（2015）泰民初字第188号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2015-07-23
案件名称
泰宁县城投公司与江良中房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰宁县人民法院
所属地区
泰宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司,江良中,肖昌梅
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十九条，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省泰宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民初字第188号原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司，住所地泰宁县状元街建设大楼（六层）。组织机构代码72421638-4。法定代表人廖品贤，该公司董事长。委托代理人范绳伟，男，该公司员工。委托代理人王永仁，福建邱宁江律师事务所律师。被告江良中，男，48岁，住泰宁县杉城镇。被告肖昌梅，女，49岁，住泰宁县杉城镇。原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）与被告江良中、肖昌梅房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告城投公司委托代理人范绳伟、王永仁到庭参加诉讼，被告江良中、肖昌梅经依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司诉称，原、被告于2010年12月28日签订一份《泰宁县6.18灾后限价安置合同书》约定，被告自愿选择三里亭的限价房，购房款应在交房时一次性结清；双方并在该合同中对双方的权利义务等作了约定。此后，在泰宁县公证处的公证下，被告对购房幢号、房号、杂物间等进行了抽球选房，被告选到三里亭13幢304号房、16号杂物间。原被告并于2011年5月9日签订一份《泰宁县限价房买卖合同》，约定限价房的用途为住宅，建筑面积约114平方米，每平方米2260元，楼层系数＋2，杂物间建筑面积约12平方米，每平方米1130元，合计总价款为276353元。被告应在交房前全部交清购房款（按实结算，多还少补）；此后经测量，被告所购房屋面积为116.58平方米，杂物间面积8.6平方米，房屋总价款应为278458元。双方并在合同中约定，被告如未能在按揭合同规定的时间向银行偿还贷款本息的，违约金按购房款的3%收取。合同签订后，被告支付购房首付款后，余款由二被告向泰宁建行办理按揭贷款138000元，并由原被告及泰宁建行三方共同签订《个人住房借款合同》，约定被告向泰宁建行借款，原告为被告上述贷款承担阶段性保证责任，保证期间至房屋抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件及其他权利证书交由贷款银行核对无误、收执之日及该房产可上市交易之日止；发生应付款项，银行有权从原告在其开设的账户中划收相应款项。上述合同签订后，原被告于2011年5月27日办理了房屋交接，并签订了住宅移交单。泰宁建行也为被告发放贷款。然而，二被告并未按借款合同约定向泰宁建行还款，泰宁建行根据合同约定，从原告在泰宁建行开立的保证金账户中直接划转款项代替二被告还贷，截止2014年12月，因二被告未按期还贷，泰宁建行从原告保证金账户直接划转人民币40420.78元。而且二被告尚有购房余款2105元至今未付。原告认为，原、被告签订的《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》、《个人住房借款合同》合法有效，二被告未按合同约定履行期限履行还贷义务，已违背双方的约定，应向原告付清全部购房款并承担相应的违约责任；二被告系夫妻关系，应对夫妻存续期间的共同债务承担共同偿付责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1.二被告立即向原告支付全部代垫银行款40420.78元（该款自2012年2月计至2014年12月31日，此后据实计算）及利息（按银行同期贷款利率计算）；2.二被告立即向原告支付逾期还贷违约金8354元；3.二被告立即向原告支付购房余款2105元及逾期付款违约金（该违约金自2011年5月27日计至2014年12月27日止为550元，此后按每日万分之二判决至被告全部付清余款时止）；4.由二被告承担本案的诉讼费用。原告城投公司对自己的主张，提供以下证据予以证明：第一组证据：二被告的身份证复印件、常住人口登记卡复印件、泰宁县上青乡人民政府证明复印件一份，以证明二被告主体资格。第二组证据：①泰宁县6.18灾后限价安置房合同书一份、②泰宁县限价房买卖合同一份、③泰宁县杉城镇三里亭第13幢304室住房、16号杂物间实测面积平面图复印件一份，以证明原、被告签订《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》及《泰宁县限价房买卖合同》，约定被告向原告购买限价房，用途为住宅，建筑面积约114平方米，每平方米2260元，楼层系数＋2，杂物间建筑面积约12平方米，每平方米1130元，合计总价款为276353元。被告应在交房前全部交清购房款（按实结算，多还少补）；此后经测量，被告所购房屋面积为116.58平方米，杂物间面积8.6平方米，房屋总价款应为278458元；双方并在合同中约定，被告如未能在按揭合同规定的时间向银行偿还贷款本息的，违约金按购房款的3%收取。