（2015）临商终字第218号
裁判日期: 2015-05-05
公开日期: 2015-05-30
案件名称
徐振茂与王友美、李陆军租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省临沂市中级人民法院
所属地区
山东省临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王友美,李陆军,徐振茂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）临商终字第218号上诉人（原审被告）：王友美，居民。上诉人（原审被告）：李陆军，居民。二上诉人共同委托代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐振茂，居民。委托代理人：王廷珍，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。上诉人王友美、李陆军因租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第2097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审原告徐振茂在原审中诉称，上世纪90年代徐振茂租赁了兰山工商分局市场分局位于兰山区原青年路6-10号门面房（青年路原检查大队办公楼下），卖衣服架子等小商品，并办理所需的工商登记、税务登记等手续。租赁合同每年一签，租金一年一付，从未拖欠，自那时起王友美就一直跟徐振茂打工。2006年起因徐振茂父亲患有××，无人照料，就将门面房交给被告经营管理，代为看房，所需费用仍由原告向工商所交纳，门面房收入归被告。原告父亲去世后，于2009年想要回门面房，被告拒绝返还给原告，迫于无奈，原告于2009年4月份诉到法院，后经法院调解，门面房暂由被告经营，但王友美缴纳房租等相关费用一拖再拖，一直到现在房租和税务费未结清。为维护徐振茂的合法权益，现诉至原审法院，请求法院依法判令二被告返还门面房，并赔偿原告经济损失60000元；诉讼费由被告承担。原审被告王友美、李陆军在原审中辩称，原告的诉求不成立，其陈述的事实与理由部分不属实，应驳回其诉讼请求。事实是该门面房自九十年代初即由被告以及亲属共同租赁使用经营，合同双方系被告及家人与临沂工商局批发城分局，期间的合同为一年一签，且明确表述兰山局在未经被告及家人同意认可的情况下不得另行出租给他人，在同等条件下被告及家人有优先承租权，但后来原告因亲属在工商局工作其通过私人关系，与工商局签订了涉案门面房的租赁合同并办理了营业执照。被告为保证正常经营无奈之下与原告形成租赁合同关系，同时原、被告约定被告支付的租金包含房屋租赁费各种税费等等，一直到2013年原、被告均以此种方式履行合同。2014年双方约定房屋租费为8.5万元，其中包含各种税费，被告先期支付5000元，余款通知原告领取但原告未领取，故本案诉讼违反了双方的合同约定，其陈述的事实与理由不属实。原审法院查明，2008年3月27日，临沂市工商行政管理局批发城分局与徐振茂签订房屋租赁合同一份，双方约定临沂市工商行政管理局批发城分局将其所有的位于临沂市兰山区青年路原检查大队办公楼下的房屋一间自2008年4月1日起出租给徐振茂使用，租期一年，租金为每年2.3万元，税费由徐振茂自理，租金一年一付，合同订立时一次性付清，同时双方约定，徐振茂租赁上述房屋期间不得转租他人，否则临沂市工商行政管理局批发城分局有权终止合同。2008年至2014年期间临沂市工商行政管理局批发城分局与徐振茂每年均签订房屋租赁合同，徐振茂一直向临沂市工商行政管理局批发城分局交纳相关租赁费。2014年期间，临沂市工商行政管理局批发城分局与徐振茂签订同样的房屋租赁合同一份，租赁期限为2014年4月1日至同年12月31日，租赁费为27750元，其他约定与2008年3月27日签订的房屋租赁合同内容基本一致。2008年3月31日，原、被告双方签订经营房租赁合同一份，合同约定：徐振茂将涉案房屋一间出租给王友美使用，租赁期限为2008年4月1日至2009年4月1日，租赁费为72000元，相关税费由原告支付。原、被告签订该合同至今，涉案房屋一直由被告王友美租赁使用，期间双方未再签订租赁合同，2014年3月28日之前租赁费被告王友美已全部支付给原告，其中原、被告双方均认可2013年至2014年期间的涉案房屋租赁费为85000元。在王友美租赁涉案房屋期间，涉案房屋的所有人临沂市工商行政管理局批发城分局一直未提出异议。现原告以被告经常拖欠房租为由诉至原审法院，要求被告返还租赁房屋，并赔偿经济损失60000元。庭审中，原告称其主张的损失60000元是自2014年3月28日至同年7月28日期间的租金、税金。另查明，原告于2014年4月7日在王友美处拿走5000元，原告称该费用系4、5月份的税费，被告则称该5000元是原告来要的租金，原告过段时间再来要2014年剩余的80000元租金。还查明，被告王友美与王友梅是同一人，被告李陆军与李路军是同一人，诉讼中，原告将王友梅、李路军更正为本案被告王友美、李陆军，被告对此未提出异议。上述事实主要是根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集记录在卷。原审法院认为，徐振茂自2008年起至今一直租赁临沂市工商行政管理局批发城分局所有的位于临沂市兰山区青年路原检查大队办公楼下一间房屋的事实，有原告提供的租赁合同及庭审调查等予以证实，原审法院予以确认。