（2015）雨民初字第01019号

裁判日期: 2015-05-05

公开日期: 2015-06-19

案件名称

湖南顺天房地产开发有限责任公司与杨文旭、湖南诗维文化传媒有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十五条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第01019号原告湖南顺天房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区福城路108号黄金海岸家园14栋201。法定代表人苏行，总经理。委托代理人黄亮，湖南言顺律师事务所律师。委托代理人戴卓，湖南言顺律师事务所律师。被告杨文旭，系湖南诗维文化传媒有限公司董事长。委托代理人刘格，湖南正方律师事务所律师。委托代理人徐丰，男，1984年8月30日出生，汉族。被告湖南诗维文化传媒有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场1535号房。法定代表人杨文旭，董事长。委托代理人刘格，湖南正方律师事务所律师。委托代理人徐丰，男，1984年8月30日出生，汉族。原告顺天房地产开发有限责任公司（以下简称原告）与被告杨文旭、湖南诗维文化传媒有限公司（以下简称诗维公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张建国独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄亮、戴卓，两被告委托代理人刘格、徐丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月9日，原告与被告杨文旭签订《顺天国际金融中心房屋租赁合同》，由原告将该中心北塔1534号房屋租给杨文旭，用于设立、经营诗维公司。合同签订后，该房屋实际使用人诗维公司向原告支付了一个季度的租金，此后被告杨文旭和诗维公司于2014年12月26日共同向原告发函，称要在2015年1月8日提前解除租赁合同，并同意支付28151元违约金，但要求以物抵扣。原告认为，双方合同约定于2014年10月9日交房，并自此开始计租，但原告实际于2014年9月9日交房，被告也于当天支付3个月租金和一个月押金，并办理入驻手续，双方的上述行为实际是对合同租赁期限起始日的变更，故租金应自2014年9月9日起计算，扣除被告已支付的一个季度租金外，被告还应支付2014年12月9日至2015年1月8日被告实际退场之日止的一个月租金11730元；被告未经协商一致，单方面提前解约属违约行为，应给付违约金，且合同约定的年租金20%的违约金标准是合理的，不能予以调低；被告出具的提前退租告知函真实有效，且是被告违约的关键证据；被告先行单方提出退租且转移公司全部财产，原告被迫行使不安抗辩权以维护自身权益，实属无奈之举；被告承租房屋后，将1534、1535两间房屋之间主体结构隔墙拆除、打通后作为一个整体使用，并在上述房屋内重新隔离了相关内部房间，被告单方提出解除合同，应恢复房屋主体结构的原状，如被告拒不恢复，原告有权从押金中扣除相应的恢复费用；被告杨文旭在租赁涉案房屋时明确告知将该房屋用于诗维公司的工商注册，且该房屋一直由诗维公司经营使用并缴纳各项费用，据此，作为合同签订方的杨文旭与作为实际使用房屋的诗维公司应对原告的各项诉讼请求承担连带责任。原告现诉至法院，请求判令：1、被告杨文旭给付所欠租金11730元；2、被告杨文旭给付违约金28151元；3、被告诗维公司对上述租金和违约金的给付承担连带责任；4、被告杨文旭将房屋主体结构恢复原状，诗维公司承担连带责任；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告杨文旭、诗维公司辩称，1、被告已按合同约定履行了缴纳租金和押金的义务。涉案合同约定合同期限为2014年10月9日至2017年1月31日，提前交付房屋属于原告自愿履行行为，不涉及租金问题，租金应当从租赁起始日期计算，且该条明确约定租金按季结算，无论从合同约定，还是按合同上下文理解，租金都应当从合同起始日期即2014年10月9日开始计算。2、原告不交付租赁房屋，违法上锁，并联合物业公司阻挠被告正常经营，已经构成违约，被告经营期间，因为工作需要，要搬运一批办公用品到其他经营场所，却遭到原告阻止，并无理扣押了被告的大批办公用品，给被告造成了巨大的经济损失，原告对此应承担支付违约金的责任。3、告知函不是被告的真实意思表示，且有多处错误：一是《告知函》里写明合同期为2014年10月9日至2017年10月8日，而租赁合同第三条明确约定租赁期从2014年10月9日至2017年1月31日；二是《告知函》声称根据租赁合同第十二条规定，应付违约金28151元，但租赁合同第十二条却是约定的优先购买权和续租权。故《告知函》与原告所主张的事实不符，且多处矛盾，依法应当不予认定其证明力。4、被告从未自认《告知函》系由被告发出，且告知函上的公章与备案登记的公章不一致，无法确认告知函的真实性；5、原告当庭变更诉讼请求，超出了举证期限，依法应当不予准许；6、被告承认诗维公司是实际履行合同的承租人。综上，原告主张既无事实依据，又无法律依据，恳请驳回其全部诉讼请求。经审理查明，被告诗维公司成立于2014年7月11日，杨文旭系该公司法定代表人。