第三组证据：交款凭证复印件二份，农村信用社电子汇兑来帐凭证及所附花名册复印件各一份、《个人住房借款合同》复印件一份、建行个人贷款开立贷款账户通知书复印件一份、个人贷款支付凭证复印件一份、泰宁县建行证明及代垫款明细表各一份、个人贷款还款凭证复印件25份，以证明被告支付购房首付款后，余款由二被告向泰宁建行办理按揭贷款138000元，并由原被告及泰宁建行三方共同签订《个人住房借款合同》，约定被告向泰宁建行借款，原告为被告上述贷款承担阶段性保证责任，保证期间至房屋抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件及其他权利证书交由贷款银行核对无误、收执之日及该房产可上市交易之日止；发生应付款项，银行有权从原告在其开设的账户中划收相应款项。截止2014年12月，因二被告未按期还贷，泰宁建行从原告保证金账户直接划转人民币40420.78元。同时二被告尚有购房余款2105元至今未付。第四组证据：①选房工作表复印件一份、②购房户确认表复印件一份，以证明在泰宁县公证处公证下，被告对购房幢号、房号、杂物间等进行抽球选房，被告选到三里亭13幢304号房和杂物间16号。第五组证据：住宅移交单复印件一份，以证明原、被告于2011年5月27日办理了房屋交接，并签订了住宅移交单。第六组证据：①竣工验收报告复印件一份、②竣工验收备案表复印件一份，以证明被告购买的房屋经竣工验收合格并备案。第七组证据：①（2013）47号泰宁县人民政府专题会议纪要、②“6.18”、“7.7”城区灾后限价安置房购房清缴工作实施方案，以证明原告多次提请县委、县政府进行协调解决安置户的按揭贷款问题，但未予解决，经原告向泰宁县人民政府反映，泰宁县人民政府于2013年8月29日召开专题会议研究购房欠款清缴问题，并于2013年9月成立城区灾后安置小区购房欠款清缴工作领导小组开展清缴工作。被告江良中、肖昌梅未提供答辩亦未提供证据。为查明本案事实，本院依职权调取以下证据：1、泰政（2010）6号文件《泰宁县“6.18”灾后农村住房重建实施细则》复印件一份，证明安置方式等事实。2、（2010）63号泰宁县人民政府专题会议纪要，证明2010年8月18日下午，泰宁县人民政府经专题研究，确定三里亭城郊限价安置房销售均价为2260元∕平方米。经庭审举证、质证，被告江良中、肖昌梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃举证、质证等诉讼权利。本院认为，原告城投公司提供的上述证据，具有真实性、合法性、关联性，可予采信。本院依职权调取的上述证据，原告无异议，具有证明力，可予采信。依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下：被告江良中与被告肖昌梅系夫妻，二被告系泰宁县上青乡上青村村民。2010年6月18日，泰宁县发生特大水灾，即6.18水灾。在6.18水灾中，二被告位于泰宁县上青乡上青村的住房受灾，属地灾户。2010年7月12日，泰宁县人民政府发布泰政（2010）6号文件《泰宁县“6.18”灾后农村住房重建实施细则》。主要内容包括：1、具体安置方式为：集中重建安置、分散重建安置、限价房安置、货币安置。安置方式由重建对象自行选择。限价房安置是指政府通过安排其购买限价房的方式予以安置。2、购买限价房的重建户，（1）丰岩村涵洞坵向莆铁路安置地楼房购买价1660元∕平方米（建筑面积）；（2）205线城区过境段路旁安置地楼房购买均价2160元∕平方米（建筑面积）。泰宁县人民政府先选择泰宁县杉城镇丰岩村涵洞坵、杉城镇泰（替）坑垅（省道205线城区过境段），后选择杉城镇三里亭（省道205线城郊），作为“6.18”灾后限价房安置的安置点，由原告城投公司作为业主承建限价房，用于安置自行选择限价房安置方式的重建对象。2010年8月18日下午，泰宁县人民政府经专题研究，确定三里亭城郊限价安置房销售均价为2260元∕平方米（建筑面积）。2010年9月，被告江良中交“购限价房定金”20000元，报名登记购买限价房。2010年12月28日，原告城投公司作为安置方（甲方）、被告江良中作为受灾户（重建对象，乙方）、上青乡政府作为丙方，三方签订《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》，合同对灾后进城购买限价房安置的重建户购房资格认定、安置条件、建房地点、购房价格、房屋建设项目方式内容、交款方式、建设期限等内容进行约定。主要内容包括，一、重建对象自行选择限价房安置方式、进城购买限价房，必须满足以下要求：1、重建对象自愿申请经乡镇审核后签订旧房拆除合同，经有关部门批准后与城投公司签订购房协议；2、重建对象承诺购买限价房后旧房自行拆除，房屋的原集体土地使用权收回，以后不再享受一户一宅权益；3、房屋交付时丙方负责乙方的旧房拆除合同的落实，并出具房屋拆除证明，乙方持证明和交款凭证办理交房手续。旧房未拆除者不予办理房产证和土地证。二、限价房地点、价格、交款方式、选房方式。1、被告自愿选择购买用于灾后安置的位于邵泰路三里亭的限价房；2、邵泰路三里亭均价每平方米2260元（建筑面积含公摊），工具房每平方米价格按房价的50%计价。选房采取抽签选号方式确定楼层和幢号；自合同签订10个工作日内交购房款50%，另50%购房款在房屋封顶时交纳，其余不足部分（楼层系数调节和实际面积结算后多还少补）在交房时一次性结清；3、被告可向银行申请贷款，被告交纳首付后，原告协助办理按揭贷款。2011年1月，被告江良中通过抽签选号方式确认购买三里亭灾后安置（限价房）第13幢304号房屋、杂物间为该幢楼第16号杂物间。