徐振茂在租赁涉案房屋后于2008年3月31日将涉案房屋转租给王友美，转租期限为一年，在租赁期限届满后双方未再签订租赁合同，但王友美在租赁期限届满后一直使用至今，且对于2014年3月28日之前房屋租赁费已与原告全部结清的事实，有原告提供的相关租赁合同及庭审调查等予以证实，且原、被告双方均无异议，原审法院予以确认。徐振茂自2008年至今一直租赁临沂市工商行政管理局批发城分局所有的涉案房屋，并将涉案房屋转租给王友美使用，期间临沂市工商行政管理局批发城分局一直未提异议，且徐振茂与王友美签订的涉案房屋租赁合同，系其双方真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同，对此予以确认。对于原、被告在2008年签订的房屋租赁合同到期即2009年4月1日后，王友美继续使用涉案房屋至今，并已向原告结清2014年3月28日之前租金的事实，因期间双方一直未再续签租赁合同，故应视为原、被告双方形成了不定期的房屋租赁关系，对于不定期租赁当事人可以随时解除租赁合同，故王友美在使用涉案房屋期间原告可以随时解除双方的租赁关系，现原告明确要求被告王友美返还其涉案房屋，符合有关法律规定，应予支持。王友美在2014年3月28日后至今仍在使用涉案房屋，期间的房屋使用费可参照2013年至2014年期间的租赁费即双方认可的每年85000元进行计算，本案中，原告仅主张2014年3月28日到同年7月28日的房屋使用费，经计算应为28333.33元，符合有关法律规定，原审法院予以支持；对于原告于2014年4月7日在被告王友美处拿走的5000元，应当从上述费用中予以扣除。对于被告主张的原告于2014年4月7日拿走5000元，应视为原、被告双方在2014年4月7日就涉案房屋续行签订了租赁合同的答辩意见，因原告对此不予认可，且被告未提供相关证据证实，对此不予采信。对于原告要求被告李陆军共同承担本案相关责任的请求，因原、被告签订的租赁合同中无李陆军的签字，且原告无相关证据证实被告李陆军与本案的关联性，故原告的该请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百十四条、第二百十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、王友美于判决发生法律效力后三十日内从位于临沂市兰山区青年路原检查大队办公楼下的涉案房屋内搬出，并将涉案房屋返还给徐振茂。二、王友美于判决发生法律效力后三十日内向徐振茂支付自2014年3月28日至同年7月28日期间的房屋占有使用费23333.33元。三、驳回徐振茂的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由王友美负担509元，徐振茂负担791元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人王友美、李陆军不服一审判决上诉称：原审判决认定事实错误。一、原审判决对被上诉人于2014年4月7日从上诉人处拿走5000元是房屋租赁费不予认定是错误的，这5000元是上诉人支付被上诉人2014年房屋租金8.5万元的一部分，其中的税费与房租并没有明确的分割标准。二、被上诉人拿走5000元租金应当视为双方对涉案房屋续行签订了租赁合同，从双方以往的交易习惯看，应为一年的租期，原审判决对此未予认定是错误的。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。被上诉人徐振茂答辩称：上诉人上诉理由均不能成立。双方所涉房屋有被上诉人租赁的正式合同为证，当时上诉人王友美是被上诉人雇佣人员，后被上诉人因照顾生病的父亲便让王友美经营管理至被上诉人父亲去世。因二上诉人不愿退出经营，便与被上诉人签订租赁合同继续使用涉案房屋至2014年3月28日，合同到期后二上诉人拒绝搬出房子，又不交租赁费，被上诉人被迫向原审法院提起诉讼。要求二审法院增判2014年7月29日起至二审判决之日的租赁费及损失。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人王友美与被上诉人徐振茂于2008年3月31日签订的“经营房租赁合同”系双方真实意思表示，且内容不违背法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。双方上述租赁合同到期后，未再签订书面合同，但上诉人王友美仍实际使用涉案房屋，并向被上诉人缴纳房屋使用费至2014年3月28日，对上述事实双方均无异议，本院予以认定。双方自2009年4月2日至今形成不定期租赁合同，故被上诉人诉请解除合同并要求王友美返还租赁房屋，符合法律规定，对其请求应予支持。被上诉人在原审法院审理中明确其诉求的损失为2014年3月28日至同年7月28日期间的租金、税金，对其在二审中要求增判2014年7月29日至二审判决之日的答辩请求本院不予支持。上诉人王友美主张其2014年4月7日向被上诉人缴纳5000元租金，原审判决在王友美应缴纳的租金中扣减并无不当。因双方自2009年4月2日起存在不定期租赁合同，且王友美自2014年3月29日之后未依约向被上诉人缴纳租金，故该行为并不能推定被上诉人同意王友美继续使用该租赁房屋，对上诉人据此要求改判的上诉理由本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王友美、李陆军负担。本判决为终审判决。审判长 李大军审判员 张念国审判员 姚玉蕊二〇一五年五月五日书记员 高义磊 百度搜索“”