2014年9月9日，原告与被告杨文旭签订一份《顺天国际金融中心房屋租赁合同》，合同约定：由原告将其所有的位于长沙市韶山中路419号凯宾商业广场1534号房屋（产权证号为714103422号、建筑面积111.71平方米，规划用途为办公）租赁给被告杨文旭，租赁期限为22个月零22天，即从2014年10月9日至2017年1月31日；租金为3.5元／天／平方米；租金按季结算，于每季的前5个工作日内支付，逾期未付，按月租金每天5%加收滞纳金；承租方于本合同签订后两日内，支付押金11730元及三个月租金35190元，押金于合同期满，原告对房屋进行验收合格后一次性返还；原告于2014年10月9日将房屋交付给杨文旭；租赁期满后或因承租方责任导致终止合同的，依附于该房屋的装修无偿归原告所有；合同期间，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效；任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%作为赔偿；本合同在履行过程中发生争议协商不成，双方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订当日，被告杨文旭通过银行向原告转账支付押金11730元及第一季度租金35190元，共计46920元，原告于同时交付房屋，由诗维公司装修后一直用于办公。被告诗维公司在装修期间，将涉案房屋与其同时承租的相邻房屋1535号房之间的隔墙打通，作为一个整体使用。2014年12月26日，被告诗维公司提出退租，并准备搬离办公用品，原告以双方对退租的赔偿事宜未达成一致为由阻止，双方为此发生纠纷。2015年1月3、4日，被告诗维公司陆续将电脑等办公用品搬离涉案房屋，仅将办公桌椅仍留在涉案房屋内。目前，涉案房屋已由原告收回，且未返还被告诗维公司已支付的押金11730元。2015年2月6日，原告诉至本院，要求被告杨文旭及诗维公司支付租金及违约金，后在本案开庭审理时，增加一项诉讼请求，即要求两被告恢复涉案房屋原状。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。在本案诉讼中，原告与被告杨文旭、诗维公司均确认涉案租赁合同已实际解除，且原告表示对恢复原状的费用不申请鉴定。在本案诉讼中，原告提供一份由诗维公司出具的《告知函》，该告知函的主要内容为：诗维公司租赁1534号房已租赁一个季度，由于经营不善，租金周转困难，现申请退租，根据合同约定应付违约金28151元，扣除本公司支付的押金11059元后，共计16421元，并愿以电脑及办公桌椅抵扣。原告以该份证据，拟证明：两被告要求提前解除租赁合同并同意给付违约金。两被告的质证意见为：对该告知函的真实性、合法性、关联性不予认可。上述事实，有原告提供的租赁合同、房屋产权证、告知函，被告杨文旭、诗维公司提供的付款凭证等证据，当事人陈述，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告杨文旭签订的《顺天国际金融中心房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告杨文旭系诗维公司法定代表人，且承租房屋实际为诗维公司用于办公，被告杨文旭与原告签订合同，系其代表诗维公司履行职务的行为，涉案合同的权利义务应由诗维公司享有和承担。原告要求被告杨文旭承担涉案合同责任，无法律依据，本院不予支持。在本案审理期间，双方均认可涉案租赁合同已实际解除，本院对此予以确认。被告诗维公司在租赁合同的存续期间，在无其他任何理由的情况下，将其办公用品搬离承租房屋，并确认租赁合同已实际解除，应认定系被告诗维公司单方提出提前解除合同，对此应承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，涉案合同约定租赁期限自2014年10月9日开始计算，故诗维公司已实际交纳的租金，应认定为合同约定的自2014年10月9日起一个季度的租金，原告提前交房的行为，符合房屋租赁合同的交易习惯，即在租赁合同履行过程中，一般应给予承租人相应的装修期，原告不能以提前交房这一行为单方认定系对合同约定的租赁期限起始日的变更，故原告要求另行支付一个月租金11730元，无事实及法律依据，本院对此不予支持；因被告诗维公司提前解除合同，原告要求按年度租金的20%承担违约金28151元，符合合同约定和法律规定，且该违约金标准不属过高并应予调整的情形，本院予以支持；被告诗维公司在承租期间，将涉案房屋与相邻的1535号房之间的隔墙打通，原告在本案法庭辩论结束前增加诉讼请求，要求其恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。被告诗维公司已支付的押金11730元，在双方合同解除后应予返还，该押金与违约金相抵后，被告诗维公司实际应支付原告违约金16421元（28151元-11730元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告湖南诗维文化传媒有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告湖南顺天房地产开发有限责任公司违约金16421元；二、被告湖南诗维文化传媒有限公司于本判决生效之日起20日内将原告湖南顺天房地产开发有限责任公司所有的位于长沙市韶山中路419号凯宾商业广场1534号房屋主体结构恢复原状；三、驳回原告湖南顺天房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费797元，因适用简易程序减半收取398.5元，由原告湖南顺天房地产开发有限责任公司负担98.5元，被告湖南诗维文化传媒有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　张建国二〇一五年五月五日书记员　　谭利超 来源：