（2015）成民终字第3034号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2016-03-16
案件名称
李素娥、张晓仑与四川亿兴置业法杖有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李素娥,张晓仑,四川亿兴置业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第3034号上诉人（原审原告）李素娥，女，汉族，1964年3月1日出生，住四川省成都市金牛区。委托代理人刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。上诉人（原审原告）张晓仑，男，汉族，1964年8月10日出生，住四川省成都市金牛区。委托代理人刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川亿兴置业发展有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人姜修文，总经理。委托代理人赵轲，四川致高守民律师事务所律师。委托代理人林方平，四川致高守民律师事务所律师。上诉人李素娥、张晓仑因与被上诉人四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2014）都江民初字第3015民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李素娥、张晓仑与亿兴公司于2011年9月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李素娥、张晓仑购买亿兴公司销售的位于都江堰市青城山镇上善栖39栋2单元1楼1号住房，房屋总价1270000元，并约定付款方式为分期付款和其他方式，交房时间为2011年10月15日前。在合同中的第十九条第（二）款约定“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”、“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应该取得该商品房的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。后李素娥、张晓仑依约向亿兴公司交付房款并缴纳相关契税及办证费用；亿兴公司于2011年10月2日向李素娥、张晓仑交付房屋。案涉房屋于2014年6月11日办理房屋所有权人为李素娥、张晓仑的房屋所有权证（都房权证监证字第0460105、04601**号）。原审法院认定上述事实有双方当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、房产证、费用清单、房屋验收交接单等证据以及双方当事人一致的陈述在案佐证。李素娥、张晓仑在原审的诉讼请求为：1、亿兴公司向李素娥、张晓仑支付迟延办理房屋产权证的违约金56261元；2、亿兴公司向李素娥、张晓仑支付因迟延支付上述违约金的利息损失869元（该金额暂计算至起诉之日，从2014年7月11日起按照银行同期贷款利率计算直至付清时止）；3、亿兴公司承担本案诉讼费用。原审法院审理认为，一、关于亿兴公司迟延办证是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，但亿兴公司未在合同约定时间内为李素娥、张晓仑办理房屋所有权证，因此其行为确已构成违约。二、关于逾期办理房屋所有权证的违约金问题。亿兴公司抗辩李素娥、张晓仑未按时补齐资料，同时违约金过高，应予调减。原审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，双方应当本着诚实信用的原则全面履行自己义务，亿兴公司抗辩李素娥、张晓仑未按时补齐资料，但未提供证据予以证明。原审法院对该抗辩理由不予采信，其抗辩理由不能对抗其应当履行的合同义务，同时也不能免除其应承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，亿兴公司抗辩要求予以调整，根据原审庭审查明的事实，亿兴公司已向李素娥、张晓仑交房，且李素娥、张晓仑未举证证明损失大小，故亿兴公司要求调减违约金的主张，原审法院予以支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原审法院综合亿兴公司的违约程度和本案的实际情况，酌情认定亿兴公司向李素娥、张晓仑承担8000元的违约金。关于利息问题，因李素娥、张晓仑主张违约金和利息均指向同一损失对象，故原审法院对李素娥、张晓仑该项主张不予支持。鉴于纠纷系由亿兴公司违约引发，李素娥、张晓仑按照合同约定主张权利，故案件诉讼费应由亿兴公司负担。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决：一、亿兴公司于判决生效之日起十日内向李素娥、张晓仑支付违约金8000元；二、驳回李素娥、张晓仑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1228元，减半收取614元，由亿兴公司负担。宣判后，李素娥、张晓仑不服原审判决，向本院提起上诉，认为：1、双方约定的迟延办理房屋产权证的违约金不高，且商品房买卖合同系由亿兴公司提供的格式合同，亿兴公司应当按照合同的约定诚信地履行其义务，故原审法院调减迟延办理房屋产权证违约金不当；2、李素娥、张晓仑主张的违约金的利息，系亿兴公司未能按约定支付违约金而给李素娥、张晓仑造成的损失，与亿兴公司承担的迟延办理房屋产权证的违约金为不同的债权，故原审法院未予支持错误。综上，请求撤销原判，依法改判：1、亿兴公司支付迟延办理房屋产权证的违约金56261元；2、亿兴公司支付因迟延支付迟延办理房屋产权证违约金的利息损失；3、由亿兴公司承担本案全部诉讼费用。亿兴公司辩称，亿兴公司提前向李素娥、张晓仑交付了房屋，因此，逾期办理房屋所有权证对于李素娥、张晓仑造成的损失微乎其微。同时，李素娥、张晓仑主张亿兴公司办理房屋所有权证逾期400多天，其中因李素娥、张晓仑未能补齐其二人的结婚证导致逾期200多天。因此，原审法院认为违约金高于实际损失进行调减正确。请求维持原审判决。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。本院二审审理中，亿兴公司、李素娥、张晓仑均认可亿兴公司应在2014年7月10日前将逾期办理房屋所有权证的违约金支付给李素娥、张晓仑。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，本院作如下评判：一、关于原审法院确定的逾期办证违约金金额是否恰当的问题本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在李素娥、张晓仑未举出实际损失的证据的前提下，原审法院根据本案事实以及亿兴公司的违约程度，将违约金数额调整为8000元并无不当，本院予以确认。二、关于亿兴公司是否应当向李素娥、张晓仑支付因逾期支付逾期办理房屋所有权证违约金造成的利息损失的问题本院认为，双方约定的迟延办理案涉房屋所有权证书应承担的违约金的计算方式明确具体，且对该违约金支付期限做了相应约定，现亿兴公司未能按约支付逾期办理房屋所有权证违约金属违约。虽双方没有对逾期支付该违约金应承担的违约责任进行约定，但按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，亿兴公司应当就其违约行为赔偿李素娥、张晓仑的损失。而李素娥、张晓仑的损失应为利息损失。故李素娥、张晓仑要求亿兴公司按照银行同期贷款利率支付利息损失的主张，本院予以支持。亿兴公司应向李素娥、张晓仑支付利息损失，利息损失计算方式为：以8000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2014年7月11日起计算至实际付清之日止。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持四川省都江堰市人民法院（2014）都江民初字第3015号民事判决主文第一项，即“四川亿兴置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李素娥、张晓仑支付违约金8000元”；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2014）都江民初字第3015号民事判决主文第二项，即“驳回李素娥、张晓仑的其他诉讼请求”；三、四川亿兴置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李素娥、张晓仑支付利息损失（计算方法为：以8000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2014年7月11日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。本案二审案件受理费1228元，由四川亿兴置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何广智代理审判员 张 琦代理审判员 曹 巍二〇一五年五月五日书 记 员 杨大准 来自：