2011年5月9日，原告城投公司与被告江良中双方签订《泰宁县限价房买卖合同》，合同约定主要内容：1、被告购买三里亭村第13幢304号房、杂物间16号，住宅建筑面积约114平方米（含共有分摊建筑面积）每平方米2260元，楼层系数＋2，杂物间建筑面积约12平方米每平方米1130元。合计房屋总价款人民币276353元。2、被告按《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》将房价款138353元存入指定银行，余款138000元在原告交房前2011年4月30日前全部交清（按实结算，多还少补）。3、原告应当在2011年4月30日前依照相关规定竣工验收交付买受人使用。如原告逾期不能按时交付从第二天起至实际交付之日止，原告按照月每平方米6元支付过渡费。如遇不可抗力的原告可以延期交付。被告如未按合同约定的时间付款，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付款之日止，按日万分之二支付逾期付款违约金。4、被告如未能在原告担保期间按揭合同规定的时间银行偿还贷款本金及利息，原告有权解除合同，被告已交的购房款扣除定金和违约金及被告为偿还贷款而发生的的费用（包括诉讼费和律师费）后无息退还，违约金按购房款的3%收取。2011年5月27日，原告向被告方移交了其购买的三里亭村第13幢304号住房和该幢楼第16号杂物间。交房时原告未提供《住宅质量保证书》。2011年7月15日，三里亭灾后安置房第13幢工程竣工，负责验收的相关单位即勘察、设计、施工、监理、建设单位均同意按合格工程给予验收。2012年11月7日，泰宁县住房和城乡规划建设局收到质量合格文件、建设工程质量保修书、工程竣工验收报告等该工程的竣工验收备案文件。2011年9月15日，经原告委托泰宁县城乡建设测绘队勘测，被告所购的第13幢304号住房和该幢楼第16号杂物间确实的产权面积分别为116.58平方米、8.6平方米。根据原、被告签订的《泰宁县限价房买卖合同》的房屋及杂物间的单价及楼层系数，结合泰宁县城乡建设测绘队勘测的13幢304室住房和该幢楼第16号杂物间确实的产权面积，计算出被告应支付房屋总价款为278458.22元。2011年5月9日，原告城投公司与被告江良中双方签订《泰宁县限价房买卖合同》时，双方均同意由被告江良中向银行贷款13.8万元用于支付购房余款，被告江良中于同日向中国建设银行泰宁支行申请办理住房贷款手续。被告江良中作为借款人，中国建设银行股份有限公司泰宁支行作为贷款人，原告城投公司作为保证人，被告江良中、肖昌梅作为抵押人，共同签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定：一、借款人借款本金为人民币13.8万元，借款期限为120个月（即从2011年12月23日起至2021年12月23日止），借款年利率为基准利率上浮10%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款人将款项一次划入借款人指定的原告账户，借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币1656.51元。二、原告城投公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至所销售房屋可上市交易且抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《个人住房借款合同》签订后，中国建设银行股份有限公司泰宁支行于2012年1月11日将向被告发放的贷款13.8万元依照合同约定划入原告账户作为被告的购房款。2011年1月11日、5月9日，被告江良中分别支付购房款110900元、7453元；2011年5月9日，泰宁县上青乡镇政府将被告交纳的购房定金20000元转账给原告城投公司作为被告的购房款。综上，被告江良中已支付购房款合计276353元，尚差购房款2105.22元未支付。被告江良中向泰宁建行贷得上述款项后，并未依照合同约定按月归还银行贷款，泰宁建行遂根据合同的约定从原告城投公司在泰宁建行开立的保证金账户直接划转款项代被告还贷。截止2014年12月19日，泰宁建行共从原告的保证金账户直接划转25笔共计人民币40420.78元（具体划转时间、金额见附表）。因三里亭、泰康垅、丰岩部分灾后安置户拒不还款或还贷，经原告向泰宁县人民政府反映，泰宁县人民政府于2013年8月29日召开专题会议研究购房欠款清缴问题，并于2013年9月成立城区灾后安置小区购房欠款清缴工作领导小组开展清缴工作。经清缴工作领导小组开展清缴工作，被告江良中仍拒绝还款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应依约履行合同义务。原告城投公司与被告江良中签订《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》后，原告已交付被告所购买的房屋，并已提交证据证明其建设的三里亭灾后安置房第13幢工程经验收合格，原告已依约履行其合同义务。同时合同还约定“按实结算，多还少补”。故对于超过合同约定的房屋及杂物间的面积部分的价款，被告应按实际面积进行结算后支付给原告。故原告要求被告江良中支付购房余款的主张，有事实和法律依据，予以支持。因原告工作失误，原、被告于2011年5月9日签订的《泰宁县限价房买卖合同》，仍将交付房屋、支付购房余款的时间约定在2011年4月30日前，原、被告双方均无法按该约定履行义务。因此，被告付清购房余款的期限，根据本案的实际情况，由本院酌情确定。从原、被告合同约定的内容看，除按揭贷款外，系“一手交房一手交钱”的买卖，即交付房屋、支付购房余款同时进行。事实上，原告交房时间为2011年5月27日，而对交付给被告的房屋的面积实际测量时间为2011年9月15日，在交房时因房屋确实的面积未经测量确定，故原告要求被告在交房同时支付购房余款的要求无法实现。