付违约金数额为3190元（354499元×30天×0.0003）；李艳要求的其他经济损失，不属于合同约定事项，也无有效证据佐证，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告萧县融侨置业有限公司给付原告李艳逾期交房违约金人民币3190元，限于本判决生效后七日内付清；二、驳回原告李艳的其他诉讼请求。案件受理费175元，减半收取88元，由被告萧县融侨置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 吴长礼二〇一五年五月五日书记员 刘 芬 来源：百度搜索“”