（2014）荣民初字第606号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2015-11-09
案件名称
山东佳华实业集团有限公司与孙名房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
荣成市人民法院
所属地区
荣成市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东佳华实业集团有限公司,孙名
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2014）荣民初字第606号原告山东佳华实业集团有限公司（反诉被告）（组织机构代码证号：73928899-7），住所地荣成市成山大道。法定代表人李忠会，董事长。委托代理人鞠兆模，该公司职工。委托代理人毕志刚，荣成明天法律服务所法律工作者。被告孙名（反诉原告），居民。委托代理人林玲，山东荣威律师事务所律师。原告山东佳华实业集团有限公司与被告孙名房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东佳华实业集团有限公司之委托代理人鞠兆模、毕志刚与被告孙名及其委托代理人林玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东佳华实业集团有限公司诉称，我公司与被告于2013年10月10日签订商品房买卖合同，合同约定购房款150万元，首付75万元，余额办理银行贷款。双方于2013年10月16日签订补充协议。协议约定：1、被告保证2013年11月15日将余下房款付清，逾期被告按银行贷款利息四倍加收欠款利息；2、被告付清，我公司将房屋钥匙交付被告，并办理正式交付手续。被告于2013年12月19日付房款75万元，但未支付逾期付款的利息，我公司多次向被告索要未果，被告现已住进该房，但未完全履行付款义务，遂诉至法院请求被告支付逾期付款的利息21450元。被告孙名辩称，1、因变更银行贷款因素，我与原告口头协商了延迟付款期限，即使违约，按照银行贷款利息四倍计算违约金过高，根据公平原则，应予以减少；2、我于2013年12月19日已经支付全部房款，按照合同约定，原告应交付房屋，但原告一直占用我购买的房屋作为其售楼中心使用至今，故我提出反诉，要求原告支付从2014年1月1日至6月30日逾期交房的租金25000元。经审理查明：2013年10月10日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，记载被告购买原告开发位于荣成市虎山大街888号楼商业05号房屋，建筑面积407.86元，房屋价款为1500000元。同年10月16日，原、被告双方又签订补充协议一份，记载被告向原告支付首付款750000元，其余房款办理银行按揭贷款，现房先办证后办理银行按揭贷款。被告保证于2013年11月15日前将余下房款付清，逾期按银行贷款利息四倍加收欠款利息。被告付清房款后，原告将房屋钥匙交付被告，并办理正式交付手续。合同及补充协议签订后，被告于2013年12月19日付完房款，但一直未向原告支付逾期利息，原告直到2014年6月30日才将涉案房屋交付给被告。原告对被告的反诉辩称，原告现已将房屋交付被告，且房屋亦进行了装修，被告要求支付租金，无事实法律依据，请求驳回反诉请求。庭审过程中，被告申请对涉案房屋自2014年1月1日至6月30日的租金价格进行评估，后经原告同意，本院依法委托山东省方盛鉴定评估中心对涉案房屋的租金价格进行评估，鉴定意见为：涉案房屋门市房6个月租金（2014.1.1-2014.6.30）于鉴定基准日的金额约为25300元。为此原告支付鉴定费3000元。以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、山东省方盛鉴定评估中心鉴定意见书等证据在案为证。本院认为，依法律规定，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。原、被告双方均应当在合同约定的期限内交付房屋及支付房款，被告迟延支付房款，应该按照补充协议约定支付相应的欠款利息，由于被告于2013年12月19日交付了房款，虽然未支付欠款利息，但原告不应以此为由拖延交付房屋，原告直到2014年6月30日才将涉案房屋交付给被告，存在违约，应承担相应的责任。原告主张的逾期付款利息应按照补充合同约定以房款总额参照中国人民银行贷款利息的四倍计算35天，被告要求减少，但没有事实依据，其主张本院不予采纳。被告要求原告支付迟延交付房屋租金的期限范围为2014年1月1日至6月30日在被告逾期交付的期限范围之内，故其反诉请求原告支付房租，应予支持。但根据房地产市场交易习惯，原告在接受房屋后需对其进行装修才能进行经营或出租，故原告主张的租金期间应该扣除合理的期限对房屋进行装修以及招租、经营准备，该合理期限本院酌定为2个月，故被告主张的房屋租金期限计算标准应为4个月。山东省方盛鉴定评估中心对涉案房屋的租金价格作出的鉴定意见，程序合法，价格符合涉案房产同地段市场行情，故被告主张房屋租金价格计算标准应参照评估机构的鉴定意见。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，判决如下：一、被告孙名向原告山东佳华实业集团有限公司支付违约金15750元（750000元×5.6%／365天×4×35天）；二、原告山东佳华实业集团有限公司向被告孙名支付房屋租金16867元（25300元／6个月×4个月）；上述款项兑除后，原告山东佳华实业集团有限公司需向被告孙名支付1117元。该款项原告山东佳华实业集团有限公司于本判决生效后三十日内支付被告孙名，如原告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由被告孙名负担；反诉费425元，由原告山东佳华实业集团有限公司负担375元，被告孙名负担50元；鉴定费3000元，由原告山东佳华实业集团有限公司负担2500元，被告孙名负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 师明磊人民陪审员 宋保成人民陪审员 毕云侠二〇一五年五月五日书 记 员 樊丽婷 来自：