被告付清购房余款的期限，根据本案的实际情况，可确定为交房后原告向被告主张权利之日。故原告要求被告江良中支付逾期付清购房余款违约金的请求，予以支持，但该逾期付款违约金可自2013年9月1日起计算。原告城投公司为被告江良中向泰宁建行的个人住房贷款提供担保，并履行担保责任代被告江良中归还贷款，原告城投公司享有对被告江良中的追偿权。故原告城投公司要求被告江良中支付代垫银行还款40420.78元的的主张，有事实和法律依据，予以支持。原告城投公司支付垫付款后，因被告未及时偿还的违约行为造成了原告损失，该损失可参照利息计付，故原告要求被告按同期银行贷款利率自垫付之日起计算至还款日支付利息的主张，有事实和法律依据，予以支持。原告城投公司要求被告支付逾期还贷违约金8354元，从双方合同约定内容看，该逾期还贷违约金应理解为因被告逾期还贷双方解除合同时需支付的违约金，而原、被告之间并未解除合同，故原告城投公司的该诉讼请求不予支持。被告肖昌梅与被告江良中系夫妻关系，原告要求被告肖昌梅与被告江良中共同偿还上述债务，有事实和法律依据，予以支持。被告江良中、肖昌梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《》第第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江良中、肖昌梅于本判决生效之日起十日内向原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司支付购房余款2105元及逾期付款违约金（自2013年9月1日起至本判决确定的还款日止按日万分之二计算）。二、被告江良中、肖昌梅于本判决生效之日起十日内向原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司支付代垫款40420.78元及利息（利息以每笔代垫款为基数自代垫之日起至本判决确定的还款日止按银行同期同类贷款利率计算，具体的每笔代垫款的金额及代垫日期见附表）。三、驳回原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。若被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费用1086元，由原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司负担184元，由被告江良中、肖昌梅负担902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。如有上诉，应在递交上诉状七日内预交上诉费1086元，逾期不交费亦未提出申请的，按自动撤回上诉处理。（缴款方式：1、直接到三明市中级人民法院立案庭现金缴纳；2、通过银行缴纳，收款单位：三明市中级人民法院，开户银行：三明市建设银行新泉分理处，银行账号：35001647136050001346。）审 判 长 江 红审 判 员 江晓芳人民陪审员 梁烂漫二〇一五年五月五日书 记 员 李久华附表：原告城投公司支付代垫款明细及利息起算时间序号代垫日期代垫金额（元）利息起算时间12012年2月28日1665.602012年2月28日22013年1月17日1447.892013年1月17日32013年2月21日1620.322013年2月21日42013年3月14日1625.182013年3月14日52013年4月18日1620.322013年4月18日62013年5月16日1620.322013年5月16日72013年6月17日1620.322013年6月17日82013年7月22日1620.322013年7月22日92013年8月19日1625.672013年8月19日102013年9月17日1624.232013年9月17日112013年10月17日1620.322013年10月17日122013年11月18日1620.322013年11月18日132013年12月18日1620.322013年12月18日142014年1月20日1620.322014年1月20日152014年2月20日1624.702014年2月20日162014年3月14日1624.712014年3月14日172014年4月18日1620.322014年4月18日182014年5月19日1620.322014年5月19日192014年6月18日1624.212014年6月18日202014年7月22日1620.322014年7月22日212014年8月19日1625.672014年8月19日222014年9月17日1624.232014年9月17日232014年10月17日1620.322014年10月17日242014年11月19日1620.322014年11月19日252014年12月19日1624.212014年12月19日附：一、判决书引用的法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第八十九条：依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与双方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除双方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。3